農(nóng)村房屋買賣糾紛現(xiàn)狀考察及解決路徑探析

趙海萍

（鎮(zhèn)江高等?？茖W(xué)校，江蘇 鎮(zhèn)江 212003）

農(nóng)村房屋買賣糾紛現(xiàn)狀考察及解決路徑探析

趙海萍

（鎮(zhèn)江高等?？茖W(xué)校，江蘇 鎮(zhèn)江 212003）

典型的農(nóng)村房屋買賣糾紛主要集中在兩方面：一是發(fā)生在同一農(nóng)村集體成員之間由于登記手續(xù)欠缺引起的糾紛；二是集體組織以外的農(nóng)民以及城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的買賣合同效力問(wèn)題引起的糾紛?，F(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)于農(nóng)村房屋登記等存在缺失以及農(nóng)村房屋買賣合同的效力不明確導(dǎo)致司法實(shí)踐的審判結(jié)果不統(tǒng)一。從法理層面、制度層面、社會(huì)效果層面等分析農(nóng)村房屋買賣合同效力判定及合理性。我國(guó)應(yīng)構(gòu)建科學(xué)系統(tǒng)的農(nóng)村房屋買賣法律體系以及配套制度來(lái)保障農(nóng)村房屋買賣合同的效力。具體包括：建立關(guān)于農(nóng)村房屋買賣以及農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等專門立法，以彌補(bǔ)農(nóng)村房地產(chǎn)立法方面的缺失；基于房地分離模式基礎(chǔ)上引入法定租賃權(quán)制度；明確農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式等。

農(nóng)村房屋買賣；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式；合同效力；區(qū)分原則；農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記

一、問(wèn)題的提出

隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的推進(jìn)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大批農(nóng)民進(jìn)城打工甚至永久定居，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地閑置現(xiàn)象比較突出，農(nóng)村房屋的有償轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象也隨之增加。一方面，雖然我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)均對(duì)農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)作了限制性規(guī)定，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)受到制約，但由于受到經(jīng)濟(jì)利益誘惑等因素影響，農(nóng)村房屋以及宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象已大量發(fā)生，農(nóng)民宅基地“隱形市場(chǎng)”的存在已是不爭(zhēng)的事實(shí)。從城鄉(xiāng)一體化發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)地權(quán)，允許城鄉(xiāng)房地產(chǎn)在一定程度上雙向流轉(zhuǎn)也有一定合理性。然而，另一方面，鑒于我國(guó)目前的特殊國(guó)情等因素考慮，現(xiàn)行立法禁止農(nóng)村房屋自由流轉(zhuǎn)也具有一定的正當(dāng)性。于是產(chǎn)生了一個(gè)不可調(diào)和的矛盾：農(nóng)村房屋買賣效力如何？是否應(yīng)該解禁農(nóng)村房屋買賣？目前由于農(nóng)村房屋買賣合同效力在立法層面不確定、不統(tǒng)一以及農(nóng)村房屋登記體系沒(méi)有建立，導(dǎo)致法院在處理此類案件時(shí)面臨著適用法律的困境。農(nóng)村房屋買賣合同糾紛能否妥善處理，直接影響農(nóng)村地區(qū)的和諧穩(wěn)定。保護(hù)農(nóng)民的土地合法權(quán)益和追求司法公正的關(guān)鍵即在于明確農(nóng)村房屋買賣合同的效力。

二、農(nóng)村房屋買賣糾紛類型及原因分析

（一）農(nóng)村房屋買賣糾紛的主要類型

一是發(fā)生在本村集體組織內(nèi)的農(nóng)戶之間的農(nóng)村房屋買賣。這類糾紛屬于典型的“熟人社會(huì)”里村民之間交易時(shí)只有自制的合同、收條、村委會(huì)證明或者鄰人的見(jiàn)證，沒(méi)有履行登記手續(xù)，出賣方在出賣房屋后又以登記手續(xù)欠缺為由而反悔或故意毀約。農(nóng)村房屋買賣糾紛有一半以上屬于農(nóng)村房屋買賣行為不規(guī)范導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)歸屬不明而引發(fā)出的一系列利益訴爭(zhēng)。[1]

