清代河西地區(qū)房產(chǎn)交易契約初探
——甘肅民間契約文書研究之二

羅 將謝繼忠蔣興國(guó)

（1.河西學(xué)院 甘肅 張掖 734000；2.中共張掖市委黨校 甘肅 張掖 734000）

·史學(xué)研究·

清代河西地區(qū)房產(chǎn)交易契約初探
——甘肅民間契約文書研究之二

羅 將1謝繼忠1蔣興國(guó)2

（1.河西學(xué)院 甘肅 張掖 734000；2.中共張掖市委黨校 甘肅 張掖 734000）

通過對(duì)收集的清代甘肅河西地區(qū)房產(chǎn)交易契約文書的整理，初步探討了清代河西地區(qū)房產(chǎn)交易習(xí)慣，認(rèn)為清代河西地區(qū)房產(chǎn)交易契約從形制上來講，形制完備，交易在“情愿”前提下進(jìn)行，貫徹“先問親鄰”制度，民間紅白契并行使用；從契約內(nèi)容上來講，契約內(nèi)容主要記載出賣人的義務(wù)以及買受人的權(quán)利，權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。

清代 河西契約 白契 紅契

近幾十年來，明清契約文書引起學(xué)界研究興趣，各地契約文書整理、研究成果不斷，對(duì)了解中國(guó)民間契約實(shí)踐具有積極的意義，但甘肅契約文書的收集整理卻相對(duì)滯后。早在1990年馬明忠、連貫就搜集整理了《寧定契約輯》，收集了道光24年至民國(guó)33年間的契約文書檔案81份，包括土地、園林買賣典當(dāng)、婚姻買賣、產(chǎn)權(quán)交換合同、兵役保書、呈文、條令等。此后，1993年臨夏州檔案館編輯了《清河州契文匯編》。2012年張潤(rùn)平發(fā)表了《大崇教寺所存明清時(shí)期文書》（《中國(guó)藏學(xué)》2012年S1期）一文，整理并公布了甘肅岷縣大崇教寺所存明清文書32份，主要有執(zhí)照、合同、典約、文約、分單、字據(jù)等。遺憾的是針對(duì)以上一手材料相關(guān)的研究并不多①?？傮w上來講，甘肅省本土契約在整理研究方面極其薄弱，河?xùn)|地區(qū)尚有部分整理研究，而河西地區(qū)契約文書至今無人收集整理，各地檔案館、民間散見的契約文書有待整理，大量的研究工作需要開展。文章通過對(duì)收集到的河西地區(qū)房產(chǎn)交易契約進(jìn)行整理校讀，分析河西房產(chǎn)契約實(shí)踐，初步探討河西地區(qū)房產(chǎn)交易契約的特點(diǎn)。

一、清代河西地區(qū)房產(chǎn)交易契約實(shí)踐

例1.康熙五十六年（1717年）成作霖出賣房屋地基契[1]

立賣房屋地基人成作霖等，因?yàn)轫樀卤ぷ孢z浮相房貳間、空圈叁個(gè)、門貳合。其地基東至牛家，南至澇池，北至官城，西至白弘漠，四至分明，通行路壹道，憑中說合，情愿賣于住人向發(fā)陽(yáng)名下，修蓋住坐為業(yè)，當(dāng)中定作時(shí)值價(jià)銀壹拾兩整，當(dāng)交不欠，自立契后，買主照至管業(yè)，隨地基城分差役，受業(yè)人承認(rèn)，若有親族人等爭(zhēng)論者，賣主一面承當(dāng)，恐后無憑，立賣契為照。外畫字銀貳兩。（組合畫押）②

同兄 成順章

仝在

同弟 成弘章

成貴章（押）

康熙五十六年四月十六日 立契人

成作霖（組合畫押）

張永年

李篆章

中見人 仝在

趙名卿

白偉芳

這份康熙年間契約，從原件看應(yīng)為“紅契”。當(dāng)事人將自己祖遺房屋賣出，契約并未表明立契緣由，但將自己祖遺房屋賣出應(yīng)該是迫不得已而為之。契約強(qiáng)調(diào)“憑中說合，情愿出賣”，契尾有中見人三人，說明中見人不僅具有見證功能而且具有說合促成交易的功能。契約交易過程是否遵循“先問親鄰”制度沒有提及，但在契約中卻提及若有親族人等爭(zhēng)論者，賣主一面承當(dāng)，契尾有同兄、同弟的署名，說明契約事實(shí)上貫徹了交易“先問親鄰”制度。民間這種“先問親鄰”做法在民國(guó)初年依舊流行，前南京國(guó)民政府的民事習(xí)慣調(diào)查報(bào)告稱甘肅省有“出賣業(yè)產(chǎn)先盡親房”，“凡出賣田宅，議定價(jià)值若干后，必先問親房之叔侄兄弟愿留買與否，不得徑行賣于旁人。若其不然，必生無數(shù)枝節(jié)。但親房留買亦不得抑價(jià)。全省習(xí)慣大致如此。”[2]契約對(duì)交易當(dāng)事人、標(biāo)的物、數(shù)量、價(jià)款以及標(biāo)的物的權(quán)利擔(dān)保事項(xiàng)均有記載，但對(duì)于代書人沒有提及，這說明在民間契約實(shí)踐過程當(dāng)中，契約記載事項(xiàng)并沒有做到完全的統(tǒng)一，書寫者不同可能導(dǎo)致格式的不一致，且代書人的功能有限，僅局限于代寫文書，因此在契約文本中出現(xiàn)與否顯得不是很重要。

