淺談國(guó)有土地收購(gòu)儲(chǔ)備運(yùn)行中存在的問題及對(duì)策

趙麗麗

當(dāng)前，國(guó)有土地的收購(gòu)儲(chǔ)備工作處于摸索階段，土地收購(gòu)儲(chǔ)備相關(guān)的法律法規(guī)欠缺。另外，加上歷史遺留問題數(shù)量繁多，導(dǎo)致舊城改造難度增加，收購(gòu)成本也提高了。加上資金運(yùn)作存在一定的困難、土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)而增加、企業(yè)土地收購(gòu)補(bǔ)償價(jià)格不能達(dá)到一致性等問題比較突出。本文針對(duì)國(guó)有土地收購(gòu)儲(chǔ)備運(yùn)行中存在的問題進(jìn)行了分析，并提出了具體的應(yīng)對(duì)策略。

國(guó)有土地收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備問題對(duì)策

1土地收購(gòu)儲(chǔ)備運(yùn)行中亟待解決的問題

1.1土地收購(gòu)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定難度大

土地補(bǔ)償金額的多少跟地方執(zhí)行的政策和技術(shù)相關(guān)性較大，其中的利益關(guān)系比較雜亂。當(dāng)前，我國(guó)還沒有在這方面對(duì)收購(gòu)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一化管理。多個(gè)省市執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不一樣，雖然補(bǔ)償方法較簡(jiǎn)單，容易操作。在這個(gè)過程中，還是存在一些土地使用者對(duì)土地收購(gòu)不滿意之處。這是因?yàn)橥恋厥召?gòu)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在很多不合理的地方。并且，有一部分土地使用者對(duì)土地收購(gòu)存在抵觸情緒。

1.2城市規(guī)劃不到位影響較大

第一，在城市土地利用的過程中，城市規(guī)劃是一個(gè)重要的依據(jù)，它是土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作開展的重要條件。尤其是在城市只制定了總體規(guī)劃，而沒有制定具體的控制性規(guī)劃的時(shí)候，這大大增加土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作的難度。土地收購(gòu)儲(chǔ)備如不進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，只是臨時(shí)性地開展規(guī)劃，那么就會(huì)使規(guī)劃整體性不強(qiáng)。還會(huì)出現(xiàn)較大的易變性，這是因?yàn)槿藶橹饔^因素的影響較大。第二，在城市的黃金地段以及道路兩側(cè)，如果單位私自拆建，改變土地用途，這樣就會(huì)使政府對(duì)城市土地市場(chǎng)的調(diào)控能力降低。在這個(gè)過程中，單位受益，但是國(guó)有土地資產(chǎn)損失增加。

1.3土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度缺乏法律依據(jù)

我國(guó)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度體現(xiàn)了明顯的強(qiáng)權(quán)色彩，其本質(zhì)是政府強(qiáng)制性行為的結(jié)果。在我國(guó)的很多城市開展土地存儲(chǔ)工作中，還存在一些混亂現(xiàn)象。比如土地權(quán)屬人跟企業(yè)之間的私底下的土地交易，使得土地荒廢和閑置的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。除此之外，在我國(guó)，缺乏土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度制定的專門機(jī)構(gòu)，土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作缺乏法律依據(jù)支撐。另外，由于國(guó)家歷史原因，導(dǎo)致國(guó)家的土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作難度提升，風(fēng)險(xiǎn)也變大了，很容易導(dǎo)致法律糾紛問題的產(chǎn)生。

1.4土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心與各部門的協(xié)調(diào)程度不足

土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作的過程是比較復(fù)雜的，這項(xiàng)工作跟方方面面的因素相關(guān)。所以，土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心跟各個(gè)部門之間的協(xié)調(diào)是很關(guān)鍵的。通常情況下而言，土地收購(gòu)儲(chǔ)備的過程中，要根據(jù)城建部門的情況選擇地址，接著由城建規(guī)劃部門進(jìn)行規(guī)劃。最后，根據(jù)土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心聯(lián)合國(guó)土資源局的土地征收方案進(jìn)行征收工作。但是，在很多情況下，由于各個(gè)部門之間交流和溝通力度不夠，使得各方意見有分歧，從而浪費(fèi)了大量不必要的時(shí)間。

1.5資金結(jié)構(gòu)單一化，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大

通常情況下，土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心自由資金不足。特別是縣級(jí)土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心，他們持有的資金就更加缺乏了。所以，很多時(shí)候，土地收購(gòu)儲(chǔ)備使用融資模式比較盛行?，F(xiàn)在，有大量的地區(qū)通過融資方式在銀行貸款，使用這種資金模式，資金渠道單一化很明顯。容易出現(xiàn)一些問題，比如在土地儲(chǔ)備數(shù)量增加到一定數(shù)目的時(shí)候，負(fù)債率提升，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

