試析房地產(chǎn)項目管理的風(fēng)險控制

【摘要】隨著房地產(chǎn)市場逐漸規(guī)范、房地產(chǎn)商越來越多，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈發(fā)激烈，加之房地產(chǎn)項目本身具有投資大、施工周期長、資產(chǎn)固定等特點，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目存在多種風(fēng)險?；谶@種情況，房地產(chǎn)企業(yè)充分重視自身風(fēng)險管理工作，全面加強企業(yè)風(fēng)險管理力度，針對不同風(fēng)險選取相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施，進而最大程度上減免風(fēng)險帶來的不良影響，推動企業(yè)的進一步發(fā)展。本文對房地產(chǎn)項目管理的風(fēng)險控制進行了探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目管理；風(fēng)險控制；措施

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目有效實施和完成的基本保證和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，只有對房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個工作環(huán)節(jié)進行有效和全方位的管理，才能在設(shè)施房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，以更加精確、合理的投入獲得更好的收益，促進房地產(chǎn)事業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

1、當前房地產(chǎn)項目存在的主要風(fēng)險

1.1 質(zhì)量風(fēng)險

通過長期的研究可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項目的質(zhì)量風(fēng)險是由三個方面共同作用與影響的：①該房地產(chǎn)項目參加人員整體素質(zhì)，包括管理、施工、監(jiān)督等各個部門的人員，如果參與人員的責任意識較低，將會極大程度上影響項目的最終質(zhì)量；②材料設(shè)備的影響，眾所周知，房地產(chǎn)項目全過程最需要的部分就是材料與設(shè)備，如果在項目開展途中因制度、管理等方面的疏忽而使用了質(zhì)量不達標的材料，環(huán)境的變化極易導(dǎo)致各種質(zhì)量問題的出現(xiàn)；③項目設(shè)計與工藝，如果項目的設(shè)計不符合地域標準或地質(zhì)要求，或者項目施工的工藝不健全，不達標，同樣會產(chǎn)生質(zhì)量風(fēng)險。

1.2 投資風(fēng)險

投資風(fēng)險實際上就是房地產(chǎn)項目的成本風(fēng)險，由于房地產(chǎn)項目涉及的部門及行業(yè)較多，過程較為復(fù)雜，所需資金也比較充足，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)項目的成本較高，而這些成本想要收回且獲得利潤，項目必須如期投入使用，因此，投資風(fēng)險也是房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理中風(fēng)險的主要類型。造成投資風(fēng)險的因素有三：①設(shè)計方案的改變，如果項目在開發(fā)及決策階段出現(xiàn)失誤，必須要更改或修改設(shè)計方案，將會直接增加項目成本，產(chǎn)生風(fēng)險；②項目建設(shè)期施工條件的不確定性，由于房地產(chǎn)項目施工地區(qū)不固定，各方面條件也會隨時變化，當施工條件改變時，投資也要相應(yīng)增加，相比預(yù)期投入更多；③社會經(jīng)濟變化，如果材料、設(shè)備、人工等市場價格出現(xiàn)變化，或者國家政策及市場要求有所變動，將直接影響項目的成本投入，產(chǎn)生投資風(fēng)險。

1.3 施工風(fēng)險

房地產(chǎn)項目的過程中包括施工過程，也就是工程建設(shè)時期，在這一階段的風(fēng)險就會被稱為施工風(fēng)險。造成施工風(fēng)險的主要原因是房地產(chǎn)公司自身、項目承建公司、材料供應(yīng)商等，這些原因共同作用之下會使原本設(shè)計計劃的項目周期延長，無論是資金還是技術(shù)方面，都會導(dǎo)致項目延期，加之不可預(yù)測且不可抗的自然災(zāi)害存在發(fā)生可能，施工風(fēng)險發(fā)生的幾率僅次于投資風(fēng)險。

