房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項(xiàng)目管理研究綜述

【摘要】項(xiàng)目管理是為使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)所要求的質(zhì)量、所規(guī)定的時限、所批準(zhǔn)的費(fèi)用預(yù)算而進(jìn)行的全過程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開發(fā)指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。因此，房地產(chǎn)開發(fā)本身就是基于某個工程項(xiàng)目的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)并實(shí)現(xiàn)本身所需的回報而建立發(fā)展起來的營利性企業(yè)，它完全依賴于項(xiàng)目，因項(xiàng)目的持續(xù)而持續(xù)，因項(xiàng)目的存在而存在，所以房地產(chǎn)開發(fā)就是一個最具代表性的項(xiàng)目管理。本文主要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項(xiàng)目管理研究進(jìn)行分析研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；多項(xiàng)目管理；分析研究

1、多項(xiàng)目管理概念以及多項(xiàng)目管理特點(diǎn)

多項(xiàng)目管理的主要工作內(nèi)容是明確企業(yè)組織當(dāng)中所有的項(xiàng)目類型，并對所有項(xiàng)目的類型進(jìn)行全過程管理。企業(yè)可以在相同時間點(diǎn)對大量項(xiàng)目進(jìn)行選擇、對項(xiàng)目進(jìn)行控制，提升項(xiàng)目建設(shè)計劃的科學(xué)性，讓項(xiàng)目執(zhí)行以及項(xiàng)目管理更加協(xié)調(diào)，提升項(xiàng)目綜合執(zhí)行效果。多項(xiàng)目管理工作形式主要是通過項(xiàng)目群以及項(xiàng)目組合等形式進(jìn)行管理。因?yàn)槎囗?xiàng)目管理是需要通過組織內(nèi)部來進(jìn)行統(tǒng)一性協(xié)調(diào)管理的，所以相關(guān)工作人員可以從組織擬定的日常工作發(fā)展戰(zhàn)略角度出發(fā)，讓組織項(xiàng)目擬定的工作計劃可以體現(xiàn)在日常發(fā)展戰(zhàn)略要素中，并為日后的工作提供助力。

企業(yè)項(xiàng)目管理特性也是非常明顯的，在戰(zhàn)略性方面多項(xiàng)管理是企業(yè)日常戰(zhàn)略管理的主要體現(xiàn)形式之一，所以作為企業(yè)來說必須要擬定一些和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)相一致的工作理念，結(jié)合組織戰(zhàn)略目標(biāo)等形式來提升企業(yè)組織戰(zhàn)略目標(biāo)的落實(shí)效率。在動態(tài)性方面，通過多項(xiàng)目管理的形式對組織戰(zhàn)略目標(biāo)性問題進(jìn)行處理，轉(zhuǎn)變企業(yè)環(huán)境，讓戰(zhàn)略性目標(biāo)根據(jù)不同企業(yè)的實(shí)際情況而進(jìn)行優(yōu)化。組織戰(zhàn)略目標(biāo)也應(yīng)當(dāng)全面落實(shí)到所有的項(xiàng)目點(diǎn)上，保證企業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)以及企業(yè)組織戰(zhàn)略目標(biāo)的落實(shí)。還可以根據(jù)企業(yè)的變化情況來調(diào)整項(xiàng)目開展情況，并對項(xiàng)目效益以及項(xiàng)目的資源等進(jìn)行處理。在資源利用性能方面，和傳統(tǒng)項(xiàng)目管理過程中假定資源保障工作效果不同，假定項(xiàng)目的開展需要合理的調(diào)配企業(yè)資源，讓企業(yè)找到最適合自身發(fā)展的項(xiàng)目實(shí)施組合，并通過相應(yīng)的模式來獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。在整合性方面，因?yàn)槎囗?xiàng)目管理工作的開展需要工作人員始終處在合作的條件下，不論是技術(shù)還是各方面知識都要做到共享，所以長時間這樣的工作狀態(tài)可以形成一種比較強(qiáng)大的合作工作理念，提升項(xiàng)目溝通性以及項(xiàng)目開展的有效性。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項(xiàng)目管理的重要性

2.1 有利于確保項(xiàng)目按期完成

為了確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)范化進(jìn)程，必須對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃和管理，以此保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠順利完成。為了有效提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的科學(xué)性和規(guī)范性，必須對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程進(jìn)行統(tǒng)籌管理。

