“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃探析

高利娟

摘要：2012年稅法改革將上海作為試點(diǎn)城市，推行營(yíng)業(yè)稅改增值稅的改革；2016年5月，又將改革深入推至房地產(chǎn)行業(yè)、金融業(yè)、建筑行業(yè)以及生活服務(wù)行業(yè)。這一顛覆性改革，打破了流轉(zhuǎn)稅制下營(yíng)業(yè)稅與增值稅一起征收的狀況。房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)乎百姓家庭幸福和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱性行業(yè)，新政策實(shí)施的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)將遭遇更大的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。本文關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)受到“營(yíng)改增”的影響，以及在增值稅稅制下應(yīng)當(dāng)如何優(yōu)化其稅務(wù)籌劃。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃

一、“營(yíng)改增”稅制改革背景分析

（一）1994年，中國(guó)稅制進(jìn)行改革，將增值稅的納稅范圍拓寬至貨物銷售、修理加工以及勞務(wù)分配，增值稅變成了中國(guó)間接稅的首要稅種。在增值稅實(shí)施的十幾年中，提高了中國(guó)財(cái)務(wù)管理水平。但是也出現(xiàn)了很多弊端，像固定資產(chǎn)抵扣問題，重復(fù)征稅問題，專業(yè)分工問題也一直限制著企業(yè)管理水平的提升，尤其是像房地產(chǎn)企業(yè)，建筑施工企業(yè)這類牽涉范圍廣的大型企業(yè)。因此，稅制改革是必然之路。

（二）2012年1月，“營(yíng)改增”在全國(guó)推行，改革勢(shì)不可破?！盃I(yíng)改增”顧名思義就是對(duì)項(xiàng)目統(tǒng)一征收增值稅來替代原來征收的營(yíng)業(yè)稅。增值稅是一種對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)增值的部分進(jìn)行征稅的稅種，可以明顯減少重復(fù)收稅問題。這一改革的良處甚多，對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)來說，支持了第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，倒逼產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，同時(shí)提高和完善了國(guó)家稅制。對(duì)于企業(yè)來說，“營(yíng)改增”幫助改善重復(fù)征稅問題，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，提高企業(yè)在國(guó)際中的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）全面深入的改革需要一個(gè)過程，2013年國(guó)家將交通運(yùn)輸業(yè)和服務(wù)業(yè)納入改革試點(diǎn)，2014年將電信業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)納入改革內(nèi)容。到了2015年，房地產(chǎn)行業(yè)的“營(yíng)改增”改革已經(jīng)是箭在弦上的工作了。但是，房地產(chǎn)行業(yè)涉及業(yè)務(wù)范圍廣，項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜，所涉及稅種數(shù)量多，導(dǎo)致其改革方案遲遲未出臺(tái)，改革難度可見一斑。國(guó)家于2016年終于將改革推至房地產(chǎn)行業(yè)和建筑施工行業(yè)。一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的稅率高至11%，再加之土地不能進(jìn)行抵扣，一直都承受著沉重的稅收負(fù)擔(dān)。所以，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行“營(yíng)改增”受到了從業(yè)人員的高度重視，在新的稅制環(huán)境下進(jìn)行納稅籌劃，謀求企業(yè)更好的發(fā)展是他們共同的目標(biāo)。

二、實(shí)施增值稅制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）增值稅制下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)增加的方面。房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”改革后的抵扣項(xiàng)目會(huì)減少很多。首先，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的業(yè)務(wù)范圍很廣，原材料種類數(shù)量也大。但是采購(gòu)原材料的單位不一定全部都是具有開增值稅資格的公司，那些與個(gè)人或者私營(yíng)性質(zhì)的施工材料供應(yīng)商之間的交易就無法取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)而無法進(jìn)行抵扣，增加了稅收壓力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)存在項(xiàng)目施工這一環(huán)節(jié)，工地上作業(yè)的工人結(jié)構(gòu)比較特殊，農(nóng)民工就不具備納稅資質(zhì)，對(duì)于這種情況的處理國(guó)家還沒給出具體的解決方案，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的納稅數(shù)額就增加了。所以，在實(shí)施增值稅制下，這兩個(gè)方面會(huì)增加企業(yè)稅收，增加企業(yè)成本。