2土地收購(gòu)儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制中問題的解決對(duì)策

2.1打造土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理系統(tǒng)平臺(tái)

在當(dāng)今的土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作中，信息化管理的一種大趨勢(shì)，信息化管理能夠有效提升收購(gòu)儲(chǔ)備的效率和質(zhì)量。就目前的情況來看，土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理系統(tǒng)平臺(tái)存在很多不足之處，是需要進(jìn)行改善的。第一，每一個(gè)城市的情況不盡相同，會(huì)使土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理系統(tǒng)平臺(tái)各有差異。所以，當(dāng)一個(gè)城市在搭建收購(gòu)儲(chǔ)備管理系統(tǒng)平臺(tái)的時(shí)候，第一是要根據(jù)各個(gè)省份城市的詳細(xì)情況具體分析，清楚平臺(tái)的建設(shè)目標(biāo)，在充分了解土地收購(gòu)儲(chǔ)備的特點(diǎn)之后建立數(shù)據(jù)庫(kù)。第二，研發(fā)技術(shù)，在搭建土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理系統(tǒng)平臺(tái)之初，把多項(xiàng)技術(shù)如移動(dòng)GIS技術(shù)以及WEBGIS技術(shù)等有機(jī)融合在一起，提升系統(tǒng)平臺(tái)工作便捷性，使工作平臺(tái)更加實(shí)用。

2.2增強(qiáng)土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心跟各部門之間的協(xié)調(diào)性

在土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作開始以前，土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心必須要與各部門加強(qiáng)聯(lián)系，及時(shí)溝通，將土地收購(gòu)儲(chǔ)備意見達(dá)成一致，提高土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心與各部門之間的協(xié)調(diào)度，保證土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作的順利進(jìn)行。同時(shí)，土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心可以通過網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)與各部門取得聯(lián)系，及時(shí)溝通信息，以便土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作的順利開展。

2.3提升財(cái)務(wù)管理的信息化建設(shè)進(jìn)程

為了降低土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心財(cái)務(wù)部門的壓力，規(guī)避單一資金結(jié)構(gòu)帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?？梢愿倪M(jìn)融資方式。政府部門可通過一部分收益充當(dāng)該項(xiàng)工作的專項(xiàng)資金。除外，借助計(jì)土地基金、土地證券化、推行土地權(quán)益書方式獲得社會(huì)資金，將社會(huì)資金融入收購(gòu)儲(chǔ)備工作中。在使用這些方式之后，不斷提升土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心的可用資金，從而保障土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作的開展。除此之外，儲(chǔ)備中心財(cái)務(wù)管理的信息化建設(shè)也是需要加強(qiáng)的，不斷拓展財(cái)務(wù)信息的寬度，在信息收集速度和效率方面下功夫，不斷地減小財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

2.4城市控制性詳規(guī)必須前置盡快出臺(tái)

一個(gè)具體的城市規(guī)劃，能夠?yàn)橥恋厥召?gòu)儲(chǔ)備工作提供重要的前提條件。所以，在出臺(tái)城市具體規(guī)劃之前，要制定相關(guān)的制度，比如城市規(guī)劃審批聯(lián)席會(huì)議制度。在制定該制度之后，要處理好土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作涉及的規(guī)劃問題，保障收購(gòu)儲(chǔ)備工作的進(jìn)行。

2.5杜絕單位自行拆建現(xiàn)象

在城區(qū)，單位自行拆建現(xiàn)象很多，這不僅會(huì)導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)損失，還會(huì)使城區(qū)的地價(jià)提不起價(jià)。若能夠進(jìn)行國(guó)有土地收儲(chǔ)，通過拍掛形式運(yùn)作，這樣不但能處理好原單位產(chǎn)權(quán)關(guān)系，還能使政府收益更多。

2.6加大土地收購(gòu)儲(chǔ)備的融資力度

土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資金必須充足，資金的形式可以是政府注入資金和銀行短期貸款結(jié)合起來的形式。本人認(rèn)為，可政府注入資本金為主，在將來的土地成交的收益中，返還三成左右的收購(gòu)儲(chǔ)備資金，把這些資金充當(dāng)啟動(dòng)資金或滾動(dòng)資金。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，可通過政府調(diào)節(jié)的形式提供貸款，保障土地儲(chǔ)備工作的進(jìn)行，從而有利于土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作的循環(huán)開展。

