重慶“低房價”與經(jīng)濟“高增長”之謎探索

董曉亮

摘 要：截至2016年第3季度，重慶市經(jīng)濟增速連續(xù)11個季度保持全國第一，然而房價連續(xù)多年穩(wěn)定在低位水平，與部分東中部地區(qū)依靠房價支撐經(jīng)濟的發(fā)展模式截然不同?！暗头績r”與經(jīng)濟“高增長”的并行不悖的“重慶之謎”引起社會各界的廣泛關注。本文認真梳理近年重慶市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的主要做法，對支持重慶經(jīng)濟增長的非房地產(chǎn)性因素進行系統(tǒng)梳理與分析，并提出相關政策建議。

關鍵詞：經(jīng)濟增長；房價；地票；房產(chǎn)稅

中圖分類號：F830.46 文獻標識碼：B 文章編號：1674-0017-2017（1）-0041-04

一般來講，房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟增長密切相關，房地產(chǎn)經(jīng)濟增長速度的過高或者過低都會影響國民經(jīng)濟的穩(wěn)定增長（許憲春等，2015），而經(jīng)濟的發(fā)展水平和增長速度決定著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平（武玉潔，2015）。但是，在西部直轄市重慶，近年的經(jīng)濟增長態(tài)勢與房價變化卻有些“脫節(jié)”，經(jīng)濟快速增長既沒有帶動房價顯著上升，房價的基本穩(wěn)定也沒有拖累經(jīng)濟的快速增長。經(jīng)濟“高增長”與“低房價”并行不悖，成為近年重慶經(jīng)濟發(fā)展的突出亮點，引起社會各界關注。

一、近5年重慶經(jīng)濟增長與房價變化的運行態(tài)勢及對比

（一）重慶經(jīng)濟增速連續(xù)多年保持全國領先。隨著我國經(jīng)濟增長逐漸步入降檔降速、轉型升級的“新常態(tài)”，全國經(jīng)濟增速自2010年便開始進入下降周期，從2010年增長10.6%降至2016年的6.7%（見圖1），同期重慶經(jīng)濟增速由17.1%降為10.7%。但是值得注意的是，在大的宏觀形勢下，重慶經(jīng)濟放緩的節(jié)奏明顯慢于國內其他地區(qū)，近六個季度領先全國幅度有所擴大，而且經(jīng)濟增速始終保持雙位數(shù)的增長，已經(jīng)連續(xù)11個季度保持全國第一，在區(qū)域經(jīng)濟中“一枝獨秀”。

（二）重慶市房價保持基本穩(wěn)定。經(jīng)濟快速增長的背景下，重慶市房價卻保持了基本穩(wěn)定。根據(jù)國家統(tǒng)計局價格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，近5年重慶房價指數(shù)累計漲幅僅為5.9%，大幅低于北上廣深50%以上的漲幅，較70個大中城市平均漲幅低5個百分點，也低于西南地區(qū)成都（9.2%）、貴陽（7.8%）漲幅。從成交價格看，2016年1-9月，重慶市主城區(qū)住房累計成交建面均價為6915元/平方米，較2011年僅上漲8.1%（見圖2）。

（三）重慶市房價收入比處于合理水平。2015年，重慶市房價與家庭收入比1為6.3，大幅低于東部沿海城市10以上的比重，位列全國35個大中城市第29位，且與2012年相比僅上升0.1，保持基本穩(wěn)定（見表1），連續(xù)4年處在6-7的區(qū)間內。

（四）房價漲幅大幅低于經(jīng)濟增長。從房價與經(jīng)濟增速的對比看，2016年1-9月，重慶地區(qū)生產(chǎn)總值較2011年同期增長78.5%，年均增速達12.3%，而同期重慶市房價年均增速僅為1.6%，低于經(jīng)濟增速超過10個百分點，強勁的經(jīng)濟增長并沒有帶動房價上升，也證明重慶經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)市場的關聯(lián)度不大。

