論不動產(chǎn)善意取得制度

(江西理工大學(xué) 江西 贛州 341000)

論不動產(chǎn)善意取得制度

姚祥

(江西理工大學(xué)江西贛州341000)

善意取得制度是我國物權(quán)法中一項非常重要的制度，與我們的日常生活密切相關(guān)，在當(dāng)代的社會經(jīng)濟交往中扮演著非常重要的角色，對于維護市場交易的安全與穩(wěn)定，建立和諧有序的經(jīng)濟秩序，保護善意受讓人基于善意所取得的標(biāo)的物的所有權(quán)或者其他物權(quán)起著積極的作用。不動產(chǎn)善意取得制度作為善意取得制度的一種，也在不動產(chǎn)交易市場發(fā)揮著不可磨滅的作用，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，不動產(chǎn)善意取得制度在生活中也經(jīng)常會用到，關(guān)于不動產(chǎn)善意取得制度的問題也越來越被人們所關(guān)注。鑒于此，下文將會簡要闡述一下善意取得制度的基本理論、我國不動產(chǎn)善意取得制度中存在的一些問題以及關(guān)于如何來完善不動產(chǎn)善意取得制度所提出的一些建議。讓人們對不動產(chǎn)善意取得制度有一個更深的理解，努力讓不動產(chǎn)善意取得制度更好的為社會主義經(jīng)濟服務(wù)。

善意取得；不動產(chǎn)善意取得；登記

引言

新中國成立六十多年來，我國的經(jīng)濟在迅速發(fā)展，但是在經(jīng)濟發(fā)展的過程中日益凸顯出一些發(fā)展中存在的問題，比如甲委托乙替自己購買一套房屋，并且在房產(chǎn)證上寫上委托人乙的名字，但是雙方約定所有權(quán)仍然歸甲所有。如果無處分權(quán)人乙擅自將該房屋出賣給了不知情的第三人丙，并且他們兩個人去房屋登記機關(guān)辦理了相應(yīng)的登記手續(xù)，那么此時的房屋所有權(quán)是仍然歸屬于原所有權(quán)人甲還是已經(jīng)轉(zhuǎn)移給了善意的受讓人丙呢？這就會牽涉到不動產(chǎn)善意取得的問題。

一、善意取得制度的基本理論

(一)善意取得制度的概述

善意取得制度簡單來說就是指無處分權(quán)人將其占有的動產(chǎn)或者將登記在自己名下的不動產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓給受讓人，如果受讓人在取得該財產(chǎn)時是善意的，并且完成了法定的公示方法，即動產(chǎn)已經(jīng)進行交付，不動產(chǎn)已經(jīng)完成過戶登記，那么此時善意的受讓人就會依法取得標(biāo)的物的所有權(quán)的制度。受讓人取得標(biāo)的物的所有權(quán)后，可以任意的去支配，因為此時的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給了受讓人，原所有權(quán)人就算事后得知了事情的真相，也不能夠向受讓人主張任何權(quán)利，只能夠請求無處分權(quán)人來對自己遭受的損失進行賠償。善意取得也被稱作是即時取得，意思就是說在雙方在進行交易的時候應(yīng)該一手交錢一手交貨，交易對方此時就可以即時取得標(biāo)的物的所有權(quán)，如果約定一方在交了錢之后標(biāo)的物的所有權(quán)還要經(jīng)過一段期限后才發(fā)生轉(zhuǎn)移的，那么在此情況下就不能夠適用善意取得制度。當(dāng)然，善意取得不僅包括動產(chǎn)善意取得和不動產(chǎn)善意取得，還包括其他物權(quán)的善意取得，其他物權(quán)主要指的是擔(dān)保物權(quán)的善意取得，即質(zhì)權(quán)的善意取得，留置權(quán)的善意取得和抵押權(quán)的善意取得。本文主要探討的是不動產(chǎn)善意取得制度的一些相關(guān)問題。

