進城和拆遷：房價透視山東區(qū)域發(fā)展

吳越

隨著戶籍限制的逐漸寬松，進入城市的成本越來越低，然而，進到城市并不意味著能夠在城市立足。今年以來，三四線城市去庫存效果明顯，房價開始回溫，和濟南、青島等大城市房價回溫一唱一和。房價的不均衡和普遍增長，透視出了山東區(qū)域發(fā)展的一些特點。

拆二代和進城大軍

時針指向11點，老父親估摸著，兒子去領(lǐng)60萬元拆遷款，該到家了。誰知左等右等，就是不見兒子的身影。直到傍晚，兒子開著一輛奧迪回來了——60萬元換的。

這個故事不是段子，而是真實發(fā)生的事情。

在網(wǎng)上可以搜索到“拆二代”的定義：“‘拆二代是相對‘官二代‘富二代而提出來的一個群體。這個群體多數(shù)是上世紀80年代后出生的城市近郊的人。他們繼承了父輩留下的房產(chǎn)，在城市擴建的時候，由于拆遷補償而突然一夜之間暴富，從而形成了一個特殊的群體?！辈⑶覐娬{(diào)，“目前來看，這個群體發(fā)生的問題越來越多，成為一種令人擔(dān)憂的社會現(xiàn)象?！?/p>

近年來，隨著我國城市化不斷推進，無數(shù)村莊變成社區(qū)，農(nóng)民變成居民。這些從農(nóng)村社區(qū)轉(zhuǎn)化而來的城市社區(qū)，可以稱作“新發(fā)展社區(qū)”。生活在此的年輕人，也可以稱為“新發(fā)展社區(qū)青年”。近年來，這一群體因各種負面報道備受關(guān)注，并被冠以“拆二代”的頭銜。

在濟南，隨著東部新城建設(shè)如火如荼，港溝、郭店等地正在誕生無數(shù)拆二代。

2016年8月底，萬達文旅城項目簽約濟南，并最終選址歷城區(qū)。項目地址北靠經(jīng)十路，南到旅游路，西起蓮花山以東，東近繞城高速，占地280公頃。田莊村就處在這片區(qū)域中，遍布村中的石頭房子和老街老巷的青石板路最具特色。石房的石材都是就近取的山上的青石，這些老房子基本都是解放前的，主要集中在清朝末年和民國時期建造的。蓋房子的時候都是村民自己從山上往下背石頭，山東傳統(tǒng)四合院民居與山勢結(jié)合，具有強烈的地域特色。

按照拆遷標(biāo)準(zhǔn)，村民選擇房屋安置補償?shù)?，每人安?7㎡高層住宅，原住房面積不足40㎡/人的，按照47㎡/人安置，原住房面積超出40㎡/人的，超出部分將按標(biāo)準(zhǔn)給予補償村民選擇貨幣安置補償?shù)?，按?7㎡/人的安置標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補償，補償價格按照同地段安置房市場評估價核算確定為13620元/㎡。

拆遷進城的同時，另一條新聞雖然并未引起大的關(guān)注，但也值得細細品味。3月14日，山東省政府辦公廳發(fā)布《進一步推動非戶籍人口在城鎮(zhèn)落戶的通知》，力推非戶籍人口在城鎮(zhèn)落戶，且以濟南和青島這兩座大城市為重點，將取消購房限制等。

例如，“濟南、青島市要加快取消市區(qū)購買房屋、投資納稅等落戶限制，進一步放寬落戶條件。”對進城農(nóng)民要“切實保障進城落戶農(nóng)民依法享有的各項權(quán)利”，并在城鎮(zhèn)務(wù)工人員和其他外來人口上規(guī)定，“現(xiàn)有建設(shè)用地規(guī)模確實無法滿足進城落戶人口用地需求的，可依法對當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃進行適當(dāng)調(diào)整?！痹诟采w面上，“保障進城落戶農(nóng)民與當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民同等享有基本住房保障權(quán)利，通過市場提供房源、政府發(fā)放租賃補貼等方式，支持符合條件的進城落戶農(nóng)民承租市場住房?！边@些措施都很有新意，也符合實際。

