淺論寫字樓物業(yè)管理及經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)

【摘要】“寫字樓”（office building）一詞是境外傳入的，國(guó)內(nèi)的習(xí)慣一般稱為“辦公樓”，主要用作是辦公用途。寫字樓物業(yè)管理是一項(xiàng)因?qū)懽謽俏飿I(yè)的存在而產(chǎn)生的一種特定的管理服務(wù)交易。

【關(guān)鍵詞】寫字樓；物業(yè)管理；現(xiàn)代化智能

隨著時(shí)代的飛速發(fā)展，對(duì)寫字樓的物業(yè)管理要求也日漸提高，從單線條、簡(jiǎn)單化、傳統(tǒng)化向折疊性、智能化、多元化發(fā)展。寫字樓物業(yè)管理質(zhì)量的高低直接影響著寫字樓的品質(zhì)。首先，相關(guān)調(diào)查顯示，綠色建筑具有較高的節(jié)能效率，其節(jié)約的資源最高能夠達(dá)到70%，這就意味著在寫字樓運(yùn)營(yíng)期間，業(yè)主不用投入過(guò)多的費(fèi)用，增加了其經(jīng)濟(jì)效益，而對(duì)于使用寫字樓的用戶來(lái)說(shuō)，良好的辦公環(huán)境也能夠提高其工作效率。物業(yè)管理主要是為業(yè)主以及用戶提供服務(wù)，經(jīng)營(yíng)則是將建筑的增效潛力進(jìn)行完美以及充分的發(fā)揮，如果使兩者一體化，那么就能夠在提高物業(yè)管理工作效率的同時(shí)，提高建筑的經(jīng)濟(jì)收益；另一方面，管理經(jīng)營(yíng)一體化能夠提高物業(yè)管理工作的范圍以及層面，保證業(yè)主的經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)效益，同時(shí)使自身提供的服務(wù)更加全面和徹底。

從物業(yè)行業(yè)發(fā)展角度看，目前我國(guó)大陸城市寫字樓將逐步趨向綠色節(jié)能、智能科技化。那么，寫字樓的物業(yè)管理要求水準(zhǔn)必將相對(duì)應(yīng)的提高。寫字樓作為商業(yè)辦公場(chǎng)所，其物業(yè)管理以及經(jīng)營(yíng)都是極為重要的環(huán)節(jié)，而將這兩者進(jìn)行融合是未來(lái)物業(yè)管理發(fā)展的主要趨勢(shì)。通過(guò)管理經(jīng)營(yíng)一體化的發(fā)展，能夠在物業(yè)管理的整個(gè)流程中運(yùn)用營(yíng)銷理念，使物業(yè)管理工作中的保值等作用得到充分的發(fā)揮，不僅使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到了有效的提升，還能夠保證物業(yè)工作中的效益得到充分的挖掘，同時(shí)使得物業(yè)市場(chǎng)的流通情況更加迅速。

寫字樓物業(yè)管理工作還應(yīng)該充分滿足業(yè)主的各方面需求，因此其服務(wù)層次就要有相應(yīng)的提升和改善，服務(wù)功能多樣化趨勢(shì)。首先，物業(yè)管理工作需要滿足業(yè)主的基本使用需求，比如水電、電梯等設(shè)施的正常運(yùn)行；其次，物業(yè)管理工作需要滿足業(yè)主高效快捷的需求，保證寫字樓的辦公、交通以及通訊都具有智能化，同時(shí)具有穩(wěn)定性；再次，物業(yè)管理需要滿足業(yè)主便利周到的需求，比如周邊要有超市、餐廳以及運(yùn)動(dòng)會(huì)所等，而寫字樓內(nèi)部則要設(shè)有快遞以及會(huì)議室等相關(guān)設(shè)施，方便業(yè)主以及客戶的生活和工作；最后，物業(yè)管理需要滿足業(yè)主尊貴以及升華的需求，對(duì)于在寫字樓工作的人員來(lái)說(shuō)，他們大多數(shù)都是白領(lǐng)以及腦力工作者，具有較高的文化經(jīng)歷，因此對(duì)于自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)有更高的要求，因此物業(yè)管理工作需要讓他們感受到尊重以及周到，從而使其感受到自身價(jià)值得到認(rèn)同，另外物業(yè)管理要注重周圍其他公司的知名度等情況，從而達(dá)到共同促進(jìn)，共同影響，共同升華的目的。