二是發(fā)生在集體組織之外的農(nóng)民以及城市居民購(gòu)買農(nóng)村房屋涉及房屋買賣是否有效的問(wèn)題。此類交易的購(gòu)買主體身份具有特殊性導(dǎo)致合同效力問(wèn)題引起爭(zhēng)議，司法實(shí)踐中各地法院依據(jù)不同的法律法規(guī)以及司法解釋等做出審判結(jié)果也不一致。此類糾紛多數(shù)是由于征地拆遷事由發(fā)生以后，出賣人因拆遷利益致心理失衡，于是反悔交易引發(fā)的糾紛不斷上演。出賣人往往在交易完成若干年以后，提出主張要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效，以達(dá)收回房屋之目的。這類糾紛在當(dāng)前民事審判中已成為比較棘手的問(wèn)題。

（二）農(nóng)村房屋買賣糾紛發(fā)生的原因分析

1、法律依據(jù)的缺失以及法律沖突是導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣糾紛的制度性原因

目前我國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)法律依據(jù)存在缺失，關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)以及農(nóng)村房屋買賣等不同位階的法律法規(guī)以及司法解釋之間存在沖突，導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣的效力問(wèn)題定位模糊，產(chǎn)生了農(nóng)村房屋交易混亂的現(xiàn)象。我國(guó)現(xiàn)行關(guān)于城市房屋買賣的所有法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)章條文是比較完善的，而專門針對(duì)農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)章幾乎是空白。國(guó)土資源部出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》[2]規(guī)定都是禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的。然而，《物權(quán)法》里卻沒(méi)有禁止農(nóng)村房屋自由買賣之意，因?yàn)椤段餀?quán)法》中明確規(guī)定了個(gè)人對(duì)其房屋享有所有權(quán)，既是所有權(quán)，理應(yīng)包括處分權(quán)能。另外，在我國(guó)“房隨地走，地隨房走的房地一體化原則”下，農(nóng)村房屋買賣同時(shí)伴隨著宅基地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓，我國(guó)對(duì)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法較少，主要體現(xiàn)在《物權(quán)法》中，然而《物權(quán)法》也只是規(guī)定了宅基地使用權(quán)人可以占有、使用的權(quán)利，對(duì)于宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓采取了回避態(tài)度，而是把這一問(wèn)題推給了《土地管理法》以及有關(guān)國(guó)家政策。[3]縱觀《土地管理法》，一方面允許農(nóng)村房屋自由流轉(zhuǎn)[4]，此條款含有許可買賣之意。另一方面，《土地管理法》對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)又進(jìn)行了限制[5]。綜上，我國(guó)關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的不同法律規(guī)定之間以及同部法律條文之間存在較多的矛盾問(wèn)題，這些模糊矛盾的法律規(guī)范在很大程度上損害了買賣合同的效力。

2、農(nóng)村房屋買賣沒(méi)有統(tǒng)一的公示方式是形式原因

上述農(nóng)村房屋買賣糾紛雖然在近幾年日趨頻發(fā)，但其糾紛的根源大都要追溯到上個(gè)世紀(jì)的80年代、90年代。[2]由于當(dāng)時(shí)農(nóng)村房屋價(jià)值低廉，買賣雙方也沒(méi)有重視買賣過(guò)程中的形式規(guī)范，但究其原因，我國(guó)關(guān)于農(nóng)村房屋所有權(quán)登記制度的規(guī)定比較少，內(nèi)容比較分散、沒(méi)有形成體系，導(dǎo)致農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)踐中的登記在法律上無(wú)法可依。在房屋登記方面，我國(guó)城市房屋登記制度比較完善，與城市房屋登記體系形成對(duì)比，農(nóng)村房屋登記執(zhí)行著一套完全不同的體系。“在我國(guó)農(nóng)村進(jìn)行房產(chǎn)交易，仍采取買賣雙方簽定契約，后由中間人或村委會(huì)證明的方式，而不辦理契稅和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。”[3]這種城市與農(nóng)村之間迥異的二元登記體系也導(dǎo)致二者在財(cái)產(chǎn)權(quán)利的表現(xiàn)形式上存在差異，農(nóng)民房屋流轉(zhuǎn)以及財(cái)產(chǎn)權(quán)能的實(shí)現(xiàn)受到嚴(yán)重影響。

3、城鄉(xiāng)二元土地市場(chǎng)格局的長(zhǎng)期存在是導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣糾紛的社會(huì)現(xiàn)實(shí)原因

