中小城市房企的未來之路

■ 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng) 童悅仲

中小城市房企的未來之路

■ 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng) 童悅仲

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2017年1月20日公布的數(shù)據(jù)，2016年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資10.26萬億元，比上年增長(zhǎng)6.9%；商品房銷售面積15.73億平方米，比上年增長(zhǎng)22.5%；商品房銷售額11.76萬億元，比上年增長(zhǎng)34.8%；商品房待售面積6.95億平方米，比上年減少3.2%。以上數(shù)據(jù)讓局外人看來，2016年度我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)應(yīng)該不錯(cuò)，算是交出了一份滿意的答卷。這一年房地產(chǎn)企業(yè)的日子也應(yīng)該普遍比較好過。可是，從維護(hù)全國(guó)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展的大局出發(fā)，2016年度我國(guó)房地產(chǎn)政策的調(diào)整幅度和力度卻是十分罕見的，這一年對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來說，是政策和市場(chǎng)環(huán)境跌宕起伏、驚心動(dòng)魄的一年。

眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大特征是地域差別極其明顯，在不同地區(qū)往往會(huì)出現(xiàn)冰火兩重天的狀況。2016年，在一、二線大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?、如不采取行政干預(yù)手段則幾近失控的同時(shí)，大批屬于三、四線的中小城市卻仍在為如何化解天量的房地產(chǎn)庫存而絞盡腦汁、一籌莫展。那么，中小城市房企如何才能擺脫當(dāng)前困境，怎樣做才是他們正確的未來之路呢？

為了搞清這些問題，不妨回顧一下近年來我國(guó)房地產(chǎn)政策的出臺(tái)背景和演變過程。

從“穩(wěn)增長(zhǎng)”到“防風(fēng)險(xiǎn)”

從2011年起，我國(guó)經(jīng)濟(jì)告別了持續(xù)多年的兩位數(shù)增長(zhǎng)，增幅逐步回落，2011年至2016年，年度經(jīng)濟(jì)增幅依次為9.3%、7.65%、7.8%、7.3%、6.9%、6.7%。經(jīng)濟(jì)增速的下滑，給居民就業(yè)帶來巨大壓力，并隨時(shí)可能導(dǎo)致長(zhǎng)期積累的一些社會(huì)問題集中爆發(fā)。因此，國(guó)家希望把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率穩(wěn)定在一個(gè)中等偏快的水平上，即大家常說的“穩(wěn)增長(zhǎng)”。從2014年開始，我國(guó)政府就把“穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)”確定為現(xiàn)階段國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方針。其中“穩(wěn)增長(zhǎng)”是第一位的。2015年10月13日，李克強(qiáng)總理主持召開部分省、區(qū)、市負(fù)責(zé)人經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)時(shí)提出：“要加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，培育發(fā)展新動(dòng)能。”所謂逆周期調(diào)節(jié)，是指政府采取各種調(diào)節(jié)政策和措施，沖抵或減緩經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)產(chǎn)生的不利影響，盡可能使國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)發(fā)展。例如當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，政府會(huì)出臺(tái)各類緊縮政策降低其增速；而遇到衰退時(shí)，政府又采取各種刺激政策以提振經(jīng)濟(jì)。

圖1 與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)

圖2 房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)

以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)是各級(jí)政府財(cái)政收入的主要部分（見圖1），房地產(chǎn)對(duì)其它相關(guān)行業(yè)又有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)（見圖2）。為了穩(wěn)增長(zhǎng)，從2014年9月30日起，國(guó)家從宏觀層面上緊鑼密鼓地陸續(xù)出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，包括降首付、降準(zhǔn)、降息、降稅費(fèi)，以及加大公積金支持住房消費(fèi)的力度等等，而且多次發(fā)文將這些政策的強(qiáng)度一再加碼。各地政府為了響應(yīng)中央政策導(dǎo)向，也紛紛放松了2010年以來偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策，例如曾經(jīng)實(shí)行房地產(chǎn)限購的47座城市，除了北上廣深4個(gè)一線城市外，幾乎都在短時(shí)間內(nèi)取消了限購政策。這樣的政策環(huán)境，對(duì)于拉動(dòng)2014年四季度和2015年全年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了積極作用。而且從總體上看，截至2015年底，市場(chǎng)反應(yīng)可以說還比較平穩(wěn)。

