如何建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制

高榮偉

如何建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制

高榮偉

2016年12月9日，中共中央政治局召開會議，分析研究2017年經(jīng)濟工作。會議提出，“明年要加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”。

“明者因時而變，知者隨事而制。”值得注意的是，“符合國情”、“適應市場規(guī)律”首次成為房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的定語。去年12月14日至16日，中央經(jīng)濟工作會議召開，首次明確提出建立房地產(chǎn)長效機制的五大手段——金融、土地、財稅、投資、立法等，強調(diào)要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。這些新的提法，引起業(yè)內(nèi)人士廣泛熱議。那么，“2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策是否會繼續(xù)加碼？”“2017年房地產(chǎn)市場將如何發(fā)展？”成為人們廣泛關注的話題。

樓市發(fā)展需要平穩(wěn)健康

2016年部分城市房價上漲過快。2016年前8個月，上海等一線城市新房均價上漲達28%，二線城市均價上漲10%。易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進認為，房價上漲過快，致使“去庫存壓力變成了補庫存壓力，所以這就需要相關政策層面對其進行積極關注?！?/p>

去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議明確了2017年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路：一是抑制房地產(chǎn)泡沫，主要是土地市場和房價的泡沫。二是防范市場出現(xiàn)大起大落，讓市場更加穩(wěn)定。可以看出，中央決策層清醒認識到房地產(chǎn)存在的問題，絕不容忍投機的泛濫。

2016年房企凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率出現(xiàn)不同程度的下滑，但銷售收益率大幅增長，增幅居然達5個百分點。究其原因，在于企業(yè)成本上升，特別是拿地成本高企，加之管理運營成本控制能力也較弱，導致全行業(yè)盈利能力乏力。業(yè)內(nèi)人士指出，“從房地產(chǎn)實際情況來看，后續(xù)各類政策調(diào)控以及實施意見，都需要在長效機制建立的前提上進行出臺?！?/p>

建立促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，關鍵是政策適合國情，還要符合市場規(guī)律。我國幅員遼闊，各地情況差異較大，在2016年“去庫存”的背景下，具有優(yōu)質公共資源、人口吸引力較大的一、二線城市房價快速上漲，而缺乏優(yōu)質公共資源、沒有人口吸引力的三、四線城市房價仍然在下降。因此，2017年，房地產(chǎn)市場“因城施策”、“一城一策”的調(diào)控政策要進一步加強。

2017年，中央政府的調(diào)控措施仍有后手，除開現(xiàn)有推行的限購、差別化信貸、嚴控開發(fā)商融資等措施之外，房地產(chǎn)稅立法推進、限制按揭貸款發(fā)放速度均是儲備手段，政策調(diào)控最終目的還是平抑資產(chǎn)價格泡沫、促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。要把去庫存和促進人口城鎮(zhèn)化結合起來，提高三、四線城市和特大城市間基礎設施的互聯(lián)互通，提高三、四線城市教育、醫(yī)療等公共服務水平，增強對農(nóng)業(yè)轉移人口的吸引力。因此，房價的調(diào)控也需要從供求兩方面入手。一、二線城市房價不斷上漲的現(xiàn)象背后，是由于人口在不斷增加，導致住房供不應求；三、四線城市則正好相反，由于人口在不斷流失，導致住房供過于求，去庫存的壓力很大。三、四線城市去庫存方面，要堅持分類調(diào)控，因城、因地施策，“防止大起大落”。

“樓市發(fā)展需要平穩(wěn)健康”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。過去的樓市調(diào)控政策更多是偏向短期的，一些政策相互錯位，不是相互配套的，所以經(jīng)常因為經(jīng)濟走勢不同而出現(xiàn)波動。由此觀之，為保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制顯得尤其重要。

堅持穩(wěn)中求進的總基調(diào)

立穩(wěn)方能負重，行穩(wěn)方能致遠。中央經(jīng)濟工作會議對明年的經(jīng)濟工作進行了總體布局，會議指出：“穩(wěn)中求進工作總基調(diào)是治國理政的重要原則，也是做好經(jīng)濟工作的方法論。”

就樓市發(fā)展來看，2016年以來，大量房地產(chǎn)企業(yè)為適應市場的變化，不斷調(diào)整布局和開發(fā)戰(zhàn)略，各類資金加速向一、二線城市集聚。盡管全國房地產(chǎn)去庫存化加速，但住宅與商業(yè)、不同規(guī)模的城市之間去庫存化的結構性問題仍然存在。全國房地產(chǎn)商會主席顧云昌表示，2016年的中國樓市是歷史上最輝煌的一年，同時也是最復雜、最糾結的一年?！皬?016年整體的形勢看，上半年的任務是去庫存，下半年的重點變成了控房價?！?016年第四季度開始，隨著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的到來，房企又開始向去杠桿方向轉變，房企公司債發(fā)行和再融資兩方面，均呈現(xiàn)出監(jiān)管收緊趨勢。隨著相關融資監(jiān)管政策的陸續(xù)出臺，各地政府也加大了對房企拿地資金來源的審核和檢查力度，依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不正當經(jīng)營行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