二、重慶促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的主要做法

（一）政府主導的、相機調整的土地儲備供應制度。一是政府主導型的土地儲備制度。2002年，重慶市在全國較早建立起政府主導型的土地儲備制度，將土地一級市場的經(jīng)營權全部收歸至重慶市政府成立的具有土儲功能的融資平臺機構，形成“一根管子進水，一個池子蓄水，一個龍頭放水”的土地資源配置的良性循環(huán)，推動政府土地儲備迅速從零快速增加到40多萬畝，為土地供應調控形成充足的“蓄水池”。二是創(chuàng)新建立地票交易制度。按照“占補平衡原則”，將農村閑置的宅基地、廢棄的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和集體建設用地進行復墾，形成可以在重慶市土地交易所交易的“地票”，開發(fā)商購買“地票”后即可擴大城市建設用地，這樣在確保耕地總量不減少的情況下可以持續(xù)增加建設用地規(guī)模，從而為“蓄水池”不斷釋放土地提供條件。截至2015年底，重慶累計交易地票17.29萬畝，占主城區(qū)建設用地總規(guī)模的19%左右。三是相機調整型的土地供應機制。充足的土地儲備支撐重慶的土地供應規(guī)模居全國第一，并且具有相當強的土地供應調整能力，2006-2016年重慶市住宅用地累計成交7432萬平方米，分別是北京、上海、成都的2.4倍、1.5倍、4.7倍，成功支持樓面地價始終保持在當期房價的1/3左右；如果地價上漲，重慶市政府將進一步增大土地供應，平抑地價。

（二）逆周期與雙軌制相結合的住房供應機制。一是逆周期性的住房供給調控機制。重慶市相關行政主管部門通過調整審批、建設進度，將房地產(chǎn)投資始終維持在固定資產(chǎn)投資的25%左右，城市人均住房面積維持在30平方米左右，實行盯住“指標制”的住房供給調控，如果房地產(chǎn)市場這兩項指標過高，行政主管部門的審批和建設進度均會有所放緩。二是構建“市場+保障”的雙軌制住房供應體系。實施“高端有約束、中端有優(yōu)惠、低端有保障”的分類調控。在約束高端方面，對獨棟商品住房和建面單價達到上兩年主城區(qū)新建商品住房成交建面均價2倍（含2倍）的高檔住房，征收房產(chǎn)稅，其中2倍-3倍的稅率為0.5%，3倍（含）-4倍的稅率為1%，4倍（含）以上的稅率為1.2%。在支持中端方面，自2008年起在主城區(qū)實施首次購房按揭每年退還繳納個人所得稅40%金額的財政補助政策，支持釋放剛性住房需求。在保障低端方面，大規(guī)模建設以公租房為主的保障房，目前已建成30萬套公租房，位居全國首位，已惠及80余萬低收入群體。三是努力提供充足的房屋供給平抑房價。重慶按照“每平方公里要容納一萬人”的標準建設，且住宅用地基本為商住兩用地，以提高容積率2。購房者可平價購買到住房的同時，開發(fā)商也有持續(xù)開發(fā)的利益驅動，實現(xiàn)“雙贏”。2015年以來，重慶市商品房新開工、竣工面積分別為5570萬平方米、5103萬平方米，分別為北京的3倍、2.7倍，上海的2.3倍、2.1倍。

（三）多中心、分散化的“產(chǎn)城融合”城市發(fā)展模式。一是多中心、組團化的城市發(fā)展格局。與北京、成都等由中心向四周輻射的城市擴張模式不同，重慶城區(qū)堅持“多中心、組團化格局”發(fā)展模式，主城9個行政區(qū)基本每個區(qū)規(guī)劃形成1個商業(yè)功能中心，并在內部形成相對獨立的新區(qū)或者城鎮(zhèn)集群，相應建立公租房小區(qū)增加人流、加快發(fā)展?！氨榈亻_花”的發(fā)展模式消除了“地王”、“樓王”的產(chǎn)生，穩(wěn)定了居民的房價變動預期，平抑了主城區(qū)總體房價上漲幅度。二是“產(chǎn)城融合”的協(xié)調發(fā)展模式。重慶將住宅建設供給的重心，與建設支柱產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的工業(yè)園區(qū)有機配套，不斷分流都市核心區(qū)域住房需求。2015年以來，重慶工業(yè)園區(qū)高度集中的都市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)的住宅供給量占到全市的6成以上，成功實現(xiàn)“產(chǎn)城融合”發(fā)展。

