房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中存在的問(wèn)題及管控措施

劉天英

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)當(dāng)代社會(huì)的重要產(chǎn)業(yè)之一，為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了巨大貢獻(xiàn)。然而，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的運(yùn)行過(guò)程中，在財(cái)務(wù)成本管理方面暴露出較多問(wèn)題和不足，成本管理上的滯后導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益得不到保證，加劇了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也威脅到產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展。本文就房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題予以論述，探討房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中的主要問(wèn)題，并提出了具體的成本管控策略，以期提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理水平，為行業(yè)發(fā)展提供更為有力的支持。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)成本；財(cái)務(wù)管理

財(cái)務(wù)成本管理，即企業(yè)在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中采用的成本和費(fèi)用管理策略和措施。就國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)而言，面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展形勢(shì)，企業(yè)必須進(jìn)一步加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)成本管理，保持管理的高效性和合理性，以真正滿足企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展需求，促進(jìn)行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)步發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的意義

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的整體經(jīng)費(fèi)消耗所開(kāi)展的管理工作，具體包括了對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本的管理、對(duì)采購(gòu)費(fèi)用的管理以及對(duì)人員工資的管理等等。合理地運(yùn)用財(cái)務(wù)成本管理，能夠顯著降低企業(yè)成本支出，保持企業(yè)更高的經(jīng)營(yíng)收益，進(jìn)而鞏固企業(yè)的市場(chǎng)地位，滿足企業(yè)乃至行業(yè)的未來(lái)發(fā)展需求。

隨著對(duì)外開(kāi)放政策的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始逐步引進(jìn)國(guó)內(nèi)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)啟了全新的發(fā)展階段。但是，相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間相對(duì)較短，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理也相對(duì)比較粗放，企業(yè)自身的財(cái)務(wù)成本管理存在較多問(wèn)題和不足。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理，首先能夠?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)獲得更為廣闊的發(fā)展前景，提升企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理，能夠充分提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的合理化水平，推動(dòng)企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。財(cái)務(wù)成本管理，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供準(zhǔn)確、全面的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層可以針對(duì)這些信息數(shù)據(jù)制定和調(diào)整企業(yè)發(fā)展計(jì)劃，規(guī)避企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也將有效的避免企業(yè)資金鏈問(wèn)題。此外，在科學(xué)的財(cái)務(wù)成本管理之下，房地產(chǎn)企業(yè)還能夠更好地維持企業(yè)內(nèi)部穩(wěn)定性，保障企業(yè)和員工的基本利益，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中的主要問(wèn)題

（一）成本管理意識(shí)不足

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都非常缺乏財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)成本管理的重視程度不足。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展之下，各地房地產(chǎn)商應(yīng)運(yùn)而生。憑借著豐厚的資本和資源優(yōu)勢(shì)，許多房地產(chǎn)商都賺取了豐厚的利潤(rùn)。但是，除華潤(rùn)、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等國(guó)內(nèi)優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)之外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有真正落實(shí)和深入開(kāi)展財(cái)務(wù)成本管理和控制工作，甚至在實(shí)際的項(xiàng)目施工和實(shí)施過(guò)程中，財(cái)務(wù)成本控制也未形成完善的管理體系，嚴(yán)重影響到企業(yè)利潤(rùn)，大量成本被揮霍和浪費(fèi)，工程質(zhì)量也無(wú)法得到有效控制。

（二）成本管理體系缺乏

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有系統(tǒng)性的管理制度和監(jiān)督制度，財(cái)務(wù)成本管理中的財(cái)務(wù)成本控制制度和考核制度等基本上是抄襲其他公司，完全脫離了企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)和發(fā)展現(xiàn)狀，企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理水平自然難以保證。與此同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前仍處于發(fā)展階段，各項(xiàng)管理法規(guī)政策都并不完善，這也導(dǎo)致大部分企業(yè)沒(méi)有相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)做支持，部分房地產(chǎn)企業(yè)也因?yàn)樨?cái)務(wù)成本管理不善而破產(chǎn)倒閉。如湖北鑫天浩置業(yè)有限公司，2015年向地區(qū)法院申請(qǐng)破產(chǎn)清算，一時(shí)間成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。鑫天浩置業(yè)有限公司的破產(chǎn)，一方面是由于企業(yè)資金鏈斷裂、債臺(tái)高筑，而另一方面，企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)不善、財(cái)務(wù)成本管理欠缺也是導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的重要原因。

（三）成本管理方法滯后

目前國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)還沿用傳統(tǒng)的換算法，這種方法無(wú)法保證工程預(yù)結(jié)算的正式性和可靠性，同時(shí)計(jì)算效率非常低下。在對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查研究中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)非常落后，只是簡(jiǎn)單地完成信息數(shù)據(jù)的記錄和計(jì)量，不但無(wú)法完成信息的處理和分析，容易造成數(shù)據(jù)資源的丟失，同時(shí)也無(wú)法實(shí)現(xiàn)部門(mén)之間的信息溝通與交流，造成了會(huì)計(jì)信息失真等嚴(yán)重問(wèn)題。