例2.雍正六年（1728年）向能、向普出賣房屋地基契[3]

立官廂縣城房屋地基文字人向能、向普，因乏使用，今將受分到大房屋一間半，院子一個(gè)。同情族議妥，情愿賣與本族侄向發(fā)陽(yáng)名下，永遠(yuǎn)為業(yè)，當(dāng)中言定作時(shí)價(jià)值銀兩壹拾貳整，即交不欠。其房東至賣主，南至官路，西至祁鳳，北至劉肇成，四至分明，隨房域業(yè)，買主修理不與賣主相干。自賣之后，任從買主照至當(dāng)業(yè)，如有戶族人等爭(zhēng)競(jìng)（競(jìng)）者，向能、向普二人一面承擔(dān)，恐后無憑，立賣絕永遠(yuǎn)契為照。

外書字銀六錢 一路一道通街

雍正六年十一月二十六日立

賣房屋地基人向能（押）、向普（押）

趙鳳彩（組合畫押）

張大顯（組合畫押）

祁祥之（押）

楊愛之（押）

楊仁樂（押）

同親族人 史□侯（押）

李青仰（押）

韓伏之（押）

李靈兮（組合畫押）

向林霄（押）

向中霄（押）

這份雍正時(shí)期的“白契”，一方當(dāng)事人向能、向普將自己分得房產(chǎn)賣與同族人向發(fā)陽(yáng)，其立契緣由為缺乏使用。巧合的是買主與例1中買主為同一姓名，若為同一人我們可以得知此人為當(dāng)?shù)卮髴?，③也反?yīng)了當(dāng)時(shí)土地流轉(zhuǎn)的情形。與例1相比，其形制有所不同：其一，這份契約開始并沒有言明為絕賣契，只是在契尾言明為絕賣，即徹底轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)；其二，對(duì)于契約的附帶記載事項(xiàng)，書寫人記載較為隨意，在契約正文結(jié)束后另行記載了“外書字銀”以及房屋的通行問題，這說明當(dāng)時(shí)契約的大致格式是統(tǒng)一的，但具體細(xì)節(jié)還是有差別的。這與上文對(duì)例1格式的分析相類似。古代契約多是個(gè)別識(shí)字人書寫，受契約樣文以及國(guó)家統(tǒng)一印刷契約文本的影響，導(dǎo)致其書寫格式大致是統(tǒng)一的。此外，就記載內(nèi)容來講，契約對(duì)交易當(dāng)事人、標(biāo)的物、數(shù)量、價(jià)款以及標(biāo)的物的權(quán)利擔(dān)保事項(xiàng)均有記載，這一點(diǎn)與例1相似。同時(shí)交易過程遵循“先問親鄰”原則，契尾同親族人數(shù)多達(dá)11人而沒有見證人以及代書人。作為民間契約實(shí)踐，是否見證人為必須記載事項(xiàng)，需要進(jìn)一步研究，如果不是，這意味著親族人的功能不局限于交易先問親鄰的需要而是同時(shí)起一種見證作用。

例3.嘉慶八年（1803年）王進(jìn)才出賣房屋地基契[4]

立杜絕賣房屋地基文契人王進(jìn)才，因?yàn)榧业览Хτ旨孳娦韬拼?，孤身?dú)立難以支應(yīng)，無奈今將先祖原日買過族祖城里街中房屋地基一處，情愿杜賣與周遠(yuǎn)、周亨、周滿名下，永遠(yuǎn)為業(yè)，眼同親議鄰人當(dāng)面言定。土木相連，作時(shí)價(jià)值銀壹拾肆兩捌錢五分三厘。其銀當(dāng)面交足，并無勒買，準(zhǔn)折情由。內(nèi)書字在內(nèi)，外書字并酒食價(jià)在價(jià)外。其地坐落南頂王進(jìn)才堂屋后墻□金尺四丈九尺五寸，東□淵四丈九尺，東至王進(jìn)才，南至王自斗、王進(jìn)才，西至官街，北至官街，隨代（帶）草房牛棚七間。以上四至分明，自杜賣之后若有親議戶族鄰人與言爭(zhēng)論者，王進(jìn)才一面承擔(dān)，不與買主干涉，恐后無憑立此杜賣，房屋地基人永遠(yuǎn)為照。

