淺析誘發(fā)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格虛高的原因及對(duì)策

畢永蕓

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，也是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。?dāng)前，房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)成為跟千家萬(wàn)戶切身利益相關(guān)的重要問(wèn)題之一，住房作為大多數(shù)群眾擁有的最大財(cái)產(chǎn)，若能夠?qū)崿F(xiàn)“居者有其所”，那么也就實(shí)現(xiàn)了最大的社會(huì)公平，但是因各種原因，我國(guó)各地紛紛出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格虛高的現(xiàn)象。本文筆者首先分析了誘發(fā)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格虛高的原因；然后總結(jié)了房地產(chǎn)價(jià)格虛高帶來(lái)的危害；最后就如何控制房地產(chǎn)價(jià)格虛高發(fā)表了幾點(diǎn)自己的看法，希望為相關(guān)領(lǐng)域的研究者和工作者提供參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；虛高；原因；對(duì)策

房地產(chǎn)價(jià)格虛高主要指的是房地產(chǎn)的交易價(jià)格中泡沫價(jià)格所占比例較高，嚴(yán)重違背了其價(jià)值的一類(lèi)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國(guó)城市化進(jìn)程加快，人們的生活水平越來(lái)越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于比較活躍的狀態(tài)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重越來(lái)越大，進(jìn)而與房地產(chǎn)交易市場(chǎng)相關(guān)的問(wèn)題逐漸得到社會(huì)與行業(yè)的高度重視，因此房地產(chǎn)價(jià)格虛高問(wèn)題得到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。

一、淺析誘發(fā)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格虛高的原因

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求

從我國(guó)群眾收入現(xiàn)狀來(lái)看，中等收入人群所占比例最高，近六層。適合高收入人群的住房類(lèi)型為商品房，適合中等收入群體的住房類(lèi)型為經(jīng)濟(jì)適用房，適合低收入群體住房類(lèi)型為廉租房。對(duì)于高收入群人來(lái)說(shuō)，基本不會(huì)出現(xiàn)住房難的問(wèn)題，因而住房難現(xiàn)象主要集中在中、低收入人群。就目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足中、低收入人群的需求，如此便導(dǎo)致一些中低收入人群不得不購(gòu)買(mǎi)商品房，對(duì)商品房的需求量增加，以至于出現(xiàn)商品房供不應(yīng)求，促使其價(jià)格虛高。

（二）政府部門(mén)過(guò)于依賴“土地財(cái)政”

土地財(cái)政主要指的是政府部門(mén)依靠土地收益來(lái)獲得高額的財(cái)政收入，當(dāng)前政府部門(mén)過(guò)于依賴土地財(cái)政主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一是過(guò)度開(kāi)發(fā)土地資源；其二為土地漫天要價(jià)。另外，個(gè)別地方政府為了追求政績(jī)，打著經(jīng)營(yíng)城市的幌子，開(kāi)展出賣(mài)土地的情況。個(gè)別政府為了獲得巨大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，隨意征用土地，然后將其投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然這種做法可以在一定程度上彌補(bǔ)政府財(cái)政不足的現(xiàn)象，但是卻增加房地產(chǎn)的成本，直接誘發(fā)了房地產(chǎn)價(jià)格虛高。

（三）房地產(chǎn)信息不對(duì)稱

就我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)看，均存在著信息不對(duì)稱的問(wèn)題。以征地環(huán)節(jié)為例，除去土地拍賣(mài)價(jià)格以外，消費(fèi)者無(wú)從知道其他相關(guān)信息。又如：在建設(shè)環(huán)節(jié)，消費(fèi)者對(duì)房屋材料、設(shè)施的價(jià)格和質(zhì)量一無(wú)所知，在購(gòu)房時(shí)僅僅憑借個(gè)人感覺(jué)或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)；再如：還銷(xiāo)售環(huán)節(jié)上，房地產(chǎn)企業(yè)、消費(fèi)者、銀行三者之間也同樣存在信息不對(duì)稱的情況。再加上房地產(chǎn)在供給環(huán)節(jié)的市場(chǎng)化程度較低，不夠透明，如此便導(dǎo)致房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)中各項(xiàng)開(kāi)支具有很大的隨意性，增加了房地產(chǎn)的成本，誘發(fā)了房地產(chǎn)價(jià)格虛高。

