淺論房地產(chǎn)工程變更

【摘要】從工程變更與工程造價(jià)的關(guān)系、工程變更對(duì)工程造價(jià)的影響、工程變更產(chǎn)生的原因、管理控制工程變更的措施四個(gè)方面闡述了房地產(chǎn)工程變更，指出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視工程變更。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程變更；造價(jià)影響；專(zhuān)業(yè)化

房地產(chǎn)工程變更包括設(shè)計(jì)變更和工程簽證，它產(chǎn)生的成本屬于開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本中的待發(fā)生成本。管理和控制好工程變更對(duì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的意義很大。本文從四個(gè)方面論述了工程變更與工程造價(jià)的關(guān)系、工程變更對(duì)工程造價(jià)的影響、工程變更產(chǎn)生的原因，以及如何管理和控制工程變更。

1、工程變更與工程造價(jià)的關(guān)系

房地產(chǎn)工程變更，是指在工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，按照合同約定的程序，對(duì)招標(biāo)文件中的原設(shè)計(jì)或經(jīng)監(jiān)理人批準(zhǔn)的施工方案進(jìn)行的、在材料、工藝、功能、功效、尺寸、技術(shù)指標(biāo)、工程數(shù)量及施工方法等任一方面的改變，統(tǒng)稱(chēng)為工程變更。

工程變更經(jīng)過(guò)承發(fā)包雙方書(shū)面確認(rèn)，可直接成為雙方辦理竣工驗(yàn)收、結(jié)算、索賠等工作的依據(jù)，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程投資造價(jià)。

房地產(chǎn)工程結(jié)算總造價(jià)=合同價(jià)+合同約定的人工價(jià)調(diào)整+合同約定的材料價(jià)調(diào)整+施工圖與招標(biāo)清單之間的差額造價(jià)+設(shè)計(jì)變更造價(jià)+工程簽證造價(jià)

2、工程變更對(duì)工程造價(jià)的影響

一旦發(fā)生工程變更，工程成本會(huì)發(fā)生變化。由于工程變更產(chǎn)生的造價(jià)通常都不包括在原合同價(jià)內(nèi)，這就牽涉到增加或減少工程費(fèi)用的問(wèn)題。該部分工程費(fèi)用屬于待發(fā)生成本范疇，直接導(dǎo)致甲方動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本發(fā)生實(shí)際變化。

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，房地產(chǎn)工程結(jié)算中，通過(guò)工程變更所增加的造價(jià)占整個(gè)工程造價(jià)的5%～20%左右。下表實(shí)際案例的成本數(shù)據(jù)更加證實(shí)了這樣的統(tǒng)計(jì)。

3、工程變更產(chǎn)生的原因

本文作者指出在復(fù)雜功能的房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，引起工程變更的主要來(lái)自以下四個(gè)方面的原因。

3.1來(lái)自甲方內(nèi)部的原因

甲方內(nèi)部通常引起工程變更的有五個(gè)部門(mén)，分別是：設(shè)計(jì)部、工程部、成本部、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部、招商部。通常情況下，很多人都認(rèn)為在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中，只有設(shè)計(jì)、工程、成本這三個(gè)部門(mén)會(huì)產(chǎn)生工程變更。這種理解其實(shí)是有偏差的。對(duì)于只開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品的企業(yè)來(lái)說(shuō)，工程變更大體就出現(xiàn)在這三個(gè)部門(mén)，但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓、酒店等非住宅類(lèi)產(chǎn)品的企業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部和招商部也是最易導(dǎo)致工程變更的。

案例1：某綜合體項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)了，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)提出，寫(xiě)字樓或商業(yè)店面面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高，不利于銷(xiāo)售，建議分割成小面積銷(xiāo)售。決策層考慮企業(yè)的效益以及資金的快速回籠會(huì)欣然同意。然而，建筑的室外排水排污、室內(nèi)供氣供水供電都是要按戶(hù)單獨(dú)設(shè)置的，切割多少，就要提供多少套這些配套設(shè)施建設(shè)，導(dǎo)致工程變更。

案例2：某綜合體項(xiàng)目為了迎合招商的需求，將中餐的功能改為KTV功能。KTV消防設(shè)施要求比中餐廳高出很多，需要增加消防設(shè)施，部分樓梯的疏散寬度不夠，對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，導(dǎo)致工程變更。