嘉慶八年又二月初十日

立杜賣房屋地基文契人 王進(jìn)才

代書人 柴棟寫

雷育甲（押）

同親議人 張可棟（押）

雷育萃（押）

王自斗（押） 常發(fā)有（押）

王霞（押） 王國(guó)甫（押）

同人 王□（組合畫押） 柴 奉（押）

王珍（押） 溫世儒（押）

王林（押） 王保（押）

雷天相（押） 段籍盛（押）

溫世倫（押） 柴生發(fā)（押）

這份嘉慶時(shí)期的“紅契”，附有契尾，記載了繳納賦稅的事項(xiàng)。契約一方當(dāng)事人王進(jìn)才（賣主）因家境貧窮、軍需浩大，無奈將祖上遺留房屋出賣與周遠(yuǎn)、周亨、周滿。契約一開始就明確交易性質(zhì)為絕賣，即徹底轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，將不動(dòng)產(chǎn)及其附著物同時(shí)過戶。清代法律對(duì)房屋交易已經(jīng)有相關(guān)規(guī)范，清代乾隆十八年（1753年）定例：“嗣后民間置買產(chǎn)業(yè)，如系典契，務(wù)于契內(nèi)注明回贖字樣；如系賣契，亦于契內(nèi)注明絕賣、永不回贖字樣?！盵5]《大清律例》則規(guī)定：如果未載有“絕賣”字樣，或注定年限贖回者，聽贖回；如若無力贖回，許憑中公估，找貼一次，另立絕賣契紙。倘已經(jīng)賣絕，復(fù)興告找告贖，或典限未滿而業(yè)主強(qiáng)贖者，俱照不應(yīng)重律治罪。[6]從交易程序來看，交易貫徹“先問親鄰”原則，且言明是情愿交易，并無強(qiáng)迫交易，表面上凸顯了交易的自愿性。契約同樣對(duì)交易標(biāo)的物、數(shù)量、價(jià)款以及標(biāo)的物的權(quán)利擔(dān)保等事項(xiàng)予以記載?！皟?nèi)書字在內(nèi)，外書字并酒食價(jià)在價(jià)外”的表述亦可看出古老的儀式契約之風(fēng)。古代契約交易過程中的飲酒食儀式長(zhǎng)期存在于我國(guó)契約實(shí)踐過程中，直至民國(guó)時(shí)期。飲酒食的參加者一般為契約當(dāng)事人、見證人以及相關(guān)的族人，其目的一方面具有公示的法律效力，從更大輿論范圍約束契約當(dāng)事人履行契約，另外一種附帶意義上的作用可能是對(duì)相關(guān)人勞動(dòng)付出的微薄回饋，表達(dá)謝意。日本學(xué)者岸本美緒認(rèn)為舉辦宴會(huì)還“兼有公告性質(zhì)”。[7]契尾將房屋出賣人、契約簽訂時(shí)間、參與的親鄰以及見證人一并記載，同時(shí)一一畫押。古代法律對(duì)于民間契約簽署方式未統(tǒng)一規(guī)定，從畫押方式來看，清代河西地區(qū)畫押方式在民間多用“十字畫押”法。甘肅民間“畫押有用十字者，有套字為手押者，有榻箕斗者。凡經(jīng)畫押即永矢弗諼之意，而要以榻箕斗為尤重。”[8]

例4.嘉慶九年（1804年）錢大寶立兌換地基文契[9]

立兌換地基文契人錢大寶，因?yàn)槲鲰斃罴仪f偏僻狹小，安居不便。父子商議妥當(dāng)，情愿兌換□族叔□孟名下，永遠(yuǎn)為業(yè)。東西□一丈七尺五寸，南北長(zhǎng)六丈四尺。其地坐落寨中，北至馬三位，西至街，南至官街，東至本主。自換之后，任錢希孟父夫子修補(bǔ)作座，若有戶族人實(shí)言爭(zhēng)論，當(dāng)錢大寶一面承當(dāng)?？趾鬅o憑，立兌換文契為照。

合同為照（半書）

錢大富（押）

嘉慶九年六月十六日

立換契人 錢大有（押）

錢大保（寶）（組合畫押）

錢希曾（押）

錢希益（押）

族叔 錢希孔（押）

張紹臨（押）

同中人 錢希舜（押）

董其書（組合畫押）

曾大彩（押）

代書人 曾大化（文字組合畫押）

這份嘉慶年間“白契”很注重防偽，來確保契約的真實(shí)性，避免以后發(fā)生紛爭(zhēng)，體現(xiàn)在以下三處。其一，在契尾、立契時(shí)間前有騎縫并寫有“合同為照”四字的“半書”。明清時(shí)期這種有騎縫記號(hào)的文書被稱之為“合同文書”，簡(jiǎn)稱合同。一般情況下合同文書常伴有“半書”出現(xiàn)，這樣做便于證明文書的原始性以及將來發(fā)生糾紛時(shí)作為證據(jù)使用。其二，這份契約的防偽方式還體現(xiàn)在契約正文結(jié)尾處。書寫人在契文書寫完畢以后使用特殊符號(hào)表示正文已完，如果再添加信息則屬于偽造。本文所涉這份契約中書寫人用“橫撇”這樣一種符號(hào)表示正文完結(jié)以此來防止偽造。這種方式在清代契約文書中常見，本文列舉的契文例2、3在契約正文結(jié)尾處均采用這種方式，在河西唐五代時(shí)期契約文書中也可尋其蹤跡④。其三，體現(xiàn)在立契人、同中人以及代書人的畫押上。本契文中畫押人除了在河西地區(qū)常見的“十字”畫押法以外還采取了幾個(gè)文字組合為一的畫押方法。一般常見的把四個(gè)字或者兩個(gè)字組合在一起畫押，畫押者往往采取草書書寫使得旁人很難仿造起到防偽作用，但也因此我們很難辨認(rèn)其書寫字。本文列舉七份契文，有六份中采用文字組合畫押的方法。從各地契約的書寫來看，能夠辨認(rèn)的一般將“一片好心”、“公正無私”等字合體寫在一起起到畫押防偽的作用。[1 0]遺憾的是本契中立契人錢大保（寶）以及同中人董其書文字畫押字體組合無法辨識(shí)，但可以確認(rèn)的是當(dāng)事人書寫的目的是為了防偽。