但是，上述政策疊加在一起，事實(shí)上已經(jīng)形成了多年來最為寬松的鼓勵(lì)住房消費(fèi)和住房投資的政策環(huán)境。2016年元旦前后，蘇州、南京、廈門、合肥等一些二線城市首先發(fā)力，房地產(chǎn)銷售面積、銷售額和平均銷售價(jià)格同時(shí)出現(xiàn)了多年未見的爆發(fā)式增長(zhǎng)，并在短時(shí)間內(nèi)帶動(dòng)了無錫、濟(jì)南、沈陽、天津、鄭州、石家莊等城市的快速上漲。在這種形勢(shì)下，上海、北京、深圳等一線城市樓市如火上澆油，也進(jìn)一步火爆起來。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2016年前4個(gè)月，全國(guó)當(dāng)年累計(jì)房屋銷售面積和銷售額增速、房企當(dāng)年累計(jì)到位資金同比增速、房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速、房企累計(jì)購置土地面積同比增速、房屋新開工面積同比增速等反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的重要指標(biāo)都逐月大幅反彈。這場(chǎng)突如其來的爆發(fā)式增長(zhǎng)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)顯露出可能失控的狂熱局面，于是“防風(fēng)險(xiǎn)”超過“穩(wěn)增長(zhǎng)”，轉(zhuǎn)而成為政府關(guān)注的首要問題。

實(shí)踐證明，對(duì)于不同地區(qū)差別極大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由國(guó)家出臺(tái)統(tǒng)一的宏觀房地產(chǎn)政策缺乏針對(duì)性。因此2016年初我國(guó)政府要求各地按照“分類調(diào)控、因城施策”的原則，自行出臺(tái)有針對(duì)性的房地產(chǎn)調(diào)控政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，即所謂“一城一策”。從2016年4月起，蘇州、南京、廈門、合肥等城市先后出臺(tái)了抑制投資性消費(fèi)的房地產(chǎn)政策。2016年9月30日至國(guó)慶長(zhǎng)假后，全國(guó)20多個(gè)城市先后發(fā)布樓市調(diào)控政策，不同程度地進(jìn)一步收緊了限購、限貸、限價(jià)措施，被業(yè)內(nèi)稱為“9.30新政”。

隨著這些政策的實(shí)施，自2016年4月之后，反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的各項(xiàng)重要指標(biāo)，包括全國(guó)當(dāng)年累計(jì)房屋銷售面積和銷售額增速、房企當(dāng)年累計(jì)到位資金同比增速、房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速、房企累計(jì)購置土地面積同比增速、房屋新開工面積同比增速等均中止了快速上漲的勢(shì)頭，并出現(xiàn)不同程度的回落。

2016年12月14日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，提出要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。

2016年12月21日下午，習(xí)近平總書記主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第14次會(huì)議，在聽取了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫的匯報(bào)后，習(xí)總書記在講話中再次指出：“規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫，是實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程。要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提高基本保障，分類調(diào)控，地方為主，金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多策并舉，形成長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度安排，讓全體人民住有所居?！?/p>

“因城施策”與中小城市政策環(huán)境

2016年實(shí)行“因城施策”政策以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)過度亢奮的狀況很快得到了遏制。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局逐月公布的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)、投資和銷售數(shù)據(jù)來看，各項(xiàng)指標(biāo)增速均有不同程度的回落。然而，只看全國(guó)數(shù)據(jù)還比較籠統(tǒng)，需要進(jìn)一步深入分析。

我國(guó)除了港澳臺(tái)外，東部有11個(gè)省級(jí)行政區(qū)，中部有8個(gè)省級(jí)行政區(qū)，西部有12省級(jí)行政區(qū)。從2015年11月至2016年12月我國(guó)東、中、西部當(dāng)年累計(jì)商品房銷售額同比增速圖表（見圖3）可以看出，這一年多的時(shí)間里，西部商品房銷售額雖有增長(zhǎng)，但增速一直不是很快；中部增速高于西部，但上半年增幅遠(yuǎn)沒有東部那么迅猛，“因城施策”之后增速回調(diào)幅度也相對(duì)比較溫和；東部在2016年初出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，之后受“因城施策”的影響最大，增速明顯回落，最終年底時(shí)與中部增速持平，同為38.7%。說明“分類調(diào)控，一城一策”影響到的主要是一線城市和一些集中了優(yōu)質(zhì)資源的二線城市。這些城市大多位于我國(guó)東部，少數(shù)位于中部。

圖3 2015年11月至2016年12月

東中西部的商品房?jī)r(jià)格也存在差異。從2016年我國(guó)東中西部商品房平均銷售價(jià)格圖表（見圖4）可知，西部和中部平均房?jī)r(jià)都在5500元/m2以下，中部略高于西部，但數(shù)值比較接近。而東部平均房?jī)r(jià)已接近10000元/m2，幾乎達(dá)到中部和西部房?jī)r(jià)的2倍。

圖4 2016年我國(guó)東、中、西部商品房

從以上數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)前抑制房地產(chǎn)泡沫主要是針對(duì)一線城市和一部分房?jī)r(jià)過高、上漲過快的二線城市，對(duì)于廣大三四線中小城市，尤其是中西部中小城市，房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要任務(wù)仍然是化解庫存。對(duì)于這些中小城市，國(guó)家2014年9月30日以來陸續(xù)推出的各項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策仍然有效，應(yīng)繼續(xù)實(shí)行。當(dāng)然，鼓勵(lì)住房消費(fèi)的重點(diǎn)是支持居民合理的自住性和改善性住房需求。為使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，中西部地區(qū)也應(yīng)嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。

