西安百寰國際商城項目融資的可行性研究

趙小玉

摘 要：項目的可行性研究是指在投資前，對技術、經濟、財務、產品銷售等方面，從法律、環(huán)保、社會等各個角度，進行全面、系統(tǒng)的技術經濟論證，并且作出可行與否的結論。項目的可行性研究是項目前期階段工作的核心內容，而項目融資對于項目可行性研究的有著至關重要的作用，它關系到投資建設項目的成敗。本課題就西安百寰國際商城項目的資金來源、項目資金籌措的渠道、項目資金的收益、規(guī)避可預見風險等作了詳細的研究，以使項目有足夠的資金、面臨最小的融資風險順利開發(fā)運行。

關鍵詞：項目；融資；可行性研究

一、引言

近幾年，隨著經濟的不斷增長，人們的思維以及創(chuàng)新度在不斷提升，項目的融資方式以及融資技術也在不斷提高。西方經濟學者在考察市場經濟國家的企業(yè)融資行為過程中，得出這樣的結論，認為企業(yè)融資結構的最優(yōu)順序是：先是內部融資，然后是發(fā)行債券，最后才是發(fā)行股票。這一理論被西方各國企業(yè)的融資行為所證實。從英國、美國、德國、加拿大、法國、意大利、日本等西方七國平均水平來看，內部融資比例高達55.71%，外源融資比例為44.29%；而在外源融資中，來自金融市場的股權融資占融資總額的10.86%，而來自金融機構的債務，融資債務則占32%。對于中小企業(yè)來說，融資難是一個世界性的問題，從發(fā)達國家地區(qū)的經驗來看，政府的積極參與是解決這個難題的有效手段，他們主要通過設立專門的中小企業(yè)部門，從稅收優(yōu)惠、金融扶持、擔保體系、財政支出法律法規(guī)等幾個方面對中小企業(yè)進行扶持。

Steve Bergsman在《房地產金融學》中得出，房地產投資信托基金對股市乃至全國經濟都有重要影響作用。赫特和布洛的《管理投資學》中談到企業(yè)融資問題，主要是選擇管理和外來投資，通過合并，收購和具體項目的資金籌措，以及研發(fā)內部投資。我國房地產資金主要來源于房地產投資商、房地產公司經營者自身積累的資金和向銀行貸款、政府發(fā)放的各類補助資金以及相應的優(yōu)惠政策。近幾年，我國的房地產資金主要來源于房地產投資商、房地產公司經營者自身積累的資金和向銀行貸款、政府發(fā)放的各類補助資金以及相應的優(yōu)惠政策。丁健等按照融資方式按照融資對象，定義分類了權益性融資和債務性融資。

吳靜在《發(fā)展房地產產業(yè)投資基金拓寬地產融資渠道》一文中提出，我國房地產金融市場主要以銀行信貸為主，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等所占比例較小。

本文就西安百寰國際商城項目的資金來源、項目資金籌措的渠道、項目資金的收益、規(guī)避可預見風險等作了詳細的研究，以使項目有足夠的資金、面臨最小的融資風險順利開發(fā)運行。

二、研究內容

1.國際商城項目概況及融資狀況

西安百寰國際商城項目是由西安百寰建材有限責任公司投資興建，項目是以商務寫字樓與時尚購物中心于一體的商業(yè)綜合體，其中1-6層為商業(yè)樓，7-32層為高端寫字樓，地下3層為配套地下車庫以及人防設施等。項目計劃總投資4.2億元，項目共占用規(guī)劃土地面積12000m2，建筑面積11萬平米。該項目根據規(guī)定作了相應的環(huán)境影響評價，最終給出了環(huán)境可行性評價結論。項目建設期預計為2年，2013年開工，2015年5月底竣工。目前項目已完成施工設計并已獲得規(guī)劃批準（已取得土地證、建設用地規(guī)劃許可證、拆遷許可證、建設項目規(guī)劃許可證以及開工證）。

西安百寰建材實業(yè)有限責任公司成立于1997年。公司是集房地產開發(fā)、銷售、市場開發(fā)、房屋和市場經營設施租賃、市場物業(yè)管理等多元化企業(yè)。目前主要經營的特色建材品種有石材、櫥柜、鋁型材等。因此，做好百寰國際商城項目與其他正在運營的項目的資金的協(xié)調是百寰建材實業(yè)有限責任公司要慎重考慮的問題。西安百寰國際商城項目總投資4.2億元，其中環(huán)保投資530萬元。商城項目在定義上屬于項目融資，和其他中小型房地產一樣，主要依賴銀行貸款來進行項目融資。本項目作為商業(yè)寫字樓，它最后的收益是來自租金收益，因此，依次來作為日后的還款基礎，導致還款周期長，進而會增加投資成本。

