投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用問(wèn)題研究

殷棟華

摘 要：自2014年7月《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——第39公允價(jià)值計(jì)量》全面推廣實(shí)施，推動(dòng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新的階段，運(yùn)用也得到了較大的推動(dòng)。據(jù)此，以投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式準(zhǔn)則實(shí)施后實(shí)務(wù)中的具體表現(xiàn)，對(duì)投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式現(xiàn)狀做出初步總結(jié)，歸納了公允價(jià)值計(jì)量在運(yùn)用中存在的問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上提出相關(guān)建議與措施，促進(jìn)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)計(jì)量的運(yùn)用。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值計(jì)量；投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值計(jì)量層次使用

中圖分類(lèi)號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.33.110

2006年2月財(cái)政部頒布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)-投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)CAS3），該項(xiàng)準(zhǔn)則將原劃分為固定資產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)獨(dú)立出來(lái)，并針對(duì)其計(jì)量模式，在成本計(jì)量的基礎(chǔ)上，給上市公司新增一會(huì)計(jì)政策：公允價(jià)值計(jì)量。公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用在越來(lái)越多的資產(chǎn)負(fù)債計(jì)量核算中。為更好的促進(jìn)公允價(jià)值模式的使用，2014年4月財(cái)政部頒布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——第39號(hào)公允價(jià)值計(jì)量》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)CAS39），該項(xiàng)準(zhǔn)則進(jìn)一步在可行性、操作性等方面，將公允價(jià)值計(jì)量落實(shí)到可操作層面，對(duì)比以往，更多的上市公司對(duì)其投資性房地產(chǎn)由原來(lái)的成本模式改為公允價(jià)值計(jì)量模式。

1 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量理論簡(jiǎn)述

CSA39在結(jié)合國(guó)外會(huì)計(jì)理論的基礎(chǔ)上，對(duì)公允價(jià)值定義做出了最前沿的解釋?zhuān)汗蕛r(jià)值，是指市場(chǎng)參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格。公允價(jià)值計(jì)量屬性是指以市場(chǎng)價(jià)值或未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值作為資產(chǎn)和負(fù)債計(jì)量屬性。具體以投資性房地產(chǎn)為例，其公允價(jià)值通俗點(diǎn)表現(xiàn)為其市場(chǎng)脫手即銷(xiāo)售價(jià)格或該房地產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。公允價(jià)值的定義體現(xiàn)出來(lái)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的運(yùn)用受限于使用條件、具體公允價(jià)值獲取的手段，獲取信息的可靠性相關(guān)性等。

2 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用現(xiàn)狀分析

CAS39實(shí)施至今以后兩年多的時(shí)間，該項(xiàng)準(zhǔn)則的頒布與實(shí)施是否在一定程度上促進(jìn)了上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，在這過(guò)程中存在哪些問(wèn)題呢？筆者通過(guò)手工查閱統(tǒng)計(jì)分析我國(guó)1020家上市公司2015年年報(bào)中投資性房地產(chǎn)計(jì)量信息，其實(shí)施現(xiàn)狀歸納為以下幾點(diǎn)。

2.1 受限于準(zhǔn)則條件的嚴(yán)格要求，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用現(xiàn)狀受阻

