房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修管理及相關(guān)問題闡述

【摘要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步與科學(xué)技術(shù)的提高，許多行業(yè)都得到了很大的發(fā)展，而作為解決我國(guó)人口問題的重要行業(yè)房地產(chǎn)近年來也發(fā)生了很大的變化，尤其是在人們生活水平不斷提高的同時(shí)，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修越來越普及，已經(jīng)形成了一套獨(dú)特的裝修體系。但是，由于種種原因，仍有一些問題在住宅項(xiàng)目精裝修管理工作中依舊存在并制約著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目；精裝修管理；研究

當(dāng)今社會(huì)，人民生活水平逐步提高，人們對(duì)自己的住房條件要求也越來越高，于是，房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)了很大一部分比例，人們紛紛開始對(duì)自己的住宅進(jìn)行精裝修，因此，較好的精裝修設(shè)計(jì)管理對(duì)住宅的品質(zhì)起著決定性作用。

1、房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修施工的顯著特點(diǎn)

（1）精裝修住宅項(xiàng)目往往涉及到的專業(yè)層面較多，包括室內(nèi)裝飾、給排水、空調(diào)、電氣等多項(xiàng)設(shè)計(jì)工作；（2）精裝修住宅項(xiàng)目涉及的環(huán)節(jié)較多，需要更加細(xì)致的管理與監(jiān)督；（3）精裝修住宅項(xiàng)目需要具備一個(gè)全局性、系統(tǒng)性的調(diào)度與管理，對(duì)各部門之間的協(xié)調(diào)性有一定的要求。

2、房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修管理措施

2.1完善精裝修管理機(jī)制

精裝修管理中，施工管理人員是精細(xì)化工作安排的主要核心，在對(duì)其質(zhì)量監(jiān)督過程中，起到了重要的作用。加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)裝修工作的三檢制度，不放過每一道施工工藝的質(zhì)量控制，做好數(shù)據(jù)記錄，強(qiáng)化質(zhì)量控制人員的工作素質(zhì)，定期安排培訓(xùn)計(jì)劃，最大化實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，保證施工的質(zhì)量要求。

2.2 精裝修設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段

在對(duì)精裝修住宅項(xiàng)目進(jìn)行方案設(shè)計(jì)之前，應(yīng)充分做好準(zhǔn)備工作，為設(shè)計(jì)精裝修方案打下良好的基礎(chǔ)。首先，應(yīng)借助各渠道對(duì)各單位的設(shè)計(jì)師資料進(jìn)行收集和匯總，應(yīng)做到各類型資料的全面、系統(tǒng)，尤其是應(yīng)對(duì)所有設(shè)計(jì)師的成功案例、擅長(zhǎng)風(fēng)格、設(shè)計(jì)周期以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有一個(gè)全面的了解；其次，開發(fā)商應(yīng)針對(duì)自身精裝修住宅項(xiàng)目的特點(diǎn)來選擇設(shè)計(jì)師，應(yīng)充分考慮到自身的預(yù)算情況，選擇最為適合的設(shè)計(jì)師，在保證其他施工工作不受影響的前提下盡量提高設(shè)計(jì)質(zhì)量和創(chuàng)新程度；最后，開發(fā)商應(yīng)對(duì)各設(shè)計(jì)單位的成功案例進(jìn)行一定的參考，應(yīng)充分協(xié)調(diào)好主設(shè)計(jì)師與其設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的溝通與交流，保證設(shè)計(jì)工作保質(zhì)、保量、高效的完成，促進(jìn)整個(gè)設(shè)計(jì)方案質(zhì)量的提高。

2.3建立質(zhì)量管理體系

建立以項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制為首的精細(xì)化管理制度，從技術(shù)組織、材料選用、質(zhì)量檢測(cè)、工種配合以及成品保護(hù)等方面完善措施方案，對(duì)質(zhì)量的管理力度要體現(xiàn)在精裝修工程的每一項(xiàng)節(jié)點(diǎn)中，做好預(yù)控、監(jiān)督和檢測(cè)工作。

（1）設(shè)計(jì)質(zhì)量控制。精裝修主要需求裝飾設(shè)計(jì)在建筑功能以及結(jié)構(gòu)上是否滿足建筑需求。不同的建筑功能要體現(xiàn)不同的裝修風(fēng)格，在設(shè)計(jì)初期要做好精裝修的設(shè)計(jì)管理工作，提出合理化的深化設(shè)計(jì)方案，避免二次返工，將質(zhì)量隱患扼殺在施工準(zhǔn)備階段。