2、房地產(chǎn)項目管理中風(fēng)險控制的措施

2.1提前有效回避風(fēng)險源

就房地產(chǎn)開發(fā)項目本身而言，基本上一直秉持“高風(fēng)險、高收益”的模式?？蓪τ诂F(xiàn)代社會來講，這種模式的開展，不僅會受到很多地方的反感，同時容易觸及到多方的利益，本身產(chǎn)生的風(fēng)險就極為嚴重。建議在日后的工作中，房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理，可以提前有效回避風(fēng)險源。第一，針對項目的落實區(qū)域進行分析，搜集相關(guān)的信息、數(shù)據(jù)、事件等等，尤其要與相關(guān)部門積極的聯(lián)系，在得到中肯的建議后，決定是否要繼續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目。第二，在日常的項目運作過程中，一定要對社會、國家、市場、消費者等多方情況進行關(guān)注。例如，消費者雖然表面上對房地產(chǎn)需求強烈，但其實際上是秉持“定缺毋濫”的態(tài)度來購買的，大部分的房地產(chǎn)商都不可能通過簡單的宣傳措施來促使消費者購買，一定要在性價比方面努力，才可以打動消費者的購買欲望。所以，日后的房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理，要對各種風(fēng)險源進行充分的回避，還要找出主要面對的風(fēng)險類型，提前設(shè)定好相關(guān)的風(fēng)險管控方案，更好的應(yīng)對突發(fā)情況。

2.2采用多樣化投資

房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理工作，還可以嘗試采用多樣化投資的方法來實現(xiàn)，在減少經(jīng)濟風(fēng)險的同時，盡量保持投資的較高回報率，為將來的長久發(fā)展做好準備。建議把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開發(fā)項目收益率相對較高的風(fēng)險大，開發(fā)項目收益率相對較低的風(fēng)險小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，整體開發(fā)風(fēng)險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風(fēng)險又可獲取較高的收益率。

2.3風(fēng)險轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)企業(yè)常用的風(fēng)險應(yīng)對措施，風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指通過轉(zhuǎn)讓、承包合同，將項目風(fēng)險轉(zhuǎn)移至第三方，從而達到自身回避風(fēng)險的目的。例如，房地產(chǎn)行業(yè)常將建筑工程施工中，一些專業(yè)性強、風(fēng)險高發(fā)項目，承包給具備更高專業(yè)技能的施工團隊進行工程施工。一方面，房地產(chǎn)商達到了風(fēng)險回避的目的。另一方面，由專業(yè)性施工團隊進行施工，可以相應(yīng)的提升工程質(zhì)量。

2.4風(fēng)險自留

風(fēng)險自留是指由項目直接承擔風(fēng)險帶來的任何后果，當然并不表示風(fēng)險自留處于完全的被動。一般來說，當房地產(chǎn)企業(yè)采用風(fēng)險自留方式時會有預(yù)備資金，當風(fēng)險發(fā)生，這筆資金由于解決風(fēng)險帶來的不良后果；如果風(fēng)險沒有發(fā)生，這筆資金可移作他用。風(fēng)險自留分為主動型和被動型，主動型是指房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險發(fā)生前制定相關(guān)應(yīng)急措施。被動型是指當風(fēng)險發(fā)生后，接受風(fēng)險后悔。

2.5風(fēng)險減輕

風(fēng)險減輕是指減輕風(fēng)險發(fā)生時或發(fā)生后的不良影響，一般用于風(fēng)險損失發(fā)生概率較高且無法有效避免和轉(zhuǎn)移的情況。例如在建筑中設(shè)施，消防報警和煙霧報警系統(tǒng)以及噴淋系統(tǒng)的目的就是，最大程度地控制火災(zāi)對于建筑的不良影響。

總之，作為房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)工作人員，在實際工作過程中應(yīng)當掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目中相關(guān)工作內(nèi)容，并且通過有效策略積極應(yīng)對，從而盡可能消除房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的風(fēng)險，保證其能夠順利進行。

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