中國地產(chǎn)真相

中國的房市泡沫，美國的美股泡沫，都是在經(jīng)濟(jì)體之外空轉(zhuǎn)的信貸資金所推動(dòng)的。貨幣主義，是萬惡之源。

一、實(shí)體蕭條和地產(chǎn)猛進(jìn)

2016年房?jī)r(jià)瘋漲，讓中國的老百姓們都寢食難安了起來。在很多城市，房?jī)r(jià)的漲幅甚至超過了60%。在中國的文化里，中國人對(duì)生活的最高追求，就是安居樂業(yè)，安居是樂業(yè)的前提。如果在安居上不踏實(shí)，生活得揪心也是在所難免的事。

中國人的安居情結(jié)，自古就有。孟子曾說過：有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心。茍無恒心，放辟邪侈，無不為己。

一邊是房?jī)r(jià)瘋漲，一邊是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的水深火熱。這種實(shí)體經(jīng)濟(jì)的蕭條，是當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)的第一基本判斷。

蕭條是怎么來的呢，因?yàn)樾枨蟛蛔?，因?yàn)楫a(chǎn)能過剩。需求方面，體現(xiàn)的是發(fā)達(dá)國家的消費(fèi)市場(chǎng)崩潰，產(chǎn)能方面，是作為世界工廠的中國的產(chǎn)能過剩。中國作為世界工廠，產(chǎn)能過于龐大，由于技術(shù)革新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，勞動(dòng)生產(chǎn)率提升太快，所以勢(shì)必就會(huì)造成普遍的過剩，同時(shí)，所有的產(chǎn)成品都越來越便宜，資產(chǎn)價(jià)格也普遍的在走低。

這就會(huì)造成兩個(gè)后果，一個(gè)是發(fā)達(dá)國家的制造業(yè)被摧毀。發(fā)達(dá)國家的制造業(yè)空心化，那么他們的產(chǎn)業(yè)工人群體，原本的中產(chǎn)階級(jí)，因?yàn)槭チ酥圃鞓I(yè)工作機(jī)會(huì)，他們的總體購買力就在下降。這就造成了總需求萎靡的惡性循環(huán)。

另一個(gè)是全球產(chǎn)成品資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌。商品越來越便宜，對(duì)于發(fā)達(dá)國家的企業(yè)來說，他們的營收就會(huì)下降，而本土生產(chǎn)的成本并沒有明顯下降，那么他們就會(huì)出現(xiàn)虧損，企業(yè)虧損了，就會(huì)裁員和破產(chǎn)，企業(yè)破產(chǎn)，就會(huì)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)給銀行。銀行出現(xiàn)大面積的壞賬，那么創(chuàng)造信貸的能力就會(huì)被損壞，于是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)，都走向了蕭條。

而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，作為世界工廠的中國，還要繼續(xù)把更多的人口進(jìn)行城市化和工業(yè)化，而且從產(chǎn)業(yè)縱深上看，中國還將在芯片、大飛機(jī)、汽車、精密制造、軍工等全方位進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)，攻陷發(fā)達(dá)國家最后的堡壘。未來的趨勢(shì)是，資產(chǎn)價(jià)格還將進(jìn)一步的越來越低。要說世界經(jīng)濟(jì)大蕭條，現(xiàn)在我們看到的，才只是個(gè)開頭。

理論上講，一個(gè)完美的全球化分工貿(mào)易模型，就是每個(gè)國家各負(fù)責(zé)生產(chǎn)某一些自己擅長(zhǎng)的產(chǎn)品，這樣大家都有活干，都有飯吃，世界境界的整體效率也能獲得提高。

但對(duì)于中國這么大的國家來說，人口這么多，國民又這么勤勞和聰明，要把中國勞動(dòng)力都參與到全球分工生產(chǎn)中，他們就能把全世界的活都給干完，而且每一樣都干的比其他國家好。這已經(jīng)不是比較優(yōu)勢(shì)的事情了，而是全能優(yōu)勢(shì)。

