我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算面臨的問題與改進(jìn)措施

摘 要：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的日益繁榮為我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展起到了重要的推動(dòng)作用，而經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升也為該行業(yè)帶來了更大的發(fā)展契機(jī)。然而商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)本身具有一定特殊性，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則發(fā)布實(shí)施后，該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算程序必然面臨更高的要求。本文立足于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀，針對(duì)其會(huì)計(jì)核算工作面臨的問題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，并提出了規(guī)范其發(fā)展的相關(guān)對(duì)策。

關(guān)鍵字：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；會(huì)計(jì)核算；問題；改進(jìn)措施

一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及其會(huì)計(jì)核算意義

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，與我們每個(gè)人都息息相關(guān)，它是改善人民生活，增強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要產(chǎn)業(yè)。目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正處在向規(guī)范化、規(guī)模化、品牌化運(yùn)作模式轉(zhuǎn)型時(shí)期，伴隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，該行業(yè)迎來了巨大商機(jī)，但“房?jī)r(jià)升溫”也由此得到了社會(huì)的廣范關(guān)注。為了抑制房?jī)r(jià)的不斷上漲，政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)逐步調(diào)控，大大降低了該行業(yè)的利潤(rùn)。為在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上占有一席之位，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也變得愈演愈烈。會(huì)計(jì)核算工作的嚴(yán)格實(shí)施對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說具有重要意義，作為企業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)之一，它通過對(duì)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，反映企業(yè)在一定階段的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，從而能夠更好地為管理者做決策提供依據(jù)。如果不能形成一個(gè)有效的會(huì)計(jì)核算體系，勢(shì)必會(huì)增加商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，甚至?xí)l(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)，在當(dāng)下的激烈競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰出局。雖然我國(guó)各商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾乎都設(shè)置了專門的會(huì)計(jì)核算部門，但由于該行業(yè)本身具有開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大、商品價(jià)值高等一系列特性，其會(huì)計(jì)核算仍然面臨諸多亟待解決的問題。

二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

1.會(huì)計(jì)科目設(shè)置不完全合理

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施，通常要涉及到多種程序，也就要應(yīng)用多個(gè)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行財(cái)務(wù)核算。由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)往往耗資巨大，商品價(jià)值高，為使項(xiàng)目建造過程中，各環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)狀況體現(xiàn)的更加直觀、明細(xì)，就必須使得科目的設(shè)置和實(shí)際物資支出或所得收入情況具有較高的吻合度?？v觀我國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)核算制度，雖然規(guī)定了許多科目設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，但是專門針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則卻并不存在，也就導(dǎo)致有時(shí)難以找到一個(gè)最佳科目來表達(dá)，許多不同種類的應(yīng)用都籠統(tǒng)對(duì)應(yīng)一個(gè)科目，設(shè)置上不完全合理。除此之外，我國(guó)會(huì)計(jì)記賬的一貫方法是要對(duì)所有的賬簿，在年終結(jié)舊賬，年前建新帳，而這樣的規(guī)定并不能完全適合于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到竣工驗(yàn)收直至用戶確認(rèn)付款等最終環(huán)節(jié)往往歷時(shí)較長(zhǎng)，正式交付完成之前均為“在建工程”，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)期應(yīng)當(dāng)是以開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期為準(zhǔn)較為合理。這就與前述的傳統(tǒng)會(huì)計(jì)記賬方法不相符，導(dǎo)致一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)情況要記在多本賬簿上，無疑增加了會(huì)計(jì)人員的工作負(fù)擔(dān)，管理者查賬進(jìn)行決策也變得不方便。

2.收入確認(rèn)較為復(fù)雜

根據(jù)我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--收入》規(guī)定的條例，一項(xiàng)收入確認(rèn)的核心條件在于風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移。這在理論上看似合理可行，但在實(shí)際應(yīng)用中卻相當(dāng)復(fù)雜，難以辨別，尤其是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)這種行業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目從開發(fā)到完成要經(jīng)過取得工商部門的銷售許可證、與買方簽訂購(gòu)房合同、招投標(biāo)購(gòu)買大量物料、工隊(duì)長(zhǎng)時(shí)間建筑施工、竣工驗(yàn)收交付買方確認(rèn)、收款并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶等等程序，環(huán)節(jié)多、手續(xù)繁瑣，且主要采取預(yù)售和分期付款兩種方式，究竟何時(shí)何環(huán)節(jié)真正將風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬完全轉(zhuǎn)移給買方，這判斷起來相當(dāng)復(fù)雜。買方有時(shí)雖然已經(jīng)能夠居住使用房屋，但由于并未完成全款的支付，因此包括風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬在內(nèi)的所有權(quán)并未當(dāng)即完全轉(zhuǎn)移給住戶，仍歸企業(yè)所有，這時(shí)就不應(yīng)立即確認(rèn)銷售收入。而有的房屋以出租或售后回租等形式對(duì)外租售，取得的款項(xiàng)是否應(yīng)該確認(rèn)為當(dāng)下收入？實(shí)際處理中對(duì)這一標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)用比較混亂，這必然要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。

