泡沫語(yǔ)境下房地產(chǎn)稅的立法思考與推進(jìn)

【摘要】我國(guó)自房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，百姓選擇多樣化的同時(shí)也逐漸吹大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。雖然國(guó)家和地方政府多次調(diào)控，但是房?jī)r(jià)總體呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢(shì)，尤其是國(guó)家提出去庫(kù)存的政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了瘋漲勢(shì)頭。針對(duì)如何保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，理論界有不同觀點(diǎn)，但是房地產(chǎn)稅的提出成為一個(gè)重要工具，本文通過房地產(chǎn)稅的立法思考提出了如何在當(dāng)前環(huán)境下推進(jìn)房地產(chǎn)稅提出了應(yīng)對(duì)策略。

【關(guān)鍵詞】泡沫；房地產(chǎn)稅；語(yǔ)境

房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。2016年國(guó)務(wù)院實(shí)行房地產(chǎn)去庫(kù)存、銀行負(fù)利率、資產(chǎn)配置荒的背景下，更多資金流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，全國(guó)一線城市房地產(chǎn)價(jià)格不斷創(chuàng)新高，二線城市房地產(chǎn)價(jià)格也是緊隨其后，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫越吹越大。房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化，工業(yè)經(jīng)濟(jì)不景氣，宏觀經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀下，國(guó)家管理者出現(xiàn)了降房?jī)r(jià)與保經(jīng)濟(jì)的兩難選擇，在稅收調(diào)控手段中房地產(chǎn)稅成為一個(gè)重要的選擇。

1、房地產(chǎn)稅提出原因

房地產(chǎn)稅在我國(guó)是一個(gè)綜合性的概念包括了房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、耕地占用稅等與房地產(chǎn)有關(guān)的全部稅種。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。為了調(diào)控不斷泡沫化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，2011年上海和重慶率先試點(diǎn)向居民住宅征收房產(chǎn)稅。在中央提出穩(wěn)定住房消費(fèi)的政策環(huán)境下，房產(chǎn)稅一開始就被賦予了降房?jī)r(jià)的使命。房產(chǎn)稅有三大功能，即取得財(cái)政收入、調(diào)節(jié)收入分配和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。為政府取得財(cái)政收入是房產(chǎn)稅最原始、最本質(zhì)的首要功能，其他功能都是以此為基礎(chǔ)的。既然房產(chǎn)稅的首要功能是取得的財(cái)政收入，所以期待當(dāng)前的房產(chǎn)稅能起到抑制房?jī)r(jià)泡沫的作用無異于本末導(dǎo)致，效果肯定是無源之水，無本之木。其次是由房產(chǎn)稅的稅種定位決定。房產(chǎn)稅在我國(guó)稅收體系中屬于非主體稅種，占我國(guó)稅收收入的比重不大，重慶與上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)地區(qū)甚至出現(xiàn)了稅收成本高過稅收收入的爭(zhēng)論，一個(gè)非主體稅，稅收負(fù)擔(dān)不重的前提下對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是不痛不癢的影響。

基于以上分析房產(chǎn)稅是承受不起降房?jī)r(jià)的重?fù)?dān)，在此語(yǔ)境下，提出房產(chǎn)稅是為了健全稅收體制，房地產(chǎn)稅才是改革的方向。

2、房地產(chǎn)稅立法思考

如何科學(xué)立法，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，筆者認(rèn)為正在動(dòng)議中的房地產(chǎn)稅可以有兩個(gè)角度值得觀察。

2.1以社會(huì)為本位，立足整體利益促進(jìn)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展

房地產(chǎn)稅是綜合性的稅收，分別散布于房地產(chǎn)的開發(fā)、持有、交易等環(huán)節(jié)。房地開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有增值稅及其附加、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和個(gè)人所得稅及企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有增值稅及其附征稅費(fèi)、契稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅和土地增值稅。房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。交易環(huán)節(jié)稅種主要有增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅。我國(guó)房地產(chǎn)稅大多聚集在開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)，但是這兩個(gè)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收存在征收效率和監(jiān)管問題，例如土地增值稅是先由房地產(chǎn)開發(fā)商在預(yù)售前提前預(yù)交，在銷售結(jié)束后再進(jìn)行清算。目前房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長(zhǎng)，預(yù)交土地增值稅都是按照最低情況計(jì)算，后續(xù)清算不順暢。房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)稅種較少，存在稅率較低，針對(duì)單位個(gè)人自用情況設(shè)置了大量的減免稅等稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)稅內(nèi)容多，但是在我國(guó)屬于非主體稅，占到我國(guó)稅收收入不到5%。未來隨著土地資源的減少，地方政府土地財(cái)政收入也會(huì)減少，如何保證地方財(cái)政收入和實(shí)現(xiàn)社會(huì)整體發(fā)展和諧穩(wěn)定是一對(duì)矛盾。

