眾生相：商品房改革與時代變遷

荊棘

三十年來，從福利分房到花錢買房，歷史上最為復(fù)雜、變化最快的一場住宅變革讓國人經(jīng)歷了觀念和生活方式的一系列轉(zhuǎn)變，濃縮了生活的喜怒哀樂，活脫脫一部跌宕起伏的“室內(nèi)劇”。

從筒子樓到單元房：

一場影響深遠(yuǎn)的住宅變革

1970年代，是一個物質(zhì)不富裕的時代，也是一個曾經(jīng)屬于筒子樓的時代。

昏暗的燈光，滿路的鍋灶、十幾平方米的單間、薄薄的磚墻，便是筒子樓當(dāng)時的面貌。然而，對于當(dāng)年剛滿足溫飽的人來說，有個遮風(fēng)避雨的棲身之所已是幸福。

在濟(jì)南開元廣場的南鄰仍留存一座筒子樓，樓高三層， 南北兩廊，房間很小，沒有單獨的廚房規(guī)劃。老高是這座筒子樓的老住戶，經(jīng)歷過一家做飯全樓聞香味的時候， 當(dāng)時幾十口人用一間廁所，平時想洗個澡都難。女兒在這座筒子樓里出嫁，兒子從這座筒子樓里收到大學(xué)錄取通知書。

盡管兒子給買了新樓房，但因貪圖這里距離大明湖近，老高和老伴仍然住在這里?！爱?dāng)年安裝有線電視和網(wǎng)線， 廣電和電信的師傅研究了好久線路， 因為整座樓線路老化嚴(yán)重。 ”

實際上，唐山大地震后，在我國北方不少城市的筒子樓不同程度地出現(xiàn)了裂縫， 甚至成為危樓。打那時起， 磚混結(jié)構(gòu)筒子樓的安全性遭到越來越多人的質(zhì)疑。

1980年4月2日，鄧小平明確地提出了住房制度改革的總體思路，提出要走住房商品化的道路。他指出：“城鎮(zhèn)居民個人可以購房，也可以自己建，不但新房可以出售，老房子也可以出售?？梢砸淮胃犊?，也可以分期付款，10年、15年付清。”

鄧小平關(guān)于住宅商品化的提出，為我國后來的城鎮(zhèn)住房制度改革指明了方向。

同年6月，中央、國務(wù)院聯(lián)合批轉(zhuǎn)了《全國基本建設(shè)工作會議匯報提綱》，宣告住宅商品化的政策將得到正式實施。但這種改革主要是針對住宅分配體制的改革，未涉及對住宅供應(yīng)體制的改革，住宅的大部分還是單位建房，然后分配給職工，住宅的分配形式主要以實物配置為主，貨幣為輔。

1987年12月1日，深圳特區(qū)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理駱錦星在深圳舉行的中國第一場土地拍賣中，代表公司以525萬元人民幣競得東曉花園的地皮，這就是被后人稱為“中國土地第一拍”的驚世一槌。

此前，中國憲法規(guī)定，土地是禁止出租的。而以駱錦星為代表的深圳第一代地產(chǎn)人摸著石頭過河，背負(fù)著巨大的政治風(fēng)險，首次嘗試了土地使用權(quán)的有價轉(zhuǎn)讓。這一拍后不久，中國憲法作出重大修改，規(guī)定“土地使用權(quán)可依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。自此，土地終于可以名正言順地進(jìn)行交易。1988年，東曉花園住宅小區(qū)建成， 154套住宅一小時內(nèi)售完，揭開了中國商品房銷售的大幕。

華苑天華里教師村是天津市第一個商品房小區(qū)，住戶李女士回憶：“當(dāng)時全款4萬元錢可是筆不小的數(shù)目，為了買房這件事，家里人還展開了一次大討論?！蹦菚r候，分房的概念在大家的心中根深蒂固，買房是很多人不能想象也接受不了的。

“后來學(xué)校給大家開會，告訴大家住房貨幣化是將來的趨勢。于是我們倆商量了好幾個晚上，最后決定，買！”當(dāng)年每平方米600元錢的房子，十年間漲了10倍。作為第一批商品房住戶，李女士也見證了商品房小區(qū)給人們生活和觀念帶來的一系列改變。

那一時期，“你家?guī)资規(guī)讖d啊？”也成了濟(jì)南人聊天時常問的話。隨著時代變遷，越來越多的濟(jì)南人搬進(jìn)單元房，新式住宅的時代已然到來。