（四）防風險與差異化支持并舉的金融調控政策。一是嚴格把控杠桿控制風險。人民銀行重慶營業(yè)管理部會同重慶市房管局建立房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈監(jiān)測機制，在市場上較早發(fā)現(xiàn)“首付貸”、“場外配資”等苗頭性違規(guī)行為，并及時開展專項清理排查，維護樓價穩(wěn)定、防范金融風險。二是規(guī)范房企融資渠道。2013年起，人民銀行重慶營業(yè)管理部會同相關部門排查房企表外融資渠道，并發(fā)揮好銀行間市場融資渠道對房企的支持，通過“堵暗渠、通明渠”、專項評估等政策手段及時化解市場風險。2016年9月末，重慶市房地產(chǎn)不良貸款率僅為0.58%，低于全市不良貸款率0.5個百分點。三是實施差別化住房按揭首付政策。結合重慶實際，重慶市場利率定價自律機制將重慶首次購房和“二套房”住房首付比例降低至20%和30%，充分支持重慶市“去庫存”；將首付比例與購房套數(shù)有效掛鉤，推動重慶市首次及改善性住房貸款占比高達98%，連續(xù)多年處于全國前列。四是提高異地人口貸款購房“門檻”。依托重慶市場利率定價自律機制，只有能提供繳納社會保險、個人所得稅納稅證明等材料的非本市戶籍人口來渝貸款購房，才能享受首付優(yōu)惠政策，從而降低和抑制外地人來渝炒房的動機。

（五）平穩(wěn)釋放購房需求的政府政策支持和輿論引導環(huán)境。一是重慶購房政策基本穩(wěn)定且戶籍改革起步早。2015年，全國大部分城市逐漸放開“限購”政策并在同期大力推進戶籍制度改革，形成積壓需求釋放與新增需求擴大疊加，快速引爆市場需求，從而助推中東部部分城市房價開始飆升。但重慶從未實施“限購”，且戶籍制度改革自2010年即開始，市場需求得到平穩(wěn)緩釋。二是稅收政策抑制異地投機性購房需求。從2011年起，重慶市對同時無本市戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購二套及以上普通住房，征收房地產(chǎn)稅，稅率為0.5%，重慶外地人購房比例持續(xù)穩(wěn)定在20%以下。三是權威、合理的輿論引導。2016年9月在“2016年市場監(jiān)督管理論壇”上，黃奇帆市長公開表示，將推動3年內關閉1500家房地產(chǎn)“空殼”公司，努力維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康。

三、支撐重慶經(jīng)濟高速增長的非地產(chǎn)因素分析

根據(jù)重慶市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)測算，重慶市房地產(chǎn)業(yè)及相關行業(yè)對重慶市地區(qū)生產(chǎn)總值貢獻度僅在10%左右，剔除房地產(chǎn)因素看，重慶經(jīng)濟增長主要還是得益于以下因素：

一是產(chǎn)業(yè)布局具有前瞻性。大力發(fā)展汽車、電子信息為代表的支柱產(chǎn)業(yè)，從推動上中下游產(chǎn)業(yè)鏈集聚、加快同類產(chǎn)品同類企業(yè)集聚、促進制造業(yè)與服務業(yè)融合等維度，著力打造產(chǎn)業(yè)集群，逐漸成為全球最大的筆電生產(chǎn)基地和全國最大的汽車制造基地，推動規(guī)上工業(yè)增加值同比增速持續(xù)大幅領先全國；實施創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略，支持打造物聯(lián)網(wǎng)等十大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，新興產(chǎn)業(yè)對工業(yè)增長貢獻率已達30%，工業(yè)增長對全市經(jīng)濟增長的貢獻度達35%。

