淺析中國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題

孫陽(yáng)成

【摘要】由于當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，但是基于各種國(guó)家調(diào)控和管理機(jī)制都逐步完善，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)邁向了泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因是由于投機(jī)過(guò)度等不同誘因，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷飛漲，并失去了正常漲幅狀態(tài)。當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展良好時(shí)，由于地價(jià)不斷提高，價(jià)格不斷提升到最高階段，市場(chǎng)內(nèi)供應(yīng)性發(fā)生變化，導(dǎo)致房?jī)r(jià)直線下落，經(jīng)濟(jì)泡沫從此破滅。此現(xiàn)象的出現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)絢爛性發(fā)展后，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)突然發(fā)生觸底問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn) 漲幅 泡沫 供求

在大約三年前，房地行業(yè)還發(fā)展態(tài)勢(shì)非常迅猛，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)需求性非常大，地產(chǎn)價(jià)格也逐步提升，眾多開(kāi)發(fā)商都進(jìn)入此領(lǐng)域爭(zhēng)奪相關(guān)市場(chǎng)份額。但目前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)卻進(jìn)入了冷卻期，發(fā)展水平開(kāi)始處于滯緩狀態(tài)，導(dǎo)致這種現(xiàn)行主要原因不僅是國(guó)家進(jìn)行了政策調(diào)控，本質(zhì)上來(lái)講是由于此行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)性過(guò)程中具有一定問(wèn)題，并最后造成房地產(chǎn)行業(yè)處于當(dāng)下不景氣狀態(tài)。從經(jīng)濟(jì)性視角來(lái)分析，房屋價(jià)格的下降主要原因是由于泡沫經(jīng)濟(jì)造成的，另外，出現(xiàn)此狀態(tài)的主要誘因還有多方面性，下面就對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫所具有的特點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)一步分析：

一、房地產(chǎn)泡沫的特征

國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)文化性發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，正是由于這種文化的產(chǎn)生，才導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)得到更多大眾的重視性，而房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展形勢(shì)也是大眾非常關(guān)注的部分。從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展近年態(tài)勢(shì)來(lái)看，可體現(xiàn)出從高處逐步下落的過(guò)程，從1997年直到2010年間，房地產(chǎn)行業(yè)得到良好性發(fā)展，但是經(jīng)過(guò)絢爛的發(fā)展后，還是逐步進(jìn)入的衰退期，可見(jiàn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)發(fā)展滯緩狀態(tài)，而造成此現(xiàn)象的主要誘因有哪些呢？

（一）房?jī)r(jià)持續(xù)上漲

由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，而且大眾生活水準(zhǔn)性也在不斷攀升，房屋價(jià)格提升也是歷史發(fā)展的必然結(jié)果。但是由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還需要不斷加強(qiáng)并完善，房屋價(jià)格浮動(dòng)性，應(yīng)該與大眾生活水平相適應(yīng)，但是國(guó)內(nèi)房屋價(jià)格卻出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，價(jià)格提升速度非常快，于此同時(shí)房屋項(xiàng)目也在不斷提升其建設(shè)速度，在上個(gè)世紀(jì)九十年代時(shí)期，各城市中的房屋價(jià)格出現(xiàn)了迅猛漲價(jià)形勢(shì)，由于此時(shí)商品房銷售數(shù)量有限，市場(chǎng)需求性比較平衡，所以未出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)相關(guān)問(wèn)題，但是來(lái)到二十世紀(jì)以后，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，更多的人口都流入了大城市，使得住房需求性提升，同時(shí)為房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了難得機(jī)遇，于是房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得到了空前發(fā)展性，而且導(dǎo)致很多企業(yè)都開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資，最后導(dǎo)致房屋市場(chǎng)的供需性平衡性得到破壞，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)價(jià)值性，有些地區(qū)的居民對(duì)于過(guò)高的房?jī)r(jià)不能有效承擔(dān)，并逐步形成了房地產(chǎn)泡沫。

