房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理及發(fā)展趨勢(shì)的若干思考

朱志慧

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要大量的資金，同時(shí)建設(shè)周期長(zhǎng)加大了資金回收周期，這種特性無(wú)疑是加大了房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。而進(jìn)行資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理可有效提高房地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本文首先分析了我國(guó)房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀，其次提出了幾點(diǎn)加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策，研究了房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，最后就全文作出總結(jié)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；資金鏈；風(fēng)險(xiǎn)管理；趨勢(shì)

近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力逐漸加大，在這種背景下，做好房地產(chǎn)資金鏈管理極為重要。而資金鏈管理并非那么簡(jiǎn)單，現(xiàn)階段房地產(chǎn)資金鏈管理仍然存在很多問(wèn)題，基于這一現(xiàn)狀，分析房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理及發(fā)展趨勢(shì)具有十分重要的意義。

1.我國(guó)房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀

1.1資金籌措難

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)展需要大量的資金，而房地產(chǎn)企業(yè)自身沒(méi)有龐大的資金支持項(xiàng)目的運(yùn)作，所以就需要進(jìn)行資金籌措，可以說(shuō)資金籌措環(huán)境在整個(gè)資金鏈中扮演著十分重要的角色。而目前，我國(guó)房地產(chǎn)資金鏈中存在資金籌措難的問(wèn)題，這一問(wèn)題加大了資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)，具體原因如下：（一）籌資渠道單一。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要的籌資渠道有通過(guò)向銀行借貸以及自籌資金這兩種方式。一方面，自籌資金數(shù)額始終有限，不能完全滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)的需求。另一方面，銀行借貸方式需要花費(fèi)大量的籌措成本，加大了房地產(chǎn)資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，這種單一的籌資模式，會(huì)受銀行自身資金情況的制約，如銀行短時(shí)間內(nèi)無(wú)法周轉(zhuǎn)出房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資金，那么房地產(chǎn)企業(yè)就需要面臨資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。（二）目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)由于過(guò)度的進(jìn)行貸款，導(dǎo)致自身的資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，很多房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過(guò)“安全線”。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債過(guò)多，所帶來(lái)的負(fù)債利息也是十分巨大，而負(fù)債利息過(guò)大就會(huì)使實(shí)際經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)降低，為房地產(chǎn)資金鏈帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2資金運(yùn)用效率不高

資金運(yùn)用效率不高也會(huì)為房地產(chǎn)資金鏈帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目需要投資很大數(shù)值的資金，而如果資金使用效率低，就會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本。一方面，目前房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，如在土地購(gòu)置過(guò)程中，會(huì)發(fā)生多家企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)的情況，導(dǎo)致土地成本超出實(shí)際價(jià)值，使房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地需要花費(fèi)超預(yù)期金額的資金。（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)結(jié)束到全部銷(xiāo)售出去需要花費(fèi)大量的時(shí)間，而長(zhǎng)時(shí)間的存貨狀態(tài)，會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的速動(dòng)比率。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)之后，無(wú)法快速地將貨物變現(xiàn)，這樣就加大了房地產(chǎn)資金鏈的壓力，同時(shí)也降低了房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，如果在償債期來(lái)臨時(shí)，還沒(méi)有獲取到所需要的資金，那么可能就到來(lái)一定的償債風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也需要房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)一定的法律責(zé)任。

1.3資金回籠難

目前，資金回籠難也是當(dāng)前房地產(chǎn)資金鏈面臨的風(fēng)險(xiǎn)之一。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)及發(fā)展，需要大量的資金支持，而缺乏這些支持，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法正常的經(jīng)營(yíng)及發(fā)展下去。目前，導(dǎo)致房地產(chǎn)資金回籠難的原因有以下兩點(diǎn)：（一）在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加大的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷(xiāo)售難度也逐漸加大。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，房屋銷(xiāo)售面臨著十分嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。雖然近些年來(lái)國(guó)家做出了一些宏觀調(diào)控，但實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷(xiāo)售過(guò)程仍然面臨著很大的難題。銷(xiāo)售量少會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)存貨無(wú)法變現(xiàn)，會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，使房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，進(jìn)而擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目還有著開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特性，往往一個(gè)大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要花費(fèi)一年甚至數(shù)年的時(shí)間才能建設(shè)完成。而這么長(zhǎng)的建設(shè)周期，必然會(huì)占用大部分的資金。同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)同樣也會(huì)加大資金回收的周期。而長(zhǎng)時(shí)間的建設(shè)周期，必然會(huì)加大資金鏈管理的難度，但凡出現(xiàn)不正當(dāng)?shù)墓芾硇袨?，就?huì)導(dǎo)致資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2.加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策

