牌都沒摸全，聯(lián)合辦公市場就要洗牌了？

溫二爺

聯(lián)合辦公無疑是一個正處在風口上的行業(yè)。從2015年開始，各路聯(lián)合辦公運營商們?nèi)绱┗ê阏归_了一系列的合作、融資、并購，有新的玩家不斷入場，也有人被潮水拍死在沙灘上，落寞離場。

聯(lián)合辦公的市場空間究竟有多大？

根據(jù)克爾瑞發(fā)布的《聯(lián)合辦公2017半年報》顯示，2017年1—7月份，聯(lián)合辦公市場共發(fā)生12筆融資，相比去年下半年的18筆略有放緩，其中僅優(yōu)客工廠一家上半年就完成了總計14億元的融資（不包括8月的12億Pre C輪）。在聯(lián)合辦公行業(yè)不斷“吸金”的同時，有個根本問題始終沒人能說清楚：聯(lián)合辦公的市場空間究竟有多大？

有人這樣計算，中國每年平均新注冊企業(yè)的增速為27%，則2017年預(yù)計將有652萬新企業(yè)進入市場，以此計算，聯(lián)合辦公的市場需求潛在規(guī)模將達到30000億。對比目前聯(lián)合辦公僅為54.7億的市場供給，30000億的數(shù)字的確大的讓人覺得不太真實。

所以有人給出了另一個數(shù)字——2000億。他認為：“以后辦公的人和辦公的承載物，三分之一的寫字樓依賴者都會進入各種各樣的聯(lián)合辦公社區(qū)里去。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，到2020年，大概有三億平米的商辦面積，如果把每平方米的年產(chǎn)值規(guī)模算到4000塊。那么，1/3變成聯(lián)合辦公，大概就是2000多億規(guī)模的生意?！弊龀錾鲜鲇嬎愕倪@個人叫毛大慶。

不久前，聯(lián)合辦公品牌優(yōu)客工場與方糖小鎮(zhèn)正式對外宣布達成戰(zhàn)略合作。雙方將互換部分股份并成立新的合資子公司，新公司董事長將由優(yōu)客工場董事長毛大慶兼任，而CEO則由方糖小鎮(zhèn)CEO萬里江兼任。一石激起千層浪，聯(lián)合辦公又一次成為話題的焦點。

更早些時候，有一篇關(guān)于潘石屹殺入聯(lián)合辦公的文章在坊間廣泛傳播，它所表達的中心思想是：聯(lián)合辦公有上千億的體量，潘石屹很精明，在房地產(chǎn)市場進入下半場的當口，以All in的姿勢進入了聯(lián)合辦公戰(zhàn)場，并主動掀起價格戰(zhàn)。由于小潘不惜虧本割肉搶占市場，從而掀起了聯(lián)合辦公江湖的“洗牌”，業(yè)內(nèi)眾人將不敵，明年年底分勝負。

梳理此文的核心邏輯，大概有兩點。其一，房地產(chǎn)市場躺著賺錢的黃金時代一去不復(fù)返，而聯(lián)合辦公是一個至少千億級別的大市場，是為新產(chǎn)業(yè)、新風口；其二，價格戰(zhàn)必將導(dǎo)致大洗牌，且以潘石屹為代表的“砸錢速勝派”將很快取得最終的勝利。

對于上述觀點，二爺認為，對聯(lián)合辦公市場千億級體量的判斷是靠譜的，這與毛大慶等諸多聯(lián)合辦公業(yè)內(nèi)大佬，以及各研究機構(gòu)得出的結(jié)論基本一致。但關(guān)于“洗牌”的第二點邏輯卻值得商榷。

聯(lián)合辦公市場談“洗牌”為時過早

任何行業(yè)，任何時間點，“洗牌”倆字總是能夠迅速引起關(guān)注，因為它即代表著風險，也意味著機遇：人人都擔心洗牌會帶走既得利益，人人又都對洗牌心存期望，說不定會摸到一張王牌。我們便從“洗牌”二字談起，首先，洗牌是為了什么？

