關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理會計體系建設(shè)問題的探討

北京麟聯(lián)置業(yè)有限公司 黃敬婕

關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理會計體系建設(shè)問題的探討

北京麟聯(lián)置業(yè)有限公司 黃敬婕

隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也是如火如荼，但是我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)十分明顯，主要依靠資源推動自身發(fā)展。雖然在發(fā)展實(shí)踐當(dāng)中，一些企業(yè)有目的對預(yù)算和成本等進(jìn)行了管理，但是其對于成本管理、全面預(yù)算管理等相關(guān)管理會計方法的探索和應(yīng)用，還是不太成功。這是與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理基礎(chǔ)薄弱、企業(yè)投資金額大、項(xiàng)目開發(fā)周期長等特點(diǎn)緊密聯(lián)系的，所以其管理難度較其他行業(yè)更為困難。鑒于這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要建立起經(jīng)營決策平臺、運(yùn)營監(jiān)控平臺、成本管控平臺，提升企業(yè)的管理水平，實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè) 管理會計體系 建設(shè)與完善

一、房地產(chǎn)企業(yè)的管理特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)和其他行業(yè)企業(yè)的發(fā)展是不同的，其有著自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，在運(yùn)營和管理方面要比其他企業(yè)復(fù)雜的多，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)一般都是圍繞著工程項(xiàng)目展開，項(xiàng)目是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，企業(yè)為了管理這些發(fā)展中的項(xiàng)目，設(shè)置了多個分層機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)十分復(fù)雜，管理難度較大。第二，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)前期投入比較大，這對企業(yè)的資金和成本控制要求非常高。第三，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目時間持續(xù)一般比較長。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個項(xiàng)目都需要兩到三年的時間，甚至更長。有些大型工程開發(fā)周期可能超過10年，這給企業(yè)的運(yùn)營和管理都帶來了比較大的風(fēng)險和難度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的管理難點(diǎn)

企業(yè)在發(fā)展過程中，追求利潤是他們一直生存下去的重要動力，也是企業(yè)生存的重要支撐點(diǎn)。在現(xiàn)代企業(yè)管理過程中，現(xiàn)金流、利潤和運(yùn)營力是企業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。現(xiàn)金流是維持企業(yè)正常生存發(fā)展的血液，利潤則是企業(yè)生存的目的，運(yùn)營能力的好壞則直接體現(xiàn)在現(xiàn)金流和利潤上。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，但是房地產(chǎn)企業(yè)與其他一般企業(yè)在業(yè)務(wù)上有一定的差異，所以房地產(chǎn)企業(yè)在管理中又需要克服一些管理的新難點(diǎn)。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，對于資金的需求非常大。這決定了企業(yè)對于現(xiàn)金流的管控是至關(guān)重要的，不僅要關(guān)注企業(yè)集團(tuán)公司的現(xiàn)金流，還要關(guān)注企業(yè)下屬的區(qū)域公司現(xiàn)金流和項(xiàng)目公司現(xiàn)金流，同時為了避免資金周轉(zhuǎn)困難帶來的風(fēng)險，還必須要做好企業(yè)的融資規(guī)劃。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)圍繞工程項(xiàng)目展開。項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)耐以生存的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，但是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)任何項(xiàng)目時，需要的時間都會比較長，以前一些傳統(tǒng)的以年度為周期的管理方式已經(jīng)不能適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，也無法解決企業(yè)在發(fā)展過程中的現(xiàn)實(shí)的具體問題。所以房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需要，建立適合企業(yè)項(xiàng)目周期的短、中、長期運(yùn)營管理制度。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)也是資源依靠型企業(yè)。地皮就是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的重要資源，而購買地皮而是一筆比較龐大的成本支出，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在購買地皮時做好相關(guān)的預(yù)算工作，做好成本控制工作。