全能優(yōu)勢(shì)發(fā)展下去，最終的結(jié)局就是，中國將成為唯一的工業(yè)國，所有的其他國家，都會(huì)變成農(nóng)業(yè)國和資源國，包括美國在內(nèi)。

二、被綁架的房地產(chǎn)

在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們總強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者是理性的，并且具有消費(fèi)主權(quán)，企業(yè)是為了滿足消費(fèi)者的需求而提供服務(wù)的公仆，是消費(fèi)者的購買力和需求在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

就拿國內(nèi)房?jī)r(jià)暴漲這個(gè)事來說，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為是消費(fèi)者的需求推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。實(shí)際上并非如此，在當(dāng)前的這個(gè)時(shí)代，在全世界范圍內(nèi)，消費(fèi)者都沒有消費(fèi)主權(quán)。推動(dòng)消房?jī)r(jià)上漲的力量，根本不是購房者，而是壟斷者和特殊利益集團(tuán)。

美國是大企業(yè)壟斷最嚴(yán)重的國家，它們的大企業(yè)聯(lián)合體，這個(gè)龐大的特殊利益集團(tuán)，幾乎控制了美國人的一言一行，一舉一動(dòng)，也控制了全球政治經(jīng)濟(jì)的運(yùn)轉(zhuǎn)，美國政府只是這個(gè)大企業(yè)聯(lián)合體的傀儡。

中國的情況，和美國略有不同。在中國，這個(gè)特殊利益集團(tuán)，是政府+金融+地產(chǎn)聯(lián)合體。他們才是房?jī)r(jià)瘋漲的背后主導(dǎo)者和推動(dòng)者。

現(xiàn)在的房市，根本不是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，而是一個(gè)金融市場(chǎng)。因?yàn)槭褂昧烁吒軛U交易，還有房產(chǎn)中介的配資交易，這讓房市看起來，更像是保證金交易制度的期貨市場(chǎng)，而不是證券市場(chǎng)。

三、債務(wù)

前面講了幾個(gè)基本判斷，第一，出現(xiàn)了全球性的蕭條和資產(chǎn)價(jià)格下滑風(fēng)險(xiǎn)。第二，出現(xiàn)了全球范圍內(nèi)的普遍存在的，強(qiáng)大到足以操縱國民經(jīng)濟(jì)的特殊利益集團(tuán)。第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)純粹金融市場(chǎng)。

接下來，我們不禁想問，他們?yōu)槭裁匆苿?dòng)房?jī)r(jià)暴漲？馬克思說過，金融是對(duì)內(nèi)的掠奪，戰(zhàn)爭(zhēng)是對(duì)外的掠奪，難道這僅僅是對(duì)購房者的掠奪嗎？

事情并沒有這么簡(jiǎn)單。他們推高房?jī)r(jià)，真正的原因是：債務(wù)。

地方政府的利益在于土地財(cái)政，因?yàn)槌霈F(xiàn)了普遍的蕭條，社會(huì)總購買力在下降，所以正常來說，房?jī)r(jià)會(huì)下跌。但是，如果房?jī)r(jià)下跌，那么土地出讓金也會(huì)下跌，地方政府的財(cái)政收入就會(huì)下降。而另一邊的帶著高杠桿的地方債，又壓得他們喘不過氣來。不繼續(xù)高價(jià)賣地，就難以為繼。

金融集團(tuán)的利益在于，如果房?jī)r(jià)下跌，房奴們那點(diǎn)首付，只是相當(dāng)于期貨交易的保證金，比如20%的首付比例，如果房?jī)r(jià)下跌20%，那么房奴就相當(dāng)于爆倉了，他們就會(huì)選擇斷供棄盤。這就會(huì)造成十分嚴(yán)重的壞賬問題。

