房地產(chǎn)行業(yè)“資產(chǎn)輕量化”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型分析

周雨涵

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)起著舉足輕重的作用，它帶動(dòng)著上下游諸多行業(yè)的發(fā)展。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)率先從廣州發(fā)展起來(lái)，所以一直沿用的是以土地持有為核心的香港模式，香港模式的特點(diǎn)是重資產(chǎn)，先從銀行貸款，然后購(gòu)買土地，建造房屋，還沒(méi)完全建成樓房時(shí)就進(jìn)行預(yù)售，回流一部分資金完成剩下的房屋建設(shè)，最終把樓售盡，回籠資金，再進(jìn)行新一輪的房市開(kāi)發(fā)。重資產(chǎn)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)總攬全包，獲得了巨大利潤(rùn)。而“高利潤(rùn)、低風(fēng)險(xiǎn)”使房地產(chǎn)業(yè)成為各企業(yè)的新寵，有實(shí)力的民企和國(guó)企紛紛涉足房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)。經(jīng)過(guò)十多年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)取得了很大的成績(jī)，然而，房地產(chǎn)業(yè)華麗的外表下也隱藏著三大兇險(xiǎn)——同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈、運(yùn)營(yíng)模式存疑和資金壓力過(guò)大。房地產(chǎn)業(yè)的投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)、對(duì)于資金的依賴大。因此，穩(wěn)定的現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張的必要前提。從財(cái)務(wù)角度看，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)主要是以重資產(chǎn)為發(fā)展特征，企業(yè)的盈利模式一種是土地價(jià)格增值。在土地紅利時(shí)代，，土地價(jià)格逐年攀升，企業(yè)囤積土地，該行為本身就可為企業(yè)獲利。另一種是靠?jī)?yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本來(lái)獲得盈利。在內(nèi)部融資和外部融資中，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠對(duì)外融資中的債務(wù)投資，比如：地產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款、房地產(chǎn)信托、發(fā)行債券，等等。2010年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成熟期，專業(yè)化分工格局逐步出現(xiàn)，隨著國(guó)家限購(gòu)、限貸、稅收政策等宏觀調(diào)控措施的出臺(tái)，原有的“借錢-拿地-開(kāi)發(fā)-銷售”一條龍重資產(chǎn)商業(yè)模式由于受到土地高持有成本的制約成為了很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸，同時(shí)愈發(fā)嚴(yán)峻的銷售形勢(shì)造成企業(yè)資金回流速度過(guò)慢，很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及資金鏈斷裂的危機(jī)。

在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈和資金壓力過(guò)大的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)自身的穩(wěn)定、高速、持久發(fā)展已成為房地產(chǎn)企業(yè)必須思考的重要課題。然而，在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式已不能幫助企業(yè)在市場(chǎng)中贏得有利地位，因此，要想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中保持優(yōu)勢(shì)地位，獲得持續(xù)快速擴(kuò)張，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋求經(jīng)營(yíng)模式、盈利模式上的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式需要擺脫“重型化”，轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式”，即開(kāi)啟“資產(chǎn)輕量化”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

目前，關(guān)于“輕資產(chǎn)”還沒(méi)有統(tǒng)一的、比較權(quán)威的定義，但是已經(jīng)有了一些表述?！拜p資產(chǎn)”屬于企業(yè)的一種獨(dú)特資源，其內(nèi)涵為“資源基礎(chǔ)觀點(diǎn)”下“核心競(jìng)爭(zhēng)力”的各個(gè)因素（這些因素包括企業(yè)所擁有的有價(jià)值的、稀少的、不易模仿的和難以替代的資源以及具有整合運(yùn)用資源創(chuàng)造價(jià)值的獨(dú)特能力（Barney，1991）。這些資源不僅包括常見(jiàn)的品牌和專利，還包括市場(chǎng)基礎(chǔ)資產(chǎn)中強(qiáng)調(diào)的知識(shí)財(cái)產(chǎn)、客戶關(guān)系、渠道和網(wǎng)絡(luò)，以及其他諸如企業(yè)價(jià)值觀和文化、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、技術(shù)研發(fā)能力、產(chǎn)品營(yíng)銷能力、租住文化、人力資源、管理制度和流程等無(wú)形資產(chǎn)（Arnit，1993）?？偟膩?lái)說(shuō)，輕資產(chǎn)可以視為是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的無(wú)形資產(chǎn)，也是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和價(jià)值增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素（劉艷軍，2010）。輕資產(chǎn)其實(shí)就是企業(yè)的一類資產(chǎn)，它們的特點(diǎn)在“輕”上，核心應(yīng)該是這些“虛”的東西（楊天波、景梁，2011）。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式由麥肯錫咨詢公司首先提出，并于在之后得到廣泛推廣。有學(xué)者將輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)定義為：在資源有限的形勢(shì)下，以智力資本的運(yùn)營(yíng)為基礎(chǔ)，杠桿利用各種資源，從而實(shí)現(xiàn)以最低的投入得到最大化的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式價(jià)值的戰(zhàn)略管理（孫黎、朱武祥，2003）。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的核心思想在于以杠桿原理充分利用各種外界資源，減少自身投入，集中自身資源于產(chǎn)業(yè)鏈利潤(rùn)最高的階段，以提高企業(yè)的贏利能力。房地產(chǎn)企業(yè)的“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式”是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從資金到開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)以及銷售各個(gè)環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成，其資金更多的來(lái)源于社會(huì)大眾。輕資產(chǎn)模式并不要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商操作整個(gè)過(guò)程，它在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資經(jīng)營(yíng)鏈條中往往只扮演管理者、參與者、經(jīng)營(yíng)者或職業(yè)經(jīng)理人中的一個(gè)角色。這種輕資產(chǎn)模式的創(chuàng)新是企業(yè)解決債務(wù)危機(jī)的好辦法，更是為企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整奠定基礎(chǔ)，也是解決了資金鏈斷裂的重要舉措。