三、房地產(chǎn)企業(yè)管理會計體系建設(shè)的重點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心問題是對現(xiàn)金流、成本以及項(xiàng)目運(yùn)營狀況的有力管控，要想有力的解決房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中這三方面的問題，必須要直接切中要害，運(yùn)用管理會計工具實(shí)施精準(zhǔn)有力的管控。管理會計工具在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，主要運(yùn)用的是全面預(yù)算工具、管理會計報告工具以及成本管理工具，而對應(yīng)著這些工具的主要是三大平臺，經(jīng)營決策平臺，可提前對企業(yè)的資源進(jìn)行有效的配置，提高資源的利用率，有效降低資金風(fēng)險，提升決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。隨時監(jiān)控企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的運(yùn)營監(jiān)控平臺；全面預(yù)算成本、控制成本的成本管控平臺。

(一)建立經(jīng)營決策平臺

經(jīng)營決策平臺對于企業(yè)的發(fā)展來說是比較重要的，他可以為企業(yè)的發(fā)展提供質(zhì)量比較高的決策依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策平臺行業(yè)特點(diǎn)則比較突出，內(nèi)容主要有五大板塊：年度預(yù)算、項(xiàng)目周期預(yù)算、地皮預(yù)算、盈利預(yù)算和現(xiàn)金流預(yù)測等。房地產(chǎn)企業(yè)的每個板塊的預(yù)算都是不可或缺的，必須做好每個環(huán)節(jié)的預(yù)算，確保企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的正常有序。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)逐步建立覆蓋公司上下多層的全面預(yù)算管理模型，并在后期發(fā)展中，橫向展開，建立覆蓋多個行業(yè)的全面預(yù)算管理模型，以更好的適應(yīng)公司的發(fā)展機(jī)制。

(二)建立運(yùn)營監(jiān)控平臺

運(yùn)營監(jiān)控平臺主要指企業(yè)的管理會計報告系統(tǒng)，他主要借助的是商業(yè)智能技術(shù)，在企業(yè)不同運(yùn)營系統(tǒng)的數(shù)據(jù)中提取有用的數(shù)據(jù)，并將這些數(shù)據(jù)合并到一個指定的信息庫里邊，然后對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，形成有用的信息，對企業(yè)的運(yùn)營實(shí)施監(jiān)控，并及時發(fā)現(xiàn)處理問題。

房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建運(yùn)營監(jiān)控平臺分為三步：第一，建立適合房地產(chǎn)企業(yè)體系的綜合報表分析系統(tǒng)，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的各種報表實(shí)施快速分析，提高企業(yè)的管理能力。第二，建立企業(yè)數(shù)據(jù)倉庫，對企業(yè)的各種數(shù)據(jù)進(jìn)行整合管理。最后，建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)管理平臺，著實(shí)提高企業(yè)的執(zhí)行力。

(三)建立成本管控平臺

建立成本管控平臺就是要做好成本數(shù)據(jù)的收集和管理。成本管理數(shù)據(jù)庫主要有三方面的內(nèi)容歷史數(shù)據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)和外部數(shù)據(jù)。成本數(shù)據(jù)庫為房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控提供了切實(shí)可行的方法。它使企業(yè)的所有成本都可以通過數(shù)據(jù)來進(jìn)行對比，更加有效的對成本進(jìn)行管控。

成本數(shù)據(jù)庫的建設(shè)主要著重三個方面的建設(shè)，含量指標(biāo)庫、單方指標(biāo)庫和材料價格庫。第一，企業(yè)應(yīng)建立含量指標(biāo)庫。在企業(yè)設(shè)計優(yōu)化方案的過程中，將含量指標(biāo)和規(guī)劃指標(biāo)緊密結(jié)合，引導(dǎo)設(shè)計部門優(yōu)化設(shè)計方案，從方案的制定上控制成本。第二，建立單方指標(biāo)庫。對項(xiàng)目的所有建造標(biāo)準(zhǔn)都進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)定，合理控制單方造價。第三，建立材料價格庫。建筑材料是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，成本支出的一個重要方面，做好材料成本控制，有利于提升企業(yè)利潤。

[1]張緋緋.對企業(yè)全面預(yù)算管理研究[J].時代金融.2012（09）：47—53

[2]楊莉.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題基于對策[J].中國外資.2013 （2）54-55