房地產(chǎn)估價行業(yè)O2O經(jīng)營模式與傳統(tǒng)經(jīng)營模式比較分析

【摘要】隨著政府大力推進市場與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的經(jīng)營模式，互聯(lián)網(wǎng)+各領(lǐng)域的電子商務(wù)模式逐漸發(fā)展。而傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價行業(yè)的信息交互速度慢、缺少監(jiān)督運營機制、資源利用與整合能力不高等問題在互聯(lián)網(wǎng)時代下逐漸暴露。與此同時，隨著團購類網(wǎng)絡(luò)購物的興起，O2O這種新型電子商務(wù)模式迅速發(fā)展。本文采取比較分析的方法，以業(yè)務(wù)交易流程為基礎(chǔ)從交易前提、交易基礎(chǔ)、交易過程與交易結(jié)果這4個方面比較房地產(chǎn)估價行業(yè)O2O經(jīng)營模式與傳統(tǒng)經(jīng)營模式的區(qū)別與優(yōu)劣，為房地產(chǎn)估價行業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供理論基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】O2O模式；房地產(chǎn)估價；比較分析

【Abstract】The mode of innovation and entrepreneurship combined with the Internet is prompted by the government vigorously and Internet + e-commerce models in various fields develop gradually. The problems in real estate appraisal Industry such as the slow interaction of information， the lack of supervision， the low efficiency of resource utilization and resource integration capability expose gradually under the Internet age. At the same time， the new e-commerce model called O2O develops rapidly with the rise of group shopping online. The thesis compares 4 differences between the O2O mode and the traditional mode of the real estate appraisal Institutions based on the business transaction process from four aspects： the transaction premise， the transaction basis， the transaction process， the transaction result and the transaction risk. All of them provide the theoretical basis for transformation and upgrading of the real estate appraisal Institutions.

【Key Word】real estate appraisal；O2O operation mode；comparative analysis

1、引言

自90年代以后，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)得到了一定程度的發(fā)展，然而由于房地產(chǎn)估價行業(yè)并沒有隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展適時調(diào)整行業(yè)的經(jīng)營模式，其信息交互速度慢、信息化程度低、資源利用與整合能力低、缺少監(jiān)督運營機制、行業(yè)透明化程度低等問題逐漸暴露。

與此同時，隨著政府大力推動互聯(lián)網(wǎng)+各領(lǐng)域的電子商務(wù)的發(fā)展，如“美團”、“滴滴”與“攜程”等O2O類新興商業(yè)模式逐漸發(fā)展，極大提高了各行業(yè)整合信息等資源的能力，并對我國餐飲業(yè)、旅游業(yè)與休閑娛樂業(yè)等服務(wù)型行業(yè)造成了巨大的沖擊。

房地產(chǎn)估價行業(yè)的業(yè)務(wù)主要在線下完成，在業(yè)務(wù)交接過程中，時間成本與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)接成本較大，業(yè)務(wù)受理與業(yè)務(wù)流程也較繁瑣，降低了房地產(chǎn)估價行業(yè)資源利用效率與工作效率；且行業(yè)發(fā)展較為滯后，行業(yè)局限于傳統(tǒng)，電子信息技術(shù)未在行業(yè)內(nèi)得到廣泛的推廣。O2O模式作為互聯(lián)網(wǎng)時代下行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的解決對策，將其運用在房地產(chǎn)估價具有重要的現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)估價行業(yè)O2O模式可緩解房地產(chǎn)估價行業(yè)低成本高價格的難題，提高房地產(chǎn)估價行業(yè)的整體效益。本文將利用比較分析研究方法研究與分析房地產(chǎn)估價行業(yè)O2O經(jīng)營模式與傳統(tǒng)經(jīng)營模式的差異與優(yōu)劣，旨在為房地產(chǎn)估價行業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)時代下進行轉(zhuǎn)型升級提供理論基礎(chǔ)。

2、房地產(chǎn)估價行業(yè)O2O經(jīng)營模式簡述

O2O（Online to Offline）模式最早由Alex Rampell在2011年提出，是一種新型的電子商務(wù)模式?！癘2O模式”是指業(yè)務(wù)通過互聯(lián)網(wǎng)來進行委托與受理，其核心是線上消費與線下服務(wù)相結(jié)合的互聯(lián)網(wǎng)新型運營模式。移動端設(shè)備與高速網(wǎng)絡(luò)的普及為運用O2O商務(wù)模式普及奠定了技術(shù)基礎(chǔ)，同時其也提升了行業(yè)信息利用效率與信息交互速率。我國美團、大眾點評、餓了嗎、滴滴打車等O2O模式企業(yè)發(fā)展迅速，主要涵蓋了餐飲、住宿與旅游等多種服務(wù)行業(yè)，本地化服務(wù)特性是這些成功O2O模式行業(yè)的特征。