多年來，一紙戶口令不少人“眼淚在飛”。飽受非議的戶籍制度僵而不死，給人們在遷徙、婚姻、務(wù)工、購房、求學(xué)等基本生存上設(shè)置了巨大障礙。死板的戶籍制綁架了個人自由、婚姻、教育、住房、醫(yī)療等多項基本權(quán)利。不少城市甚至出臺土政策，把戶口歧視政策進一步擴大。如北京，數(shù)年前買節(jié)能燈泡、婦女腫瘤篩查、老人免費逛公園等都要有北京戶口才能享受。

逃離北上廣的年輕人，還能買得起家鄉(xiāng)的房子嗎？

2016年，有網(wǎng)友通過中國房價行情網(wǎng)當(dāng)年10月份的數(shù)據(jù)整理了山東省142個縣市區(qū)房價排名。當(dāng)時的房價前三名分別是：嶗山區(qū)，25702元；市南區(qū)，22260元；歷下區(qū)，17919元。后三名分別是：成武縣，2676元；鋼城區(qū)，2507元；微山縣，2261元。同處一省，前三名和后三名相差十倍之多。

隨著投資客的進入，三四線城市去庫存的速度超出預(yù)期。不過去庫存也存在分化，住宅去庫存速度，明顯高于商業(yè)用房。

3月初，一家媒體在報道中提到：“山東一位投資者對記者說，他平常生活在臨沂市，但準(zhǔn)備去蒙陰縣投資一套房子，當(dāng)?shù)厍澳攴績r還只有四千多，現(xiàn)在漲到六千多了，股票不賺錢，貨幣貶值快，房子年年漲，不買房不知道投資什么?！?/p>

一位地產(chǎn)分析師認為，最近開始逐漸出現(xiàn)調(diào)控政策，整體看，房地產(chǎn)市場在2016年9·30以來，一線和部分二線城市被基本抑制價格過快上漲，很多后起之秀開始面臨政策加碼風(fēng)險。目前看，這些政策對市場會有一定影響，預(yù)計環(huán)北京及部分熱點城市的調(diào)控政策可能繼續(xù)全面升級，這有助于三四線城市加速去庫存。

在臨沂，隨著春天來到，臨沂房地產(chǎn)市場也有了新動向。城區(qū)不少閑置的地塊如今塔吊林立，建設(shè)火熱，不少樓盤的二三期項目也悄然動工。在濟南工作、打算回臨沂定居的盧先生，準(zhǔn)備了15萬元的首付，想在臨沂買一套三居室。最近他在北城新區(qū)跑了一圈發(fā)現(xiàn)，想找一套總價六七十萬元、地段稍好的新房已經(jīng)很難了。

去年下半年，市民黃先生在北城新區(qū)五洲湖周邊看中一套洋房，當(dāng)時報價每平方米八九千元，春節(jié)過后已經(jīng)漲到12000元/平方米了，并且還要排號購買。

類似臨沂的情況，在山東很多城市都已出現(xiàn)。3月14日，國家統(tǒng)計局公布的報告顯示，三、四線城市去庫存力度加大，1-2月份非重點城市商品房銷售面積同比增長35.9%，增速比上年全年加快14個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速加快，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長8.9%，增速比去年全年提高2個百分點。

進入2017年以來，三四線城市火爆的樓市吸引了更多目光。方正證券根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理的46個三四線樣本城市中，2017年1-2月三四線城市房地產(chǎn)成交量同比增速為38.0%，保持快速增長。雖然低于2016年12月的42.8%，但與一二線城市相比，增速明顯。曾在2015年提出“一線城市房價翻一倍”的方正證券首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平將這一現(xiàn)象解釋為“去庫存和擠出效應(yīng)”。華泰證券分析師謝皓宇則指出，人口和庫存問題的解決將給三線城市帶來“大周期”。

有人發(fā)出疑問：那些逃離北上廣的年輕人，還能買得起家鄉(xiāng)的房子嗎？