(二)不動產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件

1、無處分權(quán)人實施了無權(quán)處分的行為

首先，善意取得制度與無權(quán)處分是分不開的，無權(quán)處分是適用善意取得的前提。對于不動產(chǎn)善意取得，登記薄上記載的內(nèi)容與實際的情況不相符合是適用不動產(chǎn)善意取得制度的前提，但是僅限于權(quán)利事項出現(xiàn)錯誤。如果登記薄上記載的權(quán)利人未經(jīng)許可擅自處分了實際權(quán)利人的不動產(chǎn)，就是無權(quán)處分行為，就會發(fā)生無權(quán)處分的效力，此時受讓人如果是善意的，并且完成了法定的登記手續(xù)，就會涉及到不動產(chǎn)的善意取得問題。

2、受讓人受讓不動產(chǎn)時是善意的

不動產(chǎn)善意取得中的善意是指受讓人在進行房屋買賣交易之前去房屋登記主管部門進行查詢后，確認出讓人就是該房屋的權(quán)利登記人。此時受讓人出于對房屋登記機關(guān)的信賴，會認為該房屋就是出讓人的。如果沒有證據(jù)證明受讓人是故意或者重大過失不知登記內(nèi)容有錯誤的，就應(yīng)該推定此時的受讓人是善意的。一般認定受讓人是否為善意要考慮以下幾個因素：第一，受讓人在交易時是否已經(jīng)知道讓與人沒有處分權(quán)；第二，轉(zhuǎn)讓的價格；第三，交易的場所和環(huán)境；第四，讓與人是否形跡可疑；第五，讓與人與受讓人之間的關(guān)系。

3、以合理的價格有償轉(zhuǎn)讓

在我國不動產(chǎn)善意取得中一般都要求有償轉(zhuǎn)讓，有償轉(zhuǎn)讓還是要看支付的價格方面是否合理，如果價格明顯低于市場價格，是不能適用不動產(chǎn)善意取得制度的。在關(guān)于支付的價格是否要合理的問題上，存在一些不同的觀點：一種觀點認為，需要考慮對價的合理性問題，只有在對價合理的情況下，才能表明受讓人是出于善意的；另一種觀點則認為，對價合理與否是很難來判斷的，因為當(dāng)事人認為這個所謂的對價是不合理的，但是一般人可能認為是合理的；而當(dāng)事人認為這個對價是合理的，一般人也可能認為是不合理的。此時當(dāng)事人和一般人對對價是否合理的認識會出現(xiàn)一定的偏差，所以判斷起來會有一定的麻煩，此時就需要結(jié)合具體的情形來進行綜合判斷。

4、完成了法定的公示方法

《物權(quán)法》第一百零六條第一款的有關(guān)規(guī)定“轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記”，從上述規(guī)定中我們可以看出不動產(chǎn)善意取得的成立必須要完成法定的公示方法，即需要完成法定的登記手續(xù)。不動產(chǎn)的善意取得，需要無處分權(quán)人與善意受讓人之間辦理房屋的過戶登記手續(xù)，因為不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動是以登記為生效要件，如果只是單純的將房屋交付給了受讓人，或者讓受讓人直接搬進家里面來居住，而沒有去登記機關(guān)履行法定的登記手續(xù)，是不能產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)變動后果的。所以說，對于不動產(chǎn)的善意取得，需要辦理相應(yīng)的登記手續(xù)，交付房屋或者不交付房屋，都不影響不動產(chǎn)的善意取得。

二、 我國不動產(chǎn)善意取得制度中存在的一些問題

(一)不動產(chǎn)善意取得制度的法律法規(guī)不統(tǒng)一

我國物權(quán)法規(guī)定不動產(chǎn)善意取得以登記為生效要件，沒有履行法定的登記手續(xù)就不能善意取得不動產(chǎn)的所有權(quán)。但是，從現(xiàn)實情況來看，我國在對不動產(chǎn)進行登記時行政機關(guān)在適用不動產(chǎn)法律法規(guī)并不是完全一致的。比如我國民法、擔(dān)保法對這方面的規(guī)定就有所不同。而且全國人大及其常委會制定的法律，國務(wù)院及其各部委制定的行政法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容也不相同，不同部門機關(guān)制定的內(nèi)容不僅零散而且相互之間還會存在一定的矛盾，將這些部門制定的法律法規(guī)運用到不動產(chǎn)登記中，會出現(xiàn)大量的矛盾，使不動產(chǎn)的交易變得更加復(fù)雜，還會侵害善意受讓人的一些合法權(quán)益，嚴重損害了法律法規(guī)的權(quán)威性。

