離婚協(xié)議房產(chǎn)歸子女的轉(zhuǎn)移登記如何辦理

楊晨琛

案例：

有當(dāng)事人憑房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書來我中心辦理過戶手續(xù)。我中心辦理轉(zhuǎn)移登記一直以來要求賣方夫妻雙簽字，當(dāng)事人以已離婚且房產(chǎn)屬個人購買為由，要求個人簽字并辦理過戶手續(xù)。我中心經(jīng)查檔后發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)屬婚前個人財產(chǎn)，但離婚協(xié)議書寫明房產(chǎn)歸子女所有。

目前，《不動產(chǎn)登記暫行條例》并沒有要求轉(zhuǎn)移登記出讓方夫妻雙簽字，如果只憑首次登記的詢問筆錄無法查驗有無隱性共有人。請問，一方婚前取得的個人財產(chǎn)在約定為子女所有之后能否單方面處置？辦理轉(zhuǎn)移登記是否一定要嚴(yán)格按照《婚姻法》進(jìn)行資料審查？

離婚協(xié)議是夫妻雙方就離婚及財產(chǎn)分割、子女撫養(yǎng)等事項達(dá)成的協(xié)議。房產(chǎn)作為重要的財產(chǎn)之一，夫妻雙方在財產(chǎn)分割上必然有所涉及，同時雙方在協(xié)議財產(chǎn)分割的過程中必然會關(guān)注其子女的利益。現(xiàn)實生活中，離婚協(xié)議在約定子女撫養(yǎng)費之外，還約定將夫妻共同財產(chǎn)歸屬子女的情形并不少見，尤其是約定將夫妻共有的房產(chǎn)歸屬子女的情形居多。長期以來，房屋登記中申請人婚姻狀況的審查、夫妻共有產(chǎn)的認(rèn)定和登記問題一直存在著眾多爭議，各地登記機構(gòu)的做法也不盡相同，無論在理論上還是登記實踐中，都存在著很多不同的觀點和聲音。

一、離婚協(xié)議的效力認(rèn)定

離婚協(xié)議是一個復(fù)合協(xié)議，既包括解除婚姻關(guān)系的形成行為，也包括夫妻財產(chǎn)分割及子女撫養(yǎng)的附隨行為。形成的身份行為為要式行為，未經(jīng)登記不生效。附隨行為的效力附隨于形成行為，形成行為不生效，附隨行為亦不生效。協(xié)議離婚之財產(chǎn)分割，不存在贈與問題，不適用贈與合同規(guī)定。離婚協(xié)議約定夫妻一方或雙方財產(chǎn)歸屬子女，屬向第三人給付合同中之“經(jīng)由指令而為給付合同”，對不履行給付之行為應(yīng)適用《合同法》規(guī)定追究違約責(zé)任。

二、當(dāng)事人能否單方面變更或撤銷

有觀點認(rèn)為，夫妻之間的該約定實際上是為子女設(shè)定的權(quán)利，屬于第三人利益條款，筆者對此持否定意見。 第三人利益條款即第三人利益合同，又稱為第三人利益合同或利他合同，“指當(dāng)事人一方約定他方向第三人給付，第三人因之取得直接請求給付權(quán)利之契約”“締約雙方約定，一方應(yīng)向第三人履行特定義務(wù)，其通常是使第三人成為當(dāng)事人雙方所訂立的某個合同的受益人，使其取得該合同所設(shè)定的權(quán)利……合同使第三人對于債務(wù)人取得直接請求給付之債權(quán)”。

在合同法理論中，第三人利益合同和“經(jīng)由指定而為給付”合同均屬向第三人給付的合同。在第三人利益合同中，第三人有請求權(quán)，而在“經(jīng)由指定而為給付”合同中，第三人無請求權(quán)。第三人利益合同實際上包括兩個部分：一是允諾人向相對人作出允諾；二是允諾人向第三人的允諾。第一個允諾或為要約，或為承諾，均于到達(dá)相對人時生效；第二個允諾是允諾人第三人發(fā)出的單方允諾，是允諾人在與相對人的合同以外專門作出的一個獨立的允諾?！芭袛嘞虻谌私o付合同之第三人有無請求權(quán)的根據(jù)，就是合同中是否包含第二個允諾：無第二個允諾，向第三人給付合同就是‘經(jīng)由指令而為給付合同，第三人無請求權(quán)，非受益人；有第二個允諾，向第三人給付合同就是利他合同，第三人有請求權(quán)，是受益人”。夫妻雙方在離婚協(xié)議中約定，一方所有或雙方共有的房產(chǎn)歸屬子女，只是“夫妻一方向相對方允諾，將向子女給付指定房產(chǎn)；如約定雙方共有房產(chǎn)歸屬子女，實際上是雙方分別向相對方允諾，將向子女給付共有房產(chǎn)之二分之一份額”，并無夫妻一方或者雙方作為第三人的子女的允諾。因此，該約定應(yīng)視為夫妻一方或雙方允諾向子女給付，屬“經(jīng)由指令而為給付”的合同，而非第三人利益合同，作為第三人的子女僅具有受領(lǐng)給付的地位，無請求權(quán)，非受益人。同時，離婚協(xié)議是數(shù)個法律行為的混合，既有解除夫妻關(guān)系的身份法律行為，也有子女撫養(yǎng)和財產(chǎn)分割等附隨身份的法律行為，父母約定共有房產(chǎn)歸屬子女條款和夫妻間房產(chǎn)贈與條款一樣，均屬于附隨的身份法律行為，因此在效力上從屬于離婚行為。一旦離婚行為生效，附隨的財產(chǎn)協(xié)議一并生效，對協(xié)議當(dāng)事人產(chǎn)生拘束力，當(dāng)事人不得單方面變更或撤銷。因此，其屬于附離婚條件的“經(jīng)由指令而為給付”的合同。

