經(jīng)濟(jì)容積率的“經(jīng)濟(jì)”屬性問題辨析
——一個立足利潤視角的思考

朱 凱1,李 莉

（1.浙江工業(yè)大學(xué) 建筑工程學(xué)院,浙江 杭州 310014; 2.浙江長征職業(yè)技術(shù)學(xué)院,浙江 杭州 310023）

經(jīng)濟(jì)容積率的“經(jīng)濟(jì)”屬性問題辨析
——一個立足利潤視角的思考

朱 凱1,李 莉2

（1.浙江工業(yè)大學(xué) 建筑工程學(xué)院,浙江 杭州 310014; 2.浙江長征職業(yè)技術(shù)學(xué)院,浙江 杭州 310023）

闡釋經(jīng)濟(jì)容積率的內(nèi)涵,梳理并總結(jié)城市建設(shè)中既有的經(jīng)濟(jì)容積率測算方案、思路和方法,剖析并明確現(xiàn)時期經(jīng)濟(jì)容積率測算研究中存在的一些“模糊”爭議問題,如利潤額與利潤率、值與區(qū)間等問題的甄別,測算原理及對應(yīng)技術(shù)方法的遴選,進(jìn)而提出經(jīng)濟(jì)容積率測算的建議性優(yōu)化方向。

經(jīng)濟(jì)容積率；利潤最大化；經(jīng)濟(jì)效益

現(xiàn)階段,從國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺,到自主創(chuàng)新示范區(qū)、自貿(mào)區(qū)、跨境電商綜合試驗區(qū)等國家級新型平臺的探索式建設(shè),乃至從浙江省走向全國的特色小鎮(zhèn)建設(shè)理念,無論是地方實踐,還是國家政策,都已表明：城鎮(zhèn)空間的利用也開始逐步由增量擴(kuò)張模式走向存量優(yōu)化模式。這一過程中,各類示范區(qū)、自貿(mào)區(qū)、試驗區(qū)以及特色小鎮(zhèn)等載體都繞不開一個基本問題,即如何更加充分有效地利用承載各類載體活動的土地資源,而容積率毫無疑問則是這一問題的重要突破口之一,且在城鎮(zhèn)建設(shè)領(lǐng)域,容積率作為城鎮(zhèn)發(fā)展引導(dǎo)與管理的重要內(nèi)容,無疑是相關(guān)理論研究和應(yīng)用實踐都需要涉及和關(guān)注的重要概念。

一、經(jīng)濟(jì)容積率的內(nèi)涵

以容積率為研究對象,根據(jù)分析視角或測算方法不同,對應(yīng)的概念分類及其側(cè)重點也較為多樣,經(jīng)濟(jì)容積率便是容積率眾多概念中的種類之一,而對其展開的研究也是立足容積率的經(jīng)濟(jì)屬性,從效率視角直接回應(yīng)優(yōu)化土地資源利用導(dǎo)向的容積率研究內(nèi)容之一。

經(jīng)濟(jì)容積率作為一類容積率概念實則是對于容積率經(jīng)濟(jì)屬性的強(qiáng)調(diào),有著自身的特定研究內(nèi)容,其被作為研究對象在目前的相關(guān)研究中有著多樣的表現(xiàn)形式,但整體而言,在目前相關(guān)具體研究過程中均有著一定的共性,即均從數(shù)量和效益角度對容積率進(jìn)行解析或測算,并通常構(gòu)成對容積率進(jìn)行研究的主體部分,如規(guī)劃地塊容積率確定過程中測算方法的探討（查勇[1],1998）、土地利用潛力分析中容積率角色的思考（趙奎濤等[2],2005）、舊城改造中的容積率測算（王國恩[3],1995）和有關(guān)經(jīng)濟(jì)分析方法（胡慶鋼等[4],2008）等。概言之,此類以容積率為研究對象,并涉及關(guān)聯(lián)經(jīng)濟(jì)測算內(nèi)容的研究,均屬于經(jīng)濟(jì)容積率的范疇。與此同時,現(xiàn)時期盡管經(jīng)濟(jì)容積率因研究的豐富表現(xiàn)形式而帶來了概念界定的多樣性,但諸多表現(xiàn)形式在從數(shù)量和效益角度對經(jīng)濟(jì)容積率進(jìn)行解析的過程中,多是會選擇以投入產(chǎn)出的比較判斷作為研究的出發(fā)點。