（二）“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收額減小的方面。除了上面涉及的兩個(gè)因素導(dǎo)致企業(yè)納稅數(shù)額變大，在增值稅制下，也有減小稅收的因素存在，土地出讓金就是最主要的一個(gè)因素。土地出讓金一直都是房地產(chǎn)企業(yè)成本的主要組成部分，甚至高達(dá)四成。在推行“營(yíng)改增”改革之前，土地出讓金是無法抵扣的。但是增值稅制下，國(guó)家出臺(tái)明確規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目扣除土地出讓金后的余額為銷售額，增值稅計(jì)算的基礎(chǔ)數(shù)額變小，繳納稅基的變小也導(dǎo)致增值稅數(shù)額下降。這一政策給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了紅利，企業(yè)的納稅壓力減輕了。土地出讓金的抵扣在減小企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)也有望讓土地價(jià)格回歸理性水平。

（三）“營(yíng)改增”對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表中數(shù)額產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)特點(diǎn)是固定資產(chǎn)占總資產(chǎn)的相當(dāng)大的比例，一旦資產(chǎn)數(shù)量變化就會(huì)引起資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)容變化。在營(yíng)業(yè)稅制環(huán)境下，企業(yè)購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)的增值稅無法抵扣，再次計(jì)入企業(yè)成本，引發(fā)重復(fù)征稅問題。但是在增值稅制下，企業(yè)在購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)以后可以用自己取得的發(fā)票抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，這樣固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值就變小了。企業(yè)的總資產(chǎn)也會(huì)變小，企業(yè)的負(fù)債率自然而然就上升了。同樣一種企業(yè)狀況，只是稅制發(fā)生了變化，資產(chǎn)負(fù)債表的解讀就有了差異，“營(yíng)改增”后，資產(chǎn)負(fù)債表所表現(xiàn)的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)明顯大于之前。

（四）“營(yíng)改增”會(huì)對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)有一個(gè)特點(diǎn)就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)一般歷時(shí)好幾年，企業(yè)一般采用預(yù)售的形式進(jìn)行營(yíng)銷，得到的收入需要先向政府交納稅款。但是房地產(chǎn)施工時(shí)，財(cái)務(wù)成本受到施工工期影響，企業(yè)成本會(huì)隨著工期的變化而增加。企業(yè)一般采用墊支增值稅銷項(xiàng)額資金的方法來開工，這樣就導(dǎo)致了企業(yè)的大量現(xiàn)金被占用。這些墊支的銷項(xiàng)稅額只能等到一年結(jié)束后，根據(jù)增值稅發(fā)票來進(jìn)行抵扣?，F(xiàn)金被占用會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目資金鏈出現(xiàn)問題。

（五）“營(yíng)改增”之后會(huì)帶來一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！盃I(yíng)改增”改革是用新的增值稅制替代了之前的營(yíng)業(yè)稅稅制，對(duì)于各行各業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作都是顛覆性的。在近幾年的推行實(shí)施過程中，它是一項(xiàng)新興事物，因此容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)處理上的模棱兩可或者錯(cuò)誤之處。除此之外，“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)必須要開具增值稅專用發(fā)票，是一種進(jìn)項(xiàng)稅抵扣行為。這也容易造成市面上一些不具有開增值稅發(fā)票資質(zhì)的企業(yè)代開發(fā)票，或者虛假開發(fā)票的情況存在。這些問題都會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化納稅籌劃的建議