房地產(chǎn)估價行業(yè)作為本地性服務(wù)行業(yè)的一種，利用O2O模式可降低估價業(yè)務(wù)成本、提升估價業(yè)務(wù)效率。房地產(chǎn)估價行業(yè)O2O模式是指通過構(gòu)建開放的系統(tǒng)，將估價業(yè)務(wù)線下作業(yè)與線上操作相結(jié)合，為估價業(yè)務(wù)提供服務(wù)的模式。該模式可通過整合估價數(shù)據(jù)等資訊，高效利用行業(yè)資源、降低估價成本、提高行業(yè)透明化程度，將信息技術(shù)運用于局限于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價行業(yè)，促進互聯(lián)網(wǎng)時代下房地產(chǎn)估價行業(yè)的健康發(fā)展。

3、房地產(chǎn)估價行業(yè)O2O經(jīng)營模式與傳統(tǒng)經(jīng)營模式比較

企業(yè)的盈利高低與經(jīng)營模式的選擇息息相關(guān)，好的經(jīng)營模式可以降低經(jīng)營成本、提高經(jīng)營效率，而經(jīng)營模式其中一個重要的評判維度是交易流程，因此本文將從交易流程的角度比較與分析房地產(chǎn)估價行業(yè)在兩種經(jīng)營模式下的差異與優(yōu)劣。房地產(chǎn)估價行業(yè)O2O經(jīng)營模式與傳統(tǒng)經(jīng)營模式在交易前提、交易基礎(chǔ)、交易過程與交易結(jié)果等這些方面都是不同的。

3.1交易前提

業(yè)務(wù)的獲取是房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)交易前提，因此需比較分析業(yè)務(wù)搜尋的難易與業(yè)務(wù)搜尋成本的高低。

傳統(tǒng)經(jīng)營模式的房地產(chǎn)估價行業(yè)需委派業(yè)務(wù)員去中介、銀行與政府機關(guān)等地去獲取業(yè)務(wù)，且估價公司不僅要支出業(yè)務(wù)員搜尋業(yè)務(wù)過程中車程費、薪酬等相關(guān)費用，也要承擔在業(yè)務(wù)交接的過程中較高的轉(zhuǎn)介費，同時為擴大市場份額，房地產(chǎn)估價行業(yè)也需投放大量廣告從而提升機構(gòu)影響力來獲取更多的估價業(yè)務(wù)。

O2O模式的房地產(chǎn)估價行業(yè)入駐O2O平臺后，主要通過平臺來獲取業(yè)務(wù)，無需派駐業(yè)務(wù)員。估價業(yè)務(wù)委托人在線對房地產(chǎn)估價行業(yè)進行搜索，根據(jù)自身喜好與機構(gòu)信用評級確定估價機構(gòu)并下訂單，被選中的估價機構(gòu)可通過查看該用戶的信用再確定是否接受估價業(yè)務(wù)委托，且平臺將會基于位置服務(wù)根據(jù)業(yè)務(wù)委托人瀏覽痕跡給其推送廣告，估價機構(gòu)可獲得廣告推送服務(wù)與業(yè)務(wù)搜尋服務(wù)。

綜上所述，房地產(chǎn)估價行業(yè)O2O模式比傳統(tǒng)經(jīng)營模式業(yè)務(wù)搜尋難度更低、業(yè)務(wù)搜尋成本更低、業(yè)務(wù)拓展成本更低。

3.2交易基礎(chǔ)

估價基準數(shù)據(jù)與政策、法規(guī)等資訊是房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)交易的基礎(chǔ)，因此需比較分析估價數(shù)據(jù)的來源渠道與獲取數(shù)據(jù)的成本高低。

傳統(tǒng)經(jīng)營模式的房地產(chǎn)估價行業(yè)的信息來源有這樣3種：①機構(gòu)自行收集估價資產(chǎn)周圍的數(shù)據(jù)資料，以市場基準價為基礎(chǔ)進行房地產(chǎn)估價。②機構(gòu)需收集整理政策條文與法律法規(guī)。③機構(gòu)可通過向云數(shù)據(jù)服務(wù)商購買數(shù)據(jù)服務(wù)來獲得房地產(chǎn)估價的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

