海南省房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度分析

黃桂霞

(天津師范大學(xué) 天津 300387)

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海南省房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度分析

黃桂霞

(天津師范大學(xué) 天津 300387)

房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長、波及面十分廣闊，海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就像過山車一樣不穩(wěn)定。本文利用2002年、2007年、2012年的投入產(chǎn)出模型定量反映房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的前向、后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，揭示房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)之間的相互影響程度，旨在為促進海南省房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提出對策建議。

海南?。环康禺a(chǎn)業(yè)；其他產(chǎn)業(yè)；關(guān)聯(lián)度；投入產(chǎn)出

一、前言

在中國，房地產(chǎn)業(yè)作為一個支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。截至2017年4月，房地產(chǎn)投資累計值27731.58億元，占全社會固定資產(chǎn)投資完成額144326.84億元的19.21%。商品房銷售額33222.61億元，累計增長20.1%。商品房銷售面積累計達41655.15萬平方米，累計增長15.7%。2016年房地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長貢獻率是7.8%。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)又是一個產(chǎn)業(yè)附加值高，產(chǎn)業(yè)鏈條長，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的變動會對其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)生重大影響，同時也會使國民經(jīng)濟受到極大沖擊。對此，研究房地產(chǎn)業(yè)與其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)狀況，以期為促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)運行起到積極作用。海南省的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了過山車式的發(fā)展。繼鄧小平南巡講話后，海南省的房地產(chǎn)市場驟然升溫，房地產(chǎn)市場的開發(fā)出現(xiàn)井噴式增長，隨后海南的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫，國家宏觀政策出臺后，泡沫出現(xiàn)破裂，海南房地產(chǎn)業(yè)一下子跌入谷底，隨處可見爛尾樓、“半拉子工程”。之后國家打算將海南建設(shè)國際旅游島的消息在各地傳開，憑借著各種優(yōu)惠政策，海南的房地產(chǎn)業(yè)慢慢復(fù)蘇。海南是中國唯一的熱帶海島省份，是世界鮮有的海島度假旅游勝地。擁有獨特的地理位置、優(yōu)越的生態(tài)資源和氣候條件，海南省一直是全國人民休閑度假型置業(yè)的熱門選擇。再加上北方霧霾天氣的惡化，越來越多的人們選擇來海南買房居住，瞬間掀起海南的房地產(chǎn)熱。房地產(chǎn)業(yè)的興起，也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、文獻綜述

劉水杏(2009)認為北京是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度過大，國民經(jīng)濟內(nèi)部結(jié)構(gòu)嚴重失衡，使得在經(jīng)濟繁榮時，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展易產(chǎn)生金融危機。尚天成、黃斌(2013)研究得出各個省份各個年份旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)系數(shù)之間存在明顯的差異，并呈現(xiàn)出震蕩上升趨勢。施金亮(2007)利用投入產(chǎn)出表，得出房地產(chǎn)業(yè)與旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)較強。李宇翔(2010)認為旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且長期來看，兩者之間存在穩(wěn)定的均衡關(guān)系。劉水杏(2004)認為在產(chǎn)業(yè)特性上，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長，波及面十分廣闊?？追参牡?2005)分析得出房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)關(guān)聯(lián)度最大，房地產(chǎn)業(yè)是高關(guān)聯(lián)度產(chǎn)業(yè)，成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)是必然的。茶洪旺等(2015)考察房地產(chǎn)業(yè)與信息產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度，得出北京、上海等地房地產(chǎn)業(yè)對信息產(chǎn)業(yè)的消耗水平較高。張超(2008)認為福建省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍是傳統(tǒng)的、生產(chǎn)能力擴張的發(fā)展方式，具有明顯的“數(shù)量擴張”的特征。邱述兵等(2009)認為現(xiàn)行地方政府將房地產(chǎn)業(yè)定位為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，直接介入土地交易，增加了土地交易成本，繼而抬高房價，助長了房地產(chǎn)業(yè)的高風險。趙晨等(2011)提出西安市房地產(chǎn)中間消耗過大，集約程度較低，正處于“數(shù)量增長階段”同時存在市場化程度不高等問題。黃碩等(2010)主張北京房地產(chǎn)業(yè)推動力主要作用在第三產(chǎn)業(yè)，北京房地產(chǎn)業(yè)的完全拉動力主要作用在第二產(chǎn)業(yè)。楊光，顧穎(2015)分析得出房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的帶動效應(yīng)明顯，但整體上卻呈現(xiàn)關(guān)聯(lián)度弱化的趨勢。眾多文獻都是通過某一年的投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)來分析房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)系，本文將通過2002、2007以及2012年投入產(chǎn)出表，來分析海南省房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度之間在不同年份之間的變化，在哪一時期關(guān)聯(lián)系減弱，在哪一時期關(guān)聯(lián)性增強，房地產(chǎn)業(yè)與哪種產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度最高等等，以期為房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及國民經(jīng)濟的健康發(fā)展提供量化依據(jù)。

