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    江蘇省地級(jí)市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

    2017-03-31 13:30:12郭倩夏偉
    關(guān)鍵詞:投資環(huán)境因子分析房地產(chǎn)

    郭倩+夏偉

    摘要:隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境充分了解以及客觀評(píng)價(jià),具有重要意義。本文以江蘇省13個(gè)地級(jí)市為例,通過SPSS19.0軟件,運(yùn)用主成分分析法對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行定量分析。研究表明,江蘇省內(nèi)投資環(huán)境最好的城市分別是蘇州、南京、徐州以及無錫。并對(duì)其分析,為省內(nèi)投資環(huán)境較差的區(qū)域提出相應(yīng)建議。

    關(guān)鍵詞:江蘇;房地產(chǎn);投資環(huán)境;因子分析

    房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè),其具有高投資、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)、綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等特征。在項(xiàng)目投資前期,充分了解和客觀評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資環(huán)境,對(duì)于正確進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策具有不可低估的作用。投資環(huán)境是指某一特定經(jīng)濟(jì)區(qū)域影響或制約投資活動(dòng)及其結(jié)果的各種條件的集合,是一個(gè)動(dòng)態(tài)的多層次、多因素的綜合系統(tǒng)。

    一、區(qū)域房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)的建立

    在充分借鑒現(xiàn)有研究成果的基礎(chǔ)上,并考慮到評(píng)價(jià)指標(biāo)的可獲得性和代表性,本文從5個(gè)方面選取30個(gè)指標(biāo)來評(píng)價(jià)江蘇省13個(gè)城市的房地產(chǎn)投資環(huán)境。研究選取的指標(biāo)包括反映經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境的指標(biāo):GDP、工業(yè)總產(chǎn)值等;反映房地產(chǎn)產(chǎn)投資開放程度的指標(biāo):當(dāng)?shù)禺a(chǎn)投資額等;反映勞動(dòng)力資源狀況的指標(biāo):常住人口、各產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口等;反映市場潛力的指標(biāo):教育產(chǎn)值、交通狀況等(各指標(biāo)如表)。本文數(shù)據(jù)資料來源于《2015年江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒》。

    二、江蘇地級(jí)市房地產(chǎn)投資環(huán)境的實(shí)證分析

    (一)江蘇省地級(jí)市房地產(chǎn)投資環(huán)境的因子分析

    應(yīng)用SPSS19.0軟件對(duì)江蘇省13個(gè)地級(jí)市上述評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行主成分分析,從方差貢獻(xiàn)率可以看出,前4個(gè)特征值大于1的公因子方差累計(jì)貢獻(xiàn)率達(dá)到了98.853%,說明前4個(gè)公因子包含了反映房地產(chǎn)投資環(huán)境優(yōu)劣的絕大部分信息,具有很好的代表性。

    根據(jù)軟件計(jì)算結(jié)果可知,第一公因子對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境的貢獻(xiàn)率為62.2%,;第二公因子對(duì)投資環(huán)境的貢獻(xiàn)率為18.2%;第三公因子貢獻(xiàn)率為10%;第四公因子對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境的貢獻(xiàn)率為8.5%。

    (二)江蘇各地級(jí)市房地產(chǎn)投資環(huán)境的綜合評(píng)價(jià)結(jié)果

    在上述因子分析基礎(chǔ)上,利用SPSS19.0軟件計(jì)算5個(gè)公因子得分系數(shù)矩陣,以及經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理的原始數(shù)據(jù),計(jì)算出每座城市單個(gè)公因子的得分情況,然后根據(jù)旋轉(zhuǎn)后5個(gè)公因子的方差貢獻(xiàn)率為權(quán)重,建立投資環(huán)境的綜合評(píng)價(jià)模型如下:

    F=0.622*F1+0.182*F2+0.1*F3+0.085*F4

    依據(jù)綜合評(píng)價(jià)模型,表3對(duì)江蘇13個(gè)地級(jí)市房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行了綜合的量化分析。表3中各城市得分越高排名越靠前,則表明該城市的投資環(huán)境越優(yōu)良,對(duì)外部投資的吸引力就越強(qiáng)。

    據(jù)表4:江蘇13個(gè)地級(jí)市房地產(chǎn)投資最為優(yōu)越的是蘇州,第二是南京,其實(shí)是徐州和無錫,接下來依次為:南通、常州、泰州、鹽城、淮安、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、連云港、宿遷。

    從目前的結(jié)果來看,江蘇13個(gè)地級(jí)市中只有蘇州、南京、徐州和無錫是具有較大的投資潛力的,蘇州憑借其發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力成為最具投資潛力的城市,南京則憑借其便利的交通和文化教育事業(yè)成為第二名,徐州則主要依賴于其發(fā)達(dá)的交通,無錫則是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)水平和文化教育事業(yè)發(fā)展水平均較高。

    三、江蘇各地級(jí)市房地產(chǎn)投資建議

    江蘇省地級(jí)市間房地產(chǎn)投資環(huán)境存在較大的差異,尤其是蘇北和蘇南之間差異非常明顯。這種差距形成既有自然條件、地緣、歷史基礎(chǔ)以及宏觀經(jīng)濟(jì)政策的原因,也有城市自身發(fā)展的原因。

    (一)大力發(fā)展蘇北經(jīng)濟(jì),縮小南北兩方的差異

    蘇北和蘇南經(jīng)濟(jì)方面的差異直接導(dǎo)致了社會(huì)資源、教育文化等一系列的差異,對(duì)房地產(chǎn)市場投資環(huán)境的影響更為重要。因此,為實(shí)現(xiàn)蘇北中小城市去庫存的目標(biāo),大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)仍然是解決的根本。

    (二)加強(qiáng)蘇北交通設(shè)施,提高房地產(chǎn)投資環(huán)境

    從前文可知,房地產(chǎn)的投資環(huán)境和交通的便利程度直接相關(guān),交通越便利,投資潛力則越大。蘇北城市徐州憑借其發(fā)達(dá)的交通,成為蘇北唯一一個(gè)房地產(chǎn)投資環(huán)境較高的城市,其余蘇北城市投資值全部為負(fù),代表目前并不適合投資。隨著蘇北徐淮連高鐵的開通,蘇北的房地產(chǎn)投資環(huán)境將會(huì)得到較大的改善。

    (三)教育、文化事業(yè)對(duì)投資有著較大的吸引

    從上文可以發(fā)現(xiàn),教育、文化娛樂等產(chǎn)業(yè)對(duì)投資環(huán)境起到錦上添花的作用,對(duì)投資也有著比較大的吸引作用。因此,對(duì)教育文化等產(chǎn)業(yè)也應(yīng)該著重發(fā)展,進(jìn)一步提高區(qū)域房地產(chǎn)投資潛力。

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