農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地初探

宋彥君

(山西財經(jīng)大學 山西 太原 030006)

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農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地初探

宋彥君

(山西財經(jīng)大學 山西 太原 030006)

近年來，國家出臺了多項促進農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的相關(guān)政策和措施，有利的推動了農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的發(fā)展。土地是農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場發(fā)展的載體，但目前關(guān)于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地的研究很少。本文以我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地為探究對象，分析了其在土地獲取方式、土地監(jiān)管、土地公益性等方面存在的問題，并針對性的給出了建議。

農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場；用地；問題；建議

一、引言

2017年中央一號文件提出要深入推進農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)加快發(fā)展，這為農(nóng)產(chǎn)品流通業(yè)的發(fā)展帶來了契機。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場是農(nóng)產(chǎn)品流通體系的重要環(huán)節(jié)和主要渠道，但目前該市場的發(fā)展受到很多阻礙，其中農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的用地問題便是阻礙之一。因此，本文在農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大背景下，對我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地問題進行了探討，并給出了一些建議，希望通過解決用地問題來進一步推動我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的健康發(fā)展。

二、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地存在的主要問題

1.農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地的公益性表現(xiàn)不足，用地分類不明晰

農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場與居民的生活緊密聯(lián)系，與其他商品市場相比，公益性較明顯。用地價格高，攤位租金便高，進而增加農(nóng)產(chǎn)品成本，提高農(nóng)產(chǎn)品價格；反之，農(nóng)產(chǎn)品價格降低，不利于農(nóng)產(chǎn)品市場的價格穩(wěn)定。因此，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地需要政府管制，同樣具有公益性。但目前的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地只是簡單的被視為商服用地，通過招標、拍賣、掛牌來供應(yīng)，同其他商業(yè)用途的用地定價方式相同，沒有充分考慮其公益性，制定差別化定價策略。政府部門無法有效對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地給予支持和實施優(yōu)惠政策，使其保障民生的職能缺失。

2.農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的特殊性與土地利用規(guī)劃銜接度低

2015年，商務(wù)部、城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部等10部門聯(lián)合發(fā)布了《全國農(nóng)產(chǎn)品市場體系發(fā)展規(guī)劃》，提出要建設(shè)一批全國性和區(qū)域性的公益性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和零售網(wǎng)點。一方面，由于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的發(fā)展具有特殊性(各省市的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的發(fā)展存在差異)，如何將規(guī)劃與各區(qū)域的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場發(fā)展現(xiàn)狀有效銜接成為各省、市制定符合該地的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)詳細規(guī)劃的重點。但目前，各省、市制定的規(guī)劃在布局選址、構(gòu)建體系、市場建設(shè)上普遍存在可操作性、完整性和系統(tǒng)性缺失問題。例如在規(guī)劃中對用地布局選址規(guī)劃不當，使農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地空間不足，將直接影響其用地供應(yīng)和規(guī)模經(jīng)營，最終影響農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的發(fā)展。另一方面，城市建設(shè)總體規(guī)劃是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)多方面的指導(dǎo)性規(guī)劃，行業(yè)規(guī)劃要在總體規(guī)劃中體現(xiàn)其重要性存在較大困難，這將導(dǎo)致行業(yè)規(guī)劃的制定動力不足，與現(xiàn)實需求脫節(jié)。

3.供后監(jiān)管機制不完善

目前的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地在實踐中主要是按照《土地利用現(xiàn)狀分類》中的一級類商服用地、二級類的批發(fā)零售用地供地，這為開發(fā)企業(yè)變更土地用途提供了“合法解釋”。開發(fā)企業(yè)通過出讓方式獲得土地，但由于開發(fā)前期投資較大，資金回收期長，土地用于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地獲得的利潤低于用于其他商服用途獲得的利潤。為盡快回收資金，開發(fā)企業(yè)會利用多種方式實現(xiàn)盈利：第一，轉(zhuǎn)讓部分土地。受讓人可能會變更土地用途，修建其他商服設(shè)施；第二，開發(fā)企業(yè)直接變更土地用途，改建成商場、超市等商服用地，或者改建為其他批發(fā)零售市場招商招租。因農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場屬于商服用地類，轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌谭玫乇砻嫔戏虾贤?guī)定的用途，同時它又屬于批發(fā)零售用地類，國土部門很難以其用途變更為由進行處罰。由于監(jiān)管部門和執(zhí)法部門各自為政，部門協(xié)同性較差，難以發(fā)現(xiàn)這一漏洞，從長期看并不利于批發(fā)市場的監(jiān)督管理。

