房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后的稅收籌劃分析

何玉蘭

摘要：營(yíng)改增是新時(shí)期我國(guó)稅收制度改革的一項(xiàng)重要措施，是我國(guó)在稅收管理方面做出的一次重要變革。營(yíng)改增改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，能夠有效地減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)特殊的性質(zhì)，如果籌劃管理不當(dāng)，則有可能增加房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本，因此，必須對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收進(jìn)行科學(xué)的籌劃和分析。基于此，本文對(duì)營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃進(jìn)行了相關(guān)的分析和探究，暫不涉足項(xiàng)目后期的土地增值稅等環(huán)節(jié)，以期為新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)納稅提供一定的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營(yíng)改增；稅收籌劃

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）001-000-02

作為我國(guó)稅收管理發(fā)展歷程中十分重要的一項(xiàng)稅收改革項(xiàng)目，營(yíng)改增是一項(xiàng)十分重要的減稅措施，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)更好發(fā)展方面發(fā)揮著十分重要的作用。營(yíng)改增對(duì)各行各業(yè)稅收活動(dòng)都產(chǎn)生了重大的影響，是房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)2016年的頭等大事，營(yíng)改增既能夠減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，但是也可能會(huì)帶來重復(fù)納稅、加重稅負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)，在這種情況下，必須結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際，做好營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃，為新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅產(chǎn)生的影響

營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅產(chǎn)生的影響是兩面的。首先，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅產(chǎn)生了一定積極的影響，一是在營(yíng)改增情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅重復(fù)納稅、無法進(jìn)行抵扣、退稅的問題，二是營(yíng)改增改變了房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格體系，將營(yíng)業(yè)稅變?yōu)樵鲋刀惖淖龇ㄏ鄳?yīng)的建立起來增值稅進(jìn)項(xiàng)、銷項(xiàng)的抵扣關(guān)系，這就會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行自覺的內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整。三是營(yíng)改增政策帶來了房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，自身規(guī)模小、管理不夠規(guī)范、與建筑業(yè)等協(xié)作能力不夠、資金管理存在風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)在營(yíng)改增體制下很難適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的節(jié)奏，相應(yīng)的稅收不僅不會(huì)降低，反而會(huì)增加，營(yíng)改增后長(zhǎng)期的運(yùn)行過程自然會(huì)淘汰規(guī)模小實(shí)力差的建筑企業(yè)。同樣的，營(yíng)改增也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。一是在政策改革的過渡階段，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)時(shí)間是比較長(zhǎng)的，前一段銷售的時(shí)候還是繳納5%的營(yíng)業(yè)稅的含稅價(jià)，后續(xù)的銷售受到營(yíng)改增政策的影響稅率增加到11%，但是相應(yīng)的售價(jià)卻沒有辦法更改，在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨比較嚴(yán)重的損失，并對(duì)項(xiàng)目后期清算的土地增值稅扣除額度產(chǎn)生較大的影響，對(duì)土地增值稅的計(jì)算產(chǎn)生重要影響。二是營(yíng)改增后建筑企業(yè)的負(fù)稅會(huì)相應(yīng)的增加，并且增加額會(huì)相應(yīng)的轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)商方面，這對(duì)有自己建筑部門的房地產(chǎn)開發(fā)商來說受到的影響會(huì)更大。三是營(yíng)改增過渡時(shí)期，按規(guī)定要采取新項(xiàng)目新政策，老項(xiàng)目老政策，新項(xiàng)目按增值稅率納稅，老項(xiàng)目繼續(xù)按照營(yíng)業(yè)稅處理。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期較長(zhǎng)，對(duì)于已經(jīng)較長(zhǎng)時(shí)間持有土地并進(jìn)行大量前期工作但仍沒進(jìn)入主體開發(fā)的新項(xiàng)目，已經(jīng)發(fā)生的費(fèi)用或者簽訂的合同不能取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)，實(shí)際上會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)的稅收。四是營(yíng)改增后建筑材料企業(yè)、勞務(wù)服務(wù)企業(yè)以及融資機(jī)構(gòu)等與房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率差，這在一定程度上也會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。四是房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納包括城市建設(shè)配套費(fèi)在內(nèi)的大量政府性規(guī)費(fèi)，但是這些繳費(fèi)項(xiàng)目屬性不屬于營(yíng)業(yè)性質(zhì)的收入，按照相關(guān)稅收政策不繳納營(yíng)業(yè)稅，但是實(shí)行營(yíng)改增后，政府性規(guī)費(fèi)同樣不繳納增值稅，因此房地產(chǎn)企業(yè)在繳納政府性規(guī)費(fèi)的時(shí)候不能取得增值稅的專用發(fā)票，因此也就不符合進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的條件，不能在繳納增值稅的時(shí)候從銷項(xiàng)稅額中進(jìn)行扣除，這對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)來說是一個(gè)比較消極的影響。五是營(yíng)改增之后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的聯(lián)營(yíng)合作風(fēng)險(xiǎn)增加，在增值稅下，銷項(xiàng)稅額是不含稅的工程造價(jià)與增值稅率之間的乘積，進(jìn)項(xiàng)稅額是增值稅專用發(fā)票上標(biāo)注的增值稅額，如果聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目不能取得增值稅的專用發(fā)票，增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額就會(huì)變小，繳納的稅款較多，可抵扣的稅款減少，實(shí)際稅負(fù)可達(dá)到6%到11%，甚至有的會(huì)超過利潤(rùn)率，風(fēng)險(xiǎn)增加。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后稅收籌劃的建議和措施