筆者將經(jīng)濟(jì)容積率的理論概念在已有相關(guān)研究基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確和具體化,加之市場經(jīng)濟(jì)條件下,經(jīng)濟(jì)容積率的“經(jīng)濟(jì)效益（即利潤）”內(nèi)涵已使其成為各級政府、各類社會機(jī)構(gòu)（組織）以及投資者等開發(fā)主體關(guān)注的重點這一現(xiàn)實情況,界定經(jīng)濟(jì)容積率的具體內(nèi)涵為：在對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的過程中,設(shè)定開發(fā)主體以獲得利潤為目的,且以追求利潤最大化為目標(biāo),通過預(yù)先測算投入、產(chǎn)出及收益情況,為開發(fā)主體提供理論性的臨界參照、并從經(jīng)濟(jì)效益方面有效約束開發(fā)建設(shè)行為的容積率。

由經(jīng)濟(jì)容積率的內(nèi)涵可知,經(jīng)濟(jì)容積率的測算本身即是諸類規(guī)劃建設(shè)分析中從經(jīng)濟(jì)效率視角確定容積率的一種途徑,但與其他容積率研究不同,其是以開發(fā)主體獲取最大利潤為測算的前提假設(shè),旨在為規(guī)劃建設(shè)分析中的容積率確定提供基于開發(fā)主體效益視角的導(dǎo)向性參照數(shù)值。

二、經(jīng)濟(jì)容積率確定的測算方案、思路與方法

經(jīng)濟(jì)容積率測算的途徑包括測算方案、測算思路和推導(dǎo)方法等內(nèi)容,本文結(jié)合既有的相關(guān)研究成果,將各部分內(nèi)容進(jìn)行系統(tǒng)的梳理和提煉。

（一）經(jīng)濟(jì)容積率確定的測算方案

根據(jù)研究地塊（地區(qū)）自身用地性質(zhì)綜合性和單一性情況的不同,在建立經(jīng)濟(jì)容積率與利潤之間的關(guān)系并進(jìn)行測算時所采取的方案會有差異,即：一類是將各類性質(zhì)的用地統(tǒng)籌考慮,計算整體（平均）經(jīng)濟(jì)容積率,即進(jìn)行整體核算；另一類是針對不同性質(zhì)的用地分別計算各自對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)容積率,即進(jìn)行分別核算。

整體核算的方案目前的應(yīng)用通常需要一定的前提假設(shè)來降低實際測算過程中的復(fù)雜性,通常會假定特定地塊（地區(qū)）內(nèi)用地的整體經(jīng)濟(jì)容積率與各類用地（規(guī)模比例）組合是一一對應(yīng)的,即經(jīng)濟(jì)容積率確定則各類用地的組合就確定。按照該思路,可以通過經(jīng)濟(jì)容積率這一中間環(huán)節(jié)將用地類型組合與開發(fā)主體所追求的利潤建立聯(lián)系,得出利潤與經(jīng)濟(jì)容積率之間的數(shù)量關(guān)系,繼而根據(jù)利潤要求測算出對應(yīng)的容積率,與此同時,各類用地的組合情況也相應(yīng)確定。

分別核算的方案通常是直接將不同性質(zhì)的用地進(jìn)行板塊式劃分,然后針對不同的用地類型及其對應(yīng)板塊分別建立經(jīng)濟(jì)容積率與利潤之間的關(guān)系,在實際計算過程中多借助特定功能用地的法定利潤率,通過利潤與容積率的關(guān)聯(lián)關(guān)系,測算出不同用地類型對應(yīng)板塊的容積率。

在實際應(yīng)用過程中,以上兩種方案在一定程度上均存在著簡化性的特征,通常需要同時嘗試兩種方案,進(jìn)而互相校核；或是將兩種方案結(jié)合使用,以期提高結(jié)論的相對科學(xué)性。

