推進(jìn)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價科學(xué)化評估的探究

李 瑩

（福州理工學(xué)院，福建 福州 350001）

推進(jìn)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價科學(xué)化評估的探究

李 瑩

（福州理工學(xué)院，福建 福州 350001）

對城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價進(jìn)行科學(xué)化評估，在一定程度上有利于為政府土地管理提供相應(yīng)的決策依據(jù)，制定相應(yīng)的地價政策來合理引導(dǎo)土地資源的利用和流動.因此，本文將從城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價內(nèi)涵及其特點出發(fā)，以發(fā)揮土地重要生產(chǎn)因素作用為導(dǎo)向，科學(xué)制定基準(zhǔn)地價，以為政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控提供依據(jù)為目標(biāo)，合理把握影響城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的因素，通過收益還原、路線價和剩余評估法等來推進(jìn)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價科學(xué)化評估.

城鎮(zhèn)；基準(zhǔn)地價；科學(xué)化；評估方式

基準(zhǔn)地價，按照字面上的意思就是土地最開始的價格，要根據(jù)城鎮(zhèn)計劃范圍摸清楚城鎮(zhèn)發(fā)展的現(xiàn)狀，嚴(yán)格按照土地地質(zhì)、分布情況、地形狀況、土質(zhì)等級、土地用途等來科學(xué)評估，從而確定土地所使用的最高年限，以此為基礎(chǔ)來確定的土地使用權(quán)價格.但是，目前在對城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估的過程中，沒有把握好基準(zhǔn)地價的時效性特點，進(jìn)行城鎮(zhèn)土地規(guī)劃過程中評估方式有待更新與完善，否則就會影響城鎮(zhèn)土地及其城鎮(zhèn)的長遠(yuǎn)發(fā)展.因此，本文將從以下幾點進(jìn)行推進(jìn)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價科學(xué)化評估的探究.

1 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價內(nèi)涵及其特點

城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價，要求以城鎮(zhèn)規(guī)劃為范圍，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等不同行業(yè)用途對同地級別、土地條件、土地類型、地形位置與土地質(zhì)量等分類別進(jìn)行土地評估，一般這就是政府制定土地平均價格的依據(jù)，也是所公布的國有土地使用權(quán)的平均價格.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價主要包括以下四個特點：一是城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價都是政府部門牽頭的，委托特定的估價機構(gòu)，在對地價進(jìn)行估算后數(shù)據(jù)是面向全社會公布的，為增加人們對城鎮(zhèn)土地的認(rèn)識程度；二是及時土地質(zhì)量、類型、地形等相同，但是按照不同行業(yè)用途，基準(zhǔn)地價估算過程中所采用的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，就目前我國來說，包括工業(yè)用地、商業(yè)用地和住宅用地三個基準(zhǔn)地價類型；三是基準(zhǔn)地價是一個平均地價，有限定的基準(zhǔn)區(qū)域范圍，這種地域主要是按照土地的級別來進(jìn)行估算劃分的，在我們城鎮(zhèn)土地評價實踐中，商業(yè)基準(zhǔn)地價與工業(yè)用地基準(zhǔn)地價在內(nèi)部價格上差異明顯，這就是土地使用所造成的差異；四是城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價具有明顯的全覆蓋性特點，一樣的城鎮(zhèn)，不同的區(qū)域，相同的用地，基準(zhǔn)價格都有十分明顯的差距.

2 推進(jìn)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的必要性分析

2.1 為政府土地管理提供依據(jù)

土地在城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程中作為非常重要的生產(chǎn)因素，通過城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價，有利于為各級政府土地管理提供依據(jù)，以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)制定合理的地價政策，從而充分發(fā)揮土地資源的作用，提高土地資源的利用率，引導(dǎo)城鎮(zhèn)土地有序流動，為推進(jìn)各行各業(yè)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)確流向提供科學(xué)的依據(jù)，并將城鎮(zhèn)土地作為政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控工具來發(fā)揮作用.對城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估，有利于培育和完善各個城鎮(zhèn)地區(qū)的地產(chǎn)市場，不斷改進(jìn)和修正城鎮(zhèn)土地基本估價方法，結(jié)合各個企業(yè)改制的要求及時做好土地出任、轉(zhuǎn)讓與抵押等經(jīng)濟(jì)活動的工作.一般來說，城鎮(zhèn)準(zhǔn)基地價評估過程中常用的方法包括市場比較法、收益還原法與剩余法等，在新形勢下雖然還存在著一定的不足，但是不斷的實踐與反思，才能改進(jìn)和創(chuàng)新城鎮(zhèn)地價評估方法，推進(jìn)城鎮(zhèn)地價科學(xué)化評估.