3.2來(lái)自報(bào)建報(bào)驗(yàn)的原因

在項(xiàng)目報(bào)建報(bào)驗(yàn)過(guò)程中，通常引起工程變更的來(lái)自消防、施工圖審查、人防工程審查、質(zhì)監(jiān)站檢查、安監(jiān)站檢查、規(guī)劃驗(yàn)收六個(gè)方面。開(kāi)發(fā)企業(yè)如果能夠嚴(yán)格遵循政府建設(shè)程序報(bào)建、嚴(yán)格按建設(shè)規(guī)范施工，那么由報(bào)批報(bào)建報(bào)驗(yàn)所產(chǎn)生的工程變更其實(shí)是微乎其微的。事實(shí)上，一個(gè)新建項(xiàng)目，特別是投資大、功能復(fù)雜的綜合體項(xiàng)目，完成整個(gè)消防、人防、施工圖審查至少得有2-3個(gè)月時(shí)間。工程招標(biāo)至少需要2個(gè)月時(shí)間，有時(shí)遇到不可預(yù)見(jiàn)的問(wèn)題還要順延，甚至二次招標(biāo)。一些機(jī)電工程比如電梯需要提前6個(gè)月就要開(kāi)始預(yù)訂制。如果房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按建設(shè)程序按部就班，待到全部審批完成，再完成招標(biāo)程序，大半年過(guò)去了。房地產(chǎn)市場(chǎng)原本風(fēng)云變幻，機(jī)會(huì)稍縱即逝，企業(yè)融資壓力大。所以房地產(chǎn)企業(yè)想抓住市場(chǎng)好機(jī)會(huì)，同時(shí)降低財(cái)務(wù)融資壓力都會(huì)在圖紙各項(xiàng)報(bào)建和審查完成之前，單獨(dú)出具專(zhuān)用招標(biāo)圖紙先完成招標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)出具的招標(biāo)圖紙一般情況下深度尚未滿(mǎn)足施工要求，與送給消防、人防、施工圖審查的施工圖，以及后來(lái)實(shí)際指導(dǎo)施工的圖紙有很多工程量出入，也產(chǎn)生了工程變更，導(dǎo)致待發(fā)生成本加大。

3.3來(lái)自施工原因

一個(gè)綜合體工程項(xiàng)目，投資大，工期長(zhǎng)，施工環(huán)境復(fù)雜，非常容易產(chǎn)生工程簽證變更。如：某項(xiàng)目在基坑開(kāi)挖至地下室底板標(biāo)高時(shí)，由于地質(zhì)條件不明，遇見(jiàn)淤泥層。那么解決的措施是必須要清除淤泥，然后換成素土回填或者砂石回填 ，導(dǎo)致工程變更。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工到竣工過(guò)程中，施工工期原因也通常會(huì)引發(fā)工程變更。如：某項(xiàng)目由于甲方一些特殊原因，合同約定的開(kāi)工日期沒(méi)有具備開(kāi)工條件。甲方發(fā)出通知，延遲開(kāi)工日期。在這種情況下，施工單位有時(shí)會(huì)發(fā)起工程延期開(kāi)工而產(chǎn)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)上漲簽證，其實(shí)也是一種經(jīng)濟(jì)索賠。

施工企業(yè)為了抬高企業(yè)利潤(rùn)，故意引發(fā)變更。如：現(xiàn)場(chǎng)排水，明排就可以，但是他們會(huì)建議使用抽水機(jī)。

4、管理控制工程變更的措施

工程變更產(chǎn)生的造價(jià)往往都是增加成本，而且變更率在5%-20%之間，對(duì)目標(biāo)成本控制影響顯著。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視工程變更發(fā)生的原因，并且要加強(qiáng)企業(yè)管理，盡量去規(guī)避這些原因產(chǎn)生。本文作者根據(jù)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，建議管理控制工程變更的措施如下：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)、工程、成本、營(yíng)銷(xiāo)、招商這五大部門(mén)是齒輪咬合關(guān)系，動(dòng)一發(fā)而牽全身，要緊密配合，規(guī)避很多工程變更。如：營(yíng)銷(xiāo)、招商在項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)階段就要參與設(shè)計(jì)會(huì)議，及時(shí)對(duì)方案中的業(yè)態(tài)分布、功能分區(qū)熟悉、研究，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，在設(shè)計(jì)階段就把一些問(wèn)題扼殺，規(guī)避后來(lái)的設(shè)計(jì)變更。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)要確保招標(biāo)圖紙與實(shí)際施工圖、與送給消防、人防、施工圖審的施工圖一致，規(guī)避因招標(biāo)清單與實(shí)際工程量不一致而產(chǎn)生的工程變更。

（3）加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工管理，規(guī)避不合理不科學(xué)不必要的工程變更。