淺析我國商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)范防與控制

孫烽烽 陳石昊 馬林東

淺析我國商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)范防與控制

孫烽烽 陳石昊 馬林東

浙江師范大學(xué)行知學(xué)院 浙江金華 321004

本文對引起國外金融危機(jī)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)加以關(guān)注，分析和闡述了我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款潛在的各種風(fēng)險(xiǎn)類型、形成原因、表現(xiàn)形式進(jìn)行了客觀的分析，并從政策、市場、銀行、個(gè)人等方面探討了防范、控制風(fēng)險(xiǎn)的處理措施和對策。

金融危機(jī)；個(gè)人房貸；風(fēng)險(xiǎn)防范及控制

就我國而言，銀行儲蓄存款眾多，中間業(yè)務(wù)收費(fèi)占比過小，利益最大化的要求只能寄希望于放貸產(chǎn)生的利差。特別是1998年以來，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，商品房市場蓬勃發(fā)展，相應(yīng)帶來的個(gè)人住房貸款發(fā)展迅猛，它已成為商業(yè)銀行一項(xiàng)重要的利潤來源。

一、正確認(rèn)識我國商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)，不良違約增加，投資用途貸款潛藏較大風(fēng)險(xiǎn)

目前我國的個(gè)人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進(jìn)行準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)判斷。一方面，國外的金融危機(jī)已經(jīng)逐步影響到我國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而引起借款人在工作、收入等因素的不良變化，導(dǎo)致不能按期或無力償還銀行貸款記錄增加，有可能出現(xiàn)違約導(dǎo)致放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個(gè)人收入資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。

（二）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人房貸引發(fā)的銀行整體流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)并不明顯，但局部值得關(guān)注

商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯(cuò)配是可以接受的，但是這個(gè)缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比率范圍之內(nèi)，對這個(gè)缺口進(jìn)行管理，就是商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理和利率風(fēng)險(xiǎn)管理。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到20%時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長期貸款比例的約束才會成為非常突出的問題。截止2007年末，我國主要商業(yè)銀行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)在各項(xiàng)貸款中的占比只接近10%。并且值得一提的是，20%的警戒線是針對房地產(chǎn)市場較為成熟的國際大城市而言，對于象我國房地產(chǎn)業(yè)正處于快速化成長階段，這一占比在短期內(nèi)超過20%也不會出現(xiàn)太大風(fēng)險(xiǎn)。但對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的部分城市商業(yè)銀行來說，實(shí)際上已經(jīng)開始要關(guān)注到流動(dòng)性問題。

（三）操作風(fēng)險(xiǎn)，普遍存在，應(yīng)引起銀行高度關(guān)注

由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，銀行的信貸部門常常為了擴(kuò)大其業(yè)務(wù)范圍，競相放松貸前審查和貸后檢查工作，對借款人的收入證明等貸款要素放松審查，收入證明的真實(shí)性大打折扣，從而留下貸款風(fēng)險(xiǎn)漏洞；按照“貸款三查”的要求，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款后應(yīng)對借款人及其資金使用情況進(jìn)行檢查，可現(xiàn)實(shí)上我國商業(yè)銀行普遍存在的問題是銀行貸款檢查流于形式。很多借款人出現(xiàn)居住地址、工作單位發(fā)生變動(dòng)，甚至某個(gè)共同借款人突然意外死亡的情況，銀行也一無所知，其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)之大可想而知。還有外部欺詐造成的操作風(fēng)險(xiǎn)，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商利用“假按揭”的形式騙取銀行資金。

上面的分析告訴我們，個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)較低只是相對而言，在房市的不同階段，個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)具有不同的表現(xiàn)形式。如果不能意識到這一點(diǎn)，并采取相應(yīng)的措施，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的快速發(fā)展終會給我國的商業(yè)銀行積累巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

二、對癥下藥，防范和控制我國商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

要防范和控制我國商業(yè)銀行在個(gè)人房貸業(yè)務(wù)上面臨的風(fēng)險(xiǎn)，首先，頒布通過房地產(chǎn)市場相關(guān)管理部門充分協(xié)商制定的《房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》，從法律高度規(guī)范、約束房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。其次，在充分調(diào)研市場及聽取各家銀行的意見及建議的基礎(chǔ)上，由銀監(jiān)會出臺各家銀行對個(gè)人住房貸款應(yīng)遵循的基本原則及禁忌，制定嚴(yán)格的從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員準(zhǔn)入、退出、獎(jiǎng)懲條例，切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)市場無序的競爭。再者，商業(yè)銀行管理層必須改變思想認(rèn)識。

（一）加大金融改革，穩(wěn)妥引進(jìn)新的金融商品

盡快導(dǎo)入資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托，這些也是發(fā)達(dá)國家通常用來提高銀行的資金流動(dòng)性，降低個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，以及作為處理房地產(chǎn)危機(jī)的金融工具。

（二）推進(jìn)資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展

為了化解個(gè)人住房貸款帶來的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)積極鼓勵(lì)商業(yè)銀行采取市場化的手段轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場的建立，即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造出來以后，再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保、發(fā)行抵押貸款債券的市場。

（三）強(qiáng)化內(nèi)控制度建設(shè)

按照要求制定了商業(yè)性房地產(chǎn)貸款管理的實(shí)施細(xì)則，建立完善個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制政策，根據(jù)房地產(chǎn)貸款的專業(yè)特征，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環(huán)節(jié)分別制定了相應(yīng)的操作規(guī)程，明確了權(quán)責(zé)和考核標(biāo)準(zhǔn)，并強(qiáng)化貸款操作過程的監(jiān)督管理。

（四）推廣全面實(shí)施個(gè)人住房貸款保證保險(xiǎn)制度

將貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給專業(yè)保險(xiǎn)公司。提高貸款行為的安全保障，選擇高資質(zhì)的保險(xiǎn)公司，投保房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，以保障貸款抵押物的安全，增強(qiáng)貸款的信用度，保證資金安全貸放。

風(fēng)險(xiǎn)并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它還有什么可怕的呢？圍繞著我國商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的各類風(fēng)險(xiǎn)也是如此，只要你有信心，有決心，有智慧，早行動(dòng)，從完善制度建設(shè)，嚴(yán)密內(nèi)控監(jiān)督，嚴(yán)格制度落實(shí)，加強(qiáng)獎(jiǎng)罰措施力度，范防和控制風(fēng)險(xiǎn)是水到渠成的事。

[1]楊帆.趙曉.江慧琴.亞洲金融風(fēng)暴后的中國.石油工業(yè)出版社.1998

[2]趙其宏.商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理.經(jīng)濟(jì)管理出版社.北京.2001