CAS3雖然提出公允價(jià)值計(jì)量，但對(duì)實(shí)施會(huì)計(jì)主體強(qiáng)調(diào)條件限制，在符合一定條件的前提下，可以采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。比對(duì)2015年年報(bào)，800多家上市公司對(duì)于其投資性房地產(chǎn)這一資產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的僅有4.47%（2015年年報(bào)，850家企業(yè)存在投資性房地產(chǎn)，其中38家運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式）。這顯然與我國(guó)近幾年蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重不符。為何絕大部分企業(yè)都不選擇公允價(jià)值模式計(jì)量呢？首先，CAS3中強(qiáng)調(diào)的有條件的選擇，其中有條件是指投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的交易市場(chǎng)，且企業(yè)能從交易市場(chǎng)取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其相關(guān)信息。持有投資性房地產(chǎn)的上市公司，首先強(qiáng)調(diào)其房地產(chǎn)資產(chǎn)所在地有發(fā)展完善市場(chǎng)高度發(fā)達(dá)的活躍市場(chǎng)，并在此市場(chǎng)背景下，借鑒同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)在該活躍市場(chǎng)的托手價(jià)格即市場(chǎng)售價(jià)采用估值技術(shù)等信息確定其公允價(jià)值。這一條件，對(duì)于某些上市公司在受限發(fā)展不完善的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)環(huán)境下，只能參考同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的交易價(jià)格，而對(duì)于類(lèi)似資產(chǎn)這一判斷條件，需參考房地產(chǎn)地理位置、房齡等多種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，這為企業(yè)真能公允的取得類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格帶來(lái)了多重變動(dòng)影響因子，極大的增加了公允價(jià)值計(jì)量操作性的難度。其次，CAS3強(qiáng)調(diào)以采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式，這一準(zhǔn)則的規(guī)定，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)下跌的可能性，這在一定程度上更限定了部分采用公允價(jià)值計(jì)量的態(tài)度。

2.2 公允價(jià)值確認(rèn)計(jì)量存在問(wèn)題

CAS39中劃分為三個(gè)層次的公允價(jià)值計(jì)量輸入值，按其公允性，在使用的優(yōu)先推用方面，依次是第一層次、第二層次，當(dāng)無(wú)法取得第一、第二層次輸入值，才會(huì)不得不使用第三層次輸入值。公允價(jià)值計(jì)量強(qiáng)調(diào)的是公允、合理、可靠的價(jià)值。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在當(dāng)前有足夠信息支撐估值技術(shù)運(yùn)用的環(huán)境下，對(duì)其資產(chǎn)或負(fù)債才能采用公允價(jià)值計(jì)量。估值技術(shù)取得數(shù)據(jù)的相關(guān)性、可靠性在很大程度上受限于輸入值層次的反應(yīng)的數(shù)據(jù)質(zhì)量等性質(zhì)。CAS39默認(rèn)公允價(jià)值采用第一層次的輸入值，能體現(xiàn)最為可靠的資產(chǎn)或負(fù)債計(jì)量信息。第一層次信息，對(duì)于公允價(jià)值，反應(yīng)的是模式市場(chǎng)環(huán)境下，相同資產(chǎn)無(wú)需調(diào)整可直接采用的市場(chǎng)脫手價(jià)格。但在我國(guó)發(fā)展不完善的市場(chǎng)環(huán)境下，存在某些資產(chǎn)在市場(chǎng)中難以找到相同資產(chǎn)市場(chǎng)脫手價(jià)格的現(xiàn)狀比如投資性房地產(chǎn)，對(duì)于這一特殊的資產(chǎn)，就房產(chǎn)而言，第一層輸入值就需要在房產(chǎn)房齡、產(chǎn)權(quán)、結(jié)構(gòu)、地理位置、周邊商業(yè)環(huán)境等多重因素方面與被計(jì)量的房產(chǎn)信息相同，這在模式市場(chǎng)中是很難找到取得該輸入值的。上市公司在此種背景下，在已確定采用公允價(jià)值計(jì)量模式會(huì)計(jì)政策的準(zhǔn)則條件下，此時(shí)為取得公允價(jià)值計(jì)量數(shù)據(jù)信息，就只能依據(jù)所獲得的最可靠最相關(guān)的信息采用估值技術(shù)，反映企業(yè)可獲得的最佳信息來(lái)確定其公允價(jià)值。而不同企業(yè)房地產(chǎn)所在地市場(chǎng)發(fā)展程度信息透明度等不同，不同的企業(yè)對(duì)相同資產(chǎn)的信息獲得度不同，這在很大程度上導(dǎo)致不同企業(yè)針對(duì)同一資產(chǎn)的獲得的公允價(jià)值最佳估計(jì)值也會(huì)不同，極大降低公允價(jià)值的可靠性與可比性。當(dāng)上市公司第一層、第二層公允價(jià)值輸入值均難以取得時(shí)，就只能依據(jù)第三層輸入值來(lái)確定其公允價(jià)值。而第三層次的輸入值是不可觀察的輸入值，其中大量需要會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力，這就導(dǎo)致估值技術(shù)因?yàn)槿谌肓舜罅恐饔^性的因子大大降低公允價(jià)值的信息質(zhì)量和可靠性。通過(guò)對(duì)2015上市公司年報(bào)關(guān)于三個(gè)計(jì)量層次使用情況，其中86.96%大量使用了第二、第三層次的計(jì)量方法，這在很大程度上，給相關(guān)企業(yè)帶來(lái)的盈余管理的嫌疑。