2.7積極盤活城市內(nèi)部存量土地當(dāng)一個(gè)城市處于快速發(fā)展的階段的時(shí)候，建設(shè)用地對(duì)耕地的需求量跟供應(yīng)量?jī)烧咧g的矛盾更加尖銳化。在城鎮(zhèn)內(nèi)部，有不少土地被閑置了，土地使用效率比較低。為了使城鎮(zhèn)建設(shè)用地與占用耕地矛盾更加緩和，盤活城鎮(zhèn)內(nèi)部存量土地和置換城鎮(zhèn)內(nèi)部低效利用的土地不失為一種有效的方法。因此，有關(guān)部門不但要做好主要道路兩側(cè)排查工作，還應(yīng)做好黃金地段排查工作。高清城區(qū)主干道和城內(nèi)的存量地面積，從而為下一步進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備工作奠定前提和基礎(chǔ)。具體可從廈門幾個(gè)方面入手。

（1）進(jìn)一步加強(qiáng)土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制的完善

高土地的利用率，強(qiáng)化政府部門的運(yùn)作效率，因此，土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制的完善，無(wú)論對(duì)政府還是對(duì)土地使用者來說都具有重要的意義。要充分發(fā)揮對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的職能，建立完善的土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制，構(gòu)建合理的土地收購(gòu)儲(chǔ)備程序，強(qiáng)化對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、土地儲(chǔ)備、資金利用和土地市場(chǎng)等方面的分析和整理，及時(shí)準(zhǔn)確的制定好土地儲(chǔ)備、征收、開發(fā)計(jì)劃。

（2）逐步拓展土地收購(gòu)儲(chǔ)備的范圍

為了提升良好土地資源的儲(chǔ)備，通過土地收購(gòu)儲(chǔ)備來充分發(fā)揮土地的最大利用價(jià)值。這個(gè)也就是土地收購(gòu)儲(chǔ)備中比較關(guān)鍵的。存在一部分城市由于資金準(zhǔn)備不充分，導(dǎo)致土地黃金地段儲(chǔ)備不充足的現(xiàn)象，這樣就能導(dǎo)致了一些經(jīng)濟(jì)損失。在存量土地儲(chǔ)備工作中，企業(yè)改制導(dǎo)致的土地閑置現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。在企業(yè)名存實(shí)亡之后，舊有的土地失去了主人。因此，有關(guān)政府部門可針對(duì)這些土地做回收處理。通過儲(chǔ)備，不但能夠保護(hù)土地，還能降低資金使用緊張程度。除外，可以加強(qiáng)集體用地的征收工作。在每一座城市，都存在一些興辦企業(yè)的閑置土地，其未得到利用的原因有很多。所以，要逐漸加大對(duì)集體建設(shè)用地的征收的力度，從而為招商引資對(duì)土地的需求的解決奠定前提和基礎(chǔ)。

（3）拓展對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資金收購(gòu)渠道

土地收購(gòu)儲(chǔ)備中遇到的資金問題，一般可以通過三種措施來處理。第一種就是根據(jù)《土地儲(chǔ)備管理辦法》中一些規(guī)定，誘導(dǎo)商業(yè)銀行涉獵土地收購(gòu)儲(chǔ)備領(lǐng)域，適當(dāng)進(jìn)行抵押貸款。第二種措施就是成立土地收購(gòu)儲(chǔ)備基金，通過發(fā)現(xiàn)和利用市場(chǎng)運(yùn)作新方法，收集儲(chǔ)備資金。第三種是把土地出讓金收益中劃出一部分到土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金賬戶，加強(qiáng)土地收購(gòu)儲(chǔ)備。

（4）改善土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作中的環(huán)境

土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作環(huán)境的改善有利于促進(jìn)土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作的開展。所以，城建規(guī)劃部門要嚴(yán)格按照法律行事，快速制定科學(xué)合理、先進(jìn)高效的規(guī)劃方案，為土地收購(gòu)儲(chǔ)備提供必要的理論依據(jù)這是非常有必要的。通過各個(gè)部門之間的交流和溝通，將土地儲(chǔ)備運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)降到最低，并且逐漸提升工作效率。對(duì)于司法部門而言，在對(duì)土地資產(chǎn)進(jìn)行處理之時(shí)，要對(duì)政府部門的意見進(jìn)行了解。與此同時(shí)，對(duì)于財(cái)政部門和公安部門而言，對(duì)土地收購(gòu)資金加強(qiáng)管理，這樣就能有效保障土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作的開展。

3小結(jié)

通過上面的闡述，我們可知，土地收購(gòu)儲(chǔ)備作為我國(guó)的一項(xiàng)不僅有利于國(guó)家還有利于人民的措施，它不但能夠?qū)ν恋刭Y源進(jìn)行充分利用，產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)效益，還能推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)展。在這個(gè)過程中，不但要解決好土地與資金這兩者之間的關(guān)系，還要逐漸拓展融資的途徑，不斷改善土地收購(gòu)儲(chǔ)備的工作所處的環(huán)境。

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