顯然，洗牌行為一定是發(fā)生在當下局面的舊系統(tǒng)之中，而洗牌的目的則是要建立一套新的秩序。

二爺認為，在眼下仍處于早期的聯(lián)合辦公市場談“洗牌”是沒有任何意義的。原因在于，任何早期市場都意味著，快速成長，激烈變化，所謂的秩序在此階段是一個“絕對變量”，洗牌后的秩序甫一建立，市場又變了，就如同一桌人牌都還沒摸全，要再去洗牌嗎？無限循環(huán)洗牌嗎？這樣的洗牌又有何意義？所以在類似聯(lián)合辦公一樣的早期市場，洗牌是一個偽命題，任何“以洗牌的方式建立秩序”的論斷都是在耍流氓。

于是，新的問題產(chǎn)生了：聯(lián)合辦公市場是否還處在早期？上文提到，市場普遍認同聯(lián)合辦公有千億級的體量（2000億是比較客觀的），那么拿聯(lián)合辦公2000億的數(shù)字與目前54.7億的市場供給相對比，得出結(jié)論：早期。

另一方面，從市場區(qū)域分布上來看，聯(lián)合辦公的落地仍主要集中于北上廣深等一線城市，而其他區(qū)域，特別是武漢、成都、西安等中西部經(jīng)濟較為活躍的城市，還是聯(lián)合辦公的荒原，僅在2017年上半年才開始萌芽，因此得出結(jié)論：早期。

最后，從2016年到2017年上半年，聯(lián)合辦公共計發(fā)生了至少40企融資事件，且單筆融資金額節(jié)節(jié)攀升，這是一個還在愉快的拿錢的市場，得出結(jié)論：早期。

在一個早期市場，為何會有關(guān)于“洗牌”的討論？背后其實是這樣一個問題：聯(lián)合辦公究竟是企業(yè)服務(wù)生意還是房地產(chǎn)生意？

在房地產(chǎn)邏輯鏈條里，位置、地價、房價、面積、租金、物業(yè)是幾個核心關(guān)鍵詞。按照房地產(chǎn)的邏輯，位置越好，地價越高，面積越大，房價就越高，租金就越貴。于是，拼低價，拼物業(yè)，依靠價格戰(zhàn)，的確是能夠獲得市場。但從2016年開始，房地產(chǎn)商“躺著賺錢”的上半場已經(jīng)成為歷史，房地產(chǎn)開始金融化和服務(wù)化，特別是服務(wù)成為了這個行業(yè)極為重要的因素。

對聯(lián)合辦公這個同樣依托于“空間租售”的行業(yè)來說，服務(wù)顯然更為關(guān)鍵。究其原因，首先是消費群體的變了。早些時候，無界發(fā)布了一份90后辦公行為研究報告。報告數(shù)據(jù)顯示，相對傳統(tǒng)寫字樓和個人工作室，34%的80、90后更青睞聯(lián)合辦公。不僅是年輕人的辦公喜好在發(fā)生變化，連跨國企業(yè)也在逐漸接受聯(lián)合辦公這一新模式。世邦魏理仕《2017年亞太區(qū)租戶普查報告》顯示，高達64%的受訪跨國企業(yè)計劃在2020年以前，引入第三方空間解決方案。

這個時候，消費者問的不再是“你給我的是什么”，而開始成為“你給我的怎么樣？” 特別是越來越多的年輕客戶，想在聯(lián)合辦公中獲得的，遠遠不止一張桌子。于是，聯(lián)合辦公的企業(yè)服務(wù)屬性被徹底激活。

因此，聯(lián)合辦公運營商們拼的不再僅僅是價格而更多的是服務(wù)，“租金”這一充滿房地產(chǎn)色彩的詞匯退居二線。有媒體曾報道，SOHO 3Q一個最便宜的工位，每月“租金”1030元的，這曾在業(yè)內(nèi)引起恐慌，其實大可不必，市場最終要看的是聯(lián)合辦公的玩家們能提供些什么服務(wù)。