2.2 推進(jìn)城鎮(zhèn)科學(xué)化發(fā)展

新形勢下我國城鎮(zhèn)企業(yè)快速發(fā)展，為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了突出的貢獻(xiàn)，但是與發(fā)展日益成熟的大城市相比較來說，城鎮(zhèn)發(fā)展存在的突出問題與城鎮(zhèn)準(zhǔn)基低價有著一定的關(guān)系，城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的考量缺乏橫向比較.因此，推進(jìn)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價科學(xué)化評估，有利于加強土地市場規(guī)劃的規(guī)范，整合優(yōu)化土地資源，加強土地要素的合理投入，適當(dāng)減小小城鎮(zhèn)的投入量，防止城鎮(zhèn)發(fā)展過程中資金與物力的浪費、土地資源的閑置，對促進(jìn)城鎮(zhèn)科學(xué)發(fā)展具有積極的作用.再者，對城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價進(jìn)行科學(xué)化評估，有利于為城鎮(zhèn)發(fā)展節(jié)約大量的資源，充分利用其資源為城鎮(zhèn)規(guī)劃奠定基礎(chǔ)，通過科學(xué)的各種基準(zhǔn)地價對城鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展提供決策依據(jù).

3 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估工作存在的主要問題分析

當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估方式越來越科學(xué)，但是我國城鎮(zhèn)地價管理基本上是以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)，具有較強的系統(tǒng)性和政策性，但是目前城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估工作還存在一些問題.其一，對于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估缺乏科學(xué)的規(guī)劃，規(guī)劃、房產(chǎn)與財政等相關(guān)部門之間的溝通聯(lián)系不足，對土地市場的協(xié)助作用發(fā)揮不足，導(dǎo)致土地市場上缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)的基準(zhǔn)地價管理機制.其二，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估過程中缺乏先進(jìn)的技術(shù)工作，沒有把握好城市地價管理的基本要求，先進(jìn)的基準(zhǔn)地價技術(shù)理論與新形勢下城鎮(zhèn)發(fā)展與基準(zhǔn)地價管理脫節(jié)，相關(guān)的研究成果對于城鎮(zhèn)土地價格的指導(dǎo)作用發(fā)揮不足.其三，在進(jìn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估過程中地價管理水平不足，缺乏先進(jìn)的技術(shù)手段，整體局面還滯后于城鎮(zhèn)發(fā)展的需要，相應(yīng)的地價管理政策還缺乏明確具體的依據(jù)，以基準(zhǔn)地價為核心的這種方式導(dǎo)致城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價缺乏前瞻性和預(yù)測性.其四，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估過程中存在著明顯的具體技術(shù)問題，基準(zhǔn)地價評估方法及程序還有待加強，短時間內(nèi)城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價評估還缺乏有效的方法，成果動態(tài)更新速度不快，難以從根本上解決城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的問題，土地定級估價成果的應(yīng)用不足，所形成的滯后性問題大大降低了基準(zhǔn)地價的應(yīng)用效果.再者，沒有把握好城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的變化，缺乏完善的基準(zhǔn)地價動態(tài)更新機制，動態(tài)監(jiān)測不足，地價監(jiān)測評估方式過于簡單，不能完全真實地反映城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價變化的情況，也很難對根據(jù)歷史數(shù)據(jù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行預(yù)測、預(yù)警，對于城鎮(zhèn)發(fā)展的規(guī)劃、建設(shè)計劃等因素考慮不足.

4 推進(jìn)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價科學(xué)化評估的對策和建議

4.1 堅持問題導(dǎo)向解決城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的一般問題

要增強城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估方式的系統(tǒng)性和政策性，必須想方設(shè)法創(chuàng)新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估工作方式，堅持問題導(dǎo)向解決城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的一般問題.其一，要著力加強城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估規(guī)劃的科學(xué)性，協(xié)同規(guī)劃、房產(chǎn)與財政等相關(guān)部門的作用，增強各個部門之間的溝通聯(lián)系，強化其對土地市場的協(xié)助作用，規(guī)范土地市場，構(gòu)建統(tǒng)一協(xié)調(diào)的基準(zhǔn)地價管理機制.其二，在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估過程中，要積極引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)工作，準(zhǔn)確把握城市地價管理的基本要求，強化先進(jìn)的技術(shù)理論對城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的指導(dǎo)，推進(jìn)新形勢下城鎮(zhèn)發(fā)展與基準(zhǔn)地價管理的結(jié)合，確保相關(guān)的研究成果可以用到實處，強化城鎮(zhèn)土地價格對于土地市場規(guī)范以及城鎮(zhèn)發(fā)展的指導(dǎo)作用.其三，在進(jìn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估過程中，要著力采取措施提升地價管理水平，在先進(jìn)技術(shù)手段的支撐下，優(yōu)化城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的整體格局，以城鎮(zhèn)發(fā)展的需要為導(dǎo)向強化各個城鎮(zhèn)的地價管理，在明確具體的依據(jù)下把握好城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價，從而提高基準(zhǔn)地價的前瞻性和預(yù)測性.

