淺析城市企業(yè)如何在城市拆遷中獲得合理效益

潘建忠

摘 要：伴隨著我國城市化進程產(chǎn)生的城市房屋拆遷活動，對實現(xiàn)城市規(guī)劃目標、改善城市居民生活條件、提高企業(yè)生產(chǎn)環(huán)境、合理利用土地資源等曾起到了積極作用。文章主要探討城市企業(yè)如何在城市拆遷中獲得合理效益。

關鍵詞：城市企業(yè) 城市拆遷 拆遷補償 影響

中圖分類號：F291

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）03-038-03

企業(yè)在拆遷中如何爭取最大利益，在遇到拆遷時，企業(yè)獲得補償?shù)闹饕罁?jù)是其所有的土地、房屋及構(gòu)筑物?？蓞⒄盏姆烧咭罁?jù)主要有：《憲法》、《物權(quán)法》、《城市拆遷管理條例》以及地方拆遷規(guī)定和關于拆遷補償?shù)姆桨傅?。本文就企業(yè)在城市房屋拆遷中如何獲得最大效益進行分析。

一、各時期政府出臺的城市房屋拆遷政策

改革開放后，市場經(jīng)濟體制逐步得到發(fā)展，我國的城市房屋拆遷政策也隨之推進。到目前為止，我國的城市房屋拆遷政策歷經(jīng)了四個階段：

第—階段：1991年《城市房屋拆遷管理條例》。這是由1991年國務院第76次常務會議通過，并于1991年6月1日起施行。這一舉措標志我國著手進行城市房屋拆遷管理工作。與之相適應，在浙江溫州地方出臺了“頒發(fā)《溫州市舊城改建房屋拆遷補償安置實施細則》的通知（溫政〔1993〕3號）”和“印發(fā)《溫州市江濱路房屋拆遷補償安置規(guī)定》的通知》（溫政發(fā)〔1997〕45號）”等。

第二階段：2001年《城市房屋拆遷管理條例》。這是2001年國務院常務會議通過的，并于2001年7月1日起施行。2001年《城市房屋拆遷管理條例》較之1991的年條例，有較大的修改，較為明顯的是2001的年條例是按照戶籍人口進行安置，而1991年則是按照被拆遷房的面積及相關因素予以補償，這標志著由非市場資源配置方式向市場配置方式的巨大改變，體現(xiàn)出我國城市房屋拆遷逐步走向規(guī)范化的軌道。但值得一提的是，2001年的條例并未區(qū)分公益性拆遷和商業(yè)性拆遷。

第三階段：2007年《中華人民共和國物權(quán)法》。這是2007年第三屆全國人民代表大會第五次會議通過，并于2007年10月1日起施行。這標志著我國城市房屋拆遷政策逐步上升到法律層面，也為規(guī)范合法拆遷，保障居民合法權(quán)益提供了有利條件。

第四階段：2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》。這是2011年國務院第141次常務會議通過，并于公布之日起施行。新的條例不僅用列舉的方式對公共利益進行了界定，而且在立法程序上公開透明，征求民意，同時強調(diào)政府征收房屋補償金不得低于“類似房地產(chǎn)市場價，這些舉措體現(xiàn)了國家治理過程中遵行以人為本、依法行政”的精神。

二、城市房屋拆遷對企業(yè)的影響分析

隨著我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市化水平不斷提高，城市發(fā)展與規(guī)劃的滯后造成城市布局混亂、環(huán)境惡化、交通擁塞等等一系列城市病。為解決這一問題，各地普遍采取改造舊城、建設新城的措施，重新進行城市功能區(qū)域規(guī)劃，以改善城市環(huán)境，促進城市進一步發(fā)展。但是，城市房屋拆遷活動往往涉及面廣、參與者數(shù)量眾多，從參與者類型來分，政府方面有房地產(chǎn)管理部門、城市規(guī)劃部門和建設管理部門等；經(jīng)濟主體有開發(fā)商、建設單位、拆遷公司、房地產(chǎn)評估公司、被拆除房屋的所有權(quán)單位和代管單位等；個體主要有被拆除房屋的所有者、租賃者、共有者等。下面主要就拆遷對被拆除房屋的所有權(quán)主體的企業(yè)進行分析。