O2O模式的估價機構(gòu)信息來源為如下3種：①估價機構(gòu)與O2O平臺上其他估價公司合作共建在線的估價信息基準數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)交互速度快。②O2O平臺將為入駐估價機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)支持與政策法規(guī)相關(guān)資訊的整合服務(wù)。③O2O平臺與云數(shù)據(jù)公司合作：平臺將房地產(chǎn)估價結(jié)果進行整合提供給云數(shù)據(jù)公司，云數(shù)據(jù)公司將基準數(shù)據(jù)提供給估價平臺共享給入駐的估價公司。

綜上所述，房地產(chǎn)估價行業(yè)O2O模式與傳統(tǒng)經(jīng)營模式收集數(shù)據(jù)的渠道不同，O2O模式獲取數(shù)據(jù)的方式提高估價機構(gòu)信息流通速度與信息使用效率，且其降低獲取數(shù)據(jù)的成本與減少獲取數(shù)據(jù)過程中的資源浪費。同時由于估價數(shù)據(jù)庫的建立，估價基準數(shù)據(jù)統(tǒng)一化與標準化，極大提高了估價結(jié)果的可靠性。

3.3交易過程

提升交易效率是估價機構(gòu)降低成本提升收入的關(guān)鍵，因此需比較分析估價業(yè)務(wù)交易的過程。

傳統(tǒng)經(jīng)營模式的房地產(chǎn)估價行業(yè)業(yè)務(wù)流程如下：估價業(yè)務(wù)委托人通常通過中介來委托估價業(yè)務(wù)；估價公司往往通過業(yè)務(wù)員從銀行、中介與政府等組織獲得抵押估價的業(yè)務(wù)，然后估價人員在線下完成業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)委托人獲取估價報告后將報酬支付給評估機構(gòu)，估價作業(yè)周期一般為10-15個工作日。

O2O模式的房地產(chǎn)機構(gòu)業(yè)務(wù)流程如下：估價業(yè)務(wù)委托人在線對房地產(chǎn)估價行業(yè)進行搜索并下訂單，被選中的估價機構(gòu)若接受業(yè)務(wù)委托，則該顧客在平臺預(yù)付定金和尾款后獲得估價報告，并對估價服務(wù)進行評價，若估價服務(wù)顧客滿意則平臺將薪酬結(jié)算給估價機構(gòu)。在估價業(yè)務(wù)完成過程中委托人可實時查詢并監(jiān)督估價業(yè)務(wù)進程。

綜上所述，房地產(chǎn)估價行業(yè)O2O模式利用了互聯(lián)網(wǎng)時代下信息技術(shù)與通訊技術(shù)建立估價業(yè)務(wù)操作在線平臺，通過減少在業(yè)務(wù)進程中的時間浪費，提升了交易效率。同時平臺通過實時監(jiān)督、透明化交易與服務(wù)評價等平臺功能，保證估價服務(wù)質(zhì)量、完善用戶體驗。

3.4交易結(jié)果

估價結(jié)果是否可靠是估價業(yè)務(wù)質(zhì)量檢測的標準，因此需比較分析兩種模式下估價結(jié)果的可靠性。

傳統(tǒng)經(jīng)營模式的估價機構(gòu)主要通過中介獲取業(yè)務(wù)，委托人對受理機構(gòu)了解較少且其可選擇的機構(gòu)較少。同時，由于傳統(tǒng)估價機構(gòu)獲取信息的速度慢——基準數(shù)據(jù)、政策與行業(yè)動向等數(shù)據(jù)獲取滯后，所導(dǎo)致估價結(jié)果可靠度降低。

O2O平臺準許估價機構(gòu)入駐時需對對有評估資質(zhì)估價機構(gòu)進行信用評級與服務(wù)評級，估價業(yè)務(wù)委托人在獲取估價服務(wù)前可通過對比估價機構(gòu)服務(wù)價格、服務(wù)評價、服務(wù)質(zhì)量排名與商業(yè)信用排名的比較選擇合適的估價機構(gòu)，同時O2O模式所特有的服務(wù)評價模塊也使估價機構(gòu)信用評級更加完善。O2O平臺的數(shù)據(jù)庫可實時更新業(yè)內(nèi)最新數(shù)據(jù)與最新資訊且平臺也需利用大數(shù)據(jù)將估價結(jié)果目標房屋附近估價結(jié)果進行類比與分析使其屬于合理區(qū)間。