三、規(guī)范農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地的建議

1.明細用地分類，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地差別化定價

細分農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地類型，根據(jù)對應(yīng)地類制定用地出讓和供地定價細則，聯(lián)合發(fā)改委、建設(shè)部等部門共同制定產(chǎn)業(yè)目錄，對不同農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地制定相應(yīng)的定價參考標準以滿足市場的真實需求；對于公益性質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場在供地方式和出讓價格上給予優(yōu)先和優(yōu)惠政策；有關(guān)部門要發(fā)揮協(xié)同作用，有效加強供地后的監(jiān)督管理。

2.做好選址布局工作，統(tǒng)籌安排市場建設(shè)

上下級規(guī)劃要有效銜接。首先是城市建設(shè)總體規(guī)劃與部門規(guī)劃相銜接，其次是部門總體規(guī)劃與各類行業(yè)專項規(guī)劃相銜接。部門總體規(guī)劃中要統(tǒng)籌安排城市布局，合理劃分用地空間，行業(yè)專項規(guī)劃則要體現(xiàn)出更為詳細的用地選址，避免重復(fù)和無序建設(shè)；由于各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與人口規(guī)模有差異，欠發(fā)達地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場數(shù)量相對較少，而且規(guī)模不大。因此相關(guān)主管部門要注意將農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的選址與物流樞紐城市和交通樞紐城市的地理布局相結(jié)合，根據(jù)各區(qū)域的實際情況合理建設(shè)中轉(zhuǎn)地批發(fā)市場，以滿足供給缺乏地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品需求。

3.供地模式多樣化

政府仍繼續(xù)鼓勵以作價出資(入股)的方式投資建設(shè)公益性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，土地用途和性質(zhì)不得隨意改變；由于交易時段的不同，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場存在季節(jié)性和長期性兩種類型。因此，針對季節(jié)性市場可以采用租賃方式供地，并通過減免稅收等優(yōu)惠政策以減少開發(fā)企業(yè)的資金投入；鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，緩減國有建設(shè)用地緊張的壓力，如農(nóng)村與開發(fā)企業(yè)合作，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地為投入資本，開發(fā)企業(yè)則投入資金，聯(lián)合經(jīng)營，但此時的用地為經(jīng)營性商業(yè)用地，用途不得擅自變更，如需變更必須通過法律批準。

4.強化部門協(xié)同效應(yīng)，加大監(jiān)查力度

地方政府是農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的重要監(jiān)督主體。因此，各地財政部、稅務(wù)部等相關(guān)部門要相互配合，建立農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場信息數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，共同加強對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場全方位、整體性的監(jiān)督和管理。一旦發(fā)生動態(tài)變化，各部門可及時采用各種手段進行治理。

[1]中華人民共和國商務(wù)部.全國農(nóng)產(chǎn)品市場體系發(fā)展規(guī)劃[Z].2015-08-31

[2]中華人民共和國國家標準(GB/T21010- 2007).土地利用現(xiàn)狀分類[S].2007- 08- 10

[3]依紹華,聶新偉.我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場區(qū)域分布狀況分析及其改進——基于人口密度視角[J].商業(yè)經(jīng)濟與管理，2016(11)

[4]周金瑾,朱俐剛.農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地需進一步規(guī)范[J].中國地產(chǎn)市場，2012(7)

宋彥君(1993-)，女，漢族，山西晉城人，山西財經(jīng)大學碩士研究生，研究方向：土地利用與規(guī)劃。