（一）提高財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)技能。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”后出現(xiàn)了很多與之前不同的財(cái)務(wù)處理事項(xiàng)，這些事項(xiàng)說到底還是企業(yè)的財(cái)務(wù)人員來完成的，因此，有必要對(duì)財(cái)務(wù)人員的相關(guān)知識(shí)和技能進(jìn)行新的培訓(xùn)，使其對(duì)實(shí)施增值稅制的賬務(wù)處理變化熟記于心。同時(shí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)這些變化重新安排會(huì)計(jì)崗位，安排可以勝任的會(huì)計(jì)從業(yè)人員。除此之外，企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)交流和合作，對(duì)于新的增值稅制開展跨企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的交流會(huì)，共同研究和探討稅務(wù)籌劃，學(xué)習(xí)別的企業(yè)的先進(jìn)方法，一舉提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力。

（二）強(qiáng)化對(duì)增值稅發(fā)票管理的力度。首先，在實(shí)施“營(yíng)改增”之后，增值稅的抵扣都是以發(fā)票為憑據(jù)，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置專門人員對(duì)增值稅發(fā)票進(jìn)行開具、保管以及核對(duì)，以保證工作完成的準(zhǔn)確性。此外，提高稅務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)力度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)施工環(huán)節(jié)產(chǎn)生的增值稅發(fā)票及時(shí)取得和管理，強(qiáng)化企業(yè)之間增值稅發(fā)票管理的規(guī)范性。最后，由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，建筑施工企業(yè)很難再將增值稅制下增加的稅負(fù)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)企業(yè)中，但是它會(huì)通過工程質(zhì)量來轉(zhuǎn)嫁，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要強(qiáng)化對(duì)建筑施工企業(yè)的選擇。

（三）做好采購(gòu)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃。企業(yè)在采購(gòu)方面做好計(jì)劃可以幫助企業(yè)節(jié)約成本和減小稅負(fù)。企業(yè)遇到小規(guī)模納稅人和一般規(guī)模納稅人兩種情況的供貨商，采取的稅務(wù)籌劃策略是不同的。企業(yè)在進(jìn)行采購(gòu)時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選擇一般納稅人企業(yè)作為供貨方，并且在考慮了產(chǎn)品質(zhì)量以后選擇稅率較高的企業(yè)開增值稅專用發(fā)票，這樣企業(yè)就能抵扣更多的稅款。但是，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)的建材種類比較多，有時(shí)候可選擇的供貨商都是小規(guī)模納稅人，這時(shí)候，企業(yè)無法獲得可以進(jìn)項(xiàng)抵扣的發(fā)票，但是企業(yè)可以要求供貨商開具3%稅率的增值稅發(fā)票用以抵扣。利用這兩種方法可以幫助企業(yè)在采購(gòu)環(huán)節(jié)合理合法的做好稅務(wù)籌劃。

（四）調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式?，F(xiàn)今，受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，房?jī)r(jià)已經(jīng)漸漸回歸到市場(chǎng)水平，房地產(chǎn)企業(yè)很難將其承受的稅負(fù)通過房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)首先了解市場(chǎng)的現(xiàn)狀和需求，調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式增加樓盤的銷售數(shù)量，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期，來減小企業(yè)稅負(fù)壓力。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查的市場(chǎng)狀況實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，同時(shí)開展住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目，通過商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移企業(yè)部分稅負(fù)。利用這兩種方法合理地進(jìn)行納稅籌劃可以降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要支柱性行業(yè)，無數(shù)家庭都把一生的夢(mèng)想寄托于“一套房子”上面，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰不僅僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)上的成敗?！盃I(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是全面深入的，涵蓋了企業(yè)納稅額、現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債表甚至財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等方面。文章為增值稅稅制下優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃提出了建議，希望房地產(chǎn)企業(yè)可以采用提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)，強(qiáng)化增值稅發(fā)票管理、合理籌劃采購(gòu)、調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式等措施，在新稅制下謀求更好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：中鋁內(nèi)蒙古國(guó)貿(mào)有限公司）