2.3 上市公司取得公允價(jià)值的評(píng)估費(fèi)用較高，增加企業(yè)成本

為何絕大部分企業(yè)很少使用第一層次的輸入值？統(tǒng)計(jì)分析15年年報(bào)披露的投資性房地產(chǎn)相關(guān)信息，上市公司確定公允價(jià)值時(shí)，表現(xiàn)為這幾種方式：依據(jù)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或獨(dú)立第三方評(píng)估調(diào)查報(bào)告、公司董事會(huì)等管理層自行確定等。采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司，至少每期末需要對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值評(píng)估一次。企業(yè)依據(jù)第一層輸入值來(lái)確定的公允價(jià)值，主要采用的是專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)告的相關(guān)信息；這種獨(dú)立性、可靠性較高的數(shù)據(jù)的采集，往往是上市公司支付專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)大額的公允價(jià)值評(píng)估費(fèi)為成本才獲取的，而這在一定程度上極大的打擊了上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量的積極性。

3 推進(jìn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式發(fā)展建議

參照上述對(duì)我國(guó)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式現(xiàn)狀分析反映出的公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用問(wèn)題，筆者建議對(duì)推進(jìn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式運(yùn)用可從以下幾方面著手。

3.1 完善理論體系建設(shè)，提高估值技術(shù)，加強(qiáng)操作性的適應(yīng)性

首先，完善公允價(jià)值理論體系，進(jìn)一步修訂公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則。借鑒實(shí)務(wù)中多種資產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用現(xiàn)狀，修訂相關(guān)準(zhǔn)則，并頒布針對(duì)性的公允價(jià)值操作指南。比如站立在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)情的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，加強(qiáng)對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的操作性體系的建立，完善非活躍市場(chǎng)條件下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的準(zhǔn)則條件，完善現(xiàn)值技術(shù)的理論研究等，為我國(guó)公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則的具體實(shí)施運(yùn)用提供充分的理論指導(dǎo)與規(guī)則約束，以理論為公允價(jià)值實(shí)施開(kāi)拓先行的道路。其次，準(zhǔn)則中重點(diǎn)完善估計(jì)技術(shù)，增強(qiáng)公允價(jià)值的可操作性與相關(guān)性。甚至可針對(duì)不同的資產(chǎn)和負(fù)債，頒布詳細(xì)的操作指南，增強(qiáng)其公允價(jià)值的獲取性與可靠性。

3.2 鼓勵(lì)企業(yè)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，促進(jìn)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量

筆者認(rèn)為在公允價(jià)值取得的三個(gè)層次的輸入值時(shí)，準(zhǔn)則應(yīng)引導(dǎo)企業(yè)采用第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)結(jié)果或調(diào)查報(bào)告來(lái)確定其公允價(jià)值。獨(dú)立于第三方的外部評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的相關(guān)數(shù)據(jù)信息具有偏差率低、客觀性高、企業(yè)管理層操作率低的特點(diǎn)，這在一定程度上大大提高了公允價(jià)值的客觀性和相關(guān)性。相關(guān)準(zhǔn)則應(yīng)鼓勵(lì)上市公司聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)獲得公允價(jià)值信息，針對(duì)其評(píng)估費(fèi)過(guò)高的成本支出，相關(guān)準(zhǔn)則可以在稅費(fèi)方面給予一定的抵減優(yōu)惠等，實(shí)際降低企業(yè)的管理成本，促使企業(yè)在實(shí)際財(cái)務(wù)方面更有條件和能力采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

參考文獻(xiàn)

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