營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃研究

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中占有重要地位、涉稅較多、稅負(fù)較重的一大行業(yè)，在營改增的稅制改革沖擊下，其管理和經(jīng)營都將面臨著重大的挑戰(zhàn)。研究營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響，以及在增值稅稅制下優(yōu)化其稅務(wù)籌劃的策略，將有助于房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】不營改增；房地產(chǎn)業(yè)；稅務(wù)籌劃

1、引言

所謂“營改增”，指的是國家于 2012 年推行的將營業(yè)稅改為增值稅，即對項目統(tǒng)一征收增值稅來代替原來征收的營業(yè)稅的稅法改革。增值稅是一種對產(chǎn)品和服務(wù)增值的部分進行征稅的稅種，其最大的優(yōu)點是可以明顯減少重復(fù)收稅的問題。

2、“營改增”稅制對房地產(chǎn)業(yè)的影響

2.1稅收負(fù)擔(dān)增加的稅務(wù)風(fēng)險

“營改增”之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，稅率為 5%?！盃I改增”之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由原來繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，稅率為 11%。僅從稅率方面看，“營改增”后稅率有大幅度的提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，僅對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負(fù)。但是，如果房地產(chǎn)業(yè)無法取得足夠的增值稅專用發(fā)票作為進項抵扣，將面臨著稅負(fù)加重的稅務(wù)風(fēng)險。

2.2房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)風(fēng)險加大

從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點來看：第一，開發(fā)經(jīng)營具有計劃性及復(fù)雜性。第二，開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。第三，因工期影響等因素，經(jīng)營風(fēng)險大。以上的經(jīng)營困難影響著企業(yè)能夠獲得的增值稅發(fā)票的時間和數(shù)量，而房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)與進項稅額的抵扣直接關(guān)聯(lián)，因此，特殊情況下難免出現(xiàn)代開、虛開增值稅發(fā)票的行為，這樣也就容易造成房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。

2.3建筑成本現(xiàn)金流出增加的風(fēng)險

從建筑業(yè)本身能取得抵扣項來源分析，其稅前工程造價相較營改增前變化不大，所以因稅率的提高，工程造價也有明顯的增加，而增加的部分勢必會通過提高建筑施工承包合同總額向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移，所以建筑成本現(xiàn)金流出會有明顯增加。

3、房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃方法的建議

3.1梳理上游合作企業(yè)名單，選擇合適的合作方

我國采用的是稅款抵扣的辦法，用公式表示就是：應(yīng)納增值稅額 = 銷項稅額 - 進項稅額。由此可知，在遵守稅法的前提下，想達到控制應(yīng)納增值稅稅額的目的，納稅人一方面可以降低銷項稅額，另一方面可以增大進項稅額。然而，就房地產(chǎn)業(yè)而言，不管采取哪種銷售方式，銷售價格一旦確定，銷售稅額也隨之確定了。那么，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃重點就應(yīng)該放在如何擴大進項抵扣上。因此，房地產(chǎn)業(yè)可以在選擇合適的合作方上達到擴大進項抵扣的目的。稅法對于正常可抵扣的進項稅額有明確規(guī)定，即必取得增值稅專用發(fā)票。出于此種考慮，在報價差異不大的情況下，建議房地產(chǎn)企業(yè)選擇從一般納稅人處采購物資。因為一般納稅人具備開具增值稅專用發(fā)票的條件且稅率高，房地產(chǎn)業(yè)憑借該發(fā)票就可以抵扣較多進項稅額。相反，小規(guī)模納稅人通常情況下，只能提供增值稅普通發(fā)票或者由稅務(wù)機關(guān)代開的 3% 稅率的增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)要么不能抵扣，要么抵扣稅額較少。在確保能取得增值稅專用發(fā)票的同時還應(yīng)考慮發(fā)票取得的及時性，以保證進項稅額能夠均衡的參與抵扣。所以有必要對合作的供應(yīng)商進行梳理分類，從優(yōu)秀中選擇最優(yōu)的合作方?？傊瑥臄U大進項稅抵扣以減輕房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的角度看，達此目的的一切方法都系于增值稅發(fā)票的收集上，而增值稅專用發(fā)票又必須從上游合作方手里獲取，因此，合作方的選擇實乃重中之重。

3.2調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式

近年來，政府不斷加強對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控力度，讓房價已經(jīng)逐漸實現(xiàn)了市場化。這種情況下，因為住宅項目本身的性質(zhì)是居住使用，因此房地產(chǎn)企業(yè)很難將稅負(fù)轉(zhuǎn)移到消費者身上，進而造成企業(yè)在發(fā)展過程中依舊背負(fù)著較高的稅負(fù)。商業(yè)項目區(qū)別于以居住功能為主的住宅項目，作為以商業(yè)用途為主的地產(chǎn)，可以通過對價格的調(diào)控，將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，降低企業(yè)的經(jīng)營成本，進而降低企業(yè)的稅負(fù)。這樣的現(xiàn)狀，就要求企業(yè)在“營改增”后，調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營模式，實現(xiàn)企業(yè)的多元化發(fā)展，讓企業(yè)產(chǎn)品多樣化，實現(xiàn)住宅項目和商業(yè)項目同時穩(wěn)定發(fā)展，全面降低企業(yè)的稅負(fù)。