(二)不動產(chǎn)的登記機關(guān)不統(tǒng)一

我國物權(quán)法規(guī)定不動產(chǎn)的登記由統(tǒng)一的行政機關(guān)進行登記，由于登記機關(guān)是發(fā)生不動產(chǎn)所有權(quán)變動的關(guān)鍵一步，所以如果在進行不動產(chǎn)登記時登記機關(guān)出現(xiàn)了問題，將會嚴重影響不動產(chǎn)的變動，對善意受讓人的利益也會造成一定的損害。造成不動產(chǎn)登記機關(guān)不統(tǒng)一的原因主要有兩點：一是多級主管部門進行執(zhí)政，在我國不動產(chǎn)的登記的實踐操作中，中央部門和地方各級部門都在自己的領(lǐng)域內(nèi)對不動產(chǎn)享有登記的權(quán)利，這種不動產(chǎn)登記制度導(dǎo)致登記部門發(fā)生重疊交錯，登記的體系比較龐雜，有時會出現(xiàn)一定的錯亂現(xiàn)象；二是執(zhí)行機關(guān)在執(zhí)行過程中的力度不夠。依據(jù)我國現(xiàn)行的法律法規(guī)，有權(quán)對不動產(chǎn)進行登記的機關(guān)主要有國土管理部門、房產(chǎn)管理部門、林業(yè)、漁政、礦產(chǎn)等行政部門。除此之外還有一些不動產(chǎn)登記機關(guān)在自己的職權(quán)范圍內(nèi)行使著自己的登記權(quán)利。這種登記制度是由于我國以前的計劃經(jīng)濟體制所遺留下來的，并不是為了滿足物權(quán)的公示效力。多部門進行登記的情況，會導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)屬證書不統(tǒng)一，這樣就會出現(xiàn)不動產(chǎn)所有人拿著不同的權(quán)屬證書去進行重復(fù)抵押，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時會有一定的困難，對法院日后的判決執(zhí)行也會帶來一定的麻煩。

(三)不動產(chǎn)登記的信息公開化程度不夠

當(dāng)前我國房價居高不下的一個原因就是由于登記信息的公開化程度不夠，如果能夠?qū)⒎课葙I賣的信息進行公開，完善不動產(chǎn)登記信息公開制度，對于遏制房價會具有一定的積極作用，這里所說的公開指的是相對公開，并不是侵犯房屋所有權(quán)人的隱私權(quán)。而且，不動產(chǎn)登記信息公開的對象太過局限，信息公開的內(nèi)容不夠全面，信息公開的方式不夠明確。在司法實踐中經(jīng)常會遇到這樣一種情況，就是各方需要去檢查房屋的登記信息，房屋的具體信息以及房屋的實際權(quán)利歸屬，而房屋登記機關(guān)只是為了執(zhí)行政府的一些管理職能，并沒有任何主動幫助的意思，提供信息的時候不及時、不準(zhǔn)確，由此會造成一個惡性循環(huán)的結(jié)果。

(四)不動產(chǎn)的審查方式和審查權(quán)限不夠明確

不動產(chǎn)的價值相對來說是很高的，做好不動產(chǎn)的審查登記工作對于維護交易的安全穩(wěn)定和保障社會經(jīng)濟平穩(wěn)運行具有重要作用。但是我國現(xiàn)在采取的是不動產(chǎn)實質(zhì)審查制度，在實質(zhì)審查制度中審查方式和審查權(quán)限都不夠明確，對于不動產(chǎn)登記產(chǎn)生了很多負面的影響，因此有必要明確規(guī)定登記機關(guān)對不動產(chǎn)的審查方式和審查權(quán)限。