1.城市拆遷的主要流程。各地區(qū)域可能有所不同，以浙江溫州為例，在2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》頒發(fā)之前，拆遷主體主要是政府作為拆遷的主導者，其拆遷實施單位主要是各區(qū)域的指揮部，該指揮部也同時具有開發(fā)功能。在獲得市級拆遷主管部門的批準《房屋拆遷許可證》后，便可以實施拆遷。而在2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》頒發(fā)之后，取而代之的是各所管轄的街道作為拆遷實施單位，在獲得市級拆遷主管部門批準的拆遷許可之后，進行拆遷公告，并實施拆遷。對所拆遷區(qū)域進行丈量及核對、召開拆遷動員大會、選定評估單位對拆遷區(qū)域的房屋及土地進行評估，與各被拆遷戶進行談判并簽訂協(xié)議書。

2.城市拆遷對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的影響。城市拆遷勢必會影響企業(yè)的正常經(jīng)營和發(fā)展，但是為了城市的整體發(fā)展，各被拆除企業(yè)必須服從和為服務于城市房屋拆遷的大局著想。而城市土地的稀缺性又決定了對于工業(yè)和交通的企業(yè)用房和用地不可能是原拆原建，只能是向城市郊區(qū)遷移。因此，對于上述企業(yè)的拆遷，影響最大的是正常生產(chǎn)經(jīng)營和企業(yè)員工的安撫。

3.城市拆遷對企業(yè)用地、房屋及地上構(gòu)筑物的安置。以浙江溫州為例，在1990年至2000年初期，對于工業(yè)和交通的企業(yè)最主要的安置形式是“三原遷建”，將上述企業(yè)遷建于城市郊區(qū)。但是，隨著舊城區(qū)城市建設的逐步發(fā)展，及新城區(qū)的大力建設，土地資源變得非常稀缺，當前政府鼓勵企業(yè)進行貨幣補償安置或者以優(yōu)惠價格回購辦公用房。

三、企業(yè)如何積極應對城市房屋拆遷及獲得效益

1.積極主動對接，爭取更多利益。舊城拆遷和改造是城市發(fā)展必經(jīng)之路，企業(yè)必須服從和服務于該城市拆遷大局，作為被拆遷企業(yè)應該積極主動地與拆遷單位進行對接，根據(jù)各拆遷區(qū)域的拆遷實施細則，以在政策上獲得更多利益。

2.爭取確定合理的土地、房屋及構(gòu)筑物評估價格及外遷方案。在召開拆遷動員大會之后，拆遷單位會給被拆遷人投票選擇一家所拆遷范圍的房地產(chǎn)評估單位。作為被拆遷企業(yè)，在選定所認可的評估單位之后，應該向評估單位提供企業(yè)的房產(chǎn)和土地的權(quán)屬資料、建房手續(xù)、造成停產(chǎn)停業(yè)后的前一年的生產(chǎn)經(jīng)營情況報表、被拆房屋裝修合同及結(jié)算費用和相關租賃合同等，以盡可能齊全的資料提供給評估單位，作為評估的依據(jù)資料。同時側(cè)面了解周邊房屋和土地交易價格的實際情況，要求評估單位提供盡可能符合企業(yè)實際的土地、房屋及構(gòu)筑物的評估價格。如果被拆企業(yè)選擇外遷異地安置的，應當與拆遷單位談判，爭取到較好的外遷安置用地，按照拆遷政策按市場價評估被拆地塊與外遷安置地塊的土地價格，并以此為依據(jù)結(jié)算拆遷補償費用。