此外，從交易方式上來講這份契約記載的房屋交易是通過兌換完成，其立契緣由為偏僻狹小，安居不便，為此父子商量來完成兌換。契約同樣對(duì)標(biāo)的物大小、所在地進(jìn)行說明，在情愿的情況下兌換于本族人。從記載事項(xiàng)來看，契約記載事項(xiàng)相對(duì)于通過買賣房屋交易契約來講較為簡(jiǎn)單，僅對(duì)契約當(dāng)事人、標(biāo)的物以及標(biāo)的物權(quán)利瑕疵擔(dān)保事項(xiàng)進(jìn)行記載。

例5.光緒五年（1879年）寫元存、寫元善出賣房屋地基文契[11]

立買賣住坐地基文契人寫元存、寫元善，因?yàn)榈鼗鶎?shí)□時(shí)□缺乏用租，□□議妥，□□□□□遣莊外住坐地基壹所，□□出賣與寫永順名下，□□永遠(yuǎn)為業(yè)。其地東西二丈六尺，當(dāng)中東西二丈二尺，南北三丈，北頭東西一丈五尺，南北四丈，墻外走路二丈，共合地基壹拾六丈六尺。同來言明估作時(shí)價(jià)賣□大錢，每丈伍佰伍拾文整，共合價(jià)值大錢九串壹佰叁拾文。其地四至，東至王姓，南至賣主莊墻，西至賣主，北至官□，四至分明，錢地兩項(xiàng)當(dāng)交不欠，所賣所買俱系兩家情愿，并無短債勒逼等情，酒食在外書字銀在內(nèi)。自賣之后任憑□□□□□□□□□為□□道通行不與賣主干涉，日后若有地鄰反言爭(zhēng)論者，有賣主一面承當(dāng)，恐后無憑，立買賣住做地基文契為照。

光緒五年十二月十六

立賣地基人 寫元存（押） 同孫 寫自端（押）

寫元善（押） 寫自正（押）

代書文生 謝生蘭（組合畫押）

董萬念（押）

王好吉（押）

董萬避（押） 地媒董興糧（押）

錢永利（押）

王好善（押）

黃萬移（押）

王好英 （押） 董典詩(shī)（押）

董萬章 （押） 董典國(guó)（押）

錢多用（押） 王典十（押）同

鄉(xiāng)鄰 □□□（組合畫押） 董典源（押） 仝在

□□德（押） 王□中（押）

王成中（押） 錢多存（押）

王得中（組合畫押）

董興文（組合畫押）

□□□（組合畫押）

□□□（押）

這份光緒五年的“白契”出賣人署名不僅有契文提到的當(dāng)事人還包括其同孫，這種署名方式一方面表明民間契約實(shí)踐中雙方當(dāng)事人地位不平等，處于經(jīng)濟(jì)弱勢(shì)的當(dāng)事人要盡可能保障對(duì)方權(quán)益；另一方面與傳統(tǒng)中國(guó)的土地所有權(quán)特點(diǎn)有關(guān)。楊國(guó)楨先生在研究明清土地關(guān)系時(shí)指出中國(guó)封建社會(huì)傳統(tǒng)的土地所有權(quán)概念不同于西歐和其他的“東方國(guó)家”，土地關(guān)系的基本構(gòu)成是國(guó)有、鄉(xiāng)族所有和私人所有并存?！斑@種鄉(xiāng)族共同體所有并沒有和某個(gè)個(gè)人相結(jié)合而成為像中世紀(jì)歐洲領(lǐng)主所擁有的土地所有權(quán)，而是和作為個(gè)人的地主既有抱合又有分離。”“在鄉(xiāng)族共同體內(nèi)部，個(gè)人的活動(dòng)和對(duì)土地和財(cái)產(chǎn)的支配是存在的，亦即有私人土地所有權(quán)，但私人的土地所有權(quán)受到鄉(xiāng)族共同體的限制和支配，這在私人土地的繼承、讓渡、買賣時(shí)，表現(xiàn)尤為明顯?！盵12]光緒年間的這份契約將同孫列入出賣地基人，一定意義上體現(xiàn)了對(duì)后代繼承利益的考慮。

例6.光緒六年（1880年）王廷英杜出賣房屋空地文契[13]

立杜賣房屋空地文契人王廷英，因?yàn)椴槐?，同堂侄商議妥確，今將自己祖遺南關(guān)座南向北房屋墻垣空地，壹連內(nèi)有東房壹處、西房弍處、南房壹處、北房叁處、門樓壹間，前院南北長(zhǎng)九丈、東西寬柒丈弍尺，石條柱石一概在內(nèi)，后垣東西長(zhǎng)柒丈伍尺、南北闊叁丈五尺，央中說合，情愿出賣與王育材名下，永遠(yuǎn)為業(yè)，同中言明，作時(shí)值賣價(jià)錢銀叁百兩整，其錢當(dāng)交，不欠分文。自賣之后，憑（任）憑買主出入通行，道路上下，木土相連，并棹椅、板凳、鍋、柜、岡（缸）、案板、床，一概買齊，并無泄漏，憑（任）憑買主修蓋居住，不與賣主相干，酒食在外，畫字在內(nèi)，四址分明，開列于后，此系兩相情愿，并無私債逼勒等弊，倘有親族人等異言爭(zhēng)論者，有賣主一面承當(dāng)，不與買主相干，恐后無憑，立杜賣文契為證。

