沈陽(yáng)市精裝修住宅市場(chǎng)問(wèn)題及對(duì)策研究

摘要：近幾年，由于沈陽(yáng)市GDP的下滑，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)商為應(yīng)對(duì)這一經(jīng)濟(jì)形勢(shì)立即推出了不同標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)格的精裝修住宅。隨著人們對(duì)精裝修住宅的關(guān)注度的提高，精裝修的質(zhì)量問(wèn)題也成了人們關(guān)注的重點(diǎn)對(duì)象，由此，分析了沈陽(yáng)市精裝修的發(fā)展現(xiàn)狀，探尋沈陽(yáng)市精裝修住宅市場(chǎng)所存在的問(wèn)題，并提出促進(jìn)沈陽(yáng)市精裝修住宅市場(chǎng)發(fā)展的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：沈陽(yáng)；精裝修住宅；問(wèn)題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F27

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.05.029

1研究背景

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及國(guó)家相應(yīng)政策的實(shí)施，精裝修已經(jīng)成為一種趨勢(shì)，因?yàn)樗鼭M足了客戶“重裝飾、輕裝修”的消費(fèi)理念，拎包入住成為了城市房地產(chǎn)的新亮點(diǎn)。沈陽(yáng)市作為新建住房精裝修試點(diǎn)，精裝修住宅的比例逐年提高?，F(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)是我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎，是轉(zhuǎn)方式，調(diào)結(jié)構(gòu)，助推沈陽(yáng)新一輪振興發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。為大力發(fā)展現(xiàn)代化建筑產(chǎn)業(yè)，加快推進(jìn)國(guó)家建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化示范城市建設(shè)，沈陽(yáng)市人民政府于2015年12月21日出臺(tái)了《沈陽(yáng)市人民政府全面推進(jìn)建筑行業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的實(shí)施意見》中提出要加快鐵西現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)園，渾南現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)園等為代表的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，形成從裝備制造到建筑生產(chǎn)，再到家居裝修的全產(chǎn)業(yè)鏈條，全面推動(dòng)建筑業(yè)向現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、升級(jí)、引領(lǐng)和帶動(dòng)全國(guó)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。

2精裝修住宅現(xiàn)狀

建設(shè)部于2002年7月18日發(fā)布了《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》及配套的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點(diǎn)》，在住宅裝修領(lǐng)域起到了重要的引導(dǎo)作用。就沈陽(yáng)市來(lái)說(shuō)目前選擇精裝修的購(gòu)房者越來(lái)越多。很多選擇清水房的被調(diào)查者表示，之所以不選擇精裝修房并不是因?yàn)椴幌矚g，而是可選擇的空間有限。早在2009年就已有38.85%的人有意愿購(gòu)買精裝修的房子，打破了以往清水房一統(tǒng)天下的局面。沈陽(yáng)住宅開發(fā)市場(chǎng)的幾個(gè)知名企業(yè)，如萬(wàn)科、恒大、碧桂園等也早已相繼推出了精裝修住宅，且銷售業(yè)績(jī)良好，在2015年精裝修房比例已經(jīng)占交易總額的25%，到了2016年上漲到28.35%。

2.1精裝修標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一影響房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展

沈陽(yáng)市不同樓盤的裝修標(biāo)準(zhǔn)沒有較大的區(qū)別，即使是萬(wàn)科和華潤(rùn)的樓盤也均沒有提供裝修方案供消費(fèi)者選擇，樓盤中的所有裝修都是一樣的。因此各樓盤用于精裝修住宅的裝修材料都是集中采購(gòu)，其優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格便宜，裝修起來(lái)比較省事，這對(duì)于開發(fā)商而言具有較大的開發(fā)空間。但是一般精裝修住宅的大都是賣給一些沒有時(shí)間裝修的人，并且三環(huán)內(nèi)的大部分樓盤都是在政府2014年要求實(shí)現(xiàn)全裝修之前就已開工建設(shè)。即使裝修造價(jià)在總銷售價(jià)或總土建造價(jià)中所占比例不大，但裝修環(huán)節(jié)復(fù)雜，操作難度，管理成本會(huì)成倍擴(kuò)大，利潤(rùn)小，成本高，若開發(fā)后銷路不暢，精裝修無(wú)疑是一個(gè)不小的包袱。