從南方到北方，從東部到西部的大中城市里，“商住樓”“開發(fā)區(qū)”“花園社區(qū)”等各類房地產(chǎn)項目紛紛開工，全國范圍內(nèi)的住房商品化進(jìn)程中，國人開始慢慢告別住大院、筒子樓的歷史，及至商品房時代， 首付、 按揭、 物管、地段、景觀等名詞成為購房時常接觸的詞語， 但有關(guān)房子的煩惱也越來越多。

房價改變生活

中國房價的變遷過程，伴隨著改革開放的整個過程，也是國人財富的變遷史。

但是，說到房價要先從福利分房說起，從1963年開始到1999年結(jié)束的福利分房是計劃經(jīng)濟(jì)時代特有的一種房屋分配形式，分房標(biāo)準(zhǔn)主要以工齡、廠齡、家庭人員的結(jié)構(gòu)等非經(jīng)濟(jì)性因素為依據(jù)，有多少人為了福利分房爭得臉紅脖子粗，多少人又要送禮走關(guān)系，又有多少人最后通過抓鬮得到了房子，那時房子就是一家人居住之地，沒有經(jīng)濟(jì)屬性。

房價這個概念從官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，是在1987年商品房銷售大幕揭開后才有的。當(dāng)年商品房銷售面積2697萬平方米，相對于龐大的國民總數(shù)，實在太少，只能滿足幾十萬人的居住需求。當(dāng)年的全國平均房價是408元/平方米?？雌饋聿桓撸鄬τ诋?dāng)時的居民收入，也屬于不可承受之重。

到了上世紀(jì)90年代初，海南大開發(fā)推動了房地產(chǎn)市場的繁榮，那時海南成為淘金者的樂園，很多人都去淘金，很多企業(yè)也在海南派人設(shè)點。那時上海市中心房價漲到6000元/平方米，但隨著1993年第一次房地產(chǎn)調(diào)控，海南、北海等地房地產(chǎn)泡沫破裂。泡沫破裂效應(yīng)蔓延至全國，市場一片蕭條。

直到1998年，在新中國短暫的房地產(chǎn)歷史上是一個分水嶺。

1998年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，要求自該年7月30日起停止福利性分房，全面實行住宅商品化。中國從2000年開始的第一個十年，毫無疑問是屬于房地產(chǎn)的十年。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展首先是城市化進(jìn)程的深化，福利分房的結(jié)束，使得商品房的建設(shè)一飛沖天，中國的房價開始了井噴式的飆漲。

在銀行信貸的支持下，有不少精明的投機(jī)客成了炒房客，他們也撈到了人生中的一大桶金。

媒體人艾經(jīng)緯在其著作《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中有這么一段表述：

“房價在2001年—2003年小幅上漲，市場上出現(xiàn)了房價泡沫的聲音，現(xiàn)在想想，大有在股市2000點時就喊泡沫的意味。而從2004年開始，房價開始如脫韁之野馬，全國平均房價的單價一路躍過3000元、4000元、5000元、6000元關(guān)口。”

2008年樓市拐點之后，圍繞房地產(chǎn)出臺的政策也有很大波動。當(dāng)房價上漲較快，政府就出臺政策強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的社會功能；但當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長放慢時，政府又特別注重房地產(chǎn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的功能。幾經(jīng)調(diào)控，全國房價還是出現(xiàn)普漲局面，地王現(xiàn)象頻發(fā)。

濟(jì)南某高校教師回憶：“從2008年以后，政府推出了四萬億刺激政策。我父親在這一年葉落歸根，回到老家買了房子，當(dāng)時均價尚在1800元一平，三年后漲到了5000多元一平?！?/p>

縱觀中國住房改革以來房價變遷路徑，讓眾多購房者經(jīng)歷了從“不屑買”到“可以買”到“買不起”的心路歷程。

1998年之前的福利分房讓很多人成為“不屑買房一族”，能擠上福利分房的末班車的人們是幸運(yùn)的。十幾年后，房子，讓很多人為了“想有個家”而成了“房奴”和“百萬負(fù)翁”。 “丈母娘經(jīng)濟(jì)”成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大助力。居高不下的房價也催生出一系列“蝸居”新詞匯，如“蟻族”“柜族”“膠囊公寓”“井底之蛙”等。

2016年12月中旬中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，即抑制房地產(chǎn)泡沫，這不僅給中國房地產(chǎn)未來的發(fā)展定下了基調(diào)，也指明了方向。