除了基礎(chǔ)服務(wù)以外，聯(lián)合辦公運營商增值服務(wù)能力的重要性愈發(fā)凸顯。當按需付費、公共設(shè)施、工商管理、人才招聘、財稅服務(wù)、金融服務(wù)、社群服務(wù)等等都開始成為標配，差異化的服務(wù)將成為聯(lián)合辦公玩家競爭的勝負手。

毫無疑問，企業(yè)服務(wù)正在變得越來越“智能”，DT和AI時代的到來已經(jīng)開始影響著包括聯(lián)合辦公在內(nèi)的幾乎一切企業(yè)級服務(wù)行業(yè)。對一個僅僅走過2年時間，且充滿著諸多未知和可能性的行業(yè)來說，談?wù)摗跋磁啤憋@然還為時過早。

“以桌子為入口”聯(lián)合辦公未來要去向哪里？

聯(lián)合辦公從wework在美國誕生開始到今年是第7年，7年時間wework把估值做到了170億美金，并計劃在明年進行IPO。對國內(nèi)市場來說，2015年可以稱為聯(lián)合辦公的元年，那么聯(lián)合辦公的邊界到底在哪？它將會走向哪里呢？以下三個趨勢值得關(guān)注。

1、關(guān)注體驗，滿足年輕用戶的胃口

關(guān)于聯(lián)合辦公用戶年輕化的論述上文已有提及，不再贅述?？偨Y(jié)一下，聯(lián)合辦公的本質(zhì)是一場辦公方式的革新，作為用戶至少需要5*8小時與之相處的空間，用戶體驗真的比低價更為重要。

提供低價租金的方式市場早已有之，這只是滿足了部分客戶需求，未來理性競爭的焦點，應(yīng)該放在為客戶提供更多愿意為價值買單的優(yōu)質(zhì)服務(wù)上，而究竟什么樣的服務(wù)才算是優(yōu)質(zhì)服務(wù)，那就去尋找年輕人的G點到底在哪。

2、服務(wù)為王，互聯(lián)網(wǎng)業(yè)態(tài)鐵的規(guī)律不會改變

有一句很套路的話叫“服務(wù)是互聯(lián)網(wǎng)的唯一產(chǎn)品”，放在聯(lián)合辦公行業(yè)卻挺合適。因為，聯(lián)合辦公其實是一個以桌子為入口的互聯(lián)網(wǎng)業(yè)態(tài)。

在行業(yè)高速發(fā)展的過程中，即便有一部分運營商為了追求規(guī)模效應(yīng)，快速擴張，想通過價格戰(zhàn)的方式跑馬圈地。然而，在這樣一個互聯(lián)網(wǎng)江湖，前面許許多多血淋淋的例子告訴我們，想要獲得行業(yè)競爭的頭部優(yōu)勢，規(guī)?；蛟S很重要，但精細化運營和用戶服務(wù)的能力更加重要。

3、忘掉價格戰(zhàn)，先一起把孩子養(yǎng)大再說

進入2017年以來，“合并”是聯(lián)合辦公行業(yè)的一個關(guān)鍵詞。除了近期優(yōu)客工場與方糖小鎮(zhèn)的合并，無界在年初收購了Fourwork；3月，WE+、酷窩合并；4月優(yōu)客工廠、洪泰創(chuàng)新空間合并。7月，SOHO中國全力轉(zhuǎn)型聯(lián)合辦公，并掀起了價格戰(zhàn)的疑云。

關(guān)于價格戰(zhàn)，二爺始終認為，沒其他可以比的，所以才會去比價格，但價格戰(zhàn)顯然并不能加速聯(lián)合辦公市場的健康發(fā)展，因為聯(lián)合辦公行業(yè)現(xiàn)在的當務(wù)之急仍然是“大家一起先把蛋糕做大”。

毛大慶作為一個傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)最輝煌時代的親歷者，顯然也是目前聯(lián)合辦公行業(yè)最大的KOL，他認為，走出來的任何一個服務(wù)業(yè)都是（從業(yè)者）共同養(yǎng)大的，這么新的一個行業(yè)，才剛剛開始，連行業(yè)標準都尚不明確，遠沒有到什么洗牌的時候。