地產(chǎn)集團(tuán)的利益在于，如果地方政府和金融集團(tuán)扛不住了，他們就會(huì)被地方政府和金融集團(tuán)聯(lián)手殺肥豬。養(yǎng)了幾十年的肥膘，到了這個(gè)節(jié)骨眼，他們是越肥越害怕。

所以對(duì)于這個(gè)聯(lián)合體來說，他們的首要任務(wù)，就是保住房?jī)r(jià)不能下跌，這是他們的生命線。只要房?jī)r(jià)一跌，房奴們一爆倉，接下來的連鎖反應(yīng)，就是大家都跟著爆倉，債務(wù)問題集中大爆發(fā)，大量的社會(huì)財(cái)富被憑空蒸發(fā)。

所以，房?jī)r(jià)只能漲，不能跌。除非他們出局。

四、越吹越大的泡沫

但是，以目前房?jī)r(jià)之高，有效需求并不多。

有能力在大城市買500萬一套房子的人，應(yīng)該差不多都買了。買不起500萬一套房子的人，房子漲到800萬一套，他們只會(huì)更加買不起，手里沒錢，看著再著急也沒用。

因?yàn)橛行з徺I力的稀缺，成交量比較有限，所以要對(duì)沖債務(wù)缺口，維持資金鏈不斷裂，那么只能大幅提高房屋單價(jià)。這就造成了跳躍式的上漲，出現(xiàn)了嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫。

少數(shù)有實(shí)際需求的購房者，并不是推升房?jī)r(jià)暴漲的買盤主力，新增信貸資金才是主力，它們?cè)谑袌?chǎng)上找不到投資機(jī)會(huì)，所以它們也都蜂擁進(jìn)來房市來進(jìn)行炒房投機(jī)，來搏取風(fēng)險(xiǎn)收益。在這些信貸資金眼里，一個(gè)城市就是一只股票，跟炒股是一回事，莊家拉升，吸引一些散戶進(jìn)來，然后就是割韭菜。

中國的房市泡沫，美國的美股泡沫，都是在經(jīng)濟(jì)體之外空轉(zhuǎn)的信貸資金所推動(dòng)的。貨幣主義，是萬惡之源。

目前控制房?jī)r(jià)泡沫的手段，政府以限購為主。用限購來平抑房?jī)r(jià)，就是存心的火上澆油。每次政府一喊限購，民政局離婚的人都排成堆。好比喂雞一樣，平時(shí)每次喂食喂三把米，突然有一天只喂一把米，他們不搶瘋了才奇怪呢。用限購平抑房?jī)r(jià)，就是黃鼠狼給雞拜年，故意要把雞逗瘋，然后再把它們都吃掉。

真要控制房?jī)r(jià)泡沫，其實(shí)一點(diǎn)都不難。

首先，建立國家儲(chǔ)備土地，和儲(chǔ)備房機(jī)制，如果房?jī)r(jià)投機(jī)過度漲的太高，可以拋儲(chǔ)。

第二，建立公房機(jī)制。對(duì)于首次結(jié)婚剛需購房者，符合條件的，給予公房購買名額。叫廉租房太難聽了，通常愛慕虛榮的丈母娘們不喜歡，所以還是叫公房比較好。這樣就解決了大齡剩男剩女問題。一個(gè)破房子的破事，都快影響整個(gè)民族的繁衍問題了。

第三，很多人應(yīng)該已經(jīng)知道了——房產(chǎn)稅。這對(duì)打擊過度投機(jī)，是一個(gè)重磅炸彈。所以，房?jī)r(jià)瘋漲，也跟有些人搶時(shí)間拉高出貨有關(guān)系。砸老百姓手里，自己就安全了。