3.風(fēng)險(xiǎn)披露缺乏透明度

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)由于自身的多種特殊性，勢(shì)必會(huì)面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)，包括國(guó)家土地政策和購(gòu)房政策的變更、項(xiàng)目斥巨資引起公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)危機(jī)、豆腐渣工程帶來的房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等等。這就要求每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要能夠事先對(duì)自己將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估與披露，并適時(shí)將信息反饋給會(huì)計(jì)核算部門，以助于管理者及時(shí)調(diào)整決策或制定新的方案，將損失降到最小，否則最終的會(huì)計(jì)核算結(jié)果就會(huì)失真，準(zhǔn)確性大打折扣。提取質(zhì)量保證金是防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的有效手段，中國(guó)證監(jiān)會(huì)允許商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法，但并沒有具體的條目約束，有的企業(yè)便因此投機(jī)取巧，對(duì)于質(zhì)量保證金的披露程度極低或僅披露抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致對(duì)外界風(fēng)險(xiǎn)披露的透明度缺失，不利于消費(fèi)者的選擇判斷和外部企業(yè)的投資決策。若未能及時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)信息傳遞給本公司相關(guān)會(huì)計(jì)部門，也不利于公司內(nèi)部的會(huì)計(jì)核算。

三、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算問題的改進(jìn)措施

1.改進(jìn)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置

每一個(gè)經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，建造過程中所涉及的開發(fā)項(xiàng)目多少以及公司自身的規(guī)模大小等情況都不盡相同，因此涉及的會(huì)計(jì)科目種類不一。盡管國(guó)內(nèi)尚未統(tǒng)一該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，但是各企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己的內(nèi)部需求靈活應(yīng)用。例如企業(yè)投入資金開發(fā)新項(xiàng)目時(shí)，涉及的費(fèi)用支出就可以直接計(jì)入開發(fā)成本費(fèi)用，盡量在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求下，找到最貼切的會(huì)計(jì)科目，做到清晰對(duì)應(yīng)。另外，為了簡(jiǎn)化賬簿記賬程序，提高會(huì)計(jì)核算效率，實(shí)務(wù)會(huì)計(jì)應(yīng)用中，應(yīng)盡量使得一個(gè)項(xiàng)目從開發(fā)到完工的所有程序涉及的財(cái)務(wù)信息都集中體現(xiàn)。傳統(tǒng)會(huì)計(jì)記賬方法導(dǎo)致賬項(xiàng)不能連續(xù)記載，為了改變這種情況，可以按照不同的核算對(duì)象設(shè)立不同的成本卡片進(jìn)行裝訂，作為開發(fā)成本明細(xì)臺(tái)賬，到每年末只需要把本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目建案歸檔，這就大大提高了會(huì)計(jì)人員的工作效率，同時(shí)更加清晰明了。

2.完善對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)收入的核算

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)銷售收入應(yīng)當(dāng)遵循一定的標(biāo)準(zhǔn)，符合專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是確認(rèn)收入的首要條件。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)即我國(guó)的會(huì)計(jì)核算制度中提出的四個(gè)要素：商品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移、無法對(duì)已出售的商品進(jìn)行控制、相關(guān)利益很可能流入企業(yè)、相關(guān)收入以及成本能夠可靠的計(jì)量。其次也要符合一定的法律標(biāo)準(zhǔn)，即房產(chǎn)的售讓必須經(jīng)過正當(dāng)透明的程序，一切環(huán)節(jié)須在我國(guó)法律約束的范圍內(nèi)進(jìn)行，違法進(jìn)行的交易均為無效。例如企業(yè)利用某空地私自建造完成出售的房屋，即使取得了相關(guān)的報(bào)酬，轉(zhuǎn)移了相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)至買方，但由于企業(yè)并不實(shí)際擁有該空地的土地使用權(quán)，因此屬于違法建造，這時(shí)銷售房屋所得款項(xiàng)就不能確認(rèn)為企業(yè)的收入。對(duì)于按售后回租、售后回購(gòu)等促銷方式達(dá)成的交易，必須判斷其真正的交易實(shí)質(zhì)，然后按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則進(jìn)行核算，確認(rèn)是否計(jì)入企業(yè)收入。

3.提高風(fēng)險(xiǎn)信息披露的透明度

風(fēng)險(xiǎn)披露對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算至關(guān)重要，它表明了一個(gè)企業(yè)有可能會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)損失，是制定方案或研究解決措施的基礎(chǔ)資料，理應(yīng)得到重視。由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、投資大，因此都應(yīng)當(dāng)事先提取一定程度的保證金和風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。盡管國(guó)家只規(guī)定了提取的最低標(biāo)準(zhǔn)，但是企業(yè)為了后期的良好運(yùn)作，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際提取或更高數(shù)額、更長(zhǎng)期限的保證金和風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，計(jì)入當(dāng)期的成本項(xiàng)目，作為單獨(dú)科目進(jìn)行核算，以提高企業(yè)抵御外界風(fēng)險(xiǎn)的能力，并將風(fēng)險(xiǎn)狀況及時(shí)傳遞給公司內(nèi)部會(huì)計(jì)核算人員和外部信息使用者，保證其透明度和準(zhǔn)確性，以樹立良好的聲譽(yù)和企業(yè)形象。財(cái)務(wù)報(bào)告中披露的風(fēng)險(xiǎn)也不應(yīng)僅僅局限于抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)盡可能全面的呈現(xiàn)，包括各種開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)，都要進(jìn)行強(qiáng)調(diào)和說明，為企業(yè)的發(fā)展提供更加可靠的會(huì)計(jì)信息和數(shù)據(jù)分析。

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作者簡(jiǎn)介：齊妙（1996- ），女，陜西西安人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)在讀本科生，研究方向：會(huì)計(jì)學(xué)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易