別墅類房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估案例分析

【摘要】隨著國(guó)家的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)受到廣泛重視，然而，傳統(tǒng)的別墅類房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方式已經(jīng)不能滿足其實(shí)際發(fā)展需求，應(yīng)當(dāng)利用現(xiàn)代化評(píng)估項(xiàng)目分析方式等對(duì)其進(jìn)行處理，明確評(píng)估流程與價(jià)格體系，保證自身工作可靠性與有效性，建立專門的管理機(jī)制，逐漸提高評(píng)估工作水平。

【關(guān)鍵詞】別墅類房地產(chǎn)；價(jià)值評(píng)估；案例分析

本文主要選擇的是蘇州市開發(fā)區(qū)中某別墅作為評(píng)估案例，其中含有較多評(píng)估對(duì)象與實(shí)務(wù)，具有復(fù)雜的特點(diǎn)，在對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行搜集整理之后，利用準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)方式，反應(yīng)核心地帶房地產(chǎn)的主要價(jià)值，在深度分析的情況下，明確評(píng)估思路，對(duì)其進(jìn)行全面梳理，保證評(píng)估工作質(zhì)量。

1、案例分析

蘇州市開發(fā)區(qū)某別墅價(jià)值評(píng)估的過(guò)程中，已經(jīng)獲得了評(píng)估成效，可以為金融機(jī)構(gòu)抵押房地產(chǎn)等提供有利的參考資料，主要評(píng)估時(shí)間為2015年5月，可以根據(jù)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格等開展相關(guān)評(píng)估工作。對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估而言，最為主要的就是對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，將別墅作為主要的評(píng)估對(duì)象，使用的為市場(chǎng)修正方式，可以利用基準(zhǔn)地價(jià)分析方式等實(shí)施評(píng)估工作。在實(shí)際評(píng)估期間，主要遵循的是《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，并按照《房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》的內(nèi)容對(duì)其進(jìn)行處理，保證工作可靠性與有效性。在實(shí)際評(píng)估工作中，評(píng)估對(duì)象主要為：C區(qū)1號(hào)門的建筑物，面積為240平方米，建筑結(jié)構(gòu)為磚混類型，建筑完成時(shí)間為2010年6月。同時(shí)，還有C區(qū)5門、6門與8門，建筑面積為260平方米、280平方米、310平方米。如表1所示。

2、評(píng)估工作原則

第一，遵循法律原則。在評(píng)估的過(guò)程中，要保證工作合法性，根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定等，制定完善的評(píng)估方案，以便于完成當(dāng)前各項(xiàng)工作任務(wù)，建立專門的管理機(jī)制，滿足當(dāng)前實(shí)際發(fā)展需求[1]。

第二，遵循最佳使用原則。就是在法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，保證技術(shù)應(yīng)用效果，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)等，建立專門的論證方案，提高評(píng)估工作可靠性與有效性，建立先進(jìn)的管控機(jī)制，滿足當(dāng)前實(shí)際處理要求。

第三，遵循替代性原則。在價(jià)值評(píng)估的過(guò)程中，根據(jù)不同房地產(chǎn)類型與情況，對(duì)價(jià)值進(jìn)行全面分析。

第四，遵循價(jià)值評(píng)估實(shí)時(shí)性原則。在對(duì)別墅房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)全面分析房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格波動(dòng)情況，并根據(jù)相關(guān)結(jié)果，建立專門的價(jià)格分析機(jī)制，不可以單純對(duì)價(jià)格進(jìn)行處理或分析，要根據(jù)相關(guān)要求對(duì)實(shí)時(shí)價(jià)格進(jìn)行分析[2]。

3、別墅類房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方式

在對(duì)別墅類房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)合理使用市場(chǎng)比較、收益等方式對(duì)其進(jìn)行處理，保證評(píng)估工作可靠性與有效性，建立專門的管理機(jī)制，逐漸提高評(píng)估工作效果。具體方式包括以下幾點(diǎn)：