2.2合理配置，促進(jìn)稅收公平

我國(guó)稅制存在過多倚重間接稅，直接稅比較少的問題。我國(guó)的房地產(chǎn)稅大部分是間接稅，具有很強(qiáng)的隱蔽性，也就是說購(gòu)房群體來說房?jī)r(jià)泡沫的背景下，能讓他們切身感受到自己負(fù)擔(dān)的直接稅是不多的。這個(gè)現(xiàn)實(shí)帶來的后果是購(gòu)房群體認(rèn)為自己負(fù)擔(dān)稅收較輕并且能享受各種優(yōu)惠的條件下，不斷利用杠桿把資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，情緒化的市場(chǎng)直接吹大房地產(chǎn)泡沫。另一方面，市場(chǎng)秩序的遵守者，部分理性公民由于沒有參與吹泡沫，雖然沒有承擔(dān)不多的稅負(fù)，但是在不斷上漲的房?jī)r(jià)背景下利益卻受到損害。如何完善稅制，加大直接稅的征收，直覺上讓房地產(chǎn)吹泡沫的人承擔(dān)該承擔(dān)的稅負(fù)，減少過多的稅收優(yōu)惠，促進(jìn)稅收公平是房地產(chǎn)稅立法思考的角度。

3、房地產(chǎn)稅的推進(jìn)

3.1合理歸類房產(chǎn)，確定征稅范圍

我國(guó)目前開征房地產(chǎn)稅是針對(duì)合法的有完整產(chǎn)權(quán)的建筑，如果只對(duì)合法的建筑開征房地產(chǎn)稅，產(chǎn)權(quán)不健全的和違法建筑卻在逃避稅收，明顯是稅收不公。違法建筑雖不受法律保護(hù)，但是由于執(zhí)法不嚴(yán)也是實(shí)際存在的。政府可以嚴(yán)禁新建違法建筑，對(duì)既有的符合規(guī)劃的建筑可以在補(bǔ)交稅費(fèi)的前提下給予轉(zhuǎn)正，對(duì)歷史遺留的產(chǎn)權(quán)不完整的建筑補(bǔ)全手續(xù)一并納入征稅范圍。

3.2優(yōu)化稅制，保證地方政府財(cái)政收入

土地財(cái)政是地方政府的無奈選擇，土地總有賣完的時(shí)候，完善地方稅收體系是保證地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然。立法機(jī)關(guān)首先要梳理稅制。目前我國(guó)房地產(chǎn)主要成本在土地的出讓環(huán)節(jié)的費(fèi)用，現(xiàn)在房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)并不算重，但是現(xiàn)在政府既收取土地出讓費(fèi)由收取土地使用稅存在重復(fù)征稅嫌疑。如果土地財(cái)政逐步退出，房地產(chǎn)稅要保證財(cái)政收入。只有把收取的土地出讓費(fèi)用逐步轉(zhuǎn)移到稅收環(huán)節(jié)才能維持地方財(cái)政，這就需要合理設(shè)置稅種，在開發(fā)環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)合理布置房地產(chǎn)稅，加大末端環(huán)節(jié)計(jì)稅，把賣地費(fèi)用轉(zhuǎn)移過來部分應(yīng)該通過加大稅率、減少減免稅來實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入。

3.3培養(yǎng)社會(huì)稅收習(xí)慣

“非稅”觀念在深深地影響著人們的行為。房地產(chǎn)稅是地方稅，改革房地產(chǎn)稅角度之一是用稅取代費(fèi)，這樣勢(shì)必會(huì)讓公眾感覺到稅負(fù)在加重，會(huì)引起反彈。這就需要充分尊重百姓的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，每個(gè)年度對(duì)這個(gè)稅怎么征？錢怎么來？用到哪里去？都應(yīng)該有暢通渠道公示。

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作者簡(jiǎn)介：

馮胤卿，性別：男，籍貫：山西長(zhǎng)治，出生日期：1982.1，職稱：講師，學(xué)歷：研究生，工作單位：山西大學(xué)商務(wù)學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院。