樓市調(diào)控潮再來

勞佳迪++張燕

3月20日開始的一周，北京迎來倒春寒，同樣感受到寒意的還有京城樓市。

3月17日，全國兩會剛剛結(jié)束，北京發(fā)布樓市調(diào)控政策，“認房又認貸”、提高二套房首付比例、縮短貸款年限等措施被外界稱為“史上最嚴”。

緊隨其后，鄭州、廣州、石家莊、長沙、保定、句容、廊坊、滄州、成都等城市紛紛發(fā)布樓市調(diào)控政策。而如果把時間周期稍稍拉長，截至3月23日，據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者不完全統(tǒng)計，僅3月份便有21城發(fā)布新的樓市調(diào)控政策，而這一切距離2016年3月25日，上海因出臺嚴厲調(diào)控政策而一舉登上最嚴調(diào)控城市的位置，還不到一年時間。

在2016年底中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，以及“遏制熱點城市房價過快上漲”寫入2017年政府工作報告的背景下，這一輪仍以“限購、限貸”為主題的樓市調(diào)控潮，又會給持續(xù)火爆的樓市帶來什么樣的變化？

“你覺得國內(nèi)房價漲下去，什么時候是個頭？”

問記者這句話的，不是在全國兩會前后開啟的新一輪樓市調(diào)控中一夜失去買房資格的人，也不是在租金和按揭哪個更貴的數(shù)學題中迷失的人。

發(fā)問者是一位已經(jīng)移居美國16年的海外華人，盡管16年間他的歸國次數(shù)屈指可數(shù)，在故鄉(xiāng)上海駐足時間也寥寥無幾，卻通過網(wǎng)絡和華人之間的口耳相傳，“與時俱進”地保留了對房價問題的敏感。

“還會再漲下去嗎？這違背經(jīng)濟學原理??！”曾在美國常春藤學校拿到數(shù)學博士學位的他，關(guān)掉了電腦里復雜的計算模型，揉了揉自己的太陽穴。

這確實是一個中國式難題，無數(shù)試圖蓋棺論定的人都在這道難題前翻了船，中國一線城市的房價以單邊上漲棒喝著所有看空者。

而想要在大城市安身立命的普通人中，剛剛“上車”的人既抱著慶幸又懷揣一絲不安，來不及“上車”的人焦慮卻也心存半分僥幸。過去每一次由上至下的宏觀調(diào)控都在反復考驗著他們對樓市的信仰：調(diào)控究竟有沒有改變房價走向的力量？他們期望的答案截然相反，但同樣心感迷茫。

“三月魔咒”再應驗，一年間掀起三次調(diào)控高潮

很多上海人還記得2016年3月的情形：3月25日，上海政府突然頒布有史以來最嚴厲的調(diào)控政策，將非戶籍人士購房必備的社保繳納年限從累計兩年提高到連續(xù)5年，二套非普通住房首付比例從四成激增到七成，“3·25新政”一舉使上海登上了全國最嚴調(diào)控城市的位置，為買房資格設定的門檻比北京、深圳都要苛刻。

“地產(chǎn)圈到了3月就會很緊張，因為1月和2月正好碰上春節(jié)返鄉(xiāng)潮，是全年交易最清淡的兩個月，到了3月買方的需求一般就會報復性反彈，成交往往非?；馃幔可齼r漲，政府要出手抑制也最可能選這個時候?！币晃辉诘禺a(chǎn)界從業(yè)十幾年的資深人士對《中國經(jīng)濟周刊》記者解釋道。

而今年3月又挑起了新一輪調(diào)控的浪潮?；仡櫱扒?，這次“三月行動”有著非常清晰的脈絡和鋪墊，2016年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，從頂層傳遞出打擊投資性買房的明確意圖。

進入2017年3月，河北涿州、淶水、張家口等“環(huán)京區(qū)域”，有環(huán)滬概念的嘉善縣，杭州、南昌等省會城市先后施行或升級調(diào)控策略，正式拉開了整個雞年樓市調(diào)控的帷幕。

在今年的全國兩會上，“遏制熱點城市房價過快上漲”被寫入政府工作報告中。3月15日，就在2017年全國兩會結(jié)束當天，去年被業(yè)界稱為“樓市四小龍”之一的南京就動起真格擴大限購打擊面，將六合、高淳、溧水劃入限購區(qū)域，讓坊間充滿了又一波“山雨欲來”的觀感。

3月17日，政府工作報告起草組成員、國務院研究室副主任韓文秀在國新辦的新聞吹風會上表示，“在房地產(chǎn)調(diào)控方面，一是要落實地方政府的主體責任；二是要實行分類調(diào)控、因城施策。”話音剛落，北京、鄭州、廣州、石家莊同日出臺政策，奏響了新一輪調(diào)控的最強音。據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者不完全統(tǒng)計，截至3月23日，2017年3月當月，已有21座城市出臺新的樓市調(diào)控政策。

值得一提的是，如果算上2016年“金九銀十”前夕席卷16個主要城市的“集體調(diào)控”，短短一年間，樓市已經(jīng)經(jīng)歷了三波全國性的調(diào)控潮，這種頻次大大超出了外界早先的預測。

目前，北上廣深四大一線城市全部進入“認房又認貸”的時代，調(diào)控的烈火更是燒向了原本是去庫存陣地的部分三四線城市。不少觀點都認為，熱點上漲城市政策工具不僅高度趨同，而且短時間內(nèi)就不斷升級策略，用光了限購、限貸等幾張“大牌”，這種情勢不禁讓人回想起2010年那次調(diào)控的力度。