總體來看，2016年度，受銷售業(yè)績大幅回升的影響，房企負債水平稍有下降，但資產(chǎn)負債率、現(xiàn)金流動負債比率等相關指標仍處于高位。地產(chǎn)債供給發(fā)行約8820億元，是2015年同期發(fā)行量的2.6倍；2016年中報顯示上市房企應付債券規(guī)模已經(jīng)達到長期借款規(guī)模的一半，成為房企融資的重要渠道。值得警惕的是，地產(chǎn)行業(yè)整體負債率居高不下，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率仍在60%以上，凈負債率超過100%，資金杠桿率依然維持在高位。隨著房地產(chǎn)市場累積的風險進一步凸顯，整體市場預期呈現(xiàn)較為悲觀的基調(diào)；房企居高不下的債務水平與緩慢的存貨周轉效率疊加，極易放大企業(yè)債務違約風險，危及企業(yè)的生存發(fā)展。

為建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，未來的房地產(chǎn)調(diào)控將堅持穩(wěn)中求進，更加強調(diào)控房價、去庫存和制度建設。穩(wěn)中求進是黨的十八大以來每年中央經(jīng)濟工作會議都堅持的總基調(diào)，2017年是黨的十九大召開年，堅持這個總基調(diào)更加重要。《中國住房發(fā)展報告（2016－2017）》指出，本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點城市，無論是熱點城市房價的上漲幅度還是風險的積累程度，均已超過2009－2010年，值得各界高度警惕。但全國總體風險仍然處在可控的范圍。

中央經(jīng)濟工作會議提出的長效機制，意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時的應急調(diào)控政策，關鍵是要完善長期制度建設，堅持穩(wěn)中求進方針，處理好住房消費與投資、房地產(chǎn)與經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)關系。對于房地產(chǎn)長效機制的構建上，第一，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，讓房地產(chǎn)與國家宏觀經(jīng)濟、城市化協(xié)調(diào)發(fā)展。第二，加快相關制度改革，釋放新需求去庫存并對沖市場調(diào)整。第三，在土地、金融、財稅等關鍵領域實現(xiàn)改革突破。從中央會議內(nèi)容來看，預計房地產(chǎn)稅等長期政策有望加快落地。第四，健全樓市調(diào)控的工作機制，完善樓市調(diào)控的問責機制。

有專家表示，要確保房地產(chǎn)市場具備長效發(fā)展機制，具體說來，一切工作要圍繞著三個方面入手，關鍵是做好供應、成交和價格三個變量的穩(wěn)定。如果房地產(chǎn)市場發(fā)展具備長效化的模式，那么房地產(chǎn)市場的各類指標也會總體上表現(xiàn)穩(wěn)定，比如房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)企業(yè)拿地規(guī)模、房地產(chǎn)項目價格、房地產(chǎn)市場交易規(guī)模等。這些指標穩(wěn)定了，房地產(chǎn)市場的預期也會穩(wěn)定，房地產(chǎn)才能行穩(wěn)致遠。

“房子是用來住的，不是用來炒的”

去年12月16日正式閉幕的中央經(jīng)濟工作會議，對中國房地產(chǎn)市場提出了新的工作部署。“房子是用來住的，不是用來炒的”這一戰(zhàn)略性定位，被看作是在減弱住房金融屬性，看似通俗的表述，背后卻有著豐富的內(nèi)涵，未來或將出臺措施，嚴防金融資金炒房。

中央經(jīng)濟工作會議明確提出，為保障正常的購房和貸款需求，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。房地產(chǎn)調(diào)控的本質是抑制其投資品屬性，恢復其商品屬性。因此，有必要采取適當監(jiān)管手段來遏制房價上漲過快，促使各類投資更多投向實體經(jīng)濟部門。

“炒房最可怕的地方不在于用自有資金炒房，而在于用金融資金炒房，金融機構參與是造成高杠桿的主要因素。”中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心原主任、中國城市經(jīng)濟學會副會長牛鳳瑞指出。未來金融監(jiān)管層面的關鍵，就是要防止股市、債市、保險和銀行資金違規(guī)進入樓市。其中，銀行發(fā)放的夾層融資潛伏著巨大的金融風險。2016年以來不少民營房企借力“夾層融資”競逐“地王”，助推了地價的飆升。對于“夾層融資”，亟待在全國范圍內(nèi)嚴格規(guī)范并予以清查管控。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，“此輪樓市過熱，最主要原因就是金融機構利用監(jiān)管漏洞，采取不同形式讓資金繞道轉入房地產(chǎn)市場”，這就要嚴格規(guī)范并清查開發(fā)企業(yè)土地拍賣中的資金來源。

與此同時，會議在增加土地供應、落實人地掛鉤等方面的部署，也決定著2017年樓市調(diào)控的基調(diào)和市場走勢。會議指出，要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設用地指標。對此，有專家指出，落實人地掛鉤政策要區(qū)別看待：三、四線城市的情況是地方政府大量供應土地，由于供應總量多，房價反而會低；但在一、二線城市，由于主、客觀兩個層面的作用造成土地供應不足，形成土地的饑渴和短缺，加上土地拍賣制度把地價搞得特別高，所以，必須采取措施合理分配建設用地指標。會議指出，要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地；特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。只有確保住房回歸居住和消費屬性，才有助于房地產(chǎn)市場擠出泡沫，顯現(xiàn)真實的供求關系，這樣才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

“成天下之大功者，有天下之深謀者也。”如今，“十三五”藍圖已經(jīng)繪就，2017年樓市發(fā)展方向已經(jīng)明確，剩下的工作，就是需要我們腳踏實地，按照中央的決策部署一步一個腳印去貫徹和落實。