我國(guó)歷史上形成的城鄉(xiāng)二元格局導(dǎo)致我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)體系也分為農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)和城市不動(dòng)產(chǎn)并行的二元體系。在農(nóng)村社會(huì)保障制度不健全的情況下，農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格和福利是聯(lián)系在一起的，適當(dāng)限制農(nóng)村房屋及宅基地的買賣確實(shí)對(duì)農(nóng)村生活穩(wěn)定和農(nóng)民居住起到保障作用。然而隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)放性和流通性，農(nóng)村土地對(duì)農(nóng)民的基礎(chǔ)性作用和農(nóng)民對(duì)土地的依賴程度已逐漸減弱，主要表現(xiàn)在兩方面：一是由于城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)能力也在不斷提高，進(jìn)而有大量的農(nóng)民涌進(jìn)城市，但基于對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，會(huì)使城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)進(jìn)一步加劇，這是對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大阻礙。二是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)村的社會(huì)保障體系逐漸完善，不能僅僅只靠土地來(lái)提供社會(huì)保障。因此如果放開(kāi)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和農(nóng)村房屋買賣，將更有利于農(nóng)民土地權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，對(duì)于促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展起到良性推動(dòng)作用。

三、農(nóng)村房屋買賣合同效力判定及合理性分析

上述糾紛中涉及到的農(nóng)村房屋買賣合同是否有效應(yīng)當(dāng)分別從法理層面、現(xiàn)行法律制度以及長(zhǎng)遠(yuǎn)的社會(huì)效果等視角審視，筆者以為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此類農(nóng)村房屋買賣合同是有效的。

（一）從法理層面上，認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣有效符合平等原則和誠(chéng)信原則之精神

首先，從《憲法》的視角來(lái)看，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)置宅基地有違憲法賦予的平等原則。禁止農(nóng)村房屋自由買賣實(shí)際是把農(nóng)村房屋看作一種限制流通物，房屋的本質(zhì)屬性即是居住使用，農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民對(duì)房屋享有的權(quán)利應(yīng)當(dāng)是相等的，只允許城鎮(zhèn)居民對(duì)其房屋可以自由流轉(zhuǎn)，而不允許農(nóng)民任意處分其私有房屋，明顯是剝奪了農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民在房屋財(cái)產(chǎn)上的平等權(quán)利。相反，如果僅允許農(nóng)村居民到城鎮(zhèn)購(gòu)置房地產(chǎn)，而不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)置宅基地，對(duì)城鎮(zhèn)居民來(lái)說(shuō)也是不合理的。其次，從保護(hù)農(nóng)民房屋所有權(quán)的立法精神層面看，房屋流轉(zhuǎn)需要有市場(chǎng)，現(xiàn)行法律將農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的對(duì)象限定在集體組織內(nèi)部，通過(guò)限制農(nóng)民房產(chǎn)的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)范圍，剝奪了農(nóng)村房屋市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)，虛化了農(nóng)民房屋的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。再次，從價(jià)值層面上講，農(nóng)民出賣自己的房屋，通常是對(duì)閑置資源的再分配，并且可以通過(guò)這種方式取得經(jīng)濟(jì)利益。如果認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效，會(huì)鉆法律的空子，明顯違背誠(chéng)實(shí)信用原則和禁止權(quán)利濫用原則。

（二）從現(xiàn)行法律制度層面上，現(xiàn)行法律法規(guī)未禁止農(nóng)村房屋買賣。

從物權(quán)法視角分析，依據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第15條6的區(qū)分原則，在房屋買賣中，是否辦理過(guò)戶登記只影響物權(quán)變動(dòng)是否發(fā)生，即買受人能否實(shí)際取得房屋所有權(quán)。而房屋登記與否并不會(huì)影響到農(nóng)村房屋買賣合同的效力。至于農(nóng)村房屋買賣合同是否有效應(yīng)依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定。據(jù)此，我們?cè)谔幚磙r(nóng)村房屋買賣糾紛案件中不可將房屋買賣合同和宅基地物權(quán)變動(dòng)的效力二者混為一談，也不能因登記手續(xù)欠缺等問(wèn)題而質(zhì)疑買賣合同的效力。否則，不利于對(duì)買受人的信賴?yán)婧徒灰装踩谋Ｕ稀?/p>

從合同法和立法法視角分析，現(xiàn)行法律法規(guī)未禁止農(nóng)村房屋買賣。依據(jù)《合同法》第52條7，除非法律有特別規(guī)定，合同一經(jīng)成立，只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益，就可以發(fā)生效力。依《最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋(一)》第4條8的規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及常務(wù)委員會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)和行政規(guī)章為依據(jù)。而現(xiàn)實(shí)中，1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》和2007年《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，明確禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋。在司法實(shí)踐中，存在違反了上述法律法規(guī)中的強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定合同無(wú)效的情形。從適用法律意義上來(lái)說(shuō)，這還不能成為規(guī)范性文件，又怎么能認(rèn)定屬于強(qiáng)制性規(guī)范呢。其不屬于法律法規(guī)的范疇，本身就屬于政策性的規(guī)定而已。依據(jù)《立法法》和《合同法司法解釋(一)》的有關(guān)規(guī)定，這些均不能成為認(rèn)定依據(jù)。