2.國際商城項目融資存在的問題

第一，融資渠道單一。西安百寰國際商城同其他的房地產一樣，前期投資都是依賴于銀行貸款。項目及其利潤來自于定金，前期投入大、投資回收周期長以及高風險的特點。對于西安百寰來說，它的貸款銀行的追索權是對公司發(fā)起人的全額追索，風險承擔者也是公司發(fā)起人，債務影響也是進入公司發(fā)起人的資產負債表，影響公司發(fā)起人的信用度。所以，百寰國際僅僅依賴銀行貸款風險太大，并且會影響公司其他項目的運營。

第二，融資方式及融資金融創(chuàng)新太少。就資金問題而言，當前許多中小型的房地產開發(fā)商均面臨融資困難、融資渠道狹窄、企業(yè)資金鏈緊張等問題，因此系統(tǒng)研究房地產開發(fā)企業(yè)融資渠道就顯得很有必要。據統(tǒng)計，房地產企業(yè)70%的資金來源于銀行貸款，這也是西安百寰國際項目資金的主要來源。

第三，相關的法律法規(guī)不完善，影響融資拓展渠道。在項目融資方面，國家、地區(qū)和部門頒布了很多相應的法律、法規(guī)來規(guī)范、約束項目融資中出現(xiàn)的行為以及保障各方的利益不受損害。但是，目前還有一些體系、規(guī)范或者規(guī)定沒有具體到位，這會使得投資商或者承建方等的利益受到損害。在房地產融資的過程中，新出現(xiàn)了很多的融資工具，如果沒有相應的法律制度來進行規(guī)范、約束融資行為，就很有可能被動使承建方、投資方、施工方等等的利益不能得到相應的保障。因此，必須要建立和完善相關的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產組合、流通轉讓、收益來源和分配等，作出嚴格規(guī)范，以此來使工程能順利籌得資金并且實施運行。

3.國際商城項目融資的對策

首先，加強對項目融資方式審批政策的研究。項目融資方式的不同，相應的審批政策也不完全相同，加強對項目融資方式審批政策的研究對項目融資有很重要的意義。

項目融資審批政策的研究應考慮以下幾個方面：

第一：項目銀行貸款應多加考慮國家在收益與還貸等方面扶持力度及風險低的項目，這樣的項目得到政府批準的可能性則更大。

第二：未經批準的新開工項目，難以進行銀行貸款，因此，企業(yè)應該遵守投資項目政策程序流程，經批準后再進行開工。

第三：我國政府應該更加清晰的明確各職能部門的職責、權限以及明確項目審批程序，以便項目開發(fā)企業(yè)在短時間內辦好各種貸款手續(xù)，得到貸款，項目順利開工。

其次，加強對項目融資方式具體問題的研究。融資方式是指為籌集資金所采取的方式方法以及具體的手段和措施，同一資金來源渠道，可以采取不同的融資方式；同一融資方式可以運用于不同的資金來源渠道。制訂融資方案時，不僅要求明確的資金來源渠道，還必須有針對該資金來源渠道切實可行的融資方式，合理優(yōu)化的手段和措施。

最后，提高項目發(fā)起人的信譽度，加強對項目融資專門人才的培養(yǎng)。一般的工程項目部需要成立專門的項目公司負責項目的運作，由于項目是項目發(fā)起人為項目實施而專門成立的公司。本商城項目從定義和性質上屬于項目融資，項目融資在融資方面是單獨存在的融資主體，因此，為此項目所籌得的所有資金只能用于此項目，進而，因項目融資而產生的債務也是不以公司發(fā)起人的信用和資產為基礎的，項目的償債能力也是根據項目本身的資產以及最后的收益來決定的。但是，如果項目發(fā)起人在之前有做過成功的項目，并且有良好的項目把控能力和有承擔融資責任和風險的能力以及信用度，就可以更有說服力去說服投資者參與項目投資。

三、結論

西安百寰國際商城項目的融資通過三種融資方法來解決：第一，權益性資金。第二，銀行貸款。第三，就是找信托公司。通過以上三種方式籌得項目開發(fā)所需要的資金，但同時也要做好各項手續(xù)審批的準備工作，清楚審批政策以及審批程序，減少審批的時間，以降低融資成本。為了降低融資風險，在做融資方案的同時也應該做好投資人沒有及時出資或者突然撤資、銀行沒有及時發(fā)放貸款的各種應急方案，規(guī)避可能的風險，更有利于項目的順利開發(fā)以及運行。

我國的房地產企業(yè)目前都過渡的依賴銀行貸款，可以嘗試其他融資方法以及融資渠道來解決資金問題，希望西安百寰的融資方法能為其他項目帶來可供參考的地方。

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