未來中小城市房企如何發(fā)展

簡(jiǎn)單來說，可以歸納為：以優(yōu)取勝，能進(jìn)能退，多元發(fā)展。

1.以優(yōu)取勝是企業(yè)生存發(fā)展的根本法則

前些年房地產(chǎn)企業(yè)依賴數(shù)量、規(guī)模、擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)迅速發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，在今后行不通了。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要依靠質(zhì)量、效益、品牌和服務(wù)戰(zhàn)勝對(duì)手。未來提高房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)有四大主攻方向：一是綠色。二是智慧。三是長(zhǎng)壽（延長(zhǎng)建筑物的使用年限）。四是適老?！熬G色”是黨中央提出的實(shí)現(xiàn)“十三五規(guī)劃”、全面建成小康社會(huì)的五大發(fā)展理念之一，也是黨中央和國(guó)務(wù)院重新定義的建筑方針的組成部分?！爸腔邸笔切畔⑸鐣?huì)對(duì)建筑物和社區(qū)生活的基本要求，今后新建商品房應(yīng)滿足智慧化的配置標(biāo)準(zhǔn)?！伴L(zhǎng)壽”是針對(duì)我國(guó)高層建筑日益增多，而規(guī)范規(guī)定的設(shè)計(jì)使用年限偏低（如住宅建筑主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年）提出來的，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)已從2012年起啟動(dòng)了百年住宅試點(diǎn)，目的就是探索和總結(jié)延長(zhǎng)我國(guó)住宅建筑使用壽命的技術(shù)措施?！斑m老”是為了讓房地產(chǎn)產(chǎn)品更加適合老年人的需要，作為房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)我國(guó)社會(huì)快速老齡化的一項(xiàng)重要舉措。

2.能進(jìn)能退利于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

能進(jìn)能退，是建議中小城市開發(fā)企業(yè)立足自身實(shí)際，審時(shí)度勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，盡早擺脫那些不利的開發(fā)項(xiàng)目和商業(yè)環(huán)境，積極尋找有利的商業(yè)機(jī)會(huì)，以便企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中掌握更多的主動(dòng)權(quán)。

今后開發(fā)項(xiàng)目選址要避開那些房地產(chǎn)庫存多、去化周期長(zhǎng)的地區(qū)；積極進(jìn)入有產(chǎn)業(yè)支撐、人口聚集能力強(qiáng)、房地產(chǎn)需求旺盛、更有市場(chǎng)前景的地區(qū)。

企業(yè)要逐步放棄以往那種單一的住宅開發(fā)模式；在做好項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)上，嘗試進(jìn)入園區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、老年地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等新的領(lǐng)域。

企業(yè)要改變以往那種完全依賴重資產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式；開展品牌輸出、聯(lián)建、代建等輕資產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。

企業(yè)要拋棄那種完全依賴自身單打獨(dú)斗的經(jīng)營(yíng)理念；積極參與合并、重組，在提高房地產(chǎn)行業(yè)集中度過程中實(shí)現(xiàn)雙贏并體現(xiàn)自身價(jià)值。

3.通過經(jīng)營(yíng)多元化提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力

國(guó)內(nèi)不少大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)一業(yè)為主、多元化發(fā)展。比如恒大集團(tuán)分為地產(chǎn)、金融、旅游、健康4大業(yè)務(wù)板塊。萬達(dá)集團(tuán)是商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、連鎖百貨、旅游投資、文化地產(chǎn)等的集合體。保利集團(tuán)的養(yǎng)老地產(chǎn)、全生命周期綠色建筑、社區(qū)O2O、APP、海外地產(chǎn)等都發(fā)展得很好。綠城集團(tuán)把輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離出來，成立了藍(lán)城集團(tuán)，主要業(yè)務(wù)是代建、養(yǎng)老和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。供給側(cè)改革的核心是“三去一降一補(bǔ)”，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過連續(xù)多年的高速發(fā)展，同樣也存在“去產(chǎn)能”問題，在那些商品房庫存十分嚴(yán)重的中小城市，房地產(chǎn)企業(yè)收縮戰(zhàn)線或跨界開展多元化經(jīng)營(yíng)，不失為提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力的一種明智之舉。

結(jié)語

因城施策、分類指導(dǎo)是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的指導(dǎo)思想。多數(shù)中小城市房地產(chǎn)方面的工作重點(diǎn)依然是去庫存。中小城市房企只要堅(jiān)持以優(yōu)取勝，能進(jìn)能退，多元發(fā)展，就能擺脫困境，闖出一片新的天地。