（四）各類(lèi)投資主體的惡意炒房

當(dāng)前，炒房的方式很多，炒房的主體也有很多，不僅有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商炒房，還有個(gè)人炒房的現(xiàn)象，這些都是進(jìn)一步加劇了我國(guó)住房市場(chǎng)供需矛盾的主要原因。再加上我國(guó)加入WTO后，大量的外資流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步加劇了炒房現(xiàn)象，炒房的直接后果便是引起房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)飆升，增加了消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋的所需資金。

二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格虛高帶來(lái)的危害

（一）違背了價(jià)值規(guī)律，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格虛高一方面反應(yīng)了群眾對(duì)住房的需求過(guò)旺，因此當(dāng)房屋供不應(yīng)求時(shí)，必然會(huì)引起價(jià)格上漲，這便是價(jià)值規(guī)律發(fā)揮的作用；而另一方面各類(lèi)炒房行為、投機(jī)性購(gòu)房以及群眾對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的期望均會(huì)導(dǎo)致住房虛擬需求，以至于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高漲，這樣的價(jià)格并非圍繞價(jià)格波動(dòng)的，而是長(zhǎng)期偏離了房屋價(jià)值居高不下，違背了價(jià)值規(guī)律。不僅如此，房地產(chǎn)價(jià)格虛高還不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展依賴于金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)自身持有的資金較少，大部分是通過(guò)向銀行貸款，因此一旦房地產(chǎn)價(jià)格驟降或者經(jīng)濟(jì)不景氣，便會(huì)導(dǎo)致銀行巨額資金無(wú)法回籠，周轉(zhuǎn)困難，引起金融危機(jī)。

（二）抑制了人們的住房需求，不利于群眾居住權(quán)和健康權(quán)的實(shí)現(xiàn)

從古自今我國(guó)便非常重視安居，特別是隨著近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，群眾對(duì)住房的要求也越來(lái)越高。因此原來(lái)?yè)碛械淖》棵娣e和住房結(jié)構(gòu)已經(jīng)無(wú)法滿足其需求，急需改善現(xiàn)有居住條件，因此對(duì)住房的需求增加。但是由于房地產(chǎn)價(jià)格虛高，大部分群眾即便傾盡所有也買(mǎi)不起住房，從而抑制了其住房需求，也不利于群眾居住權(quán)和健康權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

（三）加劇了貧富差距，致使部分城市居民邊緣化

隨著我國(guó)市場(chǎng)改革的不斷深入，貧富差距也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，這也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。但是，房地產(chǎn)價(jià)格虛高又會(huì)導(dǎo)致大量的社會(huì)資金流向強(qiáng)勢(shì)群體，假如房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的現(xiàn)象不能得到有效解決，便可能進(jìn)一步拉大貧富之間差距，進(jìn)而影響了共同富裕這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前，個(gè)別城市居民“賣(mài)不起房”的問(wèn)題尤其突出，并將部分城市居民置于邊緣化境地。

（四）導(dǎo)致政府的公信力降低

若房地產(chǎn)價(jià)格虛高的現(xiàn)象長(zhǎng)期無(wú)法得到有效處理，時(shí)間一長(zhǎng)便會(huì)導(dǎo)致群眾質(zhì)疑政府的執(zhí)政能力，引起政府公信力下降，從而不利于政府部門(mén)各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)的順利開(kāi)展。

三、應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格需要的對(duì)策

（一）調(diào)整市場(chǎng)供求關(guān)系，滿足群眾住房需求

前文筆者已經(jīng)提及：供不應(yīng)求是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格虛高的主要原因之一，對(duì)此政府要對(duì)市場(chǎng)關(guān)系做出調(diào)整，順應(yīng)市場(chǎng)供求規(guī)律，實(shí)施宏觀調(diào)控。調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該立足于控制住房主要需求，特別是投資投機(jī)性需求，控制房?jī)r(jià)上漲。另外，還需要適當(dāng)增加住房供給，根據(jù)我國(guó)當(dāng)前基本國(guó)情，筆者建議住房最好采取“雙軌制”，所謂雙軌制即針對(duì)高收入人群實(shí)施市場(chǎng)化供求，而針對(duì)中低收入人群給予不同程度的福利。例如：可以由政府牽頭修建低標(biāo)準(zhǔn)的公寓住宅，然后將其出售或者出租給中低收入群體；也可以在中低收入人群購(gòu)房時(shí)適當(dāng)給予貼息或者減稅等優(yōu)惠政策，從而逐漸形成以普通商品房為主，以經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房和廉租房為保障，以高檔商品房為補(bǔ)充的房屋供應(yīng)體系，以便滿足不同收入人群的住房需求。