東至粱姓 南至郭楹

西至官街 北至陳寶仁

光緒六年九月廿八日 立杜賣房契人 王廷英（押）同鄉(xiāng)保 王健

劉茂

興

吉

同堂侄 王剛

信

朱保先

劉元清（押）王學(xué)智（押）

王定都（押）王 全（押）

同說合人 竇 珴（押）王廷杰（押）

王 成（押）

遇書人 魏鴻儒

這份光緒年間的“白契”，當(dāng)事人將自己祖遺房屋賣出，立契緣由很籠統(tǒng)地表述為“使用不便”，其中實(shí)情不得而知。與以上契約記載類似，契約記載了交易當(dāng)事人、標(biāo)的物以及標(biāo)的物所在地（四至）、數(shù)量、價(jià)款以及標(biāo)的物的權(quán)利擔(dān)保事項(xiàng)。契約對(duì)房屋定著物也進(jìn)行了約定，遵循不動(dòng)產(chǎn)交易“從物隨主物轉(zhuǎn)移”規(guī)則，契約表述為“木土相連”。這種轉(zhuǎn)移習(xí)慣民國(guó)初年民間依然存在，表述為“磚瓦相連”等原則，“土地之定著物及房屋重要成分應(yīng)隨不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)移轉(zhuǎn)外，余物若非載在約據(jù)，其所有權(quán)得不隨該不動(dòng)產(chǎn)為轉(zhuǎn)移。”[14]但大多數(shù)情況下民間的慣例是不加以特別說明，默示這些定著物隨田宅轉(zhuǎn)移。[15]此外，契約對(duì)于房屋內(nèi)曾使用的獨(dú)立于房屋的物品也約定同時(shí)轉(zhuǎn)移，體現(xiàn)出很強(qiáng)意思自治。最后契約為了防止當(dāng)事人反悔，言明恐后無憑，立杜賣文契為證。盡管契約有對(duì)毀約的約定，但具體罰則卻是缺失的，這一點(diǎn)在明清契約中表現(xiàn)的尤為突出，與隋唐時(shí)期契約有明顯差別。從敦煌出土的唐末五代宋初的契約文書來看，對(duì)于毀約者的懲罰是約定具體內(nèi)容的，具有可執(zhí)行性。如后唐清泰三年（936年）敦煌楊忽律平哺賣舍契“兩共面對(duì)平章，準(zhǔn)法不許休悔。如先悔者，罰青麥?zhǔn)拔轳W，充入不悔人?！盵16]

例7.光緒三十一年（1905年）趙懷德出賣房院地基文契[17]

立杜賣房院地基文約人趙懷德，因?yàn)椴槐?，今將東關(guān)小南街西巷口座南向北房院壹所，內(nèi)南上房壹處計(jì)叁間，東西耳房各壹間，東書房?jī)商幱?jì)肆間，西書房?jī)商幱?jì)肆間，北道坐壹處小叁間，共計(jì)壹拾陸間，南北長(zhǎng)柒丈叁尺，東西闊肆丈叁尺，火道壹處，磚井壹眼，街門壹坐，門窗俱全，上下土木金石一概相連，并無尺寸遺漏，央中說合，情愿出賣與顧永成名下，永遠(yuǎn)承受為業(yè)，同中作時(shí)值賣價(jià)錢銀肆佰陸拾兩整，其錢當(dāng)日交清，并不短欠分文，酒食畫字，一并在內(nèi)。自賣之后，憑（任）憑顧姓改造居住，不與趙姓相干，四趾（址）開列于后，倘日后若有親族人等異言爭(zhēng)論者，有趙懷德一面承當(dāng)，與買主無干，一寫一定，各無反悔，此系兩情意愿，并無私勒折扣等弊，恐后無憑，立此出賣房院地基字據(jù)為證。

