新型城鎮(zhèn)化對城市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的影響研究

郭婷

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和先導性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接影響著整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。本文采用定性和定量的分析方法，研究新型城鎮(zhèn)化對城市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的影響。實證結(jié)果表明：人均GDP、城市化率、城鎮(zhèn)居民平均收入和擁有交通車輛數(shù)與房屋施工面積之間有著顯著的正向關(guān)系。

前幾年我國房地產(chǎn)市場的火熱以及近期房地產(chǎn)市場庫存壓力的低迷不利于我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。供需不平衡是導致房地產(chǎn)市場波動的直接原因，但最根本原因是房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模過大或不足。新型城鎮(zhèn)化將成為未來拉動我國經(jīng)濟增長的重要引擎。新型城鎮(zhèn)化肩負著刺激消費、擴大內(nèi)需，拉動中國經(jīng)濟持續(xù)增長的重任。房地產(chǎn)業(yè)是新型城鎮(zhèn)化的重要物質(zhì)載體，新型城鎮(zhèn)化的順利推進需要房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

在閱讀大量相關(guān)文獻的基礎(chǔ)上，通過全面仔細的分析研究城鎮(zhèn)的各項基本功能之后，將城鎮(zhèn)化過程中內(nèi)在的因素和外在的因素結(jié)合在一起，分別從城鎮(zhèn)化進程中經(jīng)濟發(fā)展、社會發(fā)展、生活質(zhì)量和基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)保四個方面來對城市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模進行分析。經(jīng)過嚴格篩選并最終確立了以下12個指標來構(gòu)建研究區(qū)域的指標體系：

一、經(jīng)濟發(fā)展指標。經(jīng)濟發(fā)展指標主要衡量城市經(jīng)濟發(fā)展狀況，本文選取的經(jīng)濟指標主要有：人均GDP、人均地方財政收入和GDP增長率。

二、社會發(fā)展指標。社會發(fā)展指標反映了城市社會發(fā)展狀況，本文選取的社會發(fā)展指標有：人口數(shù)量、人口自然增長率、城市化率。

三、生活質(zhì)量指標。生活質(zhì)量指標主要測量城市居民生活水平狀況，本文選取的生活質(zhì)量指標有：城鎮(zhèn)居民人均收入、人均住房面積、每萬戶人擁有醫(yī)生數(shù)。

四、基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)保指標。本文選取的生活質(zhì)量與環(huán)保指標有：人均道路面積、人均綠地面積、公共交通車輛數(shù)。

本文選用全國31個省市2005-2014年的數(shù)據(jù)，運用面板數(shù)據(jù)模型研究新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的影響程度。根據(jù)相關(guān)性分析結(jié)果確定如下指標：被解釋變量為房屋施工面積，解釋變量依次為人均GDP、城市化率、人均道路面積、公共交通車輛數(shù)。對人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均收入以消費價格指數(shù)進行平減，把平減后的數(shù)據(jù)取對數(shù)，同時將房屋施工面積、公共交通車輛數(shù)的數(shù)據(jù)也取對數(shù)。經(jīng)過處理后，所有數(shù)據(jù)都表示變化率。

Hausman檢驗結(jié)果表明，在5%顯著性水平下拒絕原假設(shè)，模型不滿足隨機影響模型的假設(shè)，所以選擇個體固定影響模型。利用Eviews6.0對上式進行回歸分析，根據(jù)回歸結(jié)果，

最終的模型方程為：

從上面的模型方程中可以看出人均GDP（AGDP_it）、城市化率（UR_it）、城鎮(zhèn)居民平均收入（AIC_it）和擁有交通車輛數(shù)（NT_it）與房屋施工面積（HCA_it）之間有著顯著的正向關(guān)系。人均GDP每提高1%，房屋施工面積上漲0.141%，說明人均GDP水平的提高會增加房屋施工面積；城鎮(zhèn)家庭人均收入提高1%，房屋施工面積增長1.086%，說明城鎮(zhèn)家庭人均收入的增加使消費者對住房有效需求增加，從而增加了房屋施工面積；城市化率每提高1%，房屋施工面積增加0.192%，說明城市化率提高人口增多，能產(chǎn)生房地產(chǎn)市場需求，增加房屋施工面積；擁有交通車輛數(shù)提高1%，房屋施工面積增加0.101%。

結(jié)合本文分析結(jié)果，在新型城鎮(zhèn)化背景下，為保證房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和先導性產(chǎn)業(yè)的作用，對我國房地產(chǎn)市場提出以下政策建議。

（1）嚴格控制土地出讓規(guī)模。地方政府應(yīng)具體問題具體分析，要根據(jù)本地區(qū)發(fā)展水平情況和長遠發(fā)展戰(zhàn)略，嚴格把好土地入市關(guān)，規(guī)范土地規(guī)劃、審批和招拍掛交易程序各個環(huán)節(jié)，打擊土地供求中的投機現(xiàn)象，確保與房地產(chǎn)開發(fā)相適應(yīng)的土地供應(yīng)總量和增長速度，保證房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)健康發(fā)展。此外，政府還應(yīng)在房地產(chǎn)交易市場上，通過建立有效的競爭市場，抑制交易投機，確保房地產(chǎn)產(chǎn)品交易公開、公正和公平的市場秩序。

（2）努力提高居民收入水平。居民收入水平大幅提高，人們有意愿也有經(jīng)濟能力購房，房地產(chǎn)市場不僅能形成大量有效需求，而且房地產(chǎn)商品也如普通商品一樣，不再是保值增值的投資品，房地產(chǎn)業(yè)也就能夠回到健康軌道持續(xù)發(fā)展。

（3）著力完善城市公共基礎(chǔ)設(shè)施。完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施不僅為城市居民提供了便捷的生活服務(wù)，也為城市房地產(chǎn)開發(fā)提供了重要物質(zhì)基礎(chǔ)和創(chuàng)造了有利條件。便捷的生活服務(wù)不僅能夠吸引大量購房者購房，增加房地產(chǎn)市場需求，而且能夠吸引大量的流動人口，帶動房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展。城市房地產(chǎn)在開發(fā)過程中需要給排水系統(tǒng)、便捷的交通、充足的能源供應(yīng)等基礎(chǔ)配套設(shè)施來確保房地產(chǎn)開發(fā)的順利進行。政府應(yīng)加大對公共基礎(chǔ)設(shè)施的財政投入，完善城市公共基礎(chǔ)設(shè)施。具體包括：建立城市污水處理系統(tǒng)，增加城市綠化覆蓋面積，增加城市公共交通車輛等。