（二）經(jīng)濟(jì)容積率確定的測算思路

盡管經(jīng)濟(jì)容積率的測算方案有著整體核算和分別核算的差別,但二者在測算原理的應(yīng)用方面是具有通用性的,目前常用測算思路主要是圍繞基于投入產(chǎn)出關(guān)系的平衡方程和函數(shù)式展開。

1.基于“開發(fā)總投入*利潤率=總產(chǎn)出-總投入”平衡方程的測算思路

在“開發(fā)總投入*利潤率=總產(chǎn)出-總投入”的平衡方程中,假定房產(chǎn)價格、地價、建安成本等因素已知,分別針對不同用地類型板塊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)容積率核算；亦或是增加不同容積率的區(qū)塊（規(guī)模）比例組合與整個地區(qū)的整體容積率一一對應(yīng)這一前提,進(jìn)行整體經(jīng)濟(jì)容積率的核算。二者在實際應(yīng)用中的不同之處在于前者是以被研究對象內(nèi)各個板塊的用地類型和面積大小已知為前提,后者是以被研究范圍的整體面積已知,各類用地的比例組合與整體容積率是一一映射關(guān)系為前提。此測算思路的優(yōu)勢在于實際應(yīng)用較為簡便,劣勢在于存在較多預(yù)先設(shè)定的前提。

2.基于利潤最大化原則的函數(shù)式測算思路

不拘泥于“開發(fā)總投入*利潤率=總產(chǎn)出-總投入”的平衡方程,借助收益和成本與經(jīng)濟(jì)容積率之間的函數(shù)關(guān)系,推導(dǎo)利潤與經(jīng)濟(jì)容積率之間的函數(shù)關(guān)系,并通過利潤最大化原則求解經(jīng)濟(jì)容積率的測算思路,從開發(fā)主體獲取利潤的初衷出發(fā),在整體核算和分別核算兩種測算思路中,應(yīng)用利潤最大化這一原則,確定開發(fā)主體在取得最大利潤時的臨界經(jīng)濟(jì)容積率數(shù)值。此思路解決了前者中對于利潤率的依賴,提高了收益成本核算的靈活性,但在目前實際應(yīng)用中,沒有前者普遍。

（三）經(jīng)濟(jì)容積率確定的推導(dǎo)方法

基于“開發(fā)總投入*利潤率=總產(chǎn)出-總投入”的測算思路主要是指通過成本、收益和利潤之間的平衡關(guān)系建立方程,基于利潤最大化原則的測算思路主要是推導(dǎo)經(jīng)濟(jì)容積率與開發(fā)利潤的函數(shù)關(guān)系式,依托以上兩種測算思路,本文將既有相關(guān)研究中對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)容積率推導(dǎo)方法和結(jié)果亦進(jìn)行了梳理。

1.以成本、收益和利潤的平衡方程為原理的推導(dǎo)方法

王國恩等（1995）在解析舊城改造的開發(fā)成本之時,將成本解構(gòu)為城市土地出讓地價、拆遷安置補(bǔ)償費、新建建筑綜合造價以及貸款利息等部分。查勇（1998）、趙奎濤（2005）、咸寶林（2007）[5]、胡慶鋼（2008）等學(xué)者繼之在解析開發(fā)成本的同時,增加了對于開發(fā)過程中投入產(chǎn)出原理的探討,即“開發(fā)總投入*利潤率=總產(chǎn)出-總投入”。此外,由于新建與拆遷改造過程中的經(jīng)濟(jì)容積率確定在計算時的差異主要體現(xiàn)在開發(fā)成本中拆遷安置補(bǔ)償費用的有無,應(yīng)用的原理基本相同,故而本文將兩類情況在同一測算方法框架下進(jìn)行解析。

根據(jù)“開發(fā)總投入*利潤率=總產(chǎn)出-總投入”的原理,新建地區(qū)的經(jīng)濟(jì)容積率確定平衡方程為：

（P地+P造F規(guī)）（1+r）nm=P售F規(guī)-[（P地+P造F規(guī)）（1+r）n]；

拆遷改造地區(qū)的經(jīng)濟(jì)容積率確定平衡方程為：

（P地+P補(bǔ)F現(xiàn)+P造F規(guī)）（1+r）nm=P售F規(guī)-[（P地+P補(bǔ)F現(xiàn)+P造F規(guī)）（1+r）n]。