2.2購(gòu)房者顧慮多造成市場(chǎng)發(fā)展緩慢

由于房?jī)r(jià)的提高對(duì)于很多消費(fèi)者就是一種潛在的壓力，使他們望而卻步，且購(gòu)房者對(duì)于只能看見外表看不見內(nèi)在的材料存在質(zhì)量擔(dān)憂，千篇一律風(fēng)格使得購(gòu)房者放緩了腳步。調(diào)查顯示部分購(gòu)房者對(duì)精裝修住宅的顧慮在房地產(chǎn)開發(fā)商從中牟取暴利，建筑質(zhì)量參差不齊，房屋質(zhì)量保修三方面占比較高，分別為76.85%、64.09%、62.81%。而在不打算選擇精裝房中六成以上是擔(dān)心建材質(zhì)量不過(guò)關(guān)、不環(huán)保。

3沈陽(yáng)市精裝修住宅市場(chǎng)存在的問(wèn)題

3.1質(zhì)量是阻礙精裝房發(fā)展的首要問(wèn)題

大部分購(gòu)房者購(gòu)買精裝房后都會(huì)遇到質(zhì)量問(wèn)題，例如因吊頂與樓板，以及龍骨與飾面板結(jié)合不好，或者承重過(guò)大，造成頂面整體或局部塌落，使吊頂變成“掉頂”；房屋設(shè)計(jì)中，陽(yáng)臺(tái)沒有預(yù)留封裝材料的落腳點(diǎn)，給陽(yáng)臺(tái)封裝造成一定的難度，導(dǎo)致陽(yáng)臺(tái)封裝不牢固，造成塌落；管道安裝檢查不合格，導(dǎo)致管道滲漏造成頂面損壞；未按規(guī)定安裝線路導(dǎo)致暗埋線路不過(guò)關(guān)等問(wèn)題都是質(zhì)量不合格所遺留的?？梢姡|(zhì)量是精裝房的重中之重。

3.2精裝修住宅總價(jià)偏高

由于在價(jià)格上精裝產(chǎn)品裝修成本本身較高，再加上開發(fā)商在中間賺取利潤(rùn)，所以住宅總價(jià)偏高，購(gòu)房門檻提高，由此對(duì)消費(fèi)能力有限的沈陽(yáng)市場(chǎng)而言增加了不小的購(gòu)買難度與銷售難度。

3.3個(gè)性化裝修難操作

統(tǒng)一裝修不能滿足購(gòu)房者的個(gè)性化要求，而對(duì)于開發(fā)商又是一種出力不討好的狀態(tài)；這種菜單式裝修，使購(gòu)房者購(gòu)買之后做出了大量的修改，而這種做法極易導(dǎo)致工程失控，出現(xiàn)不可估量的后果。

3.4開發(fā)商實(shí)力不均，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不一

由于沈陽(yáng)家裝企業(yè)水平參差不齊，從業(yè)人員水平不高，并且相關(guān)部門對(duì)家裝市場(chǎng)的監(jiān)管體制落后，缺少有效的標(biāo)準(zhǔn)，有效的質(zhì)量監(jiān)管，缺少針對(duì)性、詳細(xì)性、關(guān)鍵性、家裝企業(yè)行業(yè)規(guī)范，致使家裝企業(yè)魚龍混雜，導(dǎo)致精裝房的后期投訴數(shù)量一直居高不下，裝修質(zhì)量難以保障。

3.5修理不便及售后服務(wù)問(wèn)題

沒能實(shí)現(xiàn)住房的設(shè)計(jì)、建造、裝修一體化，導(dǎo)致即使住宅實(shí)現(xiàn)了精裝修，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)房者找不到解決的方法。

4促進(jìn)沈陽(yáng)市精裝修住宅市場(chǎng)發(fā)展的對(duì)策

4.1通過(guò)合同約束及監(jiān)管提高房屋裝修質(zhì)量

將所有精裝修房做成預(yù)售形式，雙方可在簽訂的協(xié)議中詳細(xì)約定于房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修，設(shè)施設(shè)備種類、型號(hào)、品牌、顏色、位置，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。而環(huán)保方面，可以采用雙方形式，即開發(fā)商和購(gòu)買方，雙方雇用有關(guān)人員進(jìn)行檢驗(yàn)，要求開發(fā)商購(gòu)買材料必須符合標(biāo)準(zhǔn)要求，不能超標(biāo)。

