調(diào)控新政下樓市何去何從

楊現(xiàn)華

限購并未收效，普漲的樓市已經(jīng)從一線城市傳導(dǎo)至三四線城市。

3月11日，周末，樓市限購加碼的政府名單中又增加了一員，并未休息的三亞市政府出臺限購升級令，暫停向購買第3套及以上住房的家庭發(fā)放商業(yè)貸款，購買第2套住房的首付比例則提高到50%以上。

不只三亞，在京四周已經(jīng)有近10個市區(qū)縣宣布了限購政策，不過這似乎并未阻擋住購房者的熱情，限購后的環(huán)北京樓市房價依然扶搖直上，漲勢不減。

環(huán)京樓市只是全國樓市的縮影罷了，如今從北上廣一線樓市蔓延開來的漲價潮正在向三四線城市傳導(dǎo)，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，但也難以阻止樓市的再次瘋漲，人們都在有意或者無意間忽視溫州樓市崩盤和深圳房價轉(zhuǎn)涼。

限購措施加碼

3月8日，張家口市的崇禮區(qū)——當(dāng)初的貧困縣宣布限購，這個因?yàn)槎瑠W會而被全國熟知的縣城，在成功撤縣建區(qū)后限購接連升級：本地戶籍限2套，非本地戶籍限1套且首付不低于40%。

這是環(huán)京樓市限購成員中最新的一個。因?yàn)楸本┏鞘懈敝行陌徇w至通州的消息刺激，通州周圍的廊坊樓市立刻像打了興奮劑一樣直線躥升，因此，一年前的2016年4月，廊坊市政府就出臺了針對環(huán)京縣市的限購政策。

限購政策規(guī)定，非三河、大廠、香河、固安當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ辉试S購買1套住房，并且首付比例不得低于30%。距離北京最近的燕郊所屬的三河市還先后下文，本地居民限購1套住房且購房首付款比例不低于30%，外地居民僅允許購買1套二手房且首付不低于30%。

隨后，天津武清和河北懷來也都先后出臺了限購政策，非本地居民都不得購買第2套住房。2017年，限購范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，河北涿州和淶水加入限購大軍，直至如今崇禮也進(jìn)入這個大名單中。

至此，臨近北京四周的區(qū)縣市幾乎都采取了限購的政策，京津冀一體化首先在樓市限購上達(dá)成了高度的一致。但此時，原本不過萬元上下的燕郊樓市，均價早已經(jīng)三萬。

環(huán)京樓市限購并非個案，全國重啟限購的城市隊伍也在逐步擴(kuò)大。限購令起始于2010年4月北京市政府的一紙禁令，到2012年最高時曾有46個城市推出了限購政策，限購政策雖然沒有起到立竿見影的效果，但政策的持久性還是讓當(dāng)時的房價“懸崖勒馬”。

2014年6月，呼和浩特取消限購政策，直至珠海響應(yīng)，限購城市僅剩下北上廣深等一線城市和三亞，不過取消限購后三四線樓市仍然低迷，庫存壓力尤為明顯。

2015年下半年樓市回暖和2016年的全面爆發(fā)讓限購政策重回。房價快速上漲、庫存消化和頻出的地王使得政府取消的限購政策紛紛回歸，與上次限購相比，除了原有的熱點(diǎn)城市外，區(qū)域性熱點(diǎn)的區(qū)縣市也都成為限購政策的新成員。

限購政策的退出與重啟不過是房價漲跌的后續(xù)政策，那么導(dǎo)致本輪房價上漲的因素又是什么呢？以北京為例，或許能得到一些有效提示。

緊縮的供地

周遭樓市已經(jīng)“星火燎原”，北京城內(nèi)更是高高在上。1月底和3月初，北京市住建委公布的兩個新開樓盤預(yù)售價都超過了7萬元/平方米，而兩處樓盤都位于相對偏遠(yuǎn)的順義和大興。

按照北京市的規(guī)劃，五環(huán)路內(nèi)嚴(yán)禁新增建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)規(guī)模，到2020年全市建設(shè)用地規(guī)?？s減到2800平方公里以內(nèi)。在城區(qū)難見新樓盤的情況下，郊區(qū)樓市成為主要的新房供應(yīng)地。

資金、人口和土地是影響一個地方樓市的三大要素。首先從資金上說，地王頻出的事實(shí)說明，開發(fā)商的資金沒有市場想象的那么緊張，統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。

國家統(tǒng)計局披露的信息顯示，2016年年末，中國廣義貨幣供應(yīng)量（M2）余額155萬億元，比上年末增長11.3%，而2008年的M2余額為47.52萬億元，8年時間貨幣供應(yīng)量增長了2.26倍。

時間縮短為5年的話，2010年年底，中國廣義貨幣（M2）供應(yīng)量達(dá)到85.16萬億元，5年漲幅超過80%，M2/GDP已經(jīng)達(dá)到2.08的歷史最高位。

具體到房企，在二級市場，上市房企再融資的閘門早已經(jīng)在2014年打開，定增和發(fā)債等手段籌集的資金以萬億計。因此，從寬松的貨幣供應(yīng)來看，開發(fā)商并不缺錢。