根據(jù)市場情況，房地產(chǎn)公司還可以通過調(diào)整開發(fā)業(yè)態(tài)，開展多元化經(jīng)營，將普通住宅、非普通住宅和商業(yè)辦公同步開發(fā)，適當(dāng)增加精裝房，統(tǒng)考增值稅、土增稅、企業(yè)所得稅整體稅負(fù)，合理地進行納稅籌劃以減輕企業(yè)稅負(fù)。同時，市場需求是不斷變化的，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)及時預(yù)判市場并把握市場脈搏，了解消費者需求，及時調(diào)整產(chǎn)品的開發(fā)業(yè)態(tài)和銷售模式，提高項目的去化速度，以加快資金回籠，降低企業(yè)稅負(fù)壓力。

3.3加強對增值稅發(fā)票的管理工作

“營改增”政策推行后，增值稅發(fā)票等同于貨幣資金，同時為應(yīng)對項目竣工時的增值稅清算、土增稅清算和企業(yè)所得稅清算，對發(fā)票的管理工作就顯得尤為重要。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)編制企業(yè)內(nèi)部發(fā)票管理辦法并嚴(yán)格執(zhí)行。首先是對于購入發(fā)票的管理，確保任用專業(yè)的財務(wù)人員來對增值稅發(fā)票領(lǐng)鉤、開具、保管和核對；其次是對從外部取得發(fā)票的管理，加強對業(yè)務(wù)部門經(jīng)辦人員進行發(fā)票知識培訓(xùn)；最后是對發(fā)票流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)做好流程管理，確保發(fā)票從房地產(chǎn)企業(yè)開具到客戶取得和從合作方開出到房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門統(tǒng)一保管整個過程有人負(fù)責(zé)?？傊?，房地產(chǎn)業(yè)增值稅核算方法既新又雜，既需要財務(wù)人員不斷提高自己的專業(yè)水平，及時掌握稅收政策的最新動態(tài)，同稅務(wù)機關(guān)和專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)保持密切聯(lián)系，增進同行業(yè)的交流，向他們學(xué)習(xí)有價值、可借鑒的稅收籌劃方法；又需要房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)招標(biāo)部門和合同管理等部門重新設(shè)計招標(biāo)文件和合同中涉稅條款，從源頭上控制稅務(wù)風(fēng)險。

3.4做好企業(yè)采購籌劃方面工作

“營改增”工作開展后，房地產(chǎn)企業(yè)變成一般納稅人展開相應(yīng)的納稅活動。全新的納稅政策下，房地產(chǎn)企業(yè)在采購過程中就要進行仔細的籌劃，而籌劃過程中首先就要考慮供貨方能否向企業(yè)提供可以進行進項抵扣的發(fā)票。如果在采購工作開始前，針對采購的材料和成本進行詳細的籌謀計劃，就能夠從根本上幫助房地產(chǎn)企業(yè)控制采購成本，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)采購工作的結(jié)構(gòu)，進而降低了因為采購成本而產(chǎn)生的高額稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)開展采購工作時，除了要對采購的材料進行規(guī)劃，還要選擇合適企業(yè)的供貨商。在挑選供貨商時，企業(yè)可以通過兩種方式實現(xiàn)采購稅務(wù)籌劃，以某房地產(chǎn)業(yè)為例，該房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后，根據(jù)新的形勢和政策，全面調(diào)整規(guī)范企業(yè)的采購業(yè)務(wù)流程，要求采購人員在采購材料過程中盡量集中采購，減少成本，并且對材料供應(yīng)商的資格進行嚴(yán)格審查，選擇能夠提供增值稅進項稅專用票的供應(yīng)商，保證采購材料質(zhì)量的基礎(chǔ)上，將企業(yè)利潤最大化，減少企業(yè)不必要的成本支出。此外，將土地增值率降低至 20%以下，可以免征土地增值稅，因此，企業(yè)在采購成本中可以合理安排增加建筑安裝成本，進而有更多抵扣金額來降低土地增值率，已達到享受稅收優(yōu)惠政策的目的。

結(jié)語：

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)乎千家萬戶，很多家庭奮斗一輩子的目的，不過是渴望一套房子的夢想。我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，推動著稅收政策的相繼變化，而“營改增”稅改政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響又是廣泛而深刻的，正確處理好增值稅下的納稅籌劃，是房企為順利過渡并向前發(fā)展所要打的一場攻堅戰(zhàn)。文章站在“營改增”稅改政策對房地產(chǎn)業(yè)影響的角度，提出了稅務(wù)改革的方法，以期房地產(chǎn)業(yè)能在新稅制下能得到更好的發(fā)展。

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