近年來(lái)，包括萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)在內(nèi)的龍頭企業(yè)都相繼提出了輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著行業(yè)利潤(rùn)率和杠桿率的長(zhǎng)期下降，重資產(chǎn)將不再是房企的最佳選擇，而輕資產(chǎn)模式則會(huì)得到越來(lái)越多的用武之地。以萬(wàn)達(dá)為例，2015年1月14日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)宣布與光大控股旗下的光大安石地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司、嘉實(shí)資本、四川信托和快錢支付清算信息有限公司分別簽署了有關(guān)設(shè)立合作投資消費(fèi)平臺(tái)的協(xié)議。4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。這20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建造、招商、營(yíng)運(yùn)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)都由萬(wàn)達(dá)操作，使用萬(wàn)達(dá)品牌，但不再介入投資領(lǐng)域，資產(chǎn)將歸投資者所有，萬(wàn)達(dá)與投資方從凈租金收益中分成，以此減少資金壓力，大幅提升凈利潤(rùn)率；這一舉措標(biāo)志著萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)模式正式啟動(dòng)。又如萬(wàn)科為例，其年初宣布發(fā)展的小股操盤(pán)、社區(qū)服務(wù)等業(yè)務(wù)都屬于輕資產(chǎn)概念。同樣，保利地產(chǎn)大力發(fā)展房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)以及養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，也是屬于輕資產(chǎn)。但并不是所有企業(yè)都適合輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，需要結(jié)合企業(yè)自身情況來(lái)進(jìn)行判斷是否可以以輕資產(chǎn)模式來(lái)進(jìn)行發(fā)展。輕資產(chǎn)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)很多傳統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)會(huì)被淡化，而效率優(yōu)勢(shì)會(huì)被放大，另外，輕資產(chǎn)模式還會(huì)帶來(lái)過(guò)分依賴外包、產(chǎn)品質(zhì)量無(wú)法控制等風(fēng)險(xiǎn)，甚至在模式設(shè)計(jì)及運(yùn)行中也會(huì)產(chǎn)生“空手道”、小即好、盲目追“輕”的誤區(qū)，因此不是所有的企業(yè)都能實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

目前我國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式的實(shí)現(xiàn)路徑可通過(guò)與第三方合作搭建融資平臺(tái)，通過(guò)輸出運(yùn)營(yíng)管理能力獲取增值服務(wù)收益來(lái)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型。因此，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，要實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變，應(yīng)該著重培養(yǎng)以下能力：一是知識(shí)與核心技能。技能可以是實(shí)際的硬技術(shù)，也可以是企業(yè)長(zhǎng)期培養(yǎng)的“軟實(shí)力”。硬技術(shù)包括建筑及規(guī)劃技術(shù)、建筑施工技術(shù)、空間設(shè)計(jì)技術(shù)、園林規(guī)劃與設(shè)計(jì)技術(shù)等，“軟實(shí)力，包括項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)與項(xiàng)目運(yùn)作能力、項(xiàng)目管控能力、品牌價(jià)值、市場(chǎng)影響力、客戶開(kāi)發(fā)能力、客戶服務(wù)能力等。輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的精髓之一就在于企業(yè)投入必要的知識(shí)資本，因此需要企業(yè)具備一項(xiàng)或者幾項(xiàng)知識(shí)與核心技能，尤其是項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理能力是企業(yè)需具備的核心能力。二是突出的資本運(yùn)作能力。輕資產(chǎn)運(yùn)作模式使房地產(chǎn)企業(yè)的金融化屬性進(jìn)一步增強(qiáng)，企業(yè)不但要以較低的成本融入社會(huì)資金，還要有較強(qiáng)地資本經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力，加快資本周轉(zhuǎn)速度，提高資金使用效率，同時(shí)要特別注意金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，使企業(yè)資金始終處于高效安全的快速周轉(zhuǎn)中。三是質(zhì)量控制能力。房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，輕資產(chǎn)模式下，合作開(kāi)發(fā)對(duì)房產(chǎn)質(zhì)量的控制提出了更高的挑戰(zhàn)，沒(méi)有良好的質(zhì)量控制能力，不僅讓合作方利益受損，企業(yè)本身的品牌形象也將受到損害。四是專業(yè)的品牌經(jīng)營(yíng)能力。沒(méi)有強(qiáng)大的品牌聲譽(yù)，不僅融資時(shí)沒(méi)有號(hào)召力，招商招租時(shí)也會(huì)受到品牌企業(yè)冷遇。品牌這種強(qiáng)大的無(wú)形資產(chǎn)，是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的集中體現(xiàn)，本身就是最具有價(jià)值的輕資產(chǎn)。大多數(shù)成功的低成本擴(kuò)張都是品牌引領(lǐng)的輕資產(chǎn)擴(kuò)張，因此企業(yè)品牌經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作對(duì)于企業(yè)未來(lái)的發(fā)展具有重要的作用。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)不再簡(jiǎn)單依靠地價(jià)快速上漲而帶來(lái)超額收益的時(shí)候，效率提升才能真正成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重中之重?？傊p資產(chǎn)的運(yùn)作模式，不是一層不變的模式，必須在產(chǎn)業(yè)鏈的不同環(huán)節(jié)進(jìn)行創(chuàng)新，在品牌塑造的方式上進(jìn)行創(chuàng)新，在客戶對(duì)象上進(jìn)行創(chuàng)新。在采用該模式的時(shí)候，還要認(rèn)清市場(chǎng)形勢(shì)和客戶的變化等基本前提。