（三）從社會(huì)效果層面上，保障農(nóng)民土地權(quán)利和穩(wěn)定農(nóng)村房屋交易市場(chǎng)秩序是關(guān)鍵。

一方面，嚴(yán)重不平等的土地產(chǎn)權(quán)制度是農(nóng)民土地權(quán)益受損的根本原因。不允許農(nóng)村房屋自由流轉(zhuǎn)導(dǎo)致農(nóng)村宅基地與城鎮(zhèn)土地在市場(chǎng)價(jià)值上的巨大差異性。如果農(nóng)民一旦離開(kāi)農(nóng)村進(jìn)入城市，既不可使用，又不能變賣，農(nóng)民原有的閑置房屋資產(chǎn)將不再具有財(cái)產(chǎn)意義，形成一種“死產(chǎn)”的局面，損害了廣大農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。因此，應(yīng)當(dāng)逐步放開(kāi)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，讓農(nóng)村房屋直接進(jìn)入市場(chǎng)，充分保障農(nóng)民對(duì)其房屋享有的所有權(quán)和自主處分權(quán)，并享受城市化進(jìn)程中帶來(lái)的土地增值收益。另一方面，“任何人不得從其違法行為中獲利”是各國(guó)的立法精神，也是立法和司法實(shí)踐的慣例。[4]農(nóng)村房屋交易完成后，若認(rèn)定買賣合同無(wú)效將房屋須返還給出讓人，出讓方將有可能再次將房屋出賣給第三方，而當(dāng)房屋升值后再將其收回，久而久之，這種非法的循環(huán)效益會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資源的浪費(fèi)、秩序的粉碎和公允原則的違背。[5]因此，只有確認(rèn)農(nóng)村房屋買賣的合法性，農(nóng)村市場(chǎng)資源得到合理再分配，才能形成良好的社會(huì)互動(dòng)和穩(wěn)定的市場(chǎng)秩序。

四、解決對(duì)策及路徑分析

（一）立法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)針對(duì)農(nóng)村房屋買賣的效力作出明確規(guī)定，制定關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村房屋買賣的專門法律，盡快彌補(bǔ)農(nóng)村房地產(chǎn)立法的空白。

我們可以嘗試進(jìn)行區(qū)域立法，采取先在有條件的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步推廣。在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)、城鄉(xiāng)差別較小的地區(qū)以及社會(huì)保障體系比較完善的地區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)立法等，待條件成熟以后制定一部適用全國(guó)的關(guān)于農(nóng)村宅基地的專門法規(guī)。這是解決農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)與農(nóng)村房屋買賣合同問(wèn)題最根本的路徑選擇。其內(nèi)容主要包括:農(nóng)村宅基地使用權(quán)內(nèi)容、農(nóng)村宅基地的規(guī)劃與計(jì)劃及審批程序、農(nóng)村宅基地登記發(fā)證、農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)、農(nóng)村宅基地補(bǔ)償以及法律責(zé)任等，使得宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有法可依，從而從根本上糾正農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的亂象。

（二）以“房地分離”模式為基礎(chǔ)上引入宅基地法定租賃權(quán)制度

從真正維護(hù)農(nóng)民利益為出發(fā)點(diǎn)，在農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域不宜適用城市房地一體化原則，應(yīng)嘗試采用“房地分離”模式基礎(chǔ)上引入法定租賃權(quán)制度來(lái)解決買受人對(duì)于房屋所有權(quán)人之下的宅基地使用權(quán)的權(quán)利基礎(chǔ)問(wèn)題。實(shí)際上，農(nóng)村房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)是屬于兩個(gè)不同的法律命題，前者屬于物權(quán)法解決的范疇，后者屬于通過(guò)合同法解決的范疇。我們應(yīng)借鑒我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的法定租賃權(quán)9的理論，即在“房地分離”模式下，農(nóng)村房屋的買受人在取得房屋所有權(quán)的同時(shí)，并不當(dāng)然取得其宅基地使用權(quán)，而是取得了作為債權(quán)的宅基地的法定租賃權(quán)，租賃的標(biāo)的物即是宅基地的使用權(quán)。這樣就解決了買受人是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民的難題，不失為當(dāng)前解決農(nóng)村房屋買賣困境的捷徑之一。

