基于區(qū)位因素的大學(xué)生租房選擇行為調(diào)查研究

龐冠琪+李光耀+倪箐陽+王佳輝+吳佳銘

[摘 要]隨著城市住房價格日趨上漲，大學(xué)生租房壓力與日俱增。文章基于對畢業(yè)大學(xué)生租房區(qū)位分布的調(diào)研分析，探究區(qū)位因素在其租房選擇行為中的作用機理，尋找減輕大學(xué)生租房壓力的政策優(yōu)化方向，進而提出了政府建立公私合作模式的青年公寓，改善公共租賃房區(qū)位選擇，提高大學(xué)生住房保障政策認(rèn)知度等解決措施。

[關(guān)鍵詞]區(qū)位因素；大學(xué)生租房；選擇行為

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.51.073

住房區(qū)位一方面指住房的位置，另一方面也指住房位置與其他事物的聯(lián)系。本文引用此概念欲以探究大學(xué)生租房區(qū)位分布及區(qū)位選擇的影響因素，進而提出相關(guān)政策優(yōu)化方向。

近年來我國城市商品房租用價格快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出大學(xué)生的承受能力。多數(shù)大學(xué)生礙于城市高租房成本，轉(zhuǎn)向租住在價格低廉的偏遠(yuǎn)地區(qū)，如“城中村”。同時，據(jù)實地調(diào)研情況顯示，大學(xué)生在選擇居住區(qū)位時也并非簡單地選擇低房價住宅區(qū)，他們也注重交通、配套基礎(chǔ)設(shè)施、距工作地遠(yuǎn)近等住房區(qū)位因素。但是，一旦房價超過他們的承受能力，大多數(shù)人會放棄上述因素，退而求其次選擇低房價的住房。部分大學(xué)生會因為城市生活經(jīng)濟壓力、心理壓力過大，逃離城市，這也會導(dǎo)致城市部分高素質(zhì)人才流失，影響社會長遠(yuǎn)發(fā)展。由此，采取必要的大學(xué)生住房政策優(yōu)化來改善相關(guān)區(qū)位住房環(huán)境，緩解大學(xué)生住房選擇壓力尤為重要。

1 大學(xué)生住房區(qū)位分布特征

本次調(diào)研時間為2014年7～10月，調(diào)研對象主要針對畢業(yè)1～3年的畢業(yè)大學(xué)生，調(diào)研地點主要分布在杭州市公共租賃房分布區(qū)、各大人才交流市場、市中心的主要商業(yè)區(qū)以及高新技術(shù)園區(qū)附近。其間共發(fā)放600份問卷，收回有效問卷569份，有效問卷中有467份符合畢業(yè)大學(xué)生租房條件。

結(jié)合實地調(diào)研結(jié)構(gòu)，總結(jié)出受訪的畢業(yè)大學(xué)生居住區(qū)位及其周邊環(huán)境有以下特點。見圖1。

（1）大學(xué)生租住地距市中心較遠(yuǎn)。43.61%大學(xué)生租房在城市偏遠(yuǎn)地區(qū)，距市中心10～20千米。另外25.98%的大學(xué)生租住地距市中心5～10千米。只有16.49%的大學(xué)生居住在距市中心5千米以內(nèi)地區(qū)。見圖2。

（2）大部分大學(xué)生愿意租住在距工作地較近住宅區(qū)。小部分大學(xué)生居住地距工作單位較遠(yuǎn)。同時，據(jù)調(diào)查，大學(xué)生上下班交通方式基本以公共交通為主，共占80.94%，有13.49%大學(xué)生以私家車代步上班，另外5.56%的大學(xué)生通過步行或騎電動車上下班。見圖3。

（3）關(guān)于租住地公共設(shè)施情況滿意度調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，大學(xué)生居住地較缺乏基本配套設(shè)施，但是不少被訪者表示在租房時會適當(dāng)考慮基礎(chǔ)設(shè)施這一區(qū)位因素，并且普遍希望居住地有更好的超市、醫(yī)院、學(xué)校等公共設(shè)施。

（4）公共租賃房使用率低，幾乎所有被訪者通過市場租賃方式租住房屋。采訪過程中，大部分被訪者不了解住房公積金、保障性住房等政府住房政策，更并未想到通過政府補助改善住房環(huán)境。

2 大學(xué)生租房區(qū)位選擇行為影響因素

結(jié)合上述大學(xué)生住房分布特征及調(diào)查分析結(jié)果，可概括出以下幾個影響大學(xué)生租房選擇行為的主要區(qū)位因素：租金、交通、距單位遠(yuǎn)近、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、同事朋友居住距離等。見圖4。

房屋租金是多數(shù)大學(xué)生住房區(qū)位選擇的首要考慮因素，在調(diào)查中有91%的大學(xué)生考慮此區(qū)位因素。剛畢業(yè)大學(xué)生初入社會，工作經(jīng)驗缺乏，工資水平較低。基本在2000～4000元范圍內(nèi)。受月收入影響，其租金可承受能力也較低，集中在500～1000元的范圍。有82%的大學(xué)生租房費用占月收入比重在20%～40%的范圍內(nèi)。這將影響大學(xué)生消費結(jié)構(gòu)，一定程度上限制了大學(xué)生有更多的資金用在自身能力提升上。見上表。