三、海南省房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度分析

參照劉水杏的《北京房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析》，量化研究的數(shù)據(jù)資料及其計算、處理方法是：2002年海南省42×42產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出表、2007年海南省42×42投入產(chǎn)出表、2012年海南省42×42投入產(chǎn)出表。利用投入產(chǎn)出表第Ι象限的流量數(shù)據(jù)計算直接消耗系數(shù)、直接分配系數(shù)，用直接消耗系數(shù)表示后向關(guān)聯(lián)度、用直接分配系數(shù)表示前向關(guān)聯(lián)度。對計算結(jié)果的處理方法是：排列房地產(chǎn)業(yè)與各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度的位次；判斷國民經(jīng)濟各個產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的密切程度。

(一)與房地產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)位次排名

2002年：批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)、金融業(yè)、住宿餐飲業(yè)、儀器儀表及文化辦公機械制造業(yè)、郵政業(yè)、信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)；

2007年：文體娛樂業(yè)、紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)、電氣機械及器材制造業(yè)、郵政業(yè)、水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)；

2012年：金融、文體娛樂業(yè)、公共管理、社會保障和社會組織、批發(fā)、零售、信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)、住宿、餐飲；

分析：2002、2007、2012年與房地產(chǎn)業(yè)有后向關(guān)聯(lián)的主要產(chǎn)業(yè)有金融業(yè)、文化、體育和娛樂業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)、怕發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、儀器儀表及文化辦公用機械制造業(yè)。

(二)與房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)位次排名

2002年：租賃、商務(wù)服務(wù)、郵政業(yè)、綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)、石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)、食品制造及煙草加工業(yè)、住宿餐飲業(yè)；

2007年：建筑業(yè)、公共管理和社會組織、紡織業(yè)、租賃、商務(wù)服務(wù)、郵政業(yè)、住宿餐飲業(yè)；

2012年：金融、租賃、商務(wù)服務(wù)、文體娛樂、住宿餐飲業(yè)、通用設(shè)備；

分析：2002、2007、2012年與房地產(chǎn)業(yè)有前向關(guān)聯(lián)的主要產(chǎn)業(yè)有金融業(yè)、郵政業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)。

綜上分析可知，依據(jù)三個年份、跨度10年的投入產(chǎn)出表，可以看出，房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)發(fā)展的推動作用十分明顯，也就是說，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)有密切的關(guān)聯(lián)度。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的后向關(guān)聯(lián)都十分密切，意味著金融業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)向完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對住宿和餐飲業(yè)發(fā)展的推動作用也十分明顯，具有較強的關(guān)聯(lián)度，同時，住宿和餐飲業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)十分密切，意味著住宿和餐飲業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)向完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。郵政業(yè)在2002年和2007年是房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)向完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，但是，在2012年表現(xiàn)不明顯。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)的影響越來越明顯。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對批發(fā)與零售業(yè)的影響越來越明顯。較2002、2007年，2012年房地產(chǎn)業(yè)對第三產(chǎn)業(yè)的影響越來越重要，而對第二產(chǎn)業(yè)的影響逐漸減弱。

四、對策與建議

房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長、波及面十分廣闊。房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性地位決定了它對其他產(chǎn)業(yè)作用的廣泛性。對此，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)自身結(jié)構(gòu)、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境、規(guī)制房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和交易關(guān)系、完善法律法規(guī)，規(guī)范市場行為；從開發(fā)投資、流通、服務(wù)和消費四大領(lǐng)域拓展房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間。加快房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級、加快房地產(chǎn)業(yè)與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)融合、大力發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，防止房地產(chǎn)業(yè)一業(yè)獨大、優(yōu)化行政監(jiān)管環(huán)境，防止濫用行政權(quán)力干預(yù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

[1]劉水杏．我國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度分析[J]．上海市經(jīng)濟管理干部學(xué)院學(xué)報，2003(4):58-63．

[2]劉水杏．北京房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析[J]．商業(yè)時代，2009(33):114-115．

[3]孔凡文，劉寧．房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析[J]．沈陽建筑大學(xué)學(xué)報：自然科學(xué)版，2005(3):285-288．

[4]郭敏，馬國強．海南房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展之思考[J]．中國商界，2010(7):162-163．

黃桂霞，研究生，天津師范大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)。