但由于現(xiàn)代化的寫字樓的技術(shù)含量高、管理范圍廣，如何讓寫字樓管理踏上科學(xué)化、制度化、規(guī)范化的道路勢(shì)在必行。例如，寫字樓大廈各主要通道都安裝有“電子眼”，但個(gè)別狡猾的盜竊者也曾混進(jìn)大廈作案。前段時(shí)間，某寫字樓正值上班之時(shí)，就曾發(fā)生過(guò)一起盜竊事故。雖然電子監(jiān)控儀將該犯罪嫌疑人攝了下來(lái)，但由于沒(méi)有其它線索，致使公安機(jī)關(guān)破案增加了難度。所以治安管理難度非常大，所以必須加強(qiáng)治安防范，建立健全各種值班制度。因?yàn)閷懽謽莾?nèi)人員流動(dòng)較大，且樓內(nèi)死角過(guò)多，因此必須加強(qiáng)對(duì)各區(qū)域的定時(shí)巡邏檢查及完善樓內(nèi)的安全監(jiān)控措施，達(dá)到人防與技防的有機(jī)結(jié)合。堅(jiān)持非辦公時(shí)間出入寫字樓的檢查登記制度，堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施制度，堅(jiān)持上下班交接檢查制度。加強(qiáng)前門、后門的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅(jiān)持24小時(shí)值班巡查，力求做到萬(wàn)無(wú)一失。同時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)全面建立客戶檔案，熟悉客戶情況，增加溝通了解，做到心中有數(shù)，確?？蛻舻娜松砗拓?cái)產(chǎn)安全。對(duì)進(jìn)入辦公區(qū)的人員必須建立登記檢查制度，并通過(guò)嚴(yán)格的監(jiān)督檢查機(jī)制以確保安全保衛(wèi)管理制度的有效實(shí)施。

再如，現(xiàn)代化智能寫字樓物業(yè)管理的重要任務(wù)之一是保證客戶和外界通信渠道的暢通，在這個(gè)信息社會(huì)中，信息的交流與獲取是至關(guān)重要的，是客戶獲得巨大經(jīng)濟(jì)效益的前提，物業(yè)管理公司要通過(guò)對(duì)樓內(nèi)通信設(shè)備日常及定期的維護(hù)，保證寫字樓內(nèi)通信系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行，以滿足客戶的需求。

目前現(xiàn)代化的寫字樓本身規(guī)模大、功能多、設(shè)備先進(jìn)，加之進(jìn)駐的多為大型客戶，各方面的管理要求都較高。特別是現(xiàn)代化的智能寫字樓，因?yàn)椴捎玫娜渴亲钕冗M(jìn)的技術(shù)和設(shè)備，所以對(duì)物業(yè)管理人員提出了更高的要求。物業(yè)管理人員不僅要具有管理知識(shí)，更要具有與之相配套的專業(yè)技術(shù)知識(shí)，才能駕馭這些設(shè)備，擔(dān)負(fù)起管理和維護(hù)這些設(shè)備系統(tǒng)的重任。同時(shí)，物業(yè)管理人員還要指導(dǎo)客戶正確使用這些設(shè)備，避免設(shè)備被人為損壞。為了給客戶提供一個(gè)舒適的工作環(huán)境，消除病菌從空調(diào)通風(fēng)管道傳播的可能，物業(yè)管理公司必須保證樓內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行，定期對(duì)空調(diào)通風(fēng)管道進(jìn)行消毒，保證樓內(nèi)的溫度、濕度和空氣質(zhì)量符合國(guó)家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)保證客戶的正常生活用水，物業(yè)管理公司必須對(duì)樓內(nèi)的給排水系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行定期的維修、養(yǎng)護(hù)及按時(shí)對(duì)生活水箱進(jìn)行清洗消毒，保證客戶的用水安全。

此外，在物業(yè)管理的過(guò)程中，還要隨時(shí)做好應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的準(zhǔn)備。由于寫字樓內(nèi)的設(shè)備系統(tǒng)、建筑結(jié)構(gòu)和樓內(nèi)人員的復(fù)雜性，作為物業(yè)管理公司應(yīng)時(shí)刻保持警惕，隨時(shí)準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)各種突發(fā)事件。因此，物業(yè)管理公司要建立完善的應(yīng)急預(yù)案，諸如火災(zāi)或刑事案件發(fā)生時(shí)的處理預(yù)案、意外人身傷害的處理預(yù)案、公共衛(wèi)生應(yīng)急預(yù)案等，并應(yīng)定期進(jìn)行演練，做到常抓不懈。比如，寫字樓內(nèi)一旦發(fā)生火災(zāi)，后果將不堪設(shè)想，所以消防工作那是非常重要。在物業(yè)管理工作中，除了要保證消防設(shè)備設(shè)施的完好和消防渠道的暢通外，還要消除火災(zāi)隱患，加強(qiáng)寫字樓內(nèi)的裝修管理，加強(qiáng)對(duì)員工及客戶的防火宣傳教育工作。

綜上，物業(yè)管理公司一定要跟隨時(shí)代發(fā)展的腳步，腳踏實(shí)地的做好更充分更完善的各項(xiàng)準(zhǔn)備，讓寫字樓物業(yè)管理向更好的趨勢(shì)發(fā)展。為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

商務(wù)寫字樓等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)CECS368：2014

（本文作者單位：中油陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司北京通州分公司總經(jīng)理）