其中,涉及的變量有單位面積土地出讓價格P地（一般稱標(biāo)準(zhǔn)地價）、單位建筑面積拆遷安置補(bǔ)償費P補(bǔ)、單位建筑面積建筑安裝費P造、單位建筑面積售價P售、現(xiàn)狀容積率F現(xiàn)、規(guī)劃（經(jīng)濟(jì)）容積率F規(guī)、利息率r、融資期限n、行業(yè)法定利潤率m、現(xiàn)狀用地面積①由于在方程兩邊均含有用地面積,所以可以同時抵消,但這類表述在很多現(xiàn)有容積率測算研究中均未曾提及。等。

國內(nèi)部分學(xué)者基于相同原理,進(jìn)行了確定經(jīng)濟(jì)容積率測算方法的推導(dǎo),并得出各自對應(yīng)的推導(dǎo)結(jié)果（見表1）②不同學(xué)者的研究中對于同一變量的表示符號存在差異,但并不影響對測算結(jié)果的評述,故本文未將其替換為本文中變量的表示符號。。在相同的計算原理下,有關(guān)學(xué)者的研究結(jié)論差異除了由于拆遷與新建這兩種方式的不同而帶來了拆遷補(bǔ)償費用的有無這一差異之外,其主要不同是由于對開發(fā)建設(shè)周期中利息率相關(guān)核算問題的認(rèn)識存在分歧,即在核算過程中將利息率納入開發(fā)成本時,選擇的計利方式和確定的計利時段有所不同③結(jié)合實際情況,筆者認(rèn)為該原理下的計算方法為復(fù)利計算下的整個貸款年數(shù)與實際操作更為貼近。。

表1 經(jīng)濟(jì)容積率測算的相關(guān)結(jié)果列表

2.以開發(fā)主體利潤最大化為原則的推導(dǎo)方法

通過函數(shù)關(guān)系式求解經(jīng)濟(jì)容積率的方法是在開發(fā)主體利潤最大化前提下確定最為“經(jīng)濟(jì)”的容積率。該測算方法需要以總產(chǎn)出（收入）和總投入（成本）與經(jīng)濟(jì)容積率之間明確的函數(shù)關(guān)系為基礎(chǔ),即以“利潤=總產(chǎn)出-總投入”為原理,推導(dǎo)出利潤與容積率的函數(shù)關(guān)系式,進(jìn)而通過數(shù)學(xué)求導(dǎo),計算出利潤最大化時的經(jīng)濟(jì)容積率臨界值。

關(guān)于該類測算方法,學(xué)者廖喜生[6]（2003）、蔣美榮[7]（2008）等以利潤最大化為原則④這些學(xué)者在論斷的過程中一直應(yīng)用“利潤率”的概念,筆者認(rèn)為其應(yīng)當(dāng)采用“利潤最大化”概念。,假定經(jīng)濟(jì)容積率與成本和售價存在線性關(guān)系⑤其中,P、C和π分別代表了單位建筑面積的售價、成本和利潤；α代表單位建筑面積除密度、容積率影響住宅價格以外的所有各種因素共同構(gòu)成的住宅價值的總和；μ表示單位建筑面積基本的建筑成本,β、τ分別代表容積率對售價和成本的影響系數(shù)。,得到如下函數(shù)關(guān)系式：

P=α-βF；C=μ+τF；π=F（P-C）。

繼而,根據(jù)利潤最大化原理,推導(dǎo)求得經(jīng)濟(jì)容積率和利潤的臨界值等結(jié)果。

三、經(jīng)濟(jì)容積率測算中的現(xiàn)時“模糊”問題

現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)容積率測算過程中存在著一些闡述模糊的問題,盡管在具體的計算關(guān)系和思維論斷中未曾提及,但實際上卻已將之回避,并進(jìn)行了或?qū)蝈e的運用,涉及到經(jīng)濟(jì)容積率的溯源認(rèn)識、自身屬性把握、測算途徑辨析等方面。