(五)原權(quán)利人的救濟途徑不完善

在不動產(chǎn)善意取得制度中，如果受讓人取得標(biāo)的物后，原權(quán)利人的救濟途徑有侵權(quán)責(zé)任救濟，違約責(zé)任救濟和不當(dāng)?shù)美颠€責(zé)任救濟。但是如果出現(xiàn)登記機關(guān)登記錯誤，造成實際權(quán)利人與登記薄上記載的權(quán)利人不一致，此時登記薄上記載的那個錯誤的權(quán)利人將不動產(chǎn)處分擅自賣給了善意的第三人，并完成了法定的過戶登記手續(xù)，善意受讓人就可以取得不動產(chǎn)的所有權(quán)，原權(quán)利人此時可以請求無處分權(quán)人承擔(dān)責(zé)任，這個是不動產(chǎn)善意取得中經(jīng)常會用到的救濟途徑。當(dāng)然此時也可以請求登記機關(guān)承擔(dān)責(zé)任，因為就是登記機關(guān)的錯誤登記給權(quán)利人帶來了不可彌補的損失，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，而且應(yīng)該加重對登記機關(guān)的懲罰力度，一方面可以對原權(quán)利人進行救濟，另一方面也可以使登記機關(guān)深刻認識到自己所犯的錯誤，加強登記機關(guān)對登記制度的管理。但是登記機關(guān)應(yīng)該進行民事賠償還是國家賠償還沒有一個明確的規(guī)定，這就導(dǎo)致原權(quán)利人不知用何種方式來請求的登記機關(guān)承擔(dān)責(zé)任從而可能會喪失尋求救濟的權(quán)利，對原權(quán)利人來說是非常不公平的，原權(quán)利人本來就處于一個相對弱勢的地位，如果自己的權(quán)利受到國家機關(guān)的侵害后連請求救濟的權(quán)利都沒有的話，在今天民主的中國是不允許存在的，所以要完善一下要求登記機關(guān)承擔(dān)責(zé)任的救濟途徑。

綜上，我國不動產(chǎn)善意取得制度存在的問題仍然很多，需要在以后的司法實踐中不斷的去完善其缺點和不足，讓不動產(chǎn)善意取得制度更好的為我們的經(jīng)濟生活服務(wù)。

三、完善我國不動產(chǎn)善意取得制度的一些建議

(一)統(tǒng)一不動產(chǎn)法律法規(guī)

針對我國目前不動產(chǎn)法律法規(guī)不一致的情況，有必要出臺一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法。一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，不但體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)登記上，而且要求在登記的各個方面都有統(tǒng)一規(guī)范的原則和具體的方法。在今后的立法工作中，要注重完善不動產(chǎn)登記制度，將不動產(chǎn)登記中可能會涉及到的各個方面在法律中進行明文規(guī)定，這樣才能在以后的司法實踐中做到有法可依，而且對于不動產(chǎn)登記也有了統(tǒng)一的規(guī)范，避免各部門在適用法律出現(xiàn)不一致的情形，能夠維護法律的權(quán)威性。

(二)規(guī)范不動產(chǎn)登記機關(guān)

由于我國目前不動產(chǎn)登記機關(guān)混亂繁雜，有必要對不動產(chǎn)登記機關(guān)進行統(tǒng)一的管理。應(yīng)該將具有不動產(chǎn)登記資質(zhì)的機構(gòu)進行注冊登記，有的學(xué)者認為，根據(jù)現(xiàn)在不動產(chǎn)登記機構(gòu)的現(xiàn)狀應(yīng)該由國務(wù)院帶頭，由中央有關(guān)部門和地方各級登記機關(guān)對不動產(chǎn)登記所有的類型進行統(tǒng)一分類，合理劃分各自的職能，提高政府的辦事效率和辦事水平。房地產(chǎn)登記機關(guān)實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，建立全國聯(lián)網(wǎng)的信息系統(tǒng)，以便更好地加強管理，從而有效的防止不動產(chǎn)登記機關(guān)以權(quán)謀私，權(quán)錢交易的現(xiàn)象發(fā)生，更好的為人民群眾服務(wù)。

