房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

【摘要】土地成本居高不下，拿地要求愈發(fā)嚴苛，盈利空間越來越??；行業(yè)競爭激烈，投資風(fēng)險概率增大，政府全面限購。房企利潤已從黃金時代進入白銀時代，企業(yè)如何控制成本，顯得至關(guān)重要。

【關(guān)鍵詞】成本控制；信息系統(tǒng)；方法

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制概述

隨著社會的飛速發(fā)展，傳統(tǒng)的成本控制理念已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)代成本管理理念的發(fā)展步伐，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制不僅僅是為了降低相關(guān)成本，還應(yīng)該從“投資、融資、經(jīng)營、售出”達到降低負債、走向輕資產(chǎn)，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的目的。采取合理有效的方法將成本控制穩(wěn)步于營銷目標以及經(jīng)濟活動當中，實現(xiàn)利潤最大化。在產(chǎn)品的生命周期中，為了有效的降低成本，提高企業(yè)的成本利用率，避免不必要的損失，我們可以運用一些先進的科學(xué)技術(shù)，比如信息系統(tǒng)、BIM技術(shù)的應(yīng)用，對不同的技術(shù)方法進行整合，運用多樣化的手段對生產(chǎn)經(jīng)營過程中的成本費用進行規(guī)劃調(diào)整，使其朝著預(yù)期的方向進行發(fā)展，以此來實現(xiàn)成本控制的目標。在進行成本控制的過程中，最為重要的任務(wù)之一就是成本核算，當進行成本核算任務(wù)時，我們必須準確的對產(chǎn)品的實際單位成本以及總成本進行計算，以此來得出較為精準的成本數(shù)據(jù)，這樣企業(yè)在制定相關(guān)的經(jīng)營戰(zhàn)略時就可以具備強有力的依據(jù)，并且這些成本數(shù)據(jù)還可以作為企業(yè)考核成本計劃實施情況的有力支撐，最為重要的一點是，它可以對企業(yè)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營的管理水平進行比較全面的反映。

2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程的成本控制

2.1土地成本控制

優(yōu)質(zhì)土地可以帶來較高的回報，還可以利用土地進行融資，通過銀行的貸款支持企業(yè)的開發(fā)建設(shè)。

1）政府協(xié)議：城市綜合體是標桿房企議價的利器。例如寶龍地產(chǎn)集團，憑借優(yōu)異的開發(fā)城市綜合體實力與政府協(xié)商，低價獲取土地；且在付款方式、稅收、項目建設(shè)和城市配套等方面獲得政府的支持，間接降低土地成本。

2）并購：通過并購項目或公司間接增加土地儲備的方式，成為擴張型房企進入市場的新戰(zhàn)術(shù)。直接收購現(xiàn)成項目，手續(xù)簡單，獲得周期短，風(fēng)險小，價格低，節(jié)省了直接轉(zhuǎn)讓土地需要的各種稅費，還可通過延長付款期限的方法，降低資金成本。

3）合作：通過與其他房企合作拿地開發(fā)，可以快速增加開發(fā)項目，吸收各家開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勢，顯著降低拿地成本和擴張過程中潛在的風(fēng)險。

4）招標、拍賣、掛牌：招標方式，看重的是受讓人的綜合條件，并非價高者得。而采取掛牌交易、拍賣方式，一般按照價高者得的原則確定土地使用人。因此，房企應(yīng)盡量采用招標方式獲得土地，通過提升綜合條件，如開發(fā)經(jīng)驗與企業(yè)實力，增加自持比例、配套建設(shè)比例、自持年限，帶設(shè)計方案投標的條件等獲取土地，可降低土地成本支出，避免成為地王。