（二）房?jī)r(jià)收入比過(guò)高

房屋的價(jià)格對(duì)于房產(chǎn)地產(chǎn)行業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益具有一定影響力，房屋價(jià)格的浮動(dòng)性也是產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫的原因。房屋賣(mài)出的價(jià)格對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)收入具有很大作用。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商都是為了獲得更高的經(jīng)濟(jì)收益而進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，并在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程非常關(guān)注不斷管理各項(xiàng)目成本。但是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度過(guò)快，導(dǎo)致出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)的過(guò)度性。觀察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與大眾需求來(lái)說(shuō)，它們之間具有一定的聯(lián)系性與矛盾性，房地產(chǎn)一直追求獲得更高利潤(rùn)性，但是大眾卻更多的關(guān)注其價(jià)值性，但是過(guò)高的房屋價(jià)格，還是會(huì)導(dǎo)致更多的居民不能承擔(dān)如此高昂的房屋價(jià)格。

二、房地產(chǎn)的泡沫化對(duì)我國(guó)的危害

房地產(chǎn)行業(yè)所出現(xiàn)的泡沫形象，還不能對(duì)其行業(yè)發(fā)展具有致命性打擊，但是仍然會(huì)影響其發(fā)展速率，并對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控具有錯(cuò)誤引導(dǎo)性。

（一）房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡

當(dāng)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，在規(guī)模性較大的城市中，其配置結(jié)構(gòu)具有一定問(wèn)題：高檔房屋產(chǎn)品過(guò)多，剛需性房屋產(chǎn)品較少，面積較大的戶型種類較多，但是小戶型房屋數(shù)量過(guò)少。通過(guò)分析從2005年上半年投資結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，處于收入較低居民中，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的需求性減少了14.k60，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房和一般性住宅的比例出現(xiàn)了變化，并同比2004年具有更明顯的減低性，進(jìn)一步造成了房屋供求出現(xiàn)了失衡性。

（二）房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在對(duì)金融系統(tǒng)帶來(lái)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)貸款具有一定的風(fēng)險(xiǎn)因素，而且部門(mén)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)貸款過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)不良信用性，通過(guò)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在農(nóng)業(yè)銀行和中國(guó)銀行中所體現(xiàn)的不良貸款率很高，但是工商銀行與建設(shè)銀行的不良貸款率并不高。另外，當(dāng)下個(gè)人買(mǎi)房貸款的不良信用率很小，但是基于房屋稅收政策的不斷建立，同樣會(huì)影響到購(gòu)買(mǎi)人的償還能力。

（三）房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在易引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)

由于房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)破滅性預(yù)兆，將會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大影響，并導(dǎo)致很多工廠破產(chǎn)，社會(huì)中的失業(yè)現(xiàn)行比較嚴(yán)重。而且處于經(jīng)濟(jì)危機(jī)狀態(tài)下，也導(dǎo)致更多犯罪事件時(shí)有發(fā)生。觀察馬來(lái)西亞房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程，在1997年其房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破裂，而且當(dāng)年的犯罪率對(duì)比1996年比例數(shù)值提升可38%，在1998年第一季度中其犯罪率對(duì)比1997年比例數(shù)值提升可53%，由于本地居民對(duì)于經(jīng)濟(jì)危機(jī)非常不滿同時(shí)造成了社會(huì)危機(jī)性不斷攀升。

三、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)分析研究可以看出，泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生都是由于經(jīng)濟(jì)利益問(wèn)題所導(dǎo)致的。大眾需要在社會(huì)生活中爭(zhēng)取更多的經(jīng)濟(jì)收益性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也非常關(guān)注提高經(jīng)濟(jì)收益，但是在獲得更高收益過(guò)程中，需要進(jìn)一步考慮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展適應(yīng)性。正是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的無(wú)序性以及沒(méi)有受到國(guó)家具體有效管控，導(dǎo)致在一定時(shí)期內(nèi)發(fā)展?fàn)顟B(tài)過(guò)于迅速，并沒(méi)有關(guān)注居民購(gòu)買(mǎi)的承受性，導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展處于滯緩狀態(tài)。如果不能提升購(gòu)買(mǎi)方的購(gòu)買(mǎi)欲望，則會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)過(guò)剩問(wèn)題?？梢?jiàn)，為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展具有一定的穩(wěn)定性以及有序性，需要以務(wù)實(shí)的態(tài)度進(jìn)行市場(chǎng)分析，并關(guān)注如何才能避免泡沫經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)。

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