淺析不動產(chǎn)出租人的留置權(quán)

摘要：在我國，不動產(chǎn)出租人的留置權(quán)問題屬于比較特殊的一種留置權(quán)形式。特殊留置權(quán)與一般留置權(quán)相比有著其特殊性，本文將從兩者的區(qū)別出發(fā)研究其特殊性，并進一步的以出租人不動產(chǎn)的留置權(quán)作為研究對象，詳細論述了出租人不動產(chǎn)留置權(quán)的概念、出租人行使留置權(quán)的途徑以及我國對不動產(chǎn)出租人權(quán)力的保護三個方面的內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：出租人；不動產(chǎn)；留置權(quán)

中圖分類號：D923.2文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）08-0188-02

作者簡介：何林英（1993-），女，四川涼山人，四川農(nóng)業(yè)大學(xué)，本科生，研究方向：法學(xué)。

隨著我國近些年來經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們的法律意識也在不斷增強，國內(nèi)有關(guān)研究人員對擔保物權(quán)的研究也較為透徹，但他們研究的重點主要還是集中在質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)兩方面，只有少部分學(xué)者對留置權(quán)進行過深入研究，但是又都很少涉及到特別留置權(quán)方面。在我國，特別留置權(quán)主要涵蓋了以下幾個方面：不動產(chǎn)出租人的留置權(quán)、承攬合同中的留置權(quán)以及船舶留置權(quán)。本文將以不動產(chǎn)留置權(quán)作為研究對象進行分析。

一、不動產(chǎn)出租人留置權(quán)的概念及存在的問題

特殊留置權(quán)與一般留置權(quán)的主要區(qū)別就是前者擔保的債權(quán)自租賃合同簽訂時就已經(jīng)生效，但后者需要將出租人的不動產(chǎn)聯(lián)系在一起，這是兩者的本質(zhì)區(qū)別。其中出租人留置權(quán)是特殊留置權(quán)中最具有代表性的一種。不動產(chǎn)出租人的留置權(quán)指的是：不動產(chǎn)的出租人與承租人簽訂出租合同之后，若承租人在規(guī)定的時間內(nèi)沒有履行其相應(yīng)的義務(wù)，出租人對承租人放置在其不動產(chǎn)內(nèi)的物品有留置權(quán)，但法律其他條款規(guī)定禁止留置的物品除外。相關(guān)學(xué)者對“承租人放置在不動產(chǎn)內(nèi)的物品”這一概念給出了解釋，其含義是：承租人由其他處所轉(zhuǎn)移到出租人的不動產(chǎn)內(nèi)的物品，且其轉(zhuǎn)移的目的不是臨時性的存放。對于這一概念的解釋可以排除一些歧義，例如：承租人利用車輛等交通工具將物品運至出租人的不動產(chǎn)之后，出租人無權(quán)對該交通工具行使留置權(quán)。而且我國頒布了詳細的法律規(guī)定：若承租人在不動產(chǎn)內(nèi)存放的物品是為了維護承租人學(xué)習(xí)、生活、工作的基本需要，那么不動產(chǎn)的出租人同樣不可對物品行使留置權(quán)。

根據(jù)以上的論述可以看出，出租人對承租人存放在其不動產(chǎn)內(nèi)的物品是否擁有留置權(quán)在一定程度上取決于承租人是否是以臨時存放為目的。但是承租人對于物品的主觀意向是什么，他人在判斷時往往會出現(xiàn)偏差，有的時候?qū)?dǎo)致雙方當事人發(fā)生爭執(zhí)，嚴重的還可能會訴訟至法院，但法院在對這一問題進行判定時也存在同樣的困難。這是我國不動產(chǎn)出租人留置權(quán)法律糾紛案件中普遍存在的問題。

二、出租人行使留置權(quán)的途徑

一旦法院認可了出租人對不動產(chǎn)內(nèi)物品享有留置權(quán)，那出租人該如何行使自己的這一權(quán)利呢？是直接去不動產(chǎn)內(nèi)拿走物品，還是要經(jīng)過一定的手續(xù)？法律上對這方面還沒有明確的規(guī)定，但筆者認為，出租人行使留置權(quán)時還應(yīng)該履行相應(yīng)的手續(xù)，例如在法院相關(guān)人員的陪同下取走物品或者可以規(guī)定承租人在一定時期內(nèi)可以將拿走的物品贖回。這些都是能夠平衡出租人和承租人之間相互利益的方法。另一方面，我國對于出租人行使留置權(quán)的期限也沒有相關(guān)的規(guī)定，但筆者認為既然雙方的合同關(guān)系是因不動產(chǎn)的出租而產(chǎn)生的，那么相應(yīng)的留置權(quán)的期限也應(yīng)當在不動產(chǎn)出租合同的期間內(nèi)，當出租人認為承租人不在具有支付租金的能力時就可以對其存放在不動產(chǎn)內(nèi)的物品行使留置權(quán)，因為租賃合同到期之后，雙方在法律意義上就不存在租賃關(guān)系，出租人就沒有權(quán)利用留置權(quán)來保護自己的合法利益了。