（四）管理人員素質(zhì)低下

客觀而言，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理人員素質(zhì)整體較為低下。特別是大量民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，家族式的企業(yè)特性造成企業(yè)財(cái)務(wù)人員多為朋友或者親屬，財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)都非常欠缺，難以保證財(cái)務(wù)成本管理工作的順利落實(shí)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控策略

（一）增強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)

首先必須增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層必須明確財(cái)務(wù)成本管理對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性，并加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本管理知識(shí)的學(xué)習(xí)。在加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)拓展的同時(shí)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層必須意識(shí)到財(cái)務(wù)成本管理的作用和價(jià)值，積極學(xué)習(xí)行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)和方法，為企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作的開(kāi)展奠定可靠基礎(chǔ)。企業(yè)財(cái)務(wù)人員也應(yīng)該樹(shù)立正確的財(cái)務(wù)成本管理理念，深入了解企業(yè)資金運(yùn)作情況，嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，提高自身職業(yè)道德，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督，杜絕各類財(cái)務(wù)違法行為。

（二）建立健全成本管理體系

第一要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度的完善。針對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)部門(mén)的工作職責(zé)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。企業(yè)會(huì)計(jì)人員除了要完成企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作之外，還必須積極參與到項(xiàng)目的預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審工作當(dāng)中，并積極監(jiān)督各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同的履行。第二，必須進(jìn)一步明確財(cái)務(wù)成本管理崗位和職責(zé)，規(guī)范財(cái)務(wù)成本管理工作的具體流程和程序，并規(guī)范相關(guān)人員的權(quán)限和責(zé)任。第三，企業(yè)必須進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)算管理工作，健全企業(yè)內(nèi)部預(yù)算制度，落實(shí)企業(yè)收入和支出計(jì)劃，嚴(yán)格控制企業(yè)各項(xiàng)資金的使用。

（三）改進(jìn)財(cái)務(wù)成本管理方法

首先，從注重成本核算向注重成本控制轉(zhuǎn)變。以作業(yè)成本法為代表的成本核算，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)、物料供應(yīng)、項(xiàng)目施工和驗(yàn)收等各環(huán)節(jié)提高企業(yè)成本管理的整體水平，消除“不增值作業(yè)”，改進(jìn)“增值作業(yè)”，優(yōu)化“作業(yè)鏈”和“價(jià)值鏈”增加“顧客價(jià)值”，提供有用信息，促使損失、浪費(fèi)減少到最低限度，提高決策、計(jì)劃、控制的科學(xué)性和有效性，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和盈利能力的提升。

其次，從成本的經(jīng)營(yíng)性控制向成本的規(guī)劃性控制轉(zhuǎn)變。在產(chǎn)品制造過(guò)程之前，需要通過(guò)事先規(guī)劃或部局等。只有對(duì)成本實(shí)施事前的規(guī)劃性控制，才能真正從源頭控制產(chǎn)品成本。

再次，從產(chǎn)品制造成本管理向產(chǎn)品總成本管理轉(zhuǎn)變。企業(yè)管理不僅要關(guān)注產(chǎn)品制造成本，更應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目決策、設(shè)備升級(jí)、施工準(zhǔn)備、營(yíng)銷、售后服務(wù)等一系列作業(yè)環(huán)節(jié)所發(fā)生的所有資源消耗，從而在“總體”上判斷產(chǎn)品的盈利性、價(jià)值創(chuàng)造性。

也即“基于價(jià)值鏈的總成本管理”。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息化建設(shè)工作，加大資金投入力度，引進(jìn)先進(jìn)的信息設(shè)備和系統(tǒng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息管理安全，避免數(shù)據(jù)資源丟失所帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用全面的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，保證財(cái)務(wù)部門(mén)與企業(yè)各部門(mén)之間的溝通與交流，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息的及時(shí)更新，為企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作創(chuàng)造更為良好的技術(shù)條件。

（四）加強(qiáng)成本管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)

加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)，是提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理水平的關(guān)鍵。針對(duì)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)人員，企業(yè)必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理方法和技術(shù)的培訓(xùn)，制定全面的培訓(xùn)計(jì)劃，幫助財(cái)務(wù)人員了解和掌握對(duì)應(yīng)的管理方法，夯實(shí)財(cái)務(wù)成本管理基礎(chǔ)。同時(shí)，企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本管理的重視，積極提升崗位人員薪資待遇，以吸引更多具備豐富經(jīng)驗(yàn)和技能的人才參與到企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作當(dāng)中，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)不斷加劇。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必須認(rèn)真看待財(cái)務(wù)成本管理工作，增強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理制度建設(shè)，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升，為企業(yè)的未來(lái)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳素娣.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2016（02）.

[2]于超.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略探討[J].現(xiàn)代營(yíng)銷（下旬刊），2015（04）.

[3]朱玲玲.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題和其對(duì)策解析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2015（02）.

[4]張澤江.商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理措施研究[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2015（05）.

（作者單位：北京中加實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司）