房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理與成本控制研究

朱博涵

【摘要】：房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢，其成本管理水平是關(guān)鍵內(nèi)容之一。成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)的重要管理活動之一，成本管理的好壞直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和市場競爭力。當(dāng)前的市場經(jīng)濟環(huán)境下，競爭激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益空間越發(fā)縮小，控制過程的成本，實現(xiàn)項目運營降本，最大限度提高企業(yè)的投資開發(fā)收益，這是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題，也是工作的難點和重點。本文從房地產(chǎn)企業(yè)實行成本管理的必要性出發(fā)，對房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中存在的問題進行分析，并提出相應(yīng)對策。

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；成本管理；問題與對策

1、房地產(chǎn)成本管理特點

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，包括土地購置費、拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費以及開發(fā)間接費等。其特點如下：第一，房地產(chǎn)開發(fā)是一種生產(chǎn)性建設(shè)項目總投資。生產(chǎn)性建設(shè)項目總投資包含建設(shè)投資、建設(shè)期利息、和流動資金蘭個部分；非生產(chǎn)性建設(shè)項目總投資包括建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分。第二，開發(fā)成本內(nèi)容復(fù)雜。成本項目從實物形態(tài)上，很難劃定其支出的界線。由于各個地塊所處環(huán)境不同，使得項目開發(fā)的前期工程費、征地補償費、拆遷安置費等都無法有一個統(tǒng)一標準，而管理的水平的高低、對政策的利用程度、對機會的把握及公共關(guān)系的處理等因素，都會造成成本的增減。

2、房地產(chǎn)企業(yè)實行成本管理的必要性

首先，房地產(chǎn)企業(yè)實行成本管理是其生存和發(fā)展的重要保障任何企業(yè)首先要解決的問題就是要在充滿競爭的市場中生存下去，然后再謀求發(fā)展，當(dāng)然房地產(chǎn)企業(yè)也不會例外。其次，房地產(chǎn)企業(yè)實行成本管理是在市場競爭中取勝的關(guān)鍵房地產(chǎn)企業(yè)的外部壓力主要來自于日益激烈的市場競爭。最后，房地產(chǎn)企業(yè)實行成本管理可以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平成本管理的指標是綜合性很強的經(jīng)濟指標，企業(yè)的各項工作的好壞最終都能在成本指標的高低上體現(xiàn)出來。

3存在的問題

3.1決策階段的成本控制得不到應(yīng)有的重視

萬事開頭難，決策是項目管理的起點，對項目起著至關(guān)重要的作用，影響著整個項目的成本控制，決定著項目的成敗。決策主要是在對投資進行估算的基礎(chǔ)之上形成項目策劃書，為管理層進行投資決策提供判斷依據(jù)。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直處于賣方市場，需求遠遠大于供給，房地產(chǎn)企業(yè)獲取高額的利潤相對容易，決策階段的成本控制根本就無法得到企業(yè)的足夠重視。

3.2計劃和管理得不到重視，無法準確控制成本

計劃一直以來在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都沒有得到足夠的認識。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只注眼前的利益，專注于獲取高額的利潤，對企業(yè)的長期發(fā)展缺乏規(guī)劃。沒有計劃就沒有規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營處于“斷層”的狀態(tài)。忽視對管理的控制，必將導(dǎo)致管理活動的無序性與無效性，企業(yè)的資源也無法發(fā)揮其最大的效用。這也導(dǎo)致了成本無法可靠計算，進一步影響了成本的控制。

3.3房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制方法落后

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)存的成本核算方式，主要是最終階段也就是

工程竣工之后，依據(jù)財務(wù)部門的決算報告，對成本進行核算。在這種成本管理方式之下，經(jīng)營過程中出現(xiàn)的大量數(shù)據(jù)信息無法得到有效的收集、傳遞、處理與儲存。較多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制方面還沿用傳統(tǒng)的事前預(yù)算，事中勘驗核定、事后驗收結(jié)算的傳統(tǒng)模式，管理工具也較為粗放，成本造價部門的工作標準、方法也不夠精細，導(dǎo)致了成本控制本身的質(zhì)量弱化。

3.4竣工匯總時難以做好項目總結(jié)、分析工作

現(xiàn)存的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，很多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及建設(shè)單位項目管理組織架構(gòu)不固定，存在很多有待改善的地方。項目完成后，沒有采取措施總結(jié)與分析項目實施過程中存在的問題與經(jīng)驗，不僅如此，也缺乏配套的項目成本效績考評制度。大多數(shù)企業(yè)仍采用粗放的管理方式，項目管理水平無法得到有效的提高，也不能很好地積累管理經(jīng)驗。

4、解決方法

4.1成本控制應(yīng)該貫穿房地產(chǎn)開發(fā)項目的全部階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程包括：投資決策階段、設(shè)計階段、招標階段、施工階段、竣工驗收階段、經(jīng)營使用期。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制應(yīng)當(dāng)是全過程的控制，決策階段就是對成本進行控制的起點。但是在全面控制的同時，也應(yīng)當(dāng)區(qū)分重點，由于不同階段影響成本控制的程度不同，按照重點控制原則，所以還要對重要階段進行重點成本控制。

4.2完善成本管理制度、明確管理目標

首先，逐步建立健全成本控制管理制度，提高全體員工對成本控制管理的認識，明確每個人的責(zé)任，使得管理模式更加科學(xué)、規(guī)范。其次，制定成本控制管理目標。在項目建設(shè)的開始階段，結(jié)合項目開發(fā)的具體情況，針對項目建設(shè)開發(fā)的不同特點，投資定位及相關(guān)影響因素等制定相應(yīng)的目標成本和目標收益。在經(jīng)過詳細的調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，盡可能地使目標成本具體化。最后，將成本預(yù)算系統(tǒng)化并編制成冊，以利于在實施的過程進行核查和控制，提高成本控制的效果。

4.3逐步建立與完善成本控制體系

正確合理的流程程序，嚴格規(guī)范開發(fā)流程，減少不合理不規(guī)范操作的行為發(fā)生的可能性。要想建立完善的成本控制體系，必須有一套完備的制度流程作為支撐。成本互控體系實質(zhì)上就是一種控制機制，其主要內(nèi)涵是形成以成本控制部門為主，工程管理部門與財務(wù)管理部門之間相互監(jiān)督的制度。這種體系可以確保更好的開展成本管理基礎(chǔ)工作，為更好地對成本進行管理提供了支撐。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該做好統(tǒng)籌管理，將管理范圍涵蓋進度、質(zhì)量與成本三個方面，從更加全面的角度對成本進行管理。

4.4在項目結(jié)束時，及時進行總結(jié)與分析

總結(jié)與分析能夠發(fā)現(xiàn)項目管理過程中出現(xiàn)的問題，及時采取措施進行改進。管理水平也可以得到有效的提高，并且為下步的管理積累足夠的經(jīng)驗。

結(jié)束語

綜上所述，通過對現(xiàn)階段房地產(chǎn)成本管理問題的探討、深挖，分析導(dǎo)致問題發(fā)生的各類因素，從而通過姐織管理、管理創(chuàng)新等方面尋求解決問題的辦法，保障企業(yè)利潤，加大增加房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險能力。

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