2.2建安成本控制

建安成本主要包括總包工程、專業(yè)工程、配套工程及甲供料等成本構(gòu)成。主要從以下幾個階段控制成本：

1）設(shè)計階段

設(shè)計結(jié)果決定了工程造價的80%甚至以上，因此設(shè)計階段管理是成本控制的重點。

設(shè)計應(yīng)從美觀、安全、耐用、經(jīng)濟適用等方面全面權(quán)衡，確定一個合理的設(shè)計方案，在設(shè)計合同簽訂時根據(jù)項目的結(jié)構(gòu)形式和特殊性簽訂重要的經(jīng)濟指標，從根本上控制成本；設(shè)計稿完成后圖紙的優(yōu)化工作，對過于復(fù)雜的造型和結(jié)構(gòu)進行簡化。推行BIM技術(shù)，在三維模型中發(fā)現(xiàn)管線間碰撞和錯誤，防患于未然，避免返工造成的無效成本，節(jié)約了工期；推行設(shè)計招標制度，設(shè)計單位由招標確定，有利于設(shè)計方案的優(yōu)化，有利于設(shè)計單位水準的提升，有利于工程造價的控制；推行限額設(shè)計，在滿足設(shè)計規(guī)范的前提下，限制鋼筋混凝土的含量，控制窗地比、墻地比，在滿足建筑效果的前提下，限定裝飾材料和建筑材料品牌、檔次，確?？偼顿Y額控制在目標成本內(nèi)。

2）招標階段

嚴格執(zhí)行《中華人民共和國招標投標法》的規(guī)定，在招投標過程中，靈活選用邀請招標或公開招標的模式。招標文件的完善性和準確性，能夠保證工程造價的控制和工程建設(shè)的順利進行，凡招標文件中涉及費用的條款，無論獎勵還是罰款都要加以重視，以利于后期的成本控制。在招標文件中，工程量清單的編制是最重要的部分，應(yīng)保證編制的清單內(nèi)容準確、完善、科學(xué)合理。采用多人復(fù)核的辦法減少缺漏項，清單項目的特征描述需結(jié)合國家規(guī)范、技術(shù)標準、圖集、施工圖紙等詳細描述和說明，避免施工過程中價格產(chǎn)生爭議。

3）施工階段

施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要環(huán)節(jié)，重點加強現(xiàn)場施工管理，嚴格控制施工現(xiàn)場的工程洽商、設(shè)計變更、材料替換、零星用工、預(yù)算外費用。一般情況下不允許變更，如確有變更需求，嚴格按照流程執(zhí)行，禁止先施工后審批的情況。在變更事項發(fā)生前，需先進行立項，工程部、技術(shù)部或設(shè)計部從專業(yè)角度對是否變更提出意見，造價人員依據(jù)擬變更的事項進行費用估算，兩者結(jié)合判斷是否應(yīng)變更；在立項完成后，發(fā)指令給施工單位指導(dǎo)施工；實施完成后，由現(xiàn)場工程師、造價人員、監(jiān)理工程師共同對變更的實施情況進行確認，最終由造價人員核定費用?，F(xiàn)場簽證應(yīng)及時處理，避免資料不完善、人員離職等造成事實無人確認的現(xiàn)象。督促施工單位做好各種隱蔽記錄，施工范圍、做法、工程量由施工單位相關(guān)人員、監(jiān)理工程師、現(xiàn)場工程師三方簽字確認，必要時需提供施工照片、影像資料等，減少爭議的產(chǎn)生。

4）結(jié)算階段

結(jié)算階段是工程項目實施階段造價控制的最后環(huán)節(jié)，應(yīng)嚴格把好審核關(guān)，結(jié)算資料是否完整，工程量、綜合單價、其他費用等方面審核。嚴格審核工程量，要求造價人員對招標圖、施工圖、合同界面、現(xiàn)場情況、定額的說明及計算規(guī)則都很清楚。現(xiàn)場未施工的要扣減，甲供料超領(lǐng)的要扣減，施工尺寸、厚度不到位的要扣減等；審核列項是否正確；審核取費是否合理，是否符合國家及當?shù)毓芾聿块T的有關(guān)規(guī)定；其他費用的審核，因工期較長、市場波動而引起人工、材料價格上漲或下降，如合同有相關(guān)條款做調(diào)查處理；趕工費、優(yōu)質(zhì)工程獎勵費同樣以合同、補充協(xié)議為計算依據(jù)。由于施工單位的原因造成的損失，建設(shè)單位同樣可以收集資料，進行反索賠。結(jié)算審核完成后，建設(shè)單位出具竣工決算報告，進行項目后評估，分析總投資成本，對比可行性研究時的預(yù)測成本，對比目標成本，對差異部分進行分析，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