作為首都，北京的人口壓力始終存在。根據(jù)北京統(tǒng)計局最近5年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2012-2016年年末，北京市常住人口分別為2069.3萬人、2114.8萬人、2151.6萬人、2170.5萬人和2172.9萬人，比上年年末分別增加了50.7萬人、45.5萬人、36.8萬人、18.9萬人和2.4萬人。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，北京常住人口增長即將面臨拐點(diǎn)，并且2016年北京的常住外來人口減少15.1萬至807.5萬人，是18年來首次減少。此外，北京市政府已經(jīng)提出2017年北京常住人口規(guī)模控制在2200萬人以內(nèi)。到2020年，力爭將常住人口控制在2300萬人以內(nèi)，其中城六區(qū)常住人口在2014年基礎(chǔ)上每年降低2-3個百分點(diǎn)，爭取到2020年下降15個百分點(diǎn)左右。

可見，在人口增量上，北京已經(jīng)開始嚴(yán)格控制增速了。因此，新增人口的減少理論上可以有效減緩對樓市的需求，即北京的樓市將以存量需求為主。

那么土地供應(yīng)呢？面粉決定面包，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段多種多樣，土地供應(yīng)應(yīng)該是核心手段之一了，供過于求或者供不應(yīng)求對需求的心理影響顯然是不一樣的。從北京最近5年的土地出讓規(guī)模來看，收緊是主要導(dǎo)向。

2012年，北京計劃供應(yīng)住宅用地1700公頃，保障房和商品房用地各占一半，均為850公頃；2013年，住宅用地計劃供應(yīng)1650公頃，其中保障性安居工程800公頃，商品住宅850公頃。

北京2014年住宅用地安排保障性安居工程650公頃，商品住宅1000公頃；2015年住宅用地1200公頃，包含有750公頃商品住宅用地，以及450公頃保障性安居工程用地；2016年住宅用地1200公頃，其中保障性安居工程用地計劃安排350公頃、包括自住房在內(nèi)的商品住宅用地計劃安排850公頃。

最新公布的2017年用地計劃中，住宅用地610公頃，安排保障性安居工程用地350公頃，商品住宅用地260公頃，其中單列自住型商品房用地83公頃。

不難發(fā)現(xiàn)，除了2014年商品房用地規(guī)模有增加外，北京商品住房用地呈現(xiàn)逐步下降趨勢。尤其是2017年，商品房住宅用地只有260公頃，不到往年的30%。這就是說，在上游供應(yīng)收緊的情況下，如果下游的需求沒有減少，那么漲價是必然的結(jié)果。

實(shí)際上，與計劃的土地供應(yīng)相比，北京實(shí)際出讓的土地面積更低。2012-2016年，北京實(shí)際成交的土地面積分別為276公頃、868公頃、517公頃、513公頃和136公頃。除了2013年略高于計劃外，其余年份都大幅低于計劃面積。

除了由于土地供應(yīng)大幅下降導(dǎo)致2016年土地出讓金隨之下降外，北京土地出讓金在2013-2015年連續(xù)刷新歷史紀(jì)錄，土地供應(yīng)的減少并沒有改變財政收入的增長，面粉價格的高企反映在終端市場，樓市房價難言下降。

2016年年初，綠地以樓面價4.7萬元/平方米的價格出資39億元拿下大興黃村地塊，一年后該樓盤的開盤均價為7.5萬元/平方米；2014年，魯能以29.3億元拿下順義新城地塊，樓面價高達(dá)3.54萬元，如今項(xiàng)目入市，售價同樣在7萬元/平方米以上。

三線得益于外溢需求

由于政府主導(dǎo)了土地的供應(yīng)，在賣方市場僅有一家供應(yīng)者的局面下，各級地方政府希望借由有形的手，通過土地出讓來調(diào)節(jié)資金和人口的分配，在某種程度上主導(dǎo)了當(dāng)下樓市不同地域的表現(xiàn)。

由于政府壟斷了土地，通過限制土地供應(yīng)造成“饑餓感”，然后通過招拍掛“價高者得”，在推升土地價格的同時決定了未來房價的走勢，這正是土地財政的弊端所在。

在本輪上漲中，深圳樓市無疑是“肇事人”。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2016年，深圳新房住宅的成交均價為53454元/平方米，較2015年的33426元/平方米猛漲59.9%。

實(shí)際上，深圳房價從2016年10月已經(jīng)開始掉頭下行了。進(jìn)入2017年，深圳領(lǐng)跌全國，其余一二線城市房價漲幅也進(jìn)一步回落甚至為負(fù)，廣發(fā)證券的研究也印證了這一點(diǎn)。

廣發(fā)證券指出，春節(jié)后，三四線城市市場整體熱度的迅速回升和一二線城市相對低迷的成交量價表現(xiàn)形成鮮明的反差，去庫存較好的個別核心圈三線城市庫存已經(jīng)小于8個月。

不過，三線城市樓市得益于一線城市控制規(guī)模，二線城市限制房價獲得的外溢需求。在居民普遍加杠桿后，房價的快速上漲會帶來投資性需求的兌現(xiàn)期。在三四線城市基本面沒有改善的地區(qū)，價格預(yù)期見頂之后所潛在的供應(yīng)風(fēng)險也將隨之而來。