新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題與對(duì)策

張洪衛(wèi)

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)蓬勃發(fā)展起來(lái)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作對(duì)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義。本文對(duì)新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行了分析，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題進(jìn)行了闡述，并提出了提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；問(wèn)題措施

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，并逐步向?qū)I(yè)化和復(fù)雜化的方向發(fā)展，財(cái)務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的核心環(huán)節(jié)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作，提高財(cái)務(wù)管理水平對(duì)企業(yè)的健康發(fā)展具有重要的影響。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)與人們?nèi)罕娤⑾⑾嚓P(guān)的特殊性，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和百姓生活產(chǎn)生不可估量的影響，因此，加強(qiáng)對(duì)新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的研究和分析顯得至關(guān)重要。

一、新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的主要問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)管理制度還不健全完善

從目前狀況看，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度還不健全和完善，已成為制約房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和企業(yè)做大做強(qiáng)的頑疾。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)至今尚未建立起科學(xué)規(guī)范的財(cái)務(wù)管理體系，對(duì)做好財(cái)務(wù)管理規(guī)范化建設(shè)認(rèn)識(shí)不到位。雖然有的企業(yè)建立了相對(duì)完善的財(cái)務(wù)管理制度，但卻很難執(zhí)行到位，流于形式。財(cái)務(wù)管理制度的不健全對(duì)房地企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生了不利影響。此外，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中權(quán)責(zé)不明確，隨意性大，對(duì)日常會(huì)計(jì)工作的開(kāi)展和財(cái)務(wù)管理職能的有效發(fā)揮造成了不良影響。

（二）財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)有待提升

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的特殊性質(zhì)和財(cái)務(wù)管理工作的核心地位，對(duì)財(cái)務(wù)工作人員的綜合素質(zhì)提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求。對(duì)財(cái)務(wù)人員而言，不僅要具備較高的專業(yè)水平和管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)還要具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。但從目前情況看，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)能力和綜合素質(zhì)與企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作要求相比還存在較大差距。很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到行業(yè)的健康發(fā)展和企業(yè)的做大做強(qiáng)需要一批優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理人員做支撐。有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至把財(cái)務(wù)管理與簡(jiǎn)單記賬、發(fā)放工資等混為一談，完全忽視了財(cái)務(wù)管理工作的極端重要性。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中常?？拷?jīng)驗(yàn)做判斷，缺乏科學(xué)長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，這對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理埋下了隱患的種子。

（三）財(cái)務(wù)成本管理能力存在缺陷

成本管理與控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有十分重要的意義。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理上還存在諸多問(wèn)題和不足。一是企業(yè)成本管理模式較為落后，與新形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)不相適應(yīng)。二是目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部管理成本控制較為重視，而對(duì)其他環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題的重視程度不足。三是由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)相對(duì)有限，缺乏對(duì)企業(yè)成本管理控制的判斷和經(jīng)驗(yàn)，一定程度上影響到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。

（四）企業(yè)融資能力有待提升

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，在正常經(jīng)營(yíng)中需要大量的資金投入作保障。但從目前情況看，一方面由于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力相對(duì)不足，在企業(yè)融資規(guī)模、方式、成本等方面的選擇上缺乏科學(xué)性與規(guī)范性，一定程度上加大了企業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對(duì)單一，多數(shù)是通過(guò)銀行借貸維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債率較高，一定程度上加劇了企業(yè)的資金緊張狀況，這對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展而言是十分不利的。

二、新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的對(duì)策措施

（一）健全完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展離不開(kāi)健全完善的法規(guī)制度作保障，要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際，加快制定完善相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和財(cái)務(wù)管理制度，把做好財(cái)務(wù)管理工作上升到法律的高度，充分引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視，并切實(shí)做到有法可依，有章可循。要充分吸收借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和做法，結(jié)合自身實(shí)際，為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供服務(wù)。此外，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)及行業(yè)協(xié)會(huì)要充分自身作用，通過(guò)組織召開(kāi)國(guó)際財(cái)務(wù)管理研討會(huì)等形式搭建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理交流平臺(tái)，引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)財(cái)務(wù)管理理念和方法，結(jié)合自身實(shí)際建立具有我國(guó)特色的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度。