4.2 采取措施解決城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)問題

要采取措施解決城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的具體技術(shù)問題，創(chuàng)新基準(zhǔn)地價評估方法，優(yōu)化城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價程序，選擇有效的方法，及時把握好市場基準(zhǔn)地價成果動態(tài)的更新速度，從根本上解決城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的問題.要增強土地定級估價成果的應(yīng)用，解決一些滯后性問題，準(zhǔn)確把握城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的變化，通過完善的基準(zhǔn)地價動態(tài)更新機制來加強城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的動態(tài)監(jiān)測，提高城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價變化反映的真實性與完整性，利用好一切基準(zhǔn)地價的歷史數(shù)據(jù)，綜合考慮城鎮(zhèn)發(fā)展的規(guī)劃、建設(shè)計劃等因素，對城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測、預(yù)警，推進(jìn)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估過程中的一般性問題得以解決.

4.3 把握好基本影響因素，推進(jìn)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價合理評估

要把握好城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估過程中的一般因素、區(qū)域因素和個別因素，創(chuàng)新思路推進(jìn)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價合理評估.要摸清楚城鎮(zhèn)地價的總體水平，根據(jù)區(qū)域條件、自然社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)以及發(fā)展歷程等進(jìn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估；也要把握好影響城鎮(zhèn)地價水平的幾個因素，從地理位置、交通條件、公用設(shè)施、區(qū)域條件、發(fā)展規(guī)劃等區(qū)域因素出發(fā)強化城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估；要把握好影響宗地資深地價的因素，從土地地形、位置、開發(fā)程度、形狀、面積、使用限制條件等出發(fā)推進(jìn)城鎮(zhèn)科學(xué)化管理.摸清楚影響城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的因素后，要及時對城鎮(zhèn)土地進(jìn)行級別更新，強化土地級別控制，選擇好范圍，準(zhǔn)確劃分地價區(qū)片、區(qū)段位置的同時，全面改進(jìn)和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的評估體系，建立嚴(yán)格完善的地價動態(tài)監(jiān)測體系，按照土地不同用途后，基于區(qū)域差異科學(xué)評估和測算，進(jìn)一步通過地價評估修正來解決這些問題.

4.4 協(xié)調(diào)各個方法，共同發(fā)力推進(jìn)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價科學(xué)化評估

在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估過程中，要利用好收益還原法，科學(xué)正確評估城鎮(zhèn)土地的使用權(quán)價格，嚴(yán)格按照《估計規(guī)程》的要求，采用有限年金法對城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估，要嚴(yán)格準(zhǔn)確計算機就城鎮(zhèn)土地的純收益、還原率、收益價格、使用年限，通過這些數(shù)據(jù)進(jìn)一步算出城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價.收益還原法，在一定程度上具有一定的經(jīng)濟(jì)性和實用性，但是需要以其他相同行業(yè)的地價水平進(jìn)行對比，選擇好焦點，再延伸區(qū)域范圍進(jìn)行評估.要科學(xué)采用路線價評估方法，對城鎮(zhèn)街道、土地使用價值設(shè)立一個標(biāo)準(zhǔn)，計算城鎮(zhèn)土地平均價格的同時，按照區(qū)域范圍確定好土地的路線價.但是，這種方法強化城鎮(zhèn)土地道路的排列整齊和系統(tǒng)的規(guī)劃.要合理采用剩余評估法，對城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價進(jìn)行重新規(guī)劃和建設(shè)，按照土地閑置的要求和形勢，強化土地的評估.這種方法主要是用于房屋買賣，具有極大的局限性.

〔1〕劉義,陳英,白志遠(yuǎn),鄭世杰.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估相關(guān)問題探討——以甘肅省甘谷縣為例[J].中國農(nóng)學(xué)通報，2014（17）.

〔2〕王占岐,楊俊,余強.小城鎮(zhèn)群基準(zhǔn)地價評估研究[J].中國土地科學(xué)，2014（08）.

〔3〕王群.城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估研究進(jìn)展綜述[J].太原城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2014（05）.

〔4〕孔維華.城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價評估研究[D].山東科技大學(xué)，2003.

〔5〕劉丹陽.灰色模型與回歸模型在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估中的比較[J].鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院學(xué)報，2014（02）.

〔6〕解皓.基于遺傳優(yōu)化克立格法的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估模型研究[D].武漢大學(xué)，2005.

〔7〕謝妍.以市場地價為導(dǎo)向的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價評估應(yīng)用研究[D].昆明理工大學(xué)，2016.

F301.2

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1673-260X（2017）12-0078-02

2017-10-05