（一）溯源認(rèn)識：利潤最大化與利潤率最大化

結(jié)合經(jīng)濟(jì)容積率概念的內(nèi)涵,追求利潤最大化,在對其進(jìn)行測算的過程中,既符合理論原理,又具有一定的實踐基礎(chǔ)。事實上,在融資需求能夠得到滿足的前提下,開發(fā)主體追求的是利潤額最大化,并非利潤率最大化。最大利潤率并不意味著最大利潤額,這取決于前期的投入,即實施地塊開發(fā)（或改造）的成本。若A方案的成本較B方案要大,但利潤率小于B方案,并不能直接推導(dǎo)出A方案的利潤額會小于B方案,相反,A方案的利潤額亦有可能大于B方案（見圖1）①本文圖片來源于作者朱凱自繪。。雖然利潤率最大化并不意味著利潤額最大化,且二者并不存在充分和必要關(guān)系,但是二者在目前的研究和應(yīng)用中多被相互混淆,并未進(jìn)行區(qū)分。

圖1A、B方案的假設(shè)情況抽象示意

在實際開發(fā)（改造）過程中,投資成本通常與開發(fā)主體的意愿以及相關(guān)既定要求等具有關(guān)聯(lián)性。對某一地區(qū)的開發(fā)（改造）而言,盡管補(bǔ)償費用、購地成本等指標(biāo)可能存在相同或相似的現(xiàn)象,但由于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、融資比例等指標(biāo)的不同,總成本必然會出現(xiàn)差異,故而,明確利潤額最大化導(dǎo)向與利潤率最大化導(dǎo)向之間的差異,頗有其必要性。

（二）屬性把握：經(jīng)濟(jì)容積率的值與區(qū)間

對于經(jīng)濟(jì)容積率應(yīng)該是一個值還是一個區(qū)間的爭論,其目的在于增強(qiáng)容積率指導(dǎo)開發(fā)實踐的科學(xué)性。認(rèn)為經(jīng)濟(jì)容積率是一個區(qū)間的觀點在現(xiàn)有的研究中多是以生產(chǎn)函數(shù)為借鑒,認(rèn)為利潤與容積率之間存在著同一利潤數(shù)值（一般是開發(fā)主體可以接受的最低利潤I1）對應(yīng)兩個不同的容積率的現(xiàn)象,而滿足利潤最大化的經(jīng)濟(jì)容積率臨界數(shù)值（f0）則在這兩個容積率（f1和f2）的區(qū)間范圍內(nèi)（見圖2）。因此,我們可以得出這樣的結(jié)論：經(jīng)濟(jì)容積率“區(qū)間論”觀點本身即包含了認(rèn)為該范圍內(nèi)存在一個容積率臨界數(shù)值能夠使開發(fā)主體實現(xiàn)利潤最大化的可能性,即經(jīng)濟(jì)容積率是一個值還是一個范圍的論斷中,兩種觀點并不是相悖的,也不應(yīng)當(dāng)探討孰優(yōu)孰劣,二者之間是一個互相補(bǔ)充與支撐的關(guān)系。利潤最大化要求下的臨界經(jīng)濟(jì)容積率是對經(jīng)濟(jì)容積率區(qū)間范圍準(zhǔn)確性的有效補(bǔ)充,確定了經(jīng)濟(jì)容積率區(qū)間中的最適宜（臨界）數(shù)值,對于指導(dǎo)開發(fā)主體的行為而言更具有說服力。

圖2 經(jīng)濟(jì)容積率的臨界值與區(qū)間關(guān)系示意

（三）途徑解析：測算原理的挖掘與內(nèi)部關(guān)聯(lián)梳理

目前經(jīng)濟(jì)容積率的相關(guān)研究關(guān)注的是成本、收益和利潤三者關(guān)系框架下的經(jīng)濟(jì)容積率確定問題,故需要對經(jīng)濟(jì)容積率與以上關(guān)系框架中的指標(biāo)變量之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系進(jìn)行探討,在目前的既有研究中,雖對受經(jīng)濟(jì)容積率影響的有關(guān)指標(biāo)變量進(jìn)行過探討,但分析多較為單一或零散,并未系統(tǒng)地對原理應(yīng)用中涉及的相關(guān)變量進(jìn)行排查。