（2）材料的管理。精裝修樓盤的裝修工程量龐大，裝修材料和設(shè)備種類繁多，如石材、地板、乳膠漆、墻地磚、淋浴隔斷、坐便器、臺(tái)盆、龍頭、整體櫥柜、門窗、燈具、開關(guān)面板、電梯轎廂等等。為了保證這些主材的品質(zhì)，通常大的開發(fā)商都會(huì)與行業(yè)內(nèi)知名品牌簽訂戰(zhàn)略合作關(guān)系，指定主要材料為甲供材。這樣在房屋銷售過程中，大品牌的裝修材料也是一個(gè)賣點(diǎn)，同時(shí)大批量的采購又可以滿足開發(fā)商的利潤(rùn)最大化。這就對(duì)材料申報(bào)的節(jié)點(diǎn)以及現(xiàn)場(chǎng)材料的驗(yàn)收及保管提出了很高的要求，一方面要緊跟現(xiàn)場(chǎng)施工的節(jié)奏，在相應(yīng)的施工節(jié)點(diǎn)前要保證相關(guān)材料到場(chǎng)；另一方面到現(xiàn)場(chǎng)的材料品質(zhì)真?zhèn)伪鎰e、完整性保存對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程師的專業(yè)能力是個(gè)考驗(yàn)。對(duì)于零星的一些材料，或是甲供材料可能會(huì)影響工期的材料，開發(fā)商一般會(huì)委派施工單位乙供。

（3）施工過程中嚴(yán)格的質(zhì)量管理。嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范要求的各項(xiàng)檢驗(yàn)工作，對(duì)各類管線、地板木龍骨、吊頂內(nèi)龍骨及基層、墻面預(yù)留孔洞等隱蔽部位要做到核實(shí)后再施工。此類隱蔽工程由于比較難觀察，導(dǎo)致此類操作工序常常出現(xiàn)質(zhì)量隱患，監(jiān)理人員必須給予高度的認(rèn)識(shí)。

2.4精裝修設(shè)計(jì)監(jiān)督審定階段

精裝修設(shè)計(jì)監(jiān)督審定階段同樣是房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修施工中比較重要的一環(huán)，而由于在精裝修過程中，很容易因?yàn)楦鞣N因素而影響到裝修工作的正常進(jìn)行，同樣也會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案發(fā)生變動(dòng)。例如，我國(guó)許多開發(fā)商在進(jìn)行精裝修施工作業(yè)時(shí)，往往存在主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完成已久，但裝修圖尚未完成的現(xiàn)象，不但影響了施工單位的開工時(shí)間和招標(biāo)工作的正常進(jìn)行，還會(huì)直接導(dǎo)致整個(gè)工程的進(jìn)度受到影響，給開發(fā)商的利益造成很大影響，因此在進(jìn)行精裝修施工前，必須對(duì)整個(gè)施工過程進(jìn)行整體的控制和協(xié)調(diào)。首先，開發(fā)商應(yīng)對(duì)整個(gè)工程具備一個(gè)系統(tǒng)整體的把控，應(yīng)對(duì)各環(huán)節(jié)的施工順序進(jìn)行合理的排列，保證工程施工的持續(xù)進(jìn)行，大幅降低在人力方面的浪費(fèi)；其次，開發(fā)商應(yīng)做好與各專業(yè)設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)與溝通，應(yīng)對(duì)精裝修施工工作涉及到的裝飾、水電、暖氣、空調(diào)、結(jié)構(gòu)等多個(gè)部門進(jìn)行一個(gè)整體的控制，盡量避免在施工過程中各部門之間沖突現(xiàn)象的發(fā)生，同時(shí)，應(yīng)根據(jù)精裝修的具體設(shè)計(jì)要求對(duì)各種設(shè)備進(jìn)行合理的擺放，如對(duì)廚房、衛(wèi)生間各種管道的擺放等，應(yīng)在保證所用功能正常的前提下盡量擴(kuò)大室內(nèi)面積。

2.5精裝修項(xiàng)目施工階段

對(duì)于精裝修項(xiàng)目施工階段來說，由于涉及到的設(shè)備、技術(shù)、人員都較多，因此其管理工作往往存在一定的難度，對(duì)此，除了應(yīng)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和招標(biāo)階段采取一定措施來減少難度外，還應(yīng)該采取有效的控制手段進(jìn)行控制和監(jiān)督。首先，應(yīng)對(duì)各施工隊(duì)伍進(jìn)行一個(gè)合理的協(xié)調(diào)，保證工程有序的進(jìn)行；其次，應(yīng)對(duì)施工設(shè)備進(jìn)行嚴(yán)格的管理，尤其是對(duì)各類設(shè)備應(yīng)按照實(shí)際需要進(jìn)行擺放；最后，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督施工材料的使用、購買情況，防止發(fā)生不必要的浪費(fèi)現(xiàn)象。

結(jié)語：

高質(zhì)量的精裝修工作是推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要方式，在人們對(duì)住宅質(zhì)量要求日益提高的今天，我們必須加強(qiáng)對(duì)住宅項(xiàng)目精裝修的管理力度，采取更加有利的措施推動(dòng)其施工質(zhì)量、施工效率的提高。

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[3]苗國(guó).住宅精裝修工程項(xiàng)目管理與質(zhì)量控制[J].中國(guó)科技投資，2012（21）：174.

作者簡(jiǎn)介：

龍燕（身份證號(hào)碼：43250119891115304

3），1989年11月15日，女，湖南婁底，助理工程師，研究方向：裝修管理。

楊忠明（身份證號(hào)碼：5137011981081151

11），1981年8月11號(hào)，男，四川德陽，工程師，研究方向：裝修管理。