3.爭取有關違章建筑的合理解決。以浙江溫州為例，由于歷史原因，以1990年4月1日第七屆全國人大第十一次常委會通過，自1990年4月1日起施行《中華人民共和國城市規(guī)劃法》時間為限。對于違章建筑有幾種年限的認定方式有所不同，其中對1965年12月31日之前建造的建筑均認定為合法建筑；1966年1月1日—1985年5月23日前；1985年5月24日—1990年4月前；1990年—1998年，以及1998年12月31日以后建設的違章建筑物。各個時段的違章建筑其補償安置價格均有所不同，且其是按照航測或者航拍圖為依據(jù)研究進行認定。被拆遷企業(yè)應該根據(jù)自己違章建筑的建造時間查找相應的時間的航測圖，確定自己單位房屋的建造時間，作為貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價格依據(jù)。

4.爭取有關企業(yè)營業(yè)用房和辦公用房的合理解決。在城市拆遷中，企業(yè)營業(yè)用房面積確定及地段安置是拆遷過程中談判的焦點。比如，企業(yè)沿街營業(yè)用房是安置經(jīng)營區(qū)域的面積進行計算，即在營業(yè)用房里面，如有貨架或其他隔斷的區(qū)域空間，該空間如作為堆放貨物的區(qū)域?qū)⒉粫嬎銧I業(yè)用房，營業(yè)用房的營業(yè)執(zhí)照也必須連續(xù)經(jīng)營，企業(yè)需要保管好租賃或者是自用期間的營業(yè)執(zhí)照。其他還有被拆遷營業(yè)用房門面寬度和安置營業(yè)用房門面寬度差異的補償，在被拆地塊企業(yè)選擇實物安置的，在地段選擇上有就地安置或者異地安置形式，在選擇地段上有甲乙丙三類地段的選擇等，如果安置地點和安置地段有所差異及分攤面積過多，被拆企業(yè)可要求在合同中明確或作相應的補償。對于辦公用房主要需要確定其被拆的建筑面積及其包括的分攤面積，以及安置的地點。被拆企業(yè)選擇實物安置的，可結(jié)合被拆辦公用房的情況，要求拆遷單位在合同中明確安置的地點、安置的區(qū)域、安置的樓層及朝向、安置用房的回購價格等。

5.妥善解決被拆遷用地的職工住房問題。在城市拆遷中，涉及到某些國有企業(yè)用地或者房屋中有單位職工居住的情況，需要確保企業(yè)職工住房的合理及平穩(wěn)處理，再實施拆遷。作為被拆企業(yè)，應分以下幾個方面處理：（1）對于早期分配的居住于廠房內(nèi)的職工，如無其他房源可以安置的，可根據(jù)職工的工齡及對企業(yè)的貢獻情況，向市政府部門申請解困房進行安置；（2）對于早期分配的屬居住功能的住房，可以在拆遷過程中向市級住房改革部門申請進行住房改革。如果職工對住房建筑面積有異議的，可以在拆遷單位的協(xié)助下向市房管部門申請確權(quán)；（3）對于落實政策發(fā)還產(chǎn)權(quán)部分的職工住戶，可根據(jù)拆遷政策分別落實產(chǎn)權(quán)人和承租人；（4）對于無分配住房性質(zhì)的，且居住于廠內(nèi)的職工，應在拆遷單位的協(xié)助下，被拆企業(yè)應該給予適當?shù)慕?jīng)濟補償以妥善解決職工的居住問題。

四、結(jié)語

本文就企業(yè)如何在城市拆遷中與拆遷單位談判并獲得最大效益，重點分析了幾個要素：一是不同時期政府部門出臺各個不同的拆遷政策；二是政府的拆遷政策對企業(yè)的影響；三是在城市拆遷中企業(yè)的應對方式。提出了企業(yè)應當如何在拆遷中獲得有利的政策。總之，本文從城市拆遷中被拆企業(yè)的角度闡述了拆遷談判中的應對之策，為城市企業(yè)拆遷提供借鑒。

參考文獻：

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[4] 溫州市人民政府文件，溫政發(fā)〔2006〕77號，溫州市人民政府關于印發(fā)溫州市區(qū)工業(yè)用房拆遷補償安置暫行辦法的通知，2006（9）：28

（作者單位：溫州市交運集團房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司 浙江溫州 325000）

（責編：趙毅）