比較既有的兩種經(jīng)濟(jì)容積率測算思路,其形成的關(guān)鍵即是“利潤（I）=收益（R）-成本（C）”的分析原理?；诮?jīng)濟(jì)容積率內(nèi)涵的闡釋,將此原理進(jìn)行函數(shù)化,從邊際效用的角度出發(fā),測算經(jīng)濟(jì)容積率,在利潤最大化時,即邊際成本等于邊際效用之時,此時經(jīng)濟(jì)容積率即為臨界值,具體推導(dǎo)過程如下：

I=R-C

此時,根據(jù)利潤最大化的原則,當(dāng)I′=R′（f）-C′（f）=0,

即MR=MC時成立,同時,當(dāng)f=f0時,滿足I″>0,則此時的f0即為利潤最大時的經(jīng)濟(jì)容積率。

進(jìn)一步細(xì)化,若假設(shè)因時間產(chǎn)生的利率成本截止時間為土地開發(fā)完成的時間,即開發(fā)完成后全部售完,且售價以平均售價來進(jìn)行核算。對于技術(shù)層次而言,將I=R-C進(jìn)一步解析為①由于改造相對新建在函數(shù)式的表現(xiàn)是增加了補(bǔ)償費用,所以在闡述推導(dǎo)過程時僅以改造情況為例進(jìn)行展示。下面函數(shù)式中S指的是用地面積,若改造過程中用地面積發(fā)生變化,則R和C中的S就不再是同一數(shù)值。此時,可以將C中的S用S1代替,R中的S用S2代替,分別表示開發(fā)前后的用地面積。：

I=R-C=P售F規(guī)S-[（P地+P補(bǔ)F現(xiàn)+P造F規(guī)）]（1+r）nS

對關(guān)系式中的因子進(jìn)行篩選,確定其中會受經(jīng)濟(jì)容積率影響的變量。由于在被研究地區(qū)選定的同時,P補(bǔ)、F現(xiàn)、r、n、S在實際測算中均為已知,故需要進(jìn)一步進(jìn)行探索的是經(jīng)濟(jì)容積率對P售、P地以及P造的影響。

根據(jù)I′=R′（f）-C′（f）=0,得到：

P′售F規(guī)S+P售S-[（P′地+P′造F規(guī)+P造）]（1+r）nS=0,即：

[P′售-（1+r）nP′造]F規(guī)+[（P售-（1+r）nP造）]=P′地

（四）關(guān)系辨析：原理關(guān)系框架中經(jīng)濟(jì)容積率的“線性情結(jié)”甄別

明確經(jīng)濟(jì)容積率測算原理中受影響指標(biāo)之后,在理論研究和實踐應(yīng)用中即有部分學(xué)者在測算經(jīng)濟(jì)容積率之時,以線性關(guān)系作為研究前提,而此種函數(shù)關(guān)系推而廣之,必然會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)容積率越大,開發(fā)商（投資者）的成本、收益和造價越大的極化現(xiàn)象（如在以上原理中,表現(xiàn)為若P售、P地、P補(bǔ)、F現(xiàn)、P造、r、n、S均不受經(jīng)濟(jì)容積率的影響,則利潤額與規(guī)劃容積率之間是明確的正線性關(guān)系,即容積率越大,利潤越大）,與實際情況相悖。因此,逐步摒棄經(jīng)濟(jì)容積率與被影響指標(biāo)變量之間的“線性情結(jié)”,對經(jīng)濟(jì)容積率與以上測算原理中受其影響指標(biāo)之間的關(guān)系進(jìn)行深入探討,仍然是提高經(jīng)濟(jì)容積率測算科學(xué)性的重要環(huán)節(jié)。

對于非線性關(guān)系的探討,學(xué)者周顧盛[8]（2009）以南匯惠南鎮(zhèn)為例研究容積率與房價關(guān)系遵循的一般規(guī)律,并指出當(dāng)容積率上升到一定數(shù)值之后,房價會出現(xiàn)上升的現(xiàn)象,與一般規(guī)律相悖；單勝道[9]（2003）以紹興市某市郊地段住宅用地為例,分析容積率增加過程中單位地價的變化情況,認(rèn)為對于地價而言,存在容積率的報酬遞增遞減變動情況；趙延軍[10]（2008）對于容積率與利潤率、利潤總額的關(guān)系進(jìn)行模擬,并繪制相應(yīng)的模擬曲線,證實了容積率與利潤的非線性關(guān)系。