3.1成本控制意識不強，管理理念落后

我國長期以來的計劃經(jīng)濟體制會對房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)企業(yè)造成一定的影響，時間一長，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不具備較強的成本控制意識，并且管理理念十分的落后，缺乏規(guī)范的成本管理體系。現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理理念還停留在減少支出等階段，并且在進行成本管理的過程中，采用的都是手工操作方法，這樣的方法并不符合現(xiàn)代化的管理手段。

3.2缺乏對成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析

由于企業(yè)沒有信息化成本管理系統(tǒng)，項目開發(fā)過程中發(fā)生的各類歷史數(shù)據(jù)以excel或紙質(zhì)的形式保留，存放于各個造價人員的電腦或檔案柜里。歷史數(shù)據(jù)是企業(yè)的資源寶庫，是成本控制的基石，對這些歷史數(shù)據(jù)收集整理并進行深層次的統(tǒng)計分析，才能使以往的寶貴經(jīng)驗在新項目中得到充分應(yīng)用，達到理想的控制目標和商業(yè)價值。

3.3無法準確掌握建設(shè)過程中的動態(tài)成本

大部分企業(yè)都要等到項目結(jié)束后才能核算出實際成本，在項目開發(fā)過程中，無法對動態(tài)成本進行實時的監(jiān)控、發(fā)現(xiàn)成本管控上存在的問題，待項目結(jié)束后才發(fā)現(xiàn)問題，為時已晚。

3.4難以實時掌握工程合同的執(zhí)行情況

在項目開發(fā)過程中企業(yè)會簽訂各類合同，尤其在項目規(guī)模大、開發(fā)時間長的情況下，合同數(shù)量更是巨大，且在合同履行過程中還會有變動需要簽訂補充協(xié)議等情況，每份合同金額、合同內(nèi)容、質(zhì)量標準、付款條件、履行期限、結(jié)算要求等不盡相同，這些信息量在傳統(tǒng)管理模式下無法實現(xiàn)精細化管理，導(dǎo)致合同在履行過程中由于信息不對稱而產(chǎn)生不必要的錯誤。

4、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對策

通過建立完成的信息系統(tǒng)達到控制成本的目的。隨著社會的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目日益增多，企業(yè)內(nèi)各職能部門繁多，審批流程繁瑣，企業(yè)要想發(fā)展的更好、更快，那么就必須建立起完善的信息系統(tǒng)，所有流程全部線上審批，實現(xiàn)無紙化辦公，將管理過程的數(shù)據(jù)和行為標準化，達到數(shù)據(jù)的匯總、分析且可追溯，為企業(yè)提供完整且具有邏輯關(guān)聯(lián)的管理依據(jù)。通過計算機輔助功能建立數(shù)據(jù)庫，從人工統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)變?yōu)橛嬎銠C自動統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)。信息系統(tǒng)管理是一項循序漸進的長期管理策略，在實施過程中，不僅要做技術(shù)培訓(xùn)，更重要的是做理念灌輸，分層次按不同內(nèi)容做宣貫，從信息化實施的意義到信息化的愿景，從傳統(tǒng)工作與信息化優(yōu)勢的比較到信息化實施的難點分析，實踐中發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，不斷完善系統(tǒng)。開發(fā)移動客戶端平臺，只要有網(wǎng)絡(luò)即使出差也能隨時隨地辦公。其次，不管是企業(yè)的內(nèi)部還是外部，都必須做到與時俱進的目標要求，以此來創(chuàng)立出一個有效信息的決策平臺。

結(jié)語：

綜上所述我們可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改進成本控制理念，規(guī)范成本管理制度，引入有效的成本管理方法，建立完善的信息系統(tǒng)，使企業(yè)經(jīng)濟效益最大化，只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能在日趨激烈的市場當中占據(jù)一席之地。

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