出租人對不動產(chǎn)內(nèi)的物品有直接占有和間接占有兩張方式，但有一個問題是毋庸置疑的即：出租人對不動產(chǎn)享有自主占有權(quán)，而承租人對不動產(chǎn)享有的是他人占有權(quán)。但當承租人不在具有償還租金的能力，出租人對其存放在不動產(chǎn)內(nèi)的物品享有留置權(quán)時，出租人對這些物品是否有占有權(quán)確實一個值得考慮的問題。筆者認為無論從哪種占有方式來說，出租人對物品都是沒有占有權(quán)的。間接占有指的是雖然占有人雖然對該物品沒有直接占有，但對于其直接占有人具有返還請求權(quán)。所以間接占有在一定程度來說還是對物品具有處理的權(quán)利。本文涉及的出租人對其不動產(chǎn)就屬于間接占有的范疇，其對不動產(chǎn)具有返還請求權(quán)，但對不動產(chǎn)內(nèi)的物品是不具有返還請求權(quán)的。房屋內(nèi)的物品的直接占有始終屬于承租人，出租人對其行使返回請求權(quán)的提前條件是在承租人同意其這一行為的前提條件下進行的。所以說過去我們常常認為當承租人沒有能力償還租金時，出租人就可以隨意處理不動產(chǎn)內(nèi)物品的這一觀念是沒有法律依據(jù)的，其在法律意義上并沒有對該物品產(chǎn)生占有的權(quán)利。而且出租人對物品行使特殊留置權(quán)也不以占有為前提。

有的國家出臺了相關(guān)的法律制度，規(guī)定了出租人在行使不動產(chǎn)留置權(quán)時可以不借助外界的力量。但我國并沒有對出租人不動產(chǎn)的留置權(quán)出臺相關(guān)的法律，所以出租人在行使自己的權(quán)利時還是要通過公安機關(guān)或者法院。同時雖然出租人對不動產(chǎn)內(nèi)物品沒有占有權(quán)，但當出租人取走物品且承租人對其這一行為沒有表現(xiàn)異議時，也表明出租人成功的行使了自己的不動產(chǎn)留置權(quán)。

三、我國對不動產(chǎn)出租人權(quán)力的保護

我國雖然對出租人不動產(chǎn)的留置權(quán)并沒有設(shè)立相關(guān)的法律制度，但對不動產(chǎn)出租人的權(quán)利還是有一定的保護，為了防止承租人轉(zhuǎn)移其在不動產(chǎn)內(nèi)的物品，主要有以下三種形式：首先，出租人可以申請有關(guān)公證處對該物品進行提存，但這一方法僅適合于那些交通較為發(fā)達的地區(qū)，對于偏遠地區(qū)較為不利，且不動產(chǎn)出租人在提存完畢后，還需要向有關(guān)法院提出訴訟請求才能實現(xiàn)自己的權(quán)利，對出租人來說較為不利；其次，出租人可以在公證處提出保全公正的請求；最后，出租人可以向法院提出執(zhí)行請求，由法院出面對物品進行處理。這種方式的缺點是由于司法程序較為繁瑣，法院的審批制度較為嚴格，經(jīng)歷的時間會比較長。上述的三種方式在一定程度上來說是通過保護債券的方式對不動產(chǎn)出租人的權(quán)利進行保護，而不動產(chǎn)出租人留置權(quán)是通過物權(quán)的方式來保護出租人的權(quán)利。

從以上論述可以看出，對不動產(chǎn)出租人債權(quán)保護和物權(quán)的保護存在一定的區(qū)別，主要有以下幾個方面：首先，不動產(chǎn)內(nèi)的物品對于出租人來說屬于留置物，屬于物權(quán)的范圍，不動產(chǎn)出租人不許借助他人的力量就可以對其實行支配的權(quán)利。但不動產(chǎn)出租人在未征得出租人允許時，是沒有權(quán)利處理這些物品，其想要行使這種權(quán)利，最有效的辦法就是向有關(guān)法院提出請求；其次，出租人對于物品的留置權(quán)屬于物權(quán)的范疇，對于這些物品有支配權(quán)，當自己的權(quán)利與債權(quán)同時存在時，對承租人具有排他和優(yōu)先的權(quán)利，但我國并沒有規(guī)定其受債權(quán)的保護，所以出租人并沒有排他權(quán)和優(yōu)先權(quán)；再次在權(quán)利涵蓋的范圍內(nèi)，由于不動產(chǎn)出租人的留置權(quán)屬于物權(quán)，而這種物權(quán)又歸屬于是世權(quán)，在權(quán)利人之外的一切人都屬于義務(wù)人，均不應(yīng)當侵害其權(quán)利。所以說我國的司法界定僅僅適用于承租人，而不包括第三人。最后，在那些對不動產(chǎn)出租人留置權(quán)有明確法律規(guī)定的國家都對出租人賦予了自主救濟的權(quán)利，也就是當承租人不履行支付租金義務(wù)時，出租人可以不借助外部的力量來行使自己的留置權(quán)。但我國由于沒有設(shè)定相應(yīng)的法律，所以在緊急情況下，出租人想要對不動產(chǎn)內(nèi)的物品加以保護就比較困難。

四、總結(jié)

在我們的日常生活中，租賃關(guān)系可以說是十分常見的，而承載人在履行租賃合同時間不繳納租金的情況也的確存在，對于出租人來說維護自己的權(quán)利可以說是費時費力，所以需要我國制定相應(yīng)的不動產(chǎn)出租人留置權(quán)的法律，保護他們的權(quán)利，從而良好的改善我國目前不動產(chǎn)出租人留置權(quán)方面較為混亂的局面。

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