綜上所述，目前房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理中存在資金籌措難、資金運(yùn)用效率不高以及資金回籠難等問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在都加大了房地產(chǎn)資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也加大了風(fēng)險(xiǎn)管理的難度。而想要應(yīng)對(duì)這些問(wèn)題并加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，還需要從以下幾點(diǎn)出發(fā)：（一）擴(kuò)展籌資渠道。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)不能過(guò)分地依賴(lài)向銀行借貸這一籌資方式。隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的不斷完善，可采用的籌資方式多種多樣。房地產(chǎn)企業(yè)可采用發(fā)放股票或者債券等方式來(lái)進(jìn)行籌資。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強(qiáng)自身信用建設(shè)，不斷地提高自己的信用，從而提高自己的籌資能力。（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率。在優(yōu)化負(fù)債率的過(guò)程中，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該應(yīng)用好財(cái)務(wù)杠桿工具，通過(guò)運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，同時(shí)也提高了所有者的權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，降低資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。（三）房地產(chǎn)企業(yè)還需要優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，如針對(duì)估算的未來(lái)經(jīng)營(yíng)效益和資金回收周期來(lái)調(diào)整還債時(shí)間，如果資金回收周期長(zhǎng)的話(huà)，就可以把一些短期償債爭(zhēng)取到長(zhǎng)期償債，降低償債壓力。（四）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)成本控制，做好成本控制工作。建立完善的成本控制制度，提高成本控制的執(zhí)行效率。（五）提高資金的使用效率，合理配置資金，做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃，降低房地產(chǎn)產(chǎn)品的庫(kù)存，從而解放自己，提高資金周轉(zhuǎn)效率。（六）做好內(nèi)部控制工作，建立科學(xué)合理的內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督以及項(xiàng)目監(jiān)管，提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)完整性，從而為決策提供可靠的依據(jù)。（七）想要加強(qiáng)房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理還需要不斷提高財(cái)務(wù)信息管理水平，可引進(jìn)現(xiàn)代先進(jìn)的財(cái)務(wù)信息管理模式，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信息建設(shè)。從而提高財(cái)務(wù)信息傳遞效率和質(zhì)量，避免財(cái)務(wù)信息失真。（八）做好營(yíng)銷(xiāo)模式的轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者心理的分析和市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的合作，提高房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售能力。

3.我國(guó)房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的轉(zhuǎn)型

未來(lái)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必然會(huì)發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)型。隨著人們生活水平的不斷提高，人們對(duì)生活住房和工作用房的需求逐漸加大，而開(kāi)展項(xiàng)目開(kāi)放的轉(zhuǎn)型可以有效滿(mǎn)足人們的用房需求。加強(qiáng)銷(xiāo)售后的用房服務(wù)，提高客戶(hù)的住房體驗(yàn)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3.2土地購(gòu)置將得到有效地調(diào)控

近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部激烈的競(jìng)爭(zhēng)日益冷靜，而在這種背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本必然降低。如土地購(gòu)置成本，會(huì)改善過(guò)去惡意競(jìng)爭(zhēng)而加大購(gòu)置成本的現(xiàn)狀。據(jù)可靠數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，自二零一二年以后，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置成本明顯下降，而在這種趨勢(shì)下，土地購(gòu)置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)必然也會(huì)持續(xù)降低，房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置成本將逐漸回到土地本身價(jià)值。

3.3現(xiàn)代節(jié)約型房產(chǎn)將成為主流

近些年來(lái)，我國(guó)人口逐漸呈現(xiàn)農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，城市人口緊密，而城市空間始終有限，無(wú)疑加大了城市居民的住房壓力。在這種趨勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)逐漸向集約化生產(chǎn)轉(zhuǎn)型。同時(shí)，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也必然會(huì)加快科技創(chuàng)新和生產(chǎn)技術(shù)的提升。目前，樓盤(pán)增高也是主流趨勢(shì)。高樓盤(pán)將大量地節(jié)省城市空間，帶來(lái)的空間效益十分巨大，而這種節(jié)約型住宅將逐漸成為主流。

4.總結(jié)

資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理可有效提高房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。而目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理中仍然存在很多問(wèn)題，資金籌措難、資金使用效率不高以及資金回籠難的問(wèn)題難以快速改善。想要改善這些問(wèn)題，就需要從根本著手，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷擴(kuò)展籌資渠道，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率，合理利用財(cái)務(wù)杠桿，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高資金的使用效率，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。