東趾（址）龐姓墻根 南趾(址)源流合

計(jì)開四趾（址） 為界 為界

西趾（址）官街 北趾（址）官街

同三關(guān)鄉(xiāng)保 王殿槐（組合畫押） 吳瑞（押）

同說和人 張海晏（組合畫押）

張松浦（組合畫押）

張子珩（押）

張嵩山（組合畫押）

張嗣瀚（組合畫押）

陸崇森（押）

光緒叁拾壹年拾貳月貳拾叁日立出賣房院字據(jù)人

趙懷德（組合畫押）

同左右鄰 劉慎五（押）

錢 禮（押）

龐玉潔（押）

遇書人 楊培榮（組合畫押）

這份光緒年間的“白契”立契緣由同為“使用不便”，經(jīng)央中說合，情愿出賣。從列舉的幾份契約來看，將立契緣由表述為“使用不便”的不在少數(shù)，這樣一種模糊的處理方式掩蓋了當(dāng)事人交易的真正原因，其交易的實(shí)情更多出于生計(jì)所迫。契約關(guān)于標(biāo)的物的移交時(shí)間未提及，文書只言明價(jià)金當(dāng)日領(lǐng)取。唐五代契約文書約定為在接受價(jià)金的同時(shí)交付標(biāo)的物。如前引后唐清泰三年（936年）敦煌楊忽律平哺賣舍契約定“其舍及物當(dāng)日交相分付訖，更無懸欠?！盵18]民國(guó)初年民間的慣例是在立契日后的若干時(shí)間里進(jìn)行交付。甘肅省等西北地區(qū)有“典三賣四”習(xí)慣。[19]契約還言明標(biāo)的物轉(zhuǎn)移后買主的改造權(quán)利，若以后出現(xiàn)標(biāo)的物權(quán)利瑕疵問題，約定由出賣方承擔(dān)。契約末尾再次強(qiáng)調(diào)此次交易是兩情意愿，并無私勒折扣等弊，同時(shí)言明立契的主要目的是留作字據(jù)，作為房屋合法擁有者的憑據(jù)。

二、清代河西地區(qū)房產(chǎn)交易契約的特點(diǎn)

（一）從契約形式上來講，清代河西地區(qū)契約形制完備，記載事項(xiàng)全面

傳統(tǒng)中國(guó)的法典較多地規(guī)定刑事法以及行政法，對(duì)于民事法律并沒有一整套完整制度，民事活動(dòng)奉行盡少干預(yù)，契約活動(dòng)亦然。《大清律例》關(guān)于房產(chǎn)交易的相關(guān)規(guī)定很少，至于契約的形式問題更是未見規(guī)定。事實(shí)上，我國(guó)古代法律對(duì)此問題均鮮有涉及，僅規(guī)定房屋買賣、出典契約必須經(jīng)過官府加蓋官印，在宋元時(shí)期要求使用官府統(tǒng)一印制的契紙，對(duì)契約訂立的程序要件有所規(guī)定，更多的時(shí)候是民間約定俗稱的慣例在起作用。民間契約的書寫也是一些識(shí)字人書寫，這些人書寫的契約在特定地域具有很大的相似性。上述河西地區(qū)的幾份契約整體上來講契約的形式是統(tǒng)一的，其記載順序一般為：契約的性質(zhì)、契約當(dāng)事人、立契緣由、標(biāo)的物所在地及其四至，權(quán)利擔(dān)保條款約定、契約的簽訂時(shí)間、代書人、同族親鄰人以及見證人。只是在個(gè)別問題的記載上稍微有所調(diào)整，如對(duì)“外書字銀”、“四至”的記載等，這些個(gè)別問題的記載并沒有整體上影響到契約的效果。同時(shí)古代田宅買賣契約往往以大部分文字記載標(biāo)的物的坐落、四至、面積等這些契約最為重要的事項(xiàng)。因此我們可以認(rèn)為清代河西地區(qū)契約形制完備，記載事項(xiàng)全面。

（二）從房屋交易性質(zhì)上來講，清代河西契約強(qiáng)調(diào)絕賣，徹底轉(zhuǎn)移所有權(quán)

上述所引七份清代河西地區(qū)的契約文書中有六份文書明確記載交易性質(zhì)為絕賣，僅一份通過兌換交易房屋，這說明在清代河西地區(qū)的契約實(shí)踐中人們對(duì)于交易性質(zhì)的認(rèn)識(shí)以及把握，其目的無非就是避免后續(xù)紛爭(zhēng)，從某種意義上講，清代契約實(shí)踐已經(jīng)總結(jié)歷代契約實(shí)踐過程中所出現(xiàn)的弊病，是契約演變發(fā)展的結(jié)果。但這種現(xiàn)象在當(dāng)時(shí)中國(guó)，并非具有普遍性，“出于各種原因，當(dāng)事人寫立的分明是典契或當(dāng)契，而實(shí)際上交易的性質(zhì)是完全轉(zhuǎn)移權(quán)利的買賣關(guān)系，或訂立賣契而實(shí)際關(guān)系不過是借貸。這種形式上或?qū)嵸|(zhì)上的差異也為交易雙方所明知?！盵20]

（三）從房屋交易的方式上來看，以買賣、兌換為主要方式

傳統(tǒng)中國(guó)的房屋交易與現(xiàn)今有較大的差別，今日社會(huì)視房地產(chǎn)交易為特殊商品的買賣，國(guó)家對(duì)其有專門的規(guī)定，房屋交易不僅要簽訂買賣合同，還要繳納賦稅進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記方能完成交易，奉行所謂債權(quán)行為與物權(quán)行為相分離制度，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)與國(guó)家對(duì)土地的管理密切相關(guān)。我國(guó)現(xiàn)在實(shí)行土地國(guó)有以及集體所有，不存在土地私有問題，因此，房屋交易不同于一般商品的買賣。元明清以來，我國(guó)土地私有觀念強(qiáng)化，“土地私有權(quán)不應(yīng)受任何限制的觀念已成為‘人情土俗’，得到民間的普遍尊重和維護(hù)，更得到統(tǒng)治者的確認(rèn)?！盵21]這種情形下土地房屋買賣與其它商品買賣本質(zhì)上并沒有差別，只是國(guó)家在賦稅繳納問題上有所體現(xiàn)。