（二）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)管理層和財(cái)務(wù)管理工作人員要充分重視做好財(cái)務(wù)管理工作對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性。制定科學(xué)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)計(jì)劃，定期加大對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，教育引導(dǎo)財(cái)務(wù)管理人員不斷提升自身的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。要明確企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)職責(zé)，做到權(quán)責(zé)統(tǒng)一，落實(shí)到人。同時(shí)，還要根據(jù)企業(yè)實(shí)際建立相應(yīng)的資金管控體系，加大對(duì)資金收支的監(jiān)管控制，做到資金集中分配，統(tǒng)一組織，綜合管理，確保對(duì)每一筆資金管理使用做到賬目清晰，有據(jù)可查，有明確的責(zé)任人，堅(jiān)決杜絕資金流失等問(wèn)題發(fā)生，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)等行為。此外，為解決財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)水平參差不齊對(duì)核算的影響，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，從資產(chǎn)、收入，成本、利潤(rùn)分配等制定統(tǒng)一核算辦法，包括會(huì)計(jì)科目設(shè)置及運(yùn)用、報(bào)表填制等制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，將人為因素對(duì)會(huì)計(jì)核算影響降到最低。

（三）加大企業(yè)成本管理控制力度

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，加大成本管理控制力度對(duì)企業(yè)的健康運(yùn)營(yíng)具有至關(guān)重要的作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要把加強(qiáng)成本管理作為工作的重要環(huán)節(jié)，高度重視成本管理控制工作，提高企業(yè)成本控制能力，采取有效措施改進(jìn)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中與新形勢(shì)下財(cái)務(wù)管理不相適應(yīng)的地方，采用全過(guò)程成本管理及從前期費(fèi)用到品牌維護(hù)一系列成本管理。一是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在立項(xiàng)和設(shè)計(jì)階段做好成本管理控制規(guī)劃，企業(yè)在此階段要充分預(yù)計(jì)土地成本、建安成本等預(yù)算費(fèi)用，確立項(xiàng)目投資估算，在估算基礎(chǔ)上分別明確項(xiàng)目概算和預(yù)算。因此必須對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展推進(jìn)的各個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，加大項(xiàng)目跟蹤管理力度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理。同時(shí)建立項(xiàng)目成本管理獎(jiǎng)懲制度，對(duì)在項(xiàng)目管理中做出貢獻(xiàn)的人員給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)違法成本管理規(guī)定的人員和行為按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行懲罰，以成本控制的優(yōu)化推進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。二是建立完善成本控制監(jiān)督制度。要建立完善監(jiān)督管理制度，加大監(jiān)督力度，為企業(yè)成本管理戰(zhàn)略和成本策劃體系的建立提供有效保障。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，出于不同目的和利益的需要，不同部門(mén)、單位和人員往往會(huì)要求房地產(chǎn)企業(yè)使用特定的權(quán)限，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制工作帶來(lái)不利影響，因此，在成本管理控制中，企業(yè)必須按照市場(chǎng)化原則嚴(yán)格實(shí)施，由于市場(chǎng)是不斷變化的，因此成本管理要根據(jù)市場(chǎng)不斷變化實(shí)行動(dòng)態(tài)化管理，為成本管理控制作用的發(fā)揮提供有力保障。

（四）拓展企業(yè)融資渠道來(lái)源

房地產(chǎn)企業(yè)資金投入大，周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，融資渠道單一，融資難一直是困擾房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的重要制約因素。要解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題，拓寬融資渠道，需要做好如下方面：（1）房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)新形勢(shì)下資本市場(chǎng)發(fā)展的要求，積極創(chuàng)造條件爭(zhēng)取早日上市。有關(guān)部門(mén)要為符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的環(huán)境和條件，加強(qiáng)指導(dǎo)幫助，做好上市前的輔導(dǎo)工作。（2） 2018年國(guó)家進(jìn)一步嚴(yán)格限制發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，房企融資難度加大，要引導(dǎo)企業(yè)建立多元化的融資渠道，按照國(guó)家政策規(guī)定積極發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、合作設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)基金、資產(chǎn)證券化等各種融資渠道，不僅要能解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難、成本高的問(wèn)題，而且還要能使企業(yè)保持合理的資金結(jié)構(gòu)。

三、結(jié)語(yǔ)

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的蓬勃發(fā)展中，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。由于房地產(chǎn)企業(yè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)的特殊性，因此，企業(yè)必須要把財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理體系建設(shè)的核心要素，順應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新形勢(shì)，轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理理念，創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理方式，完善財(cái)務(wù)管理制度，為房地產(chǎn)企業(yè)的做大做強(qiáng)提供有力保障。

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