這一幕杠桿轉(zhuǎn)移的大戲，就是涸澤而漁。

歷史上，這出戲唱的最好的，是一戰(zhàn)后的德國魏瑪政府，因?yàn)閼?zhàn)爭(zhēng)賠款，他們欠下了巨額的債務(wù)。不得已，就通過杠桿轉(zhuǎn)移大法，把對(duì)英法的債務(wù)，轉(zhuǎn)移到了德國國民身上，結(jié)果最終導(dǎo)致，德國通脹率升高了2.5億倍。惡性通脹，讓德國馬克成了廢紙都不如的垃圾貨幣，最終導(dǎo)致了德國國民經(jīng)濟(jì)的徹底崩盤。

既然杠桿轉(zhuǎn)移的后果這么嚴(yán)重，那為什么有人還主張使用杠桿轉(zhuǎn)移手段來轉(zhuǎn)移債務(wù)呢？

選擇杠桿轉(zhuǎn)移的動(dòng)機(jī)有三個(gè)。一個(gè)是，心存僥幸。第二個(gè)是，債務(wù)違約的不能承受之痛。第三個(gè)是，老百姓比較健忘，轉(zhuǎn)移到老百姓身上，搞個(gè)金融黃泛區(qū)出來，過幾十年老百姓就忘了有人淹過他們這件事了。

五、違約

我們來重點(diǎn)說一下，債務(wù)違約的不能承受之痛。

債務(wù)問題，當(dāng)前是一個(gè)全球性的根本問題。因?yàn)檫^度的信貸擴(kuò)張，債務(wù)杠桿放的太高，所以我們看到的財(cái)富增長(zhǎng)，很多都是虛幻的。美國那邊的數(shù)據(jù)，他們發(fā)行的總貨幣有3萬億美元，但是他們以債務(wù)形式所體現(xiàn)的財(cái)富總值有57萬億美元。這個(gè)債務(wù)杠桿，高的十分嚇人。中國的數(shù)據(jù)，大概沒有這么高，但是也不低。

怎么理解這種債務(wù)形式的財(cái)富呢，比如老王借給老李100萬。老李會(huì)給老王出具借貸憑證。這個(gè)借貸憑證對(duì)于老王來說，就是他的一項(xiàng)資產(chǎn)。老王可以以此資產(chǎn)憑證向銀行抵押貸款100萬，老李也可以拿著從老王那里借來的100萬做抵押，再向銀行貸款100萬。一旦老李破產(chǎn)，出現(xiàn)了債務(wù)違約，還不上錢了，那么老王的100萬資產(chǎn)，就會(huì)化為泡影，銀行的200萬信貸資產(chǎn)，也會(huì)化為泡影。

而在老李破產(chǎn)之前，整個(gè)債務(wù)鏈條上，每一環(huán)都持有可觀的財(cái)富。而群體性的債務(wù)危機(jī)爆發(fā)之后，那么整個(gè)社會(huì)的購買力，就被大面積的清洗一空，大家都沒錢消費(fèi)了，商品滯銷，企業(yè)停工，失業(yè)率暴漲，經(jīng)濟(jì)就會(huì)陷入大蕭條。

在一個(gè)以信貸所驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)體里，一旦所有的債務(wù)都償還清，經(jīng)濟(jì)會(huì)停滯。一旦出現(xiàn)連鎖違約事件，經(jīng)濟(jì)也會(huì)停滯。而債務(wù)違約的連鎖反應(yīng)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)而言是毀滅性的打擊。

2008年的美國金融海嘯就是一次由于債務(wù)違約所導(dǎo)致的金融災(zāi)難。而現(xiàn)在的情況是，債務(wù)規(guī)模，比2008年高了一倍多，債務(wù)杠桿，從美國那邊看，是2008年的5倍多，世界范圍內(nèi)的平均值，應(yīng)該普遍高于3倍。

也就是說，如果再出現(xiàn)金融海嘯，他的強(qiáng)度和危害性，會(huì)是08年雷曼破產(chǎn)所誘發(fā)的金融危機(jī)的5倍以上，甚至更高。

六、風(fēng)險(xiǎn)