（四）從契約內(nèi)容看，契約主要記載出賣人的義務(wù)以及買受人的權(quán)利，權(quán)利義務(wù)不對(duì)等

相對(duì)于契約的形式要件，契約內(nèi)容構(gòu)成契約的核心，是真正反映契約屬性的關(guān)鍵?，F(xiàn)代合同法奉行契約締結(jié)自由，當(dāng)事人雙方地位平等，在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂合同，合同內(nèi)容規(guī)定雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，權(quán)利義務(wù)是對(duì)等性。這種合同理念是近代以來借鑒西方立法的結(jié)果也是當(dāng)代商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。但在清代，絕大多數(shù)契約（包括合同契）都是由賣方等在交易中處于經(jīng)濟(jì)弱勢(shì)的當(dāng)事人單方面立契、簽署由買方等在交易中處于強(qiáng)勢(shì)地位的當(dāng)事人收?qǐng)?zhí)。更多規(guī)定出賣人的義務(wù)而不去強(qiáng)調(diào)其權(quán)利，比如標(biāo)的物的質(zhì)量擔(dān)保、權(quán)利擔(dān)保等，無不體現(xiàn)對(duì)出賣人義務(wù)的要求。“就其內(nèi)容而言,‘契’就是賣主表示在接受買價(jià)的前提下把不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利讓渡給買主，有些類似賣主一方提出的保證?！盵22]至于簽署問題，買主一般是經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)勢(shì)主體，在契約行文中出現(xiàn)但并不簽署，持有契約并將其作為權(quán)利憑證。本文所涉及幾份契約中買主是明確的，但均沒有買主簽署現(xiàn)象。而對(duì)于賣方則必須清楚記載其姓名甚至家庭成員情況同時(shí)畫押，來保障買主的權(quán)益。因此我們說雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。

（五）“白契”、“紅契”并存使用

東晉時(shí)期我國(guó)首創(chuàng)“契稅”制度，對(duì)契約交易征收稅賦，增加國(guó)家財(cái)政收入。在繳納“契稅”后加蓋官印的契約后代稱之為“紅契”或“赤契”，未完稅的契約叫做“白契”。由于“白契”屬于漏稅契約，因而被認(rèn)為是不合法。不過，實(shí)踐當(dāng)中“紅契”、“白契”同行，盡管政府一再打壓但都未禁絕。清代針對(duì)契稅制度反復(fù)不定，“紅契”、“白契”在民間多有使用。雍正十三年（1735），因官吏利用契稅制度侵公肥私，清政府曾下令，“將契紙契根之法永行禁止”，“嗣后民間買賣田房，仍照舊例自行立契，按則納稅，地方官不得額外多取絲毫”。這一政策的實(shí)行導(dǎo)致白契大量增加。這種情形沿用不久，乾隆元年（1736）年，又重新啟用官契。從本文列舉的七份契約文書來看，有“紅契”三份，“白契”四份，因此，在清代房產(chǎn)交易中紅、白兩契并存并發(fā)揮作用。但在清代，“契約法在面對(duì)土地買賣中的紅白兩契分立現(xiàn)實(shí)時(shí)，首先確立了維護(hù)紅契、打擊白契現(xiàn)象的原則。”[23]《戶部則例》中明確規(guī)定：“凡民間置買田宅，于立契之后，限一年內(nèi)呈明納稅，倘有逾限不報(bào)者，照例究追?！蓖瑫r(shí)還規(guī)定：“凡置買田房不赴官納稅、請(qǐng)粘契尾者，即行治罪，并追契價(jià)一半入官。仍令補(bǔ)納正稅?！盵24]

三、結(jié)語(yǔ)

綜上，清代河西地區(qū)契約從形式上來看，契約形制完備，記載事項(xiàng)全面；從交易過程來看，強(qiáng)調(diào)“憑中說合，情愿出賣”，貫徹“先問親鄰”制度，通過多種防偽措施來確保契約的真實(shí)性；從契約內(nèi)容看，契約主要記載出賣人的義務(wù)以及買受人的權(quán)利，權(quán)利義務(wù)不對(duì)等，交易強(qiáng)調(diào)絕賣，徹底轉(zhuǎn)移所有權(quán)。一定程度上反應(yīng)了清代河西地區(qū)房產(chǎn)交易的現(xiàn)狀，從縱向來看，河西地區(qū)契約從形制到內(nèi)容都有不同程度變遷，在一定意義上也注解了傳統(tǒng)中國(guó)契約的變遷與發(fā)展。

注釋：

①主要研究有：武沐，王敬偉.清代河州契文中的土地買賣［J］.西北師大學(xué)報(bào)（社科版）.2008，（4）；付永正、金圓恒.清代后期甘肅河州地區(qū)土地買賣中的中人現(xiàn)象初探［J］.湖北第二師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2010，（7）；彭曉靜.甘肅眠縣大崇寺明清契約文書研究［J］.青海民族研究，2013，（7）。