三、登記機構(gòu)對婚姻狀況審查的責(zé)任

在登記實務(wù)中，各地房屋登記部門基本上對夫妻共有房屋的審查主要分成兩種類型：一是登記機構(gòu)只對申請材料的一致性進(jìn)行審查，不對申請房屋屬于婚前還是婚后，是否會存在配偶共有的情況進(jìn)行實質(zhì)性審查，一般詢問是否有共有人，然后詢問表由申請人簽字確認(rèn)。另一種是登記機構(gòu)不僅僅對申請材料進(jìn)行審查，且通過詢問和要求申請人提供婚姻證明（如結(jié)婚證、未婚證明等）來綜合判斷該房屋屬于婚前還是婚后取得的財產(chǎn)，如屬于婚后取得的財產(chǎn)，如需登記為個人所有，還要求提供婚內(nèi)財產(chǎn)約定等相關(guān)材料。

從《物權(quán)法》第十二條關(guān)于登記機構(gòu)職責(zé)的規(guī)定、《房屋登記辦法》對“房屋登記”概念的界定以及《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》中闡明的登記要件和審查要求來看，房屋登記是一種依申請登記的行為，登記機關(guān)的主要職責(zé)是查驗材料是否齊備、對申請人進(jìn)行詢問，按申請材料將當(dāng)事人物權(quán)變動的事項記載于登記簿，其承擔(dān)的應(yīng)當(dāng)是形式審查而非實質(zhì)審查。當(dāng)工作人員詢問申請人有無共有人，申請人回答無共有人時，登記機構(gòu)即可將房產(chǎn)登記為申請人單獨所有。如果該申請人既有的產(chǎn)權(quán)登記檔案中已明確提供有婚姻證明，且該證明表明申請人具有婚姻關(guān)系的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求其對此進(jìn)行說明并提供相應(yīng)的證明材料，而非一刀切的以自行申報為準(zhǔn)，否則將有疏于審查之責(zé)。

此外，房屋權(quán)利來源證明中僅記載了申請人一方，經(jīng)登記機構(gòu)詢問，申請人表示有共有人，若該共有人與申請人無婚姻關(guān)系，即使雙方共同申請，登記機構(gòu)也不能直接登記為共有產(chǎn)，此舉沒有異議，否則登記簿信息將與權(quán)利來源證明不一致。根據(jù)《房屋登記辦法》第二十、二十二條的相關(guān)規(guī)定，申請人必須與依法提交的材料記載的主體一致，假設(shè)房屋權(quán)利來源證明中僅簽署了夫或妻一方的，由夫妻雙方共同申報為共有產(chǎn)，登記機構(gòu)如登記為共有產(chǎn)，則登記簿記載與權(quán)利來源證明記載的主體不一致，與上述規(guī)定相違背。

四、此類案件解決中的幾個疑難問題

筆者對實務(wù)中可能出現(xiàn)的幾個特殊情況進(jìn)行了整理：（1）房屋在離婚前登記在夫妻及子女名下，屬于共同財產(chǎn)的，子女有權(quán)直接依照該條款起訴夫妻方履行協(xié)議。因為對共同共有財產(chǎn)的處分需要經(jīng)過權(quán)利人一致同意，而作為對被監(jiān)護(hù)人，即子女，有益的處分行為，監(jiān)護(hù)人可以代為做出。此情形下，子女方亦是離婚協(xié)議的當(dāng)事人，故可以直接依贈與房產(chǎn)條款請求履行。（2）在離婚協(xié)議簽訂后，根據(jù)協(xié)議房屋實際由子女方居住或控制的情況下，認(rèn)為對子女方作出允諾，房屋財產(chǎn)權(quán)利已實際轉(zhuǎn)移，子女方起訴要求父母方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，應(yīng)予以支持。（3）房產(chǎn)原本在一方名下， 而實際為夫妻共有的情形中，首先應(yīng)依法認(rèn)定該房產(chǎn)是否屬于夫妻共有財產(chǎn)，故此情形下起訴方只能是離婚協(xié)議當(dāng)事人一方。（4）若簽署離婚協(xié)議后協(xié)議雙方離婚不成，此后因其他原因離婚的，子女方依照此協(xié)議要求父母方履行的，被告方舉證證明其并非基于此協(xié)議而離婚的，不予支持。

陳品祿/責(zé)任編輯