既然債務(wù)違約這么可怕，怎么才能對(duì)沖這種信用風(fēng)險(xiǎn)呢？

顯然，不能把希望放在老李一定不會(huì)破產(chǎn)這種假設(shè)上。那就只能靠金融衍生品來對(duì)沖這種信用風(fēng)險(xiǎn)。這在操作上，叫做賣出風(fēng)險(xiǎn)。

老李借了老王100萬，老王老是擔(dān)心他萬一破產(chǎn)了，老王的100萬財(cái)富就會(huì)被憑空蒸發(fā)，那怎么辦呢。這時(shí)候，保險(xiǎn)公司出面了，保險(xiǎn)公司說，你不是總是擔(dān)心老李會(huì)破產(chǎn)嗎，那這樣好了，你花2萬元買一份我們公司的CDS合約，如果一旦老李破產(chǎn)了，這100萬我們賠給你。

老王一聽，借錢給老李，他一年給我的利息是5萬，我花2萬再買個(gè)保險(xiǎn)。那么無論如何，我都有3萬的旱澇保收的收益，而且再也不用提心吊膽的擔(dān)心老李破產(chǎn)會(huì)讓自己血本無歸了，這2萬塊花的值，所以二話沒說就買了保險(xiǎn)公司的CDS金融產(chǎn)品。

對(duì)于保險(xiǎn)公司來說，他要賣50份CDS產(chǎn)品，才能確保，萬一出現(xiàn)一次違約，它出面賠償，不至于虧老本。保險(xiǎn)公司，生意做的挺好，果然賣出去了50份CDS產(chǎn)品。

但是，天有不測(cè)風(fēng)云，50個(gè)老李里面，有十個(gè)違約了。這時(shí)候，保險(xiǎn)公司就要賠償1000萬，給十個(gè)老王。這檔子生意，保險(xiǎn)公司總共虧損了900萬。保險(xiǎn)公司一看，這生意做的真挫啊，干脆破產(chǎn)拉倒。于是宣布破產(chǎn)。

保險(xiǎn)公司一宣布破產(chǎn)，這下就山崩地裂了。

首先，有十個(gè)老王因?yàn)樾刨J無法收回，變成了窮光蛋。社會(huì)上還有40個(gè)老王一看，我的天哪，真嚇人，趕緊找老李要錢去。馬上平倉。于是社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)情緒急劇飆升，到處都在平倉和拋售，甚至很多人開始擠兌銀行，信貸融資成本大幅上調(diào)，整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)，馬上就陷入癱瘓。

當(dāng)年，雷曼們的CDS沒有擋住美國的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。今天，中國開始推出CDS來對(duì)沖債務(wù)違約的信用風(fēng)險(xiǎn)，靠得住嗎？

實(shí)際上，以目前全球債務(wù)規(guī)模之龐大，一旦出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)，任何的風(fēng)險(xiǎn)管理工具都形同虛設(shè)。

賣出風(fēng)險(xiǎn)操作成立的前提是，世界上還能存在著一個(gè)安全的地方。問題是，現(xiàn)在世界上還有安全的地方嗎？

七、沖突

既然金融海嘯這么可怕，如果我們提前把水位降低些，降低債務(wù)杠桿，這樣就可以不用擔(dān)心海嘯了。

相比賣出風(fēng)險(xiǎn)的操作，這種事先釋放風(fēng)險(xiǎn)的操作才是正確的，也是唯一能避免陷入金融海嘯死地的選擇。所以中央講三去一調(diào)一補(bǔ)。要去產(chǎn)能，去杠桿，去庫存，調(diào)結(jié)構(gòu)，補(bǔ)不足。都是為了釋放風(fēng)險(xiǎn)。

中央還講，要打破利益集團(tuán)藩籬，要抑制資產(chǎn)泡沫，經(jīng)濟(jì)安全第一。

說好的去杠桿，為什么又被人加起來了呢？房?jī)r(jià)為什么又瘋漲起來了呢？為什么杠桿轉(zhuǎn)移了呢，為什么信貸又開始放水了呢？釋放風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)損害某些特殊利益集團(tuán)的利益，所以他們更傾向于進(jìn)行轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和賣出風(fēng)險(xiǎn)操作。

