新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的若干影響

陶建軍

【摘 要】我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是為了與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的要求縮小差距而修改制定的，涉及對(duì)各行業(yè)上市公司財(cái)務(wù)制度的補(bǔ)充完善，而房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國(guó)宏觀調(diào)控最關(guān)注的行業(yè)，所以新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響，從而在制度上保證這一民生行業(yè)能在平穩(wěn)健康的軌道上運(yùn)行。

【關(guān)鍵詞】新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；房地產(chǎn)行業(yè)；上市集團(tuán)

一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的內(nèi)容和特點(diǎn)

1.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則概述

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則于2007年1月1日在上市公司開(kāi)始實(shí)行，由1項(xiàng)基本準(zhǔn)則、38項(xiàng)具體準(zhǔn)則和相關(guān)應(yīng)用指南構(gòu)成。2014年，財(cái)政部對(duì)基本準(zhǔn)則、原38項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的2號(hào)（長(zhǎng)期股權(quán)投資）、9號(hào)（職工薪酬）、30號(hào)（財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)）、33號(hào)（合并財(cái)務(wù)報(bào)表）、37號(hào)（金融工具列報(bào)）進(jìn)行了修訂，另新增了39號(hào)（公允價(jià)值計(jì)量）、40號(hào)（合營(yíng)安排）、41號(hào)（在其他主體中權(quán)益的披露）3個(gè)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的修訂和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋的補(bǔ)充更加注重強(qiáng)化上市公司財(cái)務(wù)信息真實(shí)性，使資產(chǎn)和交易得到更為公開(kāi)透明的反映，從而使會(huì)計(jì)制度更符合現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展需要。

2.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的特點(diǎn)

（1）趨同性——與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌

我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則嚴(yán)格界定了各會(huì)計(jì)要素的定義，對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用和利潤(rùn)的確認(rèn)條件做了細(xì)化，嚴(yán)格遵循會(huì)計(jì)信息質(zhì)量特征，這也是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范的內(nèi)容，另外，我國(guó)還對(duì)會(huì)計(jì)要素中的收入和費(fèi)用與利潤(rùn)要素中的“利得和損失”做了細(xì)致的區(qū)別，這是基于我國(guó)企業(yè)經(jīng)營(yíng)復(fù)雜性特點(diǎn)而調(diào)整補(bǔ)充的內(nèi)容。

（2）完整性——構(gòu)建了較完整的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系

雖然新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系首先在上市公司開(kāi)始執(zhí)行，但其涵蓋了眾多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域以及大量的新興行業(yè)，例如房地產(chǎn)業(yè)適用的《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》應(yīng)用指南。我國(guó)建立的新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系既有對(duì)行業(yè)統(tǒng)一規(guī)范的基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，也有各行業(yè)獨(dú)立適用的具體準(zhǔn)則，形成了梯級(jí)的理論體系，具有極大的指導(dǎo)作用。

（3）實(shí)用性——符合我國(guó)國(guó)情

我國(guó)企業(yè)的狀況比較復(fù)雜，對(duì)于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的了解和掌握程度也各不相同，因此明確會(huì)計(jì)要素的定義、強(qiáng)化財(cái)務(wù)報(bào)表的作用、對(duì)行業(yè)適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行細(xì)化等新改革對(duì)于發(fā)展中的企業(yè)以及已上市的企業(yè)都會(huì)有一個(gè)明確的約束力，是符合我國(guó)國(guó)情的。

二、簡(jiǎn)析新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1.明確了投資性房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)量模式

根據(jù)《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但有確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量的，可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。計(jì)量模式由成本模式要變更為公允價(jià)值模式應(yīng)作為會(huì)計(jì)政策變更的情況來(lái)處理，但房地產(chǎn)行業(yè)一旦采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就不得轉(zhuǎn)為成本模式。

2.規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第41號(hào)——在其他主體中權(quán)益的披露》的要求，財(cái)務(wù)信息披露制度適用于企業(yè)在子公司、合營(yíng)安排、聯(lián)營(yíng)企業(yè)和未納入合并財(cái)務(wù)報(bào)表范圍的結(jié)構(gòu)化主體中權(quán)益的披露。在中國(guó)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)投資一直處在市場(chǎng)投資的前列，投資方式包括持有股權(quán)、債權(quán)，想被投資主體提供資金、流動(dòng)性支持、信用增級(jí)和擔(dān)保等。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露兩方面的內(nèi)容：（1）關(guān)于重大判斷和假設(shè)的披露。企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露對(duì)其他主體實(shí)施控制、共同控制或重大影響的重大判斷和假設(shè)，以及權(quán)益性質(zhì)改變導(dǎo)致企業(yè)得出與原先不同的結(jié)論時(shí)所作的重大判斷和假設(shè)。這讓財(cái)務(wù)報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)真實(shí)財(cái)務(wù)狀況有更好的理解，也容易評(píng)價(jià)企業(yè)是否進(jìn)行了有效的風(fēng)險(xiǎn)管理。（2）在其他主體中權(quán)益的披露。企業(yè)被確定為投資性主體，應(yīng)當(dāng)披露其子公司的基礎(chǔ)信息和與權(quán)益相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)信息，重要的合營(yíng)安排或聯(lián)營(yíng)企業(yè)的基礎(chǔ)信息、主要財(cái)務(wù)信息以及與權(quán)益相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)信息、未納入合并財(cái)務(wù)報(bào)表范圍結(jié)構(gòu)化主體的額外信息披露。房地產(chǎn)行業(yè)信息披露的逐步完善將有助于投資者作出更準(zhǔn)確的投資決策，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，逐步完善房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。

3.有利于推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的步伐

有學(xué)者將“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響歸納為“降稅負(fù)”和“去庫(kù)存”。這要從兩方面來(lái)理解：一方面，房地產(chǎn)營(yíng)改增有助于房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)，從而提高企業(yè)的利潤(rùn)率；另一方面，營(yíng)改增將企業(yè)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)納入增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣范圍，這將鼓勵(lì)企業(yè)購(gòu)置房產(chǎn)用于改善辦公條件，進(jìn)而減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的積壓房產(chǎn)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)投資的基本政策與稅收政策的規(guī)定息息相關(guān)，是為了稅收政策的順利實(shí)行而服務(wù)的，這表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增后將會(huì)有更多有能力的企業(yè)投資房地產(chǎn)，有利于調(diào)控樓市，為房地產(chǎn)業(yè)的稅制改革鋪平道路。通過(guò)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與營(yíng)改增稅收政策在房地產(chǎn)行業(yè)的互為支柱的表現(xiàn)，我們可以看出會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅收體系改革間不可或缺的輔助關(guān)系，如何做到二者積極意義上的相互影響，是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)需要深思的問(wèn)題。

三、結(jié)語(yǔ)

隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，將對(duì)我國(guó)行業(yè)會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，作為民生行業(yè)和支柱行業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的運(yùn)用更加能夠體現(xiàn)出企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，從而編制更加精確地會(huì)計(jì)報(bào)表，給報(bào)表使用者提供真實(shí)可靠的財(cái)務(wù)信息，這是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)最重要的意義。

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