2.2 有利于提升項(xiàng)目效益

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和管理的主要目標(biāo)是提升項(xiàng)目開發(fā)效益，對此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中必須對項(xiàng)目施工質(zhì)量進(jìn)行有效控制和管理。另外還需要對項(xiàng)目工期進(jìn)行有效管理，確保工程施工能夠在計劃時間內(nèi)完成，在最大程度上降低施工成本，提高項(xiàng)目開發(fā)效益。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項(xiàng)目管理的有效措施

3.1 嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查工作

市場調(diào)查對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有重要作用，因而這就要求廣大地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)項(xiàng)目開發(fā)前市場調(diào)查工作。對此，筆者認(rèn)為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從以下兩方面著手做好市場調(diào)查工作：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查定位要準(zhǔn)確，例如所開項(xiàng)目是高端或是改善型定位、購房人群定位在普通工薪階層或高層白領(lǐng)等，從而在提升所獲取調(diào)查數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性基礎(chǔ)上為下階段可行性報告制定奠定基礎(chǔ)。其次，開發(fā)企業(yè)在獲得較為準(zhǔn)確的市場調(diào)查數(shù)據(jù)后，應(yīng)根據(jù)其從經(jīng)濟(jì)合理性研究和技術(shù)可行性研究兩個方面著手制定出市場可行性報告。以該報告中經(jīng)濟(jì)合理性研究為例，開發(fā)企業(yè)除了應(yīng)注重對所開發(fā)項(xiàng)目投資與回報分析外，更應(yīng)當(dāng)通過組織相關(guān)專業(yè)人員對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理進(jìn)行嚴(yán)格論述，以此確保建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)。

3.2 構(gòu)建起完善的建筑質(zhì)量管理體系

第一，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在遵守國家相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上根據(jù)設(shè)計圖紙、施工方案針對建設(shè)中的每一環(huán)節(jié)制定出相對應(yīng)的質(zhì)量要求以及管理目標(biāo)，隨后將各環(huán)節(jié)中管理職責(zé)落實(shí)到具體人員；第二，由于建筑質(zhì)量管理體系中實(shí)施的主體是各相關(guān)責(zé)任人，因而該管理體系中還應(yīng)當(dāng)針對他們的管理制定出切實(shí)有效的考核機(jī)制。為此，筆者認(rèn)為企業(yè)可以就此制定獎懲相結(jié)合的工作考核機(jī)制，即將各級管理人員個人績效、獎金等與工作考核成績相掛鉤，對于考核成績優(yōu)良的人員給予適當(dāng)?shù)莫剟?，反之則施以扣發(fā)績效或獎金處罰。通過該機(jī)制在有效提升各級管理人員工作積極性的情況下保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量；第三，完善建筑質(zhì)量管理體系中的監(jiān)理制度。監(jiān)理作為保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的重要手段，因而在構(gòu)建完善的建筑質(zhì)量管理體系中該環(huán)節(jié)的建設(shè)必不可少。首先，明確監(jiān)理領(lǐng)域，即監(jiān)理單位根據(jù)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)全面監(jiān)理，并針對設(shè)計圖紙、施工方案中重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容采取施工全過程監(jiān)理。其次，為避免職權(quán)不明、責(zé)任不清以及監(jiān)理工作被干擾等問題，除了監(jiān)理單位要與開發(fā)企業(yè)簽訂職責(zé)明確的合同外，雙方還可以通過建立有效的溝通交流機(jī)制及時向開發(fā)企業(yè)反映相關(guān)問題。

3.3 嚴(yán)格進(jìn)行項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目成本用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過程，由資源計劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都可以通過采取合理措施降低成本。但是，建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日中的重要部分，占整個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的35%～ 45%，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)，其中尤其應(yīng)該重視降低材料成本。

結(jié)語：

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于高速發(fā)展期，但由于諸多原因的限制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項(xiàng)目管理水平仍然有待提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極思考自身項(xiàng)目管理中存在的問題，加強(qiáng)項(xiàng)目可行性分析，加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)中的財力支撐，加強(qiáng)企業(yè)管理水平，從而使企業(yè)獲得長期、可持續(xù)的發(fā)展。

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