②此處畫押方式本文暫且稱之為“組合畫押”法，一般為幾個(gè)字的草書組合，另外，本文引用的契約文書沒有特別指出的均為“十字畫押”法。

③2009年10月，高臺(tái)縣檔案館征集到向氏家傳的清朝契約文書23件，包括本文所使用的二件。據(jù)高臺(tái)縣檔案局段進(jìn)泓先生研究，向氏一族定居順德堡后，繁衍生息，人口發(fā)展較快，后來成為當(dāng)?shù)赝逯?。參見段進(jìn)泓．高臺(tái)縣檔案館館藏清朝契約檔案考述［J］.檔案利用與檔案文化——2012年甘肅省檔案工作者年會(huì)論文集.2013年1月。

④在敦煌契約文書編號(hào)為斯1285號(hào)“后唐清泰三年（936）年百姓楊忽律哺賣舍契”中就采用這種符號(hào)防偽，表示正文已完。參見唐耕偶、陸宏基編.敦煌社會(huì)經(jīng)濟(jì)文獻(xiàn)真跡釋錄（第二輯）［M］.全國(guó)圖書館文獻(xiàn)縮微復(fù)制中心.1990：29.

［1］“康熙五十六年（1717年）成作霖出賣房屋地基契”，現(xiàn)存張掖市檔案館.

［2］前南京國(guó)民政府司法行政部編.民商事習(xí)慣調(diào)查報(bào)告錄［M］.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2005：674.

［3］“雍正六年（1728年）向能、向普出賣房屋地基契”，現(xiàn)存張掖市檔案館.

［4］“嘉慶八年（1803年）王進(jìn)才出賣房屋地基契”，現(xiàn)存張掖市檔案館.

［5］［清］壇.大清律通考·卷九·戶律·田宅·典賣田宅.［M］北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1992.

［6］大清律例·卷九·戶律·田宅·典買田宅.［M］北京：法律出版社，1999.

［7］［日］岸本美緒.明清契約文書［A］.見滋賀秀三等著.明清時(shí)期的民事審判與民間契約［C］.北京：法律出版社，1998：312.

［8］前南京國(guó)民政府司法行政部編.民商事習(xí)慣調(diào)查報(bào)告錄［M］.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2005：33、1245.

［9］“嘉慶九年（1804年）錢大寶立兌換地基文契”，甘肅省民樂縣錢英文家族收藏.

［10］馮學(xué)偉著.明清契約的結(jié)構(gòu)、功能及意義［M］.北京：法律出版社，2015：106.

［11］“光緒五年（1879年）寫元存、寫元善出賣房屋地基文契”，現(xiàn)存酒泉市檔案館.

［12］楊國(guó)楨著.明清土地契約文書研究［M］.北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2009：4.

［13］“光緒六年（1880年）王廷英杜出賣房屋空地文契”，現(xiàn)存酒泉市檔案館.

［14］前南京國(guó)民政府司法行政部編.民商事習(xí)慣調(diào)查報(bào)告錄［M］.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2005：671.

［15］郭建著.中國(guó)財(cái)產(chǎn)法史稿［M］.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2005：203.

［16］張傳璽主編.中國(guó)歷代契約匯編考釋（上）［M］.北京：北京大學(xué)出版社，1995：236.

［17］“清光緒三十一年（1905年）趙懷德杜出賣房院地基文約”，現(xiàn)存酒泉市檔案館.

［18］張傳璽主編.中國(guó)歷代契約匯編考釋（上）［M］.北京：北京大學(xué)出版社，1995：236.

［19］前南京國(guó)民政府司法行政部編.民商事習(xí)慣調(diào)查報(bào)告錄［M］.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2005：631.

［20］王志強(qiáng).試析晚清至民初房地交易契約的概念——民事習(xí)慣地區(qū)性差異的初步研究［J］.北大法律評(píng)論，2001（01）.

［21］郭建著.中國(guó)財(cái)產(chǎn)法史稿［M］.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2005：60.

［22］［日］岸本美緒.明清契約文書［A］.見滋賀秀三等著.明清時(shí)期的民事審判與民間契約［C］.北京：法律出版社，1998：282.

［23］許光縣.清代契約法對(duì)土地買賣的規(guī)制—以紅契制度為中心的考察［J］.政法論壇，2008（1）.

［24］故宮博物院編.欽定戶部則例·田賦［M］.海南：海南出版社，2000.

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A

1007-9106（2017）011-0136-07

* 本文為2016年甘肅省社科規(guī)劃項(xiàng)目“明清時(shí)期河西地區(qū)契約文書整理研究”（編號(hào)：YB138）；四川省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)重點(diǎn)研究基地“區(qū)域文化研究中心”2016年度重點(diǎn)項(xiàng)目“明清時(shí)期甘肅民間文書檔案與社會(huì)生活研究”（編號(hào)：QTTJB1601）階段性成果；四川省社會(huì)科學(xué)重點(diǎn)研究基地“區(qū)域文化研究中心”2017年度項(xiàng)目，項(xiàng)目編號(hào)：QYYJC1703。

羅將，男，河西學(xué)院政法學(xué)院講師，研究方向?yàn)榉墒?；謝繼忠，男，河西學(xué)院歷史文化與旅游學(xué)院教授，研究方向?yàn)槲鞅遍_發(fā)史、甘肅地方史；蔣興國(guó)，男，中共張掖市委黨校副教授，研究方向?yàn)楹游鳉v史文化。