綜上所述，估價機構(gòu)O2O模式比傳統(tǒng)經(jīng)營模式信用評級制度更加完善，數(shù)據(jù)資訊庫更新更及時，估價業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量得到更好的保證，估價結(jié)果可靠性與可信度更高。

3.5總結(jié)與分析

4、新模式的問題

O2O模式雖給房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來了便利性與快捷性，然而該模式在交易中也會帶來一定的問題：經(jīng)營風險更大、管理更復(fù)雜、人才要求更高、監(jiān)管更困難。

（1）經(jīng)營風險更大：O2O模式下估價行業(yè)組織結(jié)構(gòu)相較傳統(tǒng)經(jīng)營模式更復(fù)雜，其中引入數(shù)據(jù)服務(wù)提供商與O2O平臺合作等環(huán)節(jié)，使該模式的參與者身份更復(fù)雜，也使O2O平臺新入者威脅增大，從而增大了經(jīng)營風險。

（2）管理更復(fù)雜：由于新模式下行業(yè)信用評估機制不健全、估價業(yè)務(wù)進程與估價結(jié)果信用監(jiān)督制度不健全等原因?qū)⑻岣咝履Ｊ较缕髽I(yè)管理的難度，同時由于O2O模式企業(yè)組織復(fù)雜程度提高、經(jīng)營模式與傳統(tǒng)模式差異較大等原因使該模式下企業(yè)管理難度提高。

（3）人才要求更高：O2O作為新興模式，對此交易模式熟練掌握并能運用技術(shù)的人較少，人才不足，O2O運營與網(wǎng)頁設(shè)計等技術(shù)模塊設(shè)計的人才較為緊缺，同時新模式對估價O2O平臺技術(shù)、估價基準數(shù)據(jù)庫功能、在線估價業(yè)務(wù)操作平臺與在線服務(wù)功能等要求更提高也引起對高技術(shù)人才的需求。

（4）監(jiān)管更困難：O2O模式的下房地產(chǎn)估價行業(yè)缺少估價交易相關(guān)的法律，O2O交易的時間不確定性與交易隱蔽特性導(dǎo)致政府監(jiān)管難度加大同時也將導(dǎo)致O2O估價市場健康發(fā)展受到阻礙。

5、結(jié)論與展望

房地產(chǎn)估價O2O模式是一種新型交易模式，在交易前提、交易基礎(chǔ)、交易過程與交易結(jié)果等方面都與傳統(tǒng)經(jīng)營模式不同：降低了業(yè)務(wù)搜尋與數(shù)據(jù)獲取的成本且提高了估價業(yè)務(wù)效率與估價結(jié)果的可靠性，是互聯(lián)網(wǎng)時代下估價行業(yè)解決信息化程度低、資源利用效率低、行業(yè)透明化程度低與缺少第三方監(jiān)督等困境的一種方式。盡管如此，新模式與傳統(tǒng)模式相比在經(jīng)營、管理、人才要求與監(jiān)管要求等方面的要求更高，是其發(fā)展中需要解決的難題。雖然本文創(chuàng)新式地將房地產(chǎn)估價O2O經(jīng)營模式與傳統(tǒng)經(jīng)營模式進行了比較與分析。本文的研究仍存在一定的局限性，如對兩種模式下估價機構(gòu)的比較只采取定性分析未采取定量分析、對房地產(chǎn)估價O2O的具體建設(shè)未深入探究。隨著我國“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略的深入實施，互聯(lián)網(wǎng)通訊技術(shù)與信息技術(shù)將不斷更新，O2O模式也將得到充足的技術(shù)支持。為了順應(yīng)時代的發(fā)展，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)將迎來新的革命，線上線下融合的電子商務(wù)模式將是其的發(fā)展方向，房地產(chǎn)估價O2O模式發(fā)展前景較為廣闊。

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作者簡介：

孫潔（1996-），女，浙江紹興人，浙江理工大學(xué)工程管理系學(xué)生，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)估價。

李波（1969-），男，遼寧臺安人，浙江大學(xué)管理學(xué)博士，理論經(jīng)濟學(xué)博士后，浙江理工大學(xué)講師，研究方向：企業(yè)集團與母子公司管理

基金項目：

浙江理工大學(xué)人文社會科學(xué)研究項目