調(diào)控成果易攻難守，歷史邏輯會重演嗎？

那么，2010年的一段樓市調(diào)控往事，又是否會在今天重演？

《中國經(jīng)濟周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，彼時開啟的樓市調(diào)控，背景也是樓市“大爆炸”，2008年到2009年的樓市因為受到了政策性的鼓勵而熱火朝天，當時國務院先后出臺了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，結(jié)束了2008年以前抑制房地產(chǎn)過熱的主旋律。

一個來自上海的樣本可以為這段歷史提供一些直觀的觸感。一位銀行業(yè)從業(yè)人士告訴記者，自己曾選擇在2009年初將手中房產(chǎn)賣掉，原因是這套位于內(nèi)環(huán)的兩居室在2008年金融危機的“風聲”中一直處于陰跌狀態(tài)，最后成交價格是130萬元，比他2006年購房時整整漲了100萬元，但現(xiàn)實很快證明了“老馬失蹄”的殘酷。2009年年末，這套房子逼近200萬元。直到今天，回憶起當年親朋們從銀行拿著高達房價80%的貸款、紛紛啟動先付款后看房的“盲買”模式的情形，依然是他的心頭之痛。

2010年，決策層下定決心為樓市潑冷水，開年之初就下發(fā)了關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，文件名比2008年底出臺的那份多了“平穩(wěn)”二字，其中拋出了二套房首付比例不得低于40%等措施，調(diào)控大幕就此拉開。此后，國務院先后出臺“國十一條”和“新國十條”，推出了嚴格的差別化住房信貸政策，由北京“打頭炮”，各地相繼跟進“限購、限貸、限價、限外”四限令，烈火綿延到2011年年底，合計共有46個城市加入“限字訣”大潮，盛況與今日無二。

不過，到了2014年，除了北上廣以及三亞等一些城市，全國共有40多個城市相繼取消或者大幅度松綁限購政策，市場需求再度被釋放，2010年開始的調(diào)控周期悄悄宣告翻篇。2015年政府工作報告提出，堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。外界認為，這為這一年下半年和2016年上半年樓市的快速回暖埋下了伏筆。

記者注意到，自2015年二季度以來，國家層面出臺的樓市利好政策不斷，以往積壓的購房需求確實得以集中釋放，成交量迅速回升且達到近幾年的峰值。其中，二手商品住宅成交量同比上漲近一倍，其成交量2662萬平方米是一手商品住宅成交量1310萬平方米的兩倍，可見二手房市場成交量之巨。

這段樓市調(diào)控往事似乎勾勒出一條尷尬的房價路徑：限購大棒下，房價因為需求抑制而出現(xiàn)相對CPI增速較為合理的增長，可一旦放開，調(diào)控效應立刻被滾滾沸騰的市場熱度消化。

更令人唏噓的是，調(diào)控真正帶來價格下行的時間甚至“曇花一現(xiàn)”。《中國經(jīng)濟周刊》記者從廈門大學經(jīng)濟學院一份調(diào)研資料中看到，以一攬子調(diào)控中殺傷力最直觀的限購為例，2010年調(diào)控開始后，這一年熱門城市房價上漲率確實接近0%，但整個紅利期僅僅持續(xù)到2012年年初，此后限購的邊際效應便不斷遞減，限購城市的漲幅很快再度超過非限購城市。

為什么以往調(diào)控效果不理想？這次會破除“魔咒”嗎？

當下正處于調(diào)控周期中政策頻出的“蜜月期”，大量市場觀點都指向未來一段時間可能還會繼續(xù)加碼調(diào)控。“從城市級別和樓市熱度來看，北京和廣州最近推出的政策更多的是對標和看齊，除了北京二套房首付比例稍高外，其他措施并未明顯突破同一梯隊的政策力度，預計接下來限購范圍還有擴大的趨勢，調(diào)控政策執(zhí)行力度也可能進一步提升?！苯煌ㄣy行金融研究中心高級研究員夏丹對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析稱。

在夏丹看來，無論是一二線還是三四線城市，凡是出現(xiàn)脫離居住需求、房價漲勢較猛的情況都可能招致“滅火措施”迅速跟進，“房價漲幅排名居前的城市，以及城市圈溢出效應導致房價上漲壓力明顯增大的熱點三四線市縣區(qū)，特別是環(huán)京的河北諸多市縣區(qū)，環(huán)深的東莞、惠州，環(huán)滬的昆山、南湖等，接下來都有升級限購、限貸的可能?！?/p>

然而，如果是僅僅依靠這些調(diào)控手段，其實際調(diào)控效果相比2010年會如何？地產(chǎn)咨詢機構(gòu)一位高級顧問對記者解釋道：“調(diào)控政策最終干預的是購房者的心理預期，由于上一輪調(diào)控效果有限，一定程度會影響本輪調(diào)控的信心。”

財政部財政研究所稅收研究室副研究員陳龍則直言調(diào)控政策效果有限的內(nèi)因之一是利益失調(diào)?！坝捎谖覈康禺a(chǎn)市場存在的壟斷性、信息不充分等內(nèi)在缺陷，導致消費者、開發(fā)商、政府以及金融部門等主體之間利益分配與博弈機制產(chǎn)生扭曲，因為房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控不可避免地引起這些主體之間利益分配的調(diào)整，比如中央政府的目標和地方政府維護自身利益最大化的目標就不一致?！?/p>

陳龍認為，由于利益同盟的存在，即使是中央將18億畝耕地定為不可逾越的一道紅線，也在開發(fā)商的宣傳下，引起了消費者對土地供應不足的憂慮。

“直白地說，現(xiàn)在有些地方政府推出限購、限貸等政策工具大同小異，由于財政收入會受到影響，地方政府‘發(fā)自肺腑的執(zhí)行動力不足，一有風吹草動也會扎堆退出?！鄙鲜龅禺a(chǎn)咨詢機構(gòu)的顧問分析和預測說。