3.1市場(chǎng)比較方式的應(yīng)用

在應(yīng)用此類方式的過(guò)程中，主要是對(duì)市場(chǎng)同類房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行分析，搜索相關(guān)數(shù)據(jù)信息，利用直接類比方式，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行估測(cè)，以此提高工作成效。在該評(píng)估案例中，主要選擇了類似別墅建筑結(jié)構(gòu)等，對(duì)交易方式進(jìn)行分析，并利用成交價(jià)格的對(duì)比方式，明確房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格范圍，能夠獲取準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息。且在交易價(jià)格修正的過(guò)程中。

3.2收益法的應(yīng)用

此類方式在實(shí)際應(yīng)用的過(guò)程中，主要利用預(yù)測(cè)評(píng)估的方式，明確對(duì)象未來(lái)收益情況，選擇合適的報(bào)酬率對(duì)其進(jìn)行處理，同時(shí)，還要明確資本與收益等乘數(shù)信息，以便于科學(xué)使用價(jià)值評(píng)估方式[3]。

在使用收益法的過(guò)程中，第一，要搜集各類資料，包括：收入資料與費(fèi)用資料、第二，要對(duì)潛在毛收入進(jìn)行全面的估算，保證數(shù)據(jù)信息準(zhǔn)確性。第三，要科學(xué)計(jì)算有效毛收入，以便于提高估算工作可靠性。第四，要對(duì)運(yùn)營(yíng)的主要費(fèi)用進(jìn)行估算。同時(shí)，還要估算凈收益數(shù)據(jù)信息，保證評(píng)估工作可靠性。第五，要選擇合適的處理方式，明確資本比率，提高工作效果。在使用收益法的過(guò)程中，可以利用以下公式開展計(jì)算工作：

，在公式中，V代表的是別墅房地產(chǎn)的主要評(píng)估數(shù)據(jù)信息與價(jià)值。A代表的是凈收益數(shù)據(jù)信息，Y代表的是資本比率數(shù)據(jù)信息，也就是折現(xiàn)率。

3.3別墅類房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估流程

在使用價(jià)值評(píng)估方式的過(guò)程中，還要注意其中的各類事項(xiàng)，保證自身工作可靠性與有效性，利用現(xiàn)代化工作方法，全面應(yīng)對(duì)當(dāng)前存在的問(wèn)題，并制定完善的制度方案，提高自身工作效果。具體表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：

第一，注意事項(xiàng)分析。第一，需要明確工作目的，在市場(chǎng)中搜索類似房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)信息，以便于提高工作效率。第二，要全面明確價(jià)值評(píng)估對(duì)象，以此對(duì)其收益情況等進(jìn)行分析。第三，在評(píng)估的過(guò)程中，要確定項(xiàng)目依據(jù)，制定完善的管控機(jī)制，保證自身工作可靠性與有效性[4]。

第二，起草價(jià)值評(píng)估委托合同。相關(guān)部門在對(duì)別墅類房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)起草相關(guān)委托合同，利用科學(xué)的委托方式，對(duì)其進(jìn)行處理。

第三，制定完善的工作方案。在實(shí)際工作中，應(yīng)當(dāng)明確相關(guān)方案，利用現(xiàn)代化評(píng)估形式等，完善工作機(jī)制，加大管理工作力度，努力完成當(dāng)前各項(xiàng)任務(wù)，達(dá)到預(yù)期的管理目的。

第四，要搜索各類資料。在搜索資料的過(guò)程中，要保證其中包含：類似房地產(chǎn)交易資料、成本資料、收益數(shù)據(jù)信息等，以便于開展價(jià)值評(píng)估等工作。同時(shí)，還要含有價(jià)值評(píng)估對(duì)象發(fā)展?fàn)顩r的資料，提高自身工作成效[5]。

結(jié)語(yǔ)：

根據(jù)上述案例的分析可以得知，在對(duì)別墅類房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的過(guò)程中，需要合理使用對(duì)比方式與收益方式開展相關(guān)工作，根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定，明確評(píng)估對(duì)象，做好資料搜集工作，保證評(píng)估數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

參考文獻(xiàn)：

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