八、路線

政府認(rèn)為，應(yīng)該把沉淀在以房地產(chǎn)為代表的舊產(chǎn)業(yè)里的資源和資金抽出來，用在產(chǎn)業(yè)升級(jí)、結(jié)構(gòu)調(diào)整和科技創(chuàng)新之上，因?yàn)檫@代表的是未來中國經(jīng)濟(jì)的方向和希望。依靠實(shí)實(shí)在在的勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高來獲得經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，才是正途。

但是有人則不這么想。他們認(rèn)為，只要擴(kuò)張信貸，貨幣就會(huì)自己制造投資和就業(yè)，然后經(jīng)濟(jì)就會(huì)增長(zhǎng)。他們不想退出舞臺(tái)，他們要捍衛(wèi)自己的經(jīng)濟(jì)學(xué)巫術(shù)信仰，他們要維護(hù)自己的利益，他們要掙扎，他們要魚死網(wǎng)破。只管自己是否受益，哪管它洪水滔天。

這是中國經(jīng)濟(jì)未來將向何處去的路線之爭(zhēng)。

所以從本質(zhì)上來說，這是大多數(shù)人和一小部分人之間的分歧。地產(chǎn)金融化，杠桿轉(zhuǎn)移，對(duì)于整個(gè)民族來說，都是一種不能承受之重。

對(duì)于大多數(shù)平頭老百姓而言，在這個(gè)到處都是陷阱和風(fēng)險(xiǎn)的世界，怎么才能保護(hù)自己的資產(chǎn)呢，怎么才能找到一個(gè)安全的避風(fēng)港呢？可能大家比較關(guān)心這個(gè)問題。

問題是，現(xiàn)在這個(gè)星球上，根本找不到一處安全的地方。最好的選擇，就是君子不立危墻之下，在某一個(gè)時(shí)間段，只能找到臨時(shí)的相對(duì)安全的地方。

很多人覺得房?jī)r(jià)暴漲，人民幣購買力被稀釋，開始換美元，往美國跑。其實(shí)美國才是世界上最危險(xiǎn)的地方。

如果美國社會(huì)秩序崩潰，那么華人所持有的美元資產(chǎn)，將會(huì)被第一輪洗劫。黑人說唱歌手，公開在視頻網(wǎng)站上號(hào)召全體美國人去搶劫華人，這個(gè)視頻居然被美國人大量點(diǎn)贊，而且站方被投訴，視頻也不被下架。如果美國的華人還不覺醒，早作準(zhǔn)備，一旦社會(huì)大亂，估計(jì)會(huì)被黑墨那些垃圾人口殺肥豬，重演印尼屠華慘劇。

最近很多讀者朋友，咨詢要不要買房的問題，這里想說的是，任何投資的第一要?jiǎng)?wù)，是計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)，而不是期望收益。第二要考慮的是流動(dòng)性，大貴價(jià)錢買的東西，萬一砸手里就不好了。

明知道存在泡沫，不買又覺得會(huì)踏空，心理難受，不甘心，看別人買了升值了就如同自己虧錢了。買了又覺得承受不了泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。這樣的心態(tài)，不適合炒期貨，尤其是房市這種被莊家控盤的期貨市場(chǎng)。

如果是剛需要買房結(jié)婚的，除了一線城市和部分二線城市之外，大多數(shù)二三四線城市，泡沫并不是很嚴(yán)重。如果是在泡沫不嚴(yán)重的城市，終身大事重要，沒必要太計(jì)較漲一千跌一千的，該買就買吧。

山雨欲來風(fēng)滿樓，風(fēng)雨要來，總會(huì)來的。

風(fēng)雨過后，便是晴天。