同時(shí)監(jiān)管部門應(yīng)大力支持。選擇不理想建材，建材質(zhì)量不過(guò)關(guān)，不環(huán)保，位置不合理很大部分原因由于監(jiān)管部門不負(fù)責(zé)，沒有對(duì)施工進(jìn)行合理驗(yàn)收。對(duì)此，可以在精裝戶質(zhì)量問(wèn)題維權(quán)方面進(jìn)行應(yīng)對(duì)，可以對(duì)監(jiān)管與開發(fā)商分別采取相應(yīng)的責(zé)任追究。

4.2有效控制房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)

為了控制房地產(chǎn)開發(fā)商在精裝修環(huán)節(jié)的利潤(rùn)，消費(fèi)者可以與開發(fā)商簽訂協(xié)議約定裝修材料的品類，價(jià)格范圍等，開發(fā)商必須使商品價(jià)格透明化，購(gòu)買方擁有隨時(shí)查看物品購(gòu)買情況的權(quán)利。

4.3鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商提供個(gè)性化的裝修方案

房地產(chǎn)開發(fā)商確定裝修方案時(shí)應(yīng)考慮消費(fèi)者生活模式和審美取向，裝修方案應(yīng)首先從功能上下手，兼顧裝修風(fēng)格和裝修材料的選擇，為消費(fèi)者提供具有平面布局的多樣化，空間使用的多樣化，裝修風(fēng)格的統(tǒng)一化和裝修材料的可選化四個(gè)特征。同時(shí)考慮為消費(fèi)者預(yù)留部分空間，以便其達(dá)到真正的個(gè)性裝修。這樣才能確保消費(fèi)者能夠接受住宅的布置。

4.4政府有關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)給予一定的政策獎(jiǎng)勵(lì)

政府應(yīng)起到引導(dǎo)和監(jiān)督作用，主管部門要加強(qiáng)推行精裝修住宅的力度，可以對(duì)開發(fā)精裝修住宅的開發(fā)商在稅收上給予一定的優(yōu)惠，財(cái)政上予以適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼以提高企業(yè)參與的積極性，并且明確規(guī)定開發(fā)商的規(guī)模，并建立企業(yè)的資質(zhì)，考察評(píng)估體系，為大力推進(jìn)精裝修住宅奠定一定的基礎(chǔ)。

4.5售后服務(wù)的完善

（1）配備完整售后服務(wù)組織、人員及服務(wù)流程。成立維修售后小組及組件維修人員，要全職全天在現(xiàn)場(chǎng)待命，接到維修任務(wù)時(shí)，要按時(shí)，全力維修，不能推諉、拖延，更要對(duì)業(yè)主有禮貌，不可發(fā)生沖突。

（2）培訓(xùn)、會(huì)議要貫穿整個(gè)售后服務(wù)?？头?guī)程、制度、流程需要學(xué)習(xí)，成員要定期開會(huì)，相互協(xié)調(diào)，解決工作中遇到的問(wèn)題。

（3）維修要完成回訪，并作書面記錄。

（4）對(duì)于售后中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要分析、總結(jié)，形成案例，供其他在建項(xiàng)目借鑒，避免犯同樣的錯(cuò)誤。

5結(jié)束語(yǔ)

在住宅的整體建造當(dāng)中，住宅裝修看似只是其中一個(gè)微不足道的問(wèn)題，而實(shí)際上，由于購(gòu)房者對(duì)住宅裝修的高度重視，裝修的問(wèn)題就顯得尤為重要，因?yàn)檠b修已經(jīng)是直接決定他們是否購(gòu)買房子的決定因素。開發(fā)商的材料選購(gòu)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、售后服務(wù)以及政府的監(jiān)督管理，相關(guān)法律法規(guī)的完善都與精裝修緊密相關(guān)。由于各種政府政策和市場(chǎng)走勢(shì)，精裝修住宅即將成為未來(lái)樓市的主流住宅。精裝修住宅是現(xiàn)代社會(huì)快節(jié)奏的產(chǎn)物，同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)接下來(lái)的必然選擇。我們應(yīng)該了解房地產(chǎn)市場(chǎng)即將發(fā)展的方向并積極作出響應(yīng)，與時(shí)俱進(jìn)，將精裝修與國(guó)家可持續(xù)發(fā)展建造資源節(jié)約型城市的政策緊密結(jié)合起來(lái)，努力實(shí)現(xiàn)將精裝修一體化整體家居模式，完全覆蓋住宅市場(chǎng)。

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