函數(shù)關(guān)系的多樣性增加了經(jīng)濟(jì)容積率與成本、收益和利潤之間具體關(guān)系確定的難度,但在實際測算過程中,此類函數(shù)關(guān)系通常被直接認(rèn)定為線性,而目前可行的優(yōu)化途徑,多是用數(shù)據(jù)擬合或回歸模型的方法來替代既定的線性假設(shè)。故而,針對這一問題,探索經(jīng)濟(jì)容積率與成本、收益和利潤關(guān)系框架內(nèi)部受影響指標(biāo)變量之間更加清晰明確的函數(shù)關(guān)系,逐步增強(qiáng)理論分析對于現(xiàn)實模擬的貼切性和真實性,應(yīng)是經(jīng)濟(jì)容積率相關(guān)測算研究中需要關(guān)注和深入拓展的重要方向。

容積率因其經(jīng)濟(jì)屬性所帶來的與經(jīng)濟(jì)利益的直接關(guān)聯(lián)性使得其作為城鎮(zhèn)土地資源利用引導(dǎo)與管理中的重點內(nèi)容被予以關(guān)注,筆者提出的經(jīng)濟(jì)容積率之“經(jīng)濟(jì)”問題究其本質(zhì)是立足于對土地利用效益的考察,從開發(fā)主體追求利潤的角度為相關(guān)規(guī)劃與建設(shè)中的容積率確定提供參照。本文對于開發(fā)主體的考慮以及投入產(chǎn)出過程的解析在已有研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行了一定程度的深入,即將測算方案、思路和方法進(jìn)行了梳理和總結(jié),將測算過程中主要問題與爭議進(jìn)行辨析和明確,并提出建議性的優(yōu)化測算方向。同時亦應(yīng)看到,在經(jīng)濟(jì)容積率的測算研究中,參與因素的多樣性和全面性提升、相關(guān)前提假設(shè)的逐步摒棄以及理論模擬的真實性增強(qiáng),是提高測算科學(xué)性的必然要求,但也增加了經(jīng)濟(jì)容積率確定的難度。整體而言,對于經(jīng)濟(jì)容積率研究的深化還需要在測算過程中的細(xì)部環(huán)節(jié)和分析方法方面進(jìn)行進(jìn)一步完善,以增強(qiáng)測算途徑對實際狀況的模擬性和方法運用的合理性,進(jìn)而更加有效地指導(dǎo)今后我國城鎮(zhèn)建設(shè)中的土地資源利用管理。通過理論與實踐的逐步相互契合,形成相對較為成熟的經(jīng)濟(jì)容積率測算技術(shù)路線。

[1] 查勇,劉彥隨,蔣建軍.城市容積率確定的技術(shù)要點透視[J].人文地理,1998（1）：13-16．

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（責(zé)任編輯：王惠芳）

A reflection on discriminating the attribute of economic floor area ratio in economy: from a profit-oriented aspect

ZHU Kai1, Li li2

（1.College of Civil Engineering and Architecture，Zhejiang University of Technology，Hangzhou 310014, China；
2.Zhejiang Changchun Vocational & Technical College，Hangzhou 310023，China）

This paper defines the concept of the economic floor area ratio, coordinates and summarizes the current schemes, ideas and methods of calculating the economic floor area ratio, and shows the key points of interpretations of some “fuzzy” issues in the analysis process, such as profit value and profit rate, number and section of economic floor area ratio, calculation principle and its relevant technical method. Finally, this paper proposes the relatively reasonable way to further optimize and improve the calculation of the economic floor area ratio.

Economic floor area ratio; profit maximization; economic benefit

2017-03-03

浙江工業(yè)大學(xué)人文社會科學(xué)基金（GZ16611060019）

朱 凱（1986—）,男,河北衡水人,講師,博士,從事產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)空間及創(chuàng)新空間發(fā)展與規(guī)劃研究；李 莉（1977—）,女,浙江縉云人,高級會計師,從事工程經(jīng)濟(jì)研究。

F224

A

1006-4303（2017）01-0032-06