（一）合理籌劃企業(yè)各個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的稅收

早介入早謀劃，必須全過程合法合規(guī)籌劃稅費(fèi)。一是對(duì)于房地產(chǎn)增值稅一般納稅人，要從籌資、土地取得、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、供應(yīng)商合作者的選擇等前期環(huán)節(jié)介入，直到項(xiàng)目營(yíng)銷的各個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用和成本都要盡可能符合銷售稅金和土地增值稅清算的納稅抵扣，加強(qiáng)對(duì)材料供應(yīng)、勞務(wù)服務(wù)、融資渠道等合作企業(yè)的選擇，要加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票的管理，提高增值稅抵扣意識(shí)；二是加強(qiáng)與合作企業(yè)的合同約定，要對(duì)材料等供應(yīng)商的資質(zhì)和材料的報(bào)價(jià)進(jìn)行對(duì)比分析，在一般納稅人處購(gòu)進(jìn)零散建筑材料的時(shí)候，通過索要增值稅專用發(fā)票的方式能夠最大額度的抵扣。如果是在小規(guī)模納稅人處進(jìn)購(gòu)材料的時(shí)候，如果是無法進(jìn)行抵扣或者是抵扣比較低的情況下，可以在價(jià)格上進(jìn)行協(xié)商。第三，要充分的利用稅率差異，一般情況下，物資的稅率是17%左右，而建筑行業(yè)的稅率則是11%，如果是政策允許，可以利用納稅對(duì)象之間的稅率差異來減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人身份進(jìn)行相關(guān)的利用，做好稅收籌劃，例如小規(guī)模納稅人的進(jìn)項(xiàng)稅超過了銷售額的8%，在這種情況下，如果要減少稅負(fù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請(qǐng)成為一般納稅人。最后，可以通過納稅時(shí)間延遲、爭(zhēng)取優(yōu)惠政策等措施進(jìn)行稅收籌劃。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)要積極地轉(zhuǎn)變營(yíng)銷策略

針對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收產(chǎn)生的影響，要想在新的稅收政策下降低成本，就必須結(jié)合實(shí)際做好營(yíng)銷策略的轉(zhuǎn)變工作。例如在定價(jià)不變的情況下，通過營(yíng)改增能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)費(fèi)用和成本，在提升利潤(rùn)方面能夠發(fā)揮十分重要的作用，但是如果材料、人力、設(shè)備等相關(guān)因素的變化，則會(huì)導(dǎo)致成本上升，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就要對(duì)營(yíng)銷策略進(jìn)行有效調(diào)整，升級(jí)業(yè)務(wù)，擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，不斷提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè)要積極實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的多樣化，并且盡可能的根據(jù)實(shí)際實(shí)現(xiàn)住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目的同步開發(fā)來實(shí)現(xiàn)稅負(fù)降低的目的。