二是推動內外貿易發(fā)展崛起。構建寸灘水港、江北國際機場、“渝新歐”鐵路3個交通樞紐、3個國家開放口岸、3個保稅監(jiān)管區(qū)為標志，內陸地區(qū)獨有的“三個三合一”對外開放平臺，大力發(fā)展加工貿易，推動重慶進出口額5年翻了4番；發(fā)展跨境電子商務等5大新型服務貿易，帶動服務貿易年均增長25%以上，實際利用外資連續(xù)5年過百億美元，形成內陸開放高地。打造結算型金融中心助推內陸開放，推動金融業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重提高2.2個百分點。消費升級與網(wǎng)絡銷售等新興零售業(yè)態(tài)快速發(fā)展，推動全市消費連續(xù)多年保持13%左右的增速，領先全國。

三是發(fā)揮好投資的支撐價值。除25%左右的房地產(chǎn)投資外，重慶市依托土地財政收入加大基礎設施建設投資，九大基礎設施項目十大城市片區(qū)建設帶動2016年重慶基建投資增速高達30%，占比為31%；不斷提升的工業(yè)化水平推動工業(yè)投資占比升至全市的34%，而房地產(chǎn)投資增速呈負增長。支持民營企業(yè)發(fā)展，鼓勵民間資本參與基建項目，推進國企混合所有制改革，近10年民間投資年均增長25%。

四是改革創(chuàng)新效應的釋放。重慶在重點領域敢于改革探索，大力推行PPP投融資模式，吸引1300億社會資本投資13個基建項目。創(chuàng)設120億元的產(chǎn)業(yè)引導股權投資基金，設立800億元的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)股權投資基金，支持實體經(jīng)濟。依托城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)，創(chuàng)新開展農村戶籍制度改革、農村“三權”抵押貸款融資、“地票”交易，創(chuàng)設10多個區(qū)域要素交易市場等，不斷提升資源配置效率。

四、政策建議

一是支持地方政府增加土地儲備，提升地方政府調控土地市場供給的能力，但同時也要規(guī)范地方政府“捂地抬價”的動機和行為，從而讓市場形成對土地供給充足、政府調控有力的穩(wěn)定預期。

二是實施差異化住房調控政策，大量供給保障性住房，分流商品房市場需求。提升購房人門檻、在稅收、信貸等方面實施嚴格的區(qū)分限制，擠出投資、投機性需求，并保持政策的穩(wěn)定性。在市場敏感階段，地方政府要主動發(fā)聲，引導市場預期。

三是打破國內大部分城市現(xiàn)有的“一中心”的環(huán)式城市發(fā)展模式，參照重慶的多中心、組團式的城市發(fā)展格局推進城市建設，兼顧平抑房價和防范“鬼城”的雙重作用。同時，大力發(fā)展多層次融資市場，豐富投資產(chǎn)品，分流資金投資需求，逐漸改變住宅成為居民家庭重要甚至主要投資品的“尷尬”局面。

四是要敢于探索創(chuàng)新，無論在房地產(chǎn)市場（比如地票），還是在城市發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展模式上，關鍵是找準塑造城市發(fā)展的產(chǎn)業(yè)著力點，逐步擺脫對房地產(chǎn)市場的依賴，堅持實業(yè)興城、產(chǎn)業(yè)立市的發(fā)展模式，實現(xiàn)統(tǒng)籌兼顧經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的良性發(fā)展道路。

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Abstract：By the third quarter of 2016， the economic growth of Chongqing has remained top 1 for the consecutive eleven quarters. However， the housing price has kept at a stable low level for the past years， which is quite different from the development pattern of some mid-east regions which rely on housing prices to support their economy. The “Chongqing Puzzle” of “l(fā)ow housing price” and “high economic growth” has aroused comprehensive concerns of all walks of life. The paper sorts out main practices to promote the steady and healthy development of Chongqing real estate market， deeply analyses the exogenous factors to support economic growth， and gives related policy suggestions.

Keywords： economic growth； housing price； land bill； property tax

責任編輯、校對：張宏亮