除去價格因素，交通通達(dá)度和距離單位遠(yuǎn)近成為主要租房區(qū)位選擇因素。由圖3可以發(fā)現(xiàn)大學(xué)生對基礎(chǔ)配套設(shè)施的需求越來越高，基本生活便捷度也納入了他們的租房區(qū)位考慮范圍。由于該群體普遍居住在較偏遠(yuǎn)地區(qū)，交通通達(dá)度很大程度上影響了他們的上下班時間成本和社會活動便捷程度。還有部分被訪大學(xué)生反映，他們在選擇租住地時還會考慮是否靠近公交起始站，從而能夠獲得公交座位，適當(dāng)減輕上班路途中的疲憊。

同事、親友居住距離因素以及其他因素對畢業(yè)大學(xué)生的租房選擇影響較小。采訪中我們了解到，該區(qū)位因素影響小的原因可歸結(jié)為當(dāng)下就業(yè)壓力。初入社會大學(xué)生平常較少有親友聚會時間，一些被訪者反映只有在小長假等有較長休息時間時才有機會走親訪友。

3 大學(xué)生租房區(qū)位優(yōu)化對策和建議

3.1 公私合作，落實青年公寓住房新模式

現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)政策存在“大學(xué)生不滿足租房申請條件”這一問題。據(jù)北京大學(xué)市場與傳媒研究中心2014年發(fā)布的調(diào)查顯示，杭州市應(yīng)屆大學(xué)生畢業(yè)生起薪為2664元/月，以此作為標(biāo)準(zhǔn)杭州市大學(xué)生基本不符合廉租房申請條件；對于經(jīng)濟適用房，則因為工作年限不夠，剩余資產(chǎn)不足，大多數(shù)未婚而暫時無法獲得申請資格。

由此，建議政府在“公私合作”模型下建設(shè)“青年公寓”。政府劃撥土地，民間資本投資建設(shè)，形成政府主導(dǎo)、政府和民間資本共有產(chǎn)權(quán)形式的只面向大學(xué)生群體的保障性租賃的青年公寓（見圖5）。青年公寓可歸結(jié)為公共租賃房，與傳統(tǒng)的政府投資、大包大攬相比，具有鮮明的可持續(xù)性。它大大減少了政府的投入，具備自身的“造血功能”。同時，青年公寓的租金必須獲得租住群體、民間資本、政府三方的滿意，能夠降低租住群體的租金支出，從而達(dá)到大學(xué)生住房區(qū)位選擇時對“低租金”的需求。

大學(xué)生群體住房需求隨著工作年限和職業(yè)發(fā)展有較大變化，具有一定特殊性。因此除了建設(shè)青年公寓以外，還需配備相應(yīng)準(zhǔn)入和退出機制，提高此類房屋的流動性，最大化其保障效益。

3.2 合理選址，改善公共租賃房區(qū)位選擇

目前，大多保障性住房選址在較偏遠(yuǎn)地區(qū)。以杭州市為例，其公共租賃住房房源主要分布于半山田園、丁橋、蔣村、塘北、慶隆等地（見圖6），普遍分布城市邊緣地區(qū)，有絕大部分都屬于城中村、配套滯后地區(qū)。這些公共租賃房距離城市中心商業(yè)區(qū)均有10～20千米，同時由于分布較邊遠(yuǎn)，城市公交路線少，軌道交通路線暫沒有遍及，上下班高峰期公共交通較為擁擠，這對于朝九晚五的大學(xué)生群體來說十分不便。

建議收購主城區(qū)合適地塊商品房做公共租賃房，將交通通達(dá)度、配套基礎(chǔ)設(shè)施等因素納入公租房選址區(qū)位因素。介于此對策可能導(dǎo)致公租房安置成本的提高，建議引入“低碳”“綠色”“全壽命周期管理模式”等概念，來降低公租房住區(qū)的管理成本，延長其使用壽命，以降低長期保障房安置成本，從而滿足大學(xué)生租房對“交通、基礎(chǔ)配套設(shè)施”區(qū)位因素的需求。

3.3 加大宣傳，普及住房保障體系認(rèn)知度

在實地采訪中發(fā)現(xiàn)，大部分大學(xué)生對于住房保障體系認(rèn)知度不高。因此，建議政府通過多渠道有針對性普及住房公積金、住房補貼、保障性住房申請、準(zhǔn)入退出制度等相關(guān)政策辦法。在宣傳途徑選取時，關(guān)注時下流行的新媒體宣傳方式，如利用微信、微博等媒介，以大學(xué)生喜聞樂見的形式傳遞有效住房保障信息。

3.4 正向思考，樹立正確積極的租房觀念

大學(xué)生本身應(yīng)該樹立正確合理的租房觀念，綜合考慮價格、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等租房區(qū)位因素選擇租房住址；應(yīng)主動了解時下最新住房補貼政策，合理利用自身權(quán)利，實現(xiàn)最優(yōu)住房選擇；應(yīng)履行義務(wù)，愛護公租房這類公共財產(chǎn)，延長此類房源使用壽命。

介于大學(xué)生住房需求的特殊性，目前大學(xué)生尚未完全納入住房保障體系。但大學(xué)生又是社會發(fā)展的中堅力量，能否處理好其住房問題，關(guān)系到社會穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。因此，應(yīng)該給予大學(xué)生更多有實質(zhì)性幫助的住房補助，減少人才發(fā)展道路上不必要的阻礙。

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