世界城市的房價收入比的影響因素分析

張婷婷

摘要：本文以世界城市的綜合數據為依據，運用統(tǒng)計中最小二乘法的估計方法。實證的分析分為31個世界城市，得到的結論是：房價收入比與城市的生活成本指數、生活質量指數以及空氣污染指數呈負相關，而與城市交通指數、安全指數、商店，旅館價格指數和當地購買指數呈正相關；每一個因素比例的變化都各不相同，生活成本指數的影響系數越來越大，而安全指數的系數變化不是很大。

關鍵詞：世界城市房價收入比

一、房價收入比的影響因素分析

房價收入比是指商品房的價格與城市居民家庭年收入之比，是衡量房價與社會發(fā)展的重要指標。根據可得數據，將影響因素分為：生活成本（SC）、城市安全（CA）、空氣污染（KW）、城市交通（CJ）、生活質量（SZ）和健康（JK）變量共六大類。

生活成本指數（SC），是一個相對指標，指城市居民的消費品價格指數，包括雜貨店，旅館，交通和水電費4個方面，但不包括房屋貸款等。

城市安全指數（CA）是對一個城市安全指數的整的體估計，還基http：//www.numbeo.com的訪問者的調查，這種調查方式與許多科學的，官方的調查方法是相似的。安全指數低于20的為較低水平，20-40為低水平的安全指數，40-60為中等水平，60-80位較高水平的安全指數，高于80意味著城市安全水平非常高。

城市交通指數（CT）是一個綜合指數，它反映了平均花費在上班路上的時間（時間單位：分鐘），由于長時間的通勤時間帶來不滿的估計，交通中低效率的估計和交通時間C02排放等4個方面。

生活質量指數（SZ）考慮了一個城市的當地購買力，污染程度，生活成本，交通情況，健康情況，安全程度和一個城市的氣候指數。

健康指數（JK）是通過衡量城市的健康中心系統(tǒng)的數量，醫(yī)療專家數量，設備，醫(yī)生，護士的數量和和花費在醫(yī)療方面的費用來衡量。

二、數據描述

本文采集了全球31個城市的數據，包括：

歐洲（倫敦、巴黎、柏林、蘇黎世、斯德哥爾摩、哥本哈根、馬德里、伊斯坦布爾、布魯塞爾、米蘭、巴塞羅那、莫斯科，共12個）；美洲（紐約、多倫多、洛杉磯、溫哥華、波士頓、芝加哥、舊金山、墨西哥城、圣保羅，共9個）；亞洲（東京、新加坡、香港、上海、曼谷、臺北、吉隆坡、孟買，共8個）；大洋洲（悉尼）；非洲（開羅）

數據的時間為：2012年-2016年中期，包括10個時間段，每年包括年初和年中的數據。對2015年31個城市的相關數據進行回歸。

三、實證的結果與解釋

3.1模型建立

所以，對于全球城市數據的分析，用下面的計量模型進行估計：

+

其中，、、、分別表示生活成本指數、城市安全指數、空氣污染指數、城市交通指數、生活質量指數、健康指數，

3.2研究結果

從統(tǒng)計回歸估計結果看到該模型能解釋房價收入比的方差，而且從調整的R2，發(fā)現該計量方程的RRE能=解釋了大部分方差。這說明模型是合適的。從房價收入比與各個影響因素的關系發(fā)現，房價收入比與城空氣污染指數以及生活質量變量有正相關關系，兩個變量能促進城市房價收入比的提高，但是房價收入比喻空氣污染程度的關系不是很大，其中空氣污染程度較生活質量對房價收入比的作用較小，體現了環(huán)境對人們生活的重要性。這也比較符合世界的國情，人們寧可擠在大城市里承受環(huán)境質量差和較高的房價，因為這里有豐富的資源，小孩上學也方便，進一步提升了房價收入比。

四、結論

為了使得房價收入比控制在很好的范圍內，結合上述的實證分析，本文提出的建議如下：

加大對城市的基礎設施的建設的力度，促使城市房價收入比在理想的范圍內；而且政府要積極引進多方面的投資，確保房地產市場的良性發(fā)展。

從房價收入比與世界城市空氣污染的反向關系來看，表明較低的房價收入能使得城市環(huán)境越來越好。城市的房價收入比越高，人們越想留在該城市，享受該城市的優(yōu)越環(huán)境，一直循環(huán)下去，對該城市的環(huán)境的破壞就越大。特別是亞洲城市，更應該對提高環(huán)境保護意識，為房價收入比向更好方向發(fā)展做出一點貢獻。政府也要制定相關政策，不管是在環(huán)境保護，交通設施，還是健身室、器材等方面，從多個渠道，確保城市在生活成本（SC）、城市安全（CA）、空氣污染（KW）、城市交通（CJ）、生活質量（SZ）和健康（JK）等方面的健康發(fā)展，保證城市的房價收入比在一個合適的區(qū)間內。