（二）逐步弱化地方政府的土地財(cái)政

要想逐步弱化地方政府的土地財(cái)政，可以從兩個(gè)方面入手：一是要充分利用法律、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)調(diào)控等管理辦法，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地的調(diào)控，削弱我國(guó)房地產(chǎn)用地過(guò)度擴(kuò)張、建設(shè)用地量過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭。為此要嚴(yán)格界定在憲法中關(guān)于國(guó)家整地條件的規(guī)定，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模的科學(xué)性，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地的使用監(jiān)管，針對(duì)囤積土地的行為要嚴(yán)厲制止，從源頭上弱化土地財(cái)政。二是要保證土地收益標(biāo)準(zhǔn)的合理，雖然當(dāng)前將土地收益用來(lái)補(bǔ)充財(cái)政收入，再用于城市公共設(shè)施建設(shè)中已經(jīng)成為各地政府的普遍做法，雖然該做法合理且必要，但是切不可漫天要價(jià)，因此在繼續(xù)采用“招、拍、掛”的形式出售土地的基礎(chǔ)上，做適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新和完善。采取措施適當(dāng)控制土地價(jià)格，不能將決定權(quán)全部交給市場(chǎng)，爭(zhēng)取在保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)合理的前提下，適當(dāng)?shù)目刂品績(jī)r(jià)。

（三）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息披露制度

鑒于筆者前文提及的房地產(chǎn)信息不對(duì)稱的情況，要想保證房屋供求信息發(fā)布的全面、及時(shí)、準(zhǔn)確，必須要制定專(zhuān)門(mén)的行政法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息披露制度進(jìn)行規(guī)范，不僅要明確規(guī)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露的義務(wù)主體，而且還應(yīng)明確規(guī)定信息披露應(yīng)包含的范圍和內(nèi)容。另外，還可以構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露的監(jiān)督制度，鼓勵(lì)廣大群眾積極參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的監(jiān)督中。就我國(guó)基本國(guó)情來(lái)看，筆者認(rèn)為最好通過(guò)政府政令的形式來(lái)要求當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)外公布房?jī)r(jià)成本等信息，而政府相關(guān)部門(mén)則應(yīng)該公布房地產(chǎn)稅收收取和土地費(fèi)用等信息，然后再由物價(jià)部分對(duì)房屋的社會(huì)平均成本進(jìn)行計(jì)算并公布，大體上實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的公開(kāi)和透明，以防因信息不對(duì)稱引起的房?jī)r(jià)虛高。

（四）合理引導(dǎo)資金，抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作

就資產(chǎn)系列分析，各類(lèi)資產(chǎn)和投資工具主要是在收益性、安全性以及流動(dòng)性這個(gè)三個(gè)維度上需求動(dòng)態(tài)平衡，但是我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)、股市以及匯市三者是緊密聯(lián)系在一起的，而合理的引導(dǎo)疏散資金便應(yīng)該以科學(xué)分配房地產(chǎn)市場(chǎng)、股市以及匯市資金為著手點(diǎn)。為了緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)壓力，可以提供多渠道的投資形式，科學(xué)引導(dǎo)資金向證券業(yè)回流，科學(xué)地將閑置資金流向其他產(chǎn)業(yè)（如：文化產(chǎn)地、農(nóng)業(yè)領(lǐng)域、旅游產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)等），積極引導(dǎo)國(guó)際投機(jī)資金向外轉(zhuǎn)移，抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。另外，各地土地管理行政部門(mén)和政府房地產(chǎn)管理部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在囤積土地、待價(jià)而沽等現(xiàn)象，要堅(jiān)決予以嚴(yán)厲處罰[4l。

四、結(jié)語(yǔ)

自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)便一直保持著較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭，然而隨著近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)熱發(fā)展，高房?jī)r(jià)成為了學(xué)者們討論的熱點(diǎn)話題，也引起了政府的極大關(guān)注，雖然政府曾前前后后出臺(tái)多部政策來(lái)抑制房?jī)r(jià)虛高，但是調(diào)控效果不盡人意。筆者認(rèn)為，要想抑制房地產(chǎn)價(jià)格的虛高，首先需要弄清楚誘發(fā)房?jī)r(jià)虛高的主要原因，找準(zhǔn)原因，采取調(diào)整市場(chǎng)供求關(guān)系、逐步弱化地方政府的土地財(cái)政、建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息披露制度、抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作等措施，相信可以有效控制我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格虛高的現(xiàn)象，切實(shí)保障廣大群眾的住房。