(三)建立登記信息公開制度

建立不動產(chǎn)登記信息公開制度，對于遏制房價會具有一定的積極作用，這在前文中我們也提到過，之所以能夠遏制房價是因為將登記的信息進行相對公開后，我們就可以知道一個樓盤到底有多少房屋已經(jīng)出售，到底有多少房屋還在待售，避免有些不法分子故意囤房抬高房價。其次，不動產(chǎn)登記信息公開的對象應(yīng)該是全體社會成員，而不應(yīng)該有所限制。公開信息的內(nèi)容應(yīng)該包括不動產(chǎn)的所有資料，只有這樣才能夠凈化不動產(chǎn)交易市場的環(huán)境，減少黑色交易，更好的維護當(dāng)事人的合法權(quán)益。明確登記信息的公開方式，可以采取網(wǎng)上查詢、現(xiàn)場咨詢等方式，以實現(xiàn)全面高效的服務(wù)。

(四)明確不動產(chǎn)的審查方式和審查權(quán)限

登記機關(guān)的審查范圍應(yīng)當(dāng)限定在以下幾個方面：1、管轄權(quán)歸屬于那個機關(guān)？2、當(dāng)事人是否具有相應(yīng)的行為能力？3、準(zhǔn)備的材料是否齊全？4、出讓權(quán)利人與登記薄上記載的權(quán)利人是否一致？5、當(dāng)事人之間訂立的不動產(chǎn)買賣合同是不是合法有效的？通過對以上幾個方面的審查，可以對不動產(chǎn)登記情況進行有效的審查。

(五)增加對原權(quán)利人的救濟途徑

當(dāng)?shù)怯洐C關(guān)在進行登記的時候出現(xiàn)錯誤，有必要增加國家賠償這一救濟途徑，增加對原權(quán)利人的救濟，讓其有更多的途徑來尋求法律上的幫助。但是應(yīng)該明確一下登記機關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任的情形：1、登記機關(guān)登記錯誤，如權(quán)利人登記錯誤、面積登記錯誤等；2、登記程序出現(xiàn)錯誤，如登記時沒有依法進行公告，當(dāng)事人進行變更登記時予以拒絕等；3、登記工作人員與第三人惡意串通，損害當(dāng)事人的合法權(quán)益。出現(xiàn)以上幾種情形，原權(quán)利人可以請求國家賠償，依法來維護自己的權(quán)益。登記機關(guān)承擔(dān)國家賠償責(zé)任，可以借鑒德國以及臺灣地區(qū)的一些做法。德國設(shè)立有登記錯誤賠償基金，如果登記機關(guān)出現(xiàn)登記錯誤，權(quán)利人可以請求賠償基金對自己遭受的損失進行賠償；臺灣地區(qū)明確規(guī)定將登記時所收取費用的百分之十作為登記儲金，也是用于登記錯誤時進行賠償。我國可以在民法中或者是未來專門的不動產(chǎn)登記法中對登記機關(guān)登記錯誤時的賠償責(zé)任作出一些具體的規(guī)定，建立新型的不動產(chǎn)登記錯誤賠償制度，更好的來維護原權(quán)利人的合法權(quán)益，完善對原權(quán)利人的救濟途徑。

結(jié)束語

不可否認的是，不動產(chǎn)善意取得制度在我國適用的過程中的確起到了一定的積極作用，但是我們也應(yīng)該認識到，我國物權(quán)法對不動產(chǎn)善意取得制度的規(guī)定還有很多不到位的地方，這就要求我們在以后的不動產(chǎn)經(jīng)濟交往中要做到：完善過戶登記制度；規(guī)范不動產(chǎn)登記機構(gòu)，避免登記機構(gòu)錯綜復(fù)雜，從而導(dǎo)致辦事效率低下；完善預(yù)告登記、更正登記和異議登記制度；完善對原權(quán)利人的救濟途徑等。隨著該制度在社會經(jīng)濟交往中的廣泛運用，再加上眾多專家學(xué)者的深入研究，不動產(chǎn)善意取得制度一定會更加完善，更好的為我們的經(jīng)濟服務(wù)。

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姚祥，男，法律碩士研究生，江西理工大學(xué)，民商法。

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