（三）明確農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式宜采登記對(duì)抗模式

大約八成的農(nóng)村房屋買賣糾紛案件原因在于買賣雙方已經(jīng)完成了交易，買主或已入住或已將房產(chǎn)做新的用途，但由于雙方的房屋及土地使用權(quán)的手續(xù)尚未辦理變更登記或者登記手續(xù)本身有不符合規(guī)定的地方，之后由于登記手續(xù)欠缺有一方反悔從而引發(fā)紛爭(zhēng)。[6]那么反悔一方的主張是否應(yīng)該得到支持？這實(shí)際上涉及到農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式問(wèn)題。依《物權(quán)法》第9條第1款10規(guī)定，我國(guó)物權(quán)法采用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式是以登記生效主義為一般原則，以登記對(duì)抗主義為例外的立法體例。實(shí)際上對(duì)于大多數(shù)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)交易的情形，如農(nóng)村房屋買賣、宅基地使用權(quán)的設(shè)立等，立法根本沒(méi)有明確從而導(dǎo)致實(shí)踐中相應(yīng)的糾紛頻發(fā)?；谖覈?guó)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)尚未建立以及我國(guó)農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定了目前農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)只能采用“登記對(duì)抗主義”模式，而且城鄉(xiāng)二元的土地市場(chǎng)格局的長(zhǎng)期存在也決定了“登記對(duì)抗主義”模式適用的合理性。[7]也就是說(shuō)，我國(guó)農(nóng)村房屋買賣合同簽訂以后，農(nóng)村房屋的物權(quán)即發(fā)生變動(dòng)，登記不是必需要件，登記與否只會(huì)涉及到是否能對(duì)抗善意第三人的問(wèn)題。

當(dāng)然，隨著城鄉(xiāng)一體化和城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場(chǎng)的逐步推進(jìn),農(nóng)村和城市實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一的登記模式和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式是未來(lái)的趨勢(shì)。配套的農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記是實(shí)現(xiàn)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系的必要組成部分，因此，有必要抓緊農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的建設(shè)。我們期待未來(lái)出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法》來(lái)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一登記制度，農(nóng)村房屋買賣自由流轉(zhuǎn)最終要依賴健全的農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記制度予以保障。

[1]陳昌鋒,陸建山.農(nóng)村房屋買賣的法律困境與路徑選擇[J].遼寧行政學(xué)院學(xué)報(bào),2007,(2):30-31.

[2]陳昌鋒,陸建山.農(nóng)村房屋買賣的法律困境與路徑選擇[J].遼寧行政學(xué)院學(xué)報(bào) 2007（2）：30-31.

[3]趙紅梅.房地產(chǎn)法論[M].北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社1995:246.

[4]宋志紅.集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度研究[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社 2009：213-235.

[5]劉俊.土地權(quán)利沉思錄[M].北京:法律出版社,2009:450-470.

[6]羅勁松.對(duì)我國(guó)農(nóng)村房屋買賣合同效力的探析[J].法制博覽，2014（11）：254.

[7]趙海萍.農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式之立法選擇[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)， 2012（12）：100-104.

編輯：崔月華

Research on the Current Situation of Rural Housing Disputes and Solutions

ZHAO Haiping
（Zhenjiang College，Zhenjiang Jiangsu 212003）

There are two typical rural housing sale disputes.one is the dispute between members of the same collective because of incomplete registration.The other is the dispute of urban residents buying rural housing.Existing laws and regulations in china is lack of rural housing registration and.effectiveness of the sale of rural housing contracts.It leads to different results in.judicial practice.Based on the analysis of the legal level,system level,social effect this paper points out that the rural contract should be effective..we aims to establish a scientific system and supporting system for the effect of the rural contract.Some special legislation of rural housing and rural land should be established to make up for the lack of rural real estate legislation.On the basis of tthe real estate separation mode we should make introduction of the system of statutory tenancy rights.Rural real property transfer mode should be established etc.

the sale of rural housing；the mode of change of real property right；the validity of contract； differentiation principle；the registration of real estate

D922.33

A

2095-7327（2017）-09-0021-04

趙海萍(1976-)，女，山西文水人，鎮(zhèn)江高等?？茖W(xué)校人文與法律學(xué)院副教授，法學(xué)碩士，研究方向：民商法學(xué)。

2013年度江蘇省教育廳高校哲學(xué)社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目“農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式研究”（編號(hào)2013SJD820025）。