（三）做好新老項(xiàng)目稅收籌劃

不論是針對(duì)房地產(chǎn)的新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目，在實(shí)行營(yíng)改增之后都要開展積極合理的稅收籌劃，按新老項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待進(jìn)行全過程稅收籌劃和管理，最大程度的降低稅負(fù)。一要準(zhǔn)確判斷、區(qū)分新老項(xiàng)目，選用合規(guī)的稅率，一是以是否取得工程施工許可證為標(biāo)準(zhǔn)來判斷。營(yíng)改增之前簽訂的建筑施工合同，但沒有辦理施工許可證，工程未動(dòng)工，5月1日后才辦理施工許可證，工程正式動(dòng)工的項(xiàng)目，是新項(xiàng)目。二是以合同是否簽訂來區(qū)分。5月1日后簽訂施工合同的項(xiàng)目是新項(xiàng)目。三是有施工許可證也簽訂了施工合同，但5月1日前未完工、營(yíng)改增之后繼續(xù)施工的項(xiàng)目，是老項(xiàng)目。四是“先上車后買票”的行為，5月1日之前沒有簽合同，包括工程施工許可證等法律手續(xù)，但已正式動(dòng)工了，5月1日后補(bǔ)辦手續(xù)的工程，還叫做老項(xiàng)目。二要清楚取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)額是否可以抵扣。按照“實(shí)質(zhì)重于形式”來掌握取得進(jìn)項(xiàng)稅額是否能夠抵扣，比如：5月1日前采購(gòu)的建筑材料已經(jīng)用于工程項(xiàng)目但5月1日后才支付材料款取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣；5月1日前購(gòu)買的辦公用品、機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)及其他存量資產(chǎn)但5月1日后才獲得增值稅專用發(fā)票的進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣。三要按照分開采購(gòu)、分開決算、分開核算的原則，對(duì)房地產(chǎn)新老項(xiàng)目銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行分項(xiàng)、分開管理，新項(xiàng)目取得的進(jìn)項(xiàng)稅不能用于老項(xiàng)目抵扣。

（四）從多個(gè)方面規(guī)避政府性規(guī)費(fèi)帶來的負(fù)面影響

首先，可以通過土地出讓的方式獲取土地的使用權(quán)，然后根據(jù)土地成交價(jià)格及相關(guān)規(guī)費(fèi)的金額，憑政府部門開具的合法憑證按照一定的比例扣除稅款。其次，針對(duì)庫(kù)存量按照銷售收入實(shí)行簡(jiǎn)易征收，征稅率確定為5%左右。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用政府出臺(tái)的各種優(yōu)惠政策，減輕稅負(fù)增加。最后，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮調(diào)整產(chǎn)品開發(fā)結(jié)構(gòu)，更多開發(fā)建設(shè)精裝修房，這樣在精裝修過程中產(chǎn)生的勞務(wù)、材料費(fèi)用都能夠取得增值專用發(fā)票，在繳納增值稅的時(shí)候可以作為進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。

（五）與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持良好的溝通和交流

營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)征管主體由過去的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)，加上很多政策、規(guī)定和要求需要進(jìn)一步的明確，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要與國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)多溝通、多聯(lián)系、多交流，構(gòu)建通暢的協(xié)調(diào)關(guān)系，及時(shí)了解和掌握增值稅方面的相關(guān)知識(shí)以及房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增之后需要注意的事項(xiàng)，獲取最新的稅收政策信息，為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范自身的納稅行為提供可靠的業(yè)務(wù)保障。

三、結(jié)語(yǔ)

營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成的影響既有積極的方面，也有消極的方面，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要從人員、政策、營(yíng)銷策略和環(huán)節(jié)控制等多個(gè)方面采取措施，積極適應(yīng)營(yíng)改增帶來